預(yù)售商品房抵押預(yù)告登記制度分析
——兼具以銀行為視角的風(fēng)險(xiǎn)防范探討

福建聯(lián)合信實(shí)（莆田）律師事務(wù)所 楊麗英

一、預(yù)售商品房抵押預(yù)告登記制度概述

（一）抵押預(yù)告登記制度的概念

房地產(chǎn)商在建設(shè)過程中通常需要大量的資金，商品房預(yù)售為其提供了新的融資方式，這種融資方式緩解房地產(chǎn)商在建設(shè)過程中資金不足的困難，縮短開發(fā)時(shí)間，提高效率；對(duì)于銀行而言，個(gè)人住房貸款占銀行貸款業(yè)務(wù)的重要部分；大量商品房銷售時(shí)采用預(yù)售的方式，在這種情形下，預(yù)告登記被廣泛運(yùn)用于商品房預(yù)售交易中。

抵押預(yù)告登記是預(yù)告登記制度的具體類型之一，旨在保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，避免出現(xiàn)一房多貸、一房多賣的現(xiàn)象。具體而言，購房人與房地產(chǎn)商訂立《商品房預(yù)售合同》并支付首付款，余款向銀行貸款由銀行進(jìn)行支付，而購房人則按約分期向銀行進(jìn)行償還，其與銀行簽訂《個(gè)人住房貸款合同》的同時(shí)，還簽署了《房屋抵押協(xié)議》，以購房人所購的預(yù)售商品房作為擔(dān)保貸款的抵押物，而銀行為確保該筆債務(wù)能夠得到完全履行，除了用涉案商品房作為擔(dān)保物外，還需要房地產(chǎn)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任，為購房人的貸款提供階段性擔(dān)保。但是，在房屋竣工之前，商品房產(chǎn)權(quán)歸屬未定，因此，銀行要先對(duì)該商品房辦理抵押預(yù)告登記，等到商品房竣工后向購房人交付，再正式辦理房屋抵押登記，才能在未來順利實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。

（二）抵押預(yù)告登記制度的法律效力

1.物權(quán)公示效力

物權(quán)公示是指 “物權(quán)的設(shè)立、變動(dòng)必須依據(jù)法定的公示方法在一定范圍內(nèi)予以公開，使第三人能夠及時(shí)了解物權(quán)的變動(dòng)情況”。物權(quán)公示具有公示對(duì)抗效力與公信效力: 公示對(duì)抗效力即權(quán)利人通過物權(quán)公示對(duì)抗第三人對(duì)物權(quán)的處分；公信效力是指經(jīng)公示的物權(quán)的權(quán)利人在法律上會(huì)產(chǎn)生被推定為物的真正權(quán)利人的法律效果，使與該權(quán)利人交易對(duì)象的利益得到保護(hù)。但是如上所述，預(yù)告登記又不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，僅是為了“不讓物權(quán)變動(dòng)以實(shí)現(xiàn)條件成就之時(shí)辦理房屋抵押的債權(quán)”，但又能產(chǎn)生“對(duì)抗第三人的效力”。

2.保全效力

根據(jù)物權(quán)法及其司法解釋的規(guī)定：“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！薄睹穹ǖ洹芬不狙匾u了這一規(guī)定。因此在我國(guó)是嚴(yán)格限制義務(wù)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的處分行為，只要經(jīng)預(yù)告登記后，當(dāng)事人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的處分絕對(duì)不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)效力，但其與第三人之間依法訂立的合同不受影響。因此抵押預(yù)告登記讓債權(quán)具有對(duì)抗第三人的效力。同時(shí)《擔(dān)保制度司法解釋》第五十二條規(guī)定：“經(jīng)審查已經(jīng)辦理建筑物所有權(quán)首次登記，且不存在預(yù)告登記失效等情形的，人民法院應(yīng)予支持，并應(yīng)當(dāng)認(rèn)定抵押權(quán)自預(yù)告登記之日起設(shè)立?！痹撘?guī)定讓抵押預(yù)告登記擁有了順位保護(hù)效力，權(quán)利人在符合條件后，抵押登記時(shí)間溯及至預(yù)告登記設(shè)立之時(shí)，而非實(shí)際辦理抵押登記的時(shí)間，若遇到具有同等效力的抵押權(quán)同時(shí)行使的情況，應(yīng)當(dāng)按照權(quán)利登記時(shí)間在前的優(yōu)先，對(duì)權(quán)利人而言，辦理抵押權(quán)預(yù)告登記等于就抵押物的處置提前占座。

3.滿足法定要求時(shí)，抵押預(yù)告登記權(quán)利人享有優(yōu)先受償權(quán)

預(yù)告登記是否讓權(quán)利人享有優(yōu)先受償權(quán)在理論界或在實(shí)務(wù)中都充滿爭(zhēng)議。在《擔(dān)保制度解釋》生效之前，并無明確的法條對(duì)抵押預(yù)告登記的優(yōu)先受償權(quán)作出規(guī)定。但《民法典擔(dān)保制度解釋》生效，突破了以往的司法實(shí)踐，明確以建筑物所有權(quán)完成首次登記為預(yù)告抵押權(quán)利人享有優(yōu)先受償權(quán)的區(qū)分標(biāo)志，在滿足《民法典擔(dān)保制度解釋》第五十二條第1款規(guī)定的情形下，預(yù)告抵押登記權(quán)利人享有優(yōu)先受償權(quán)。對(duì)該條規(guī)定的具體內(nèi)容總結(jié)得出抵押預(yù)告登記權(quán)利人享有優(yōu)先受償權(quán)需同時(shí)滿足三個(gè)條件，一，商品房已經(jīng)取得“大產(chǎn)權(quán)”；二，預(yù)告登記的財(cái)產(chǎn)與辦理建筑物所有權(quán)首次登記時(shí)的財(cái)產(chǎn)一致；三，預(yù)告登記仍處于有效期間。本條規(guī)定直接填補(bǔ)了法律法規(guī)空白，對(duì)司法實(shí)踐具有重要的指導(dǎo)作用，最為重要的是該條規(guī)定從立法層面賦予了預(yù)告登記權(quán)利人一定條件下的優(yōu)先受償權(quán)，增加了債權(quán)人的權(quán)利實(shí)現(xiàn)途徑。按照《民法典擔(dān)保制度解釋》的規(guī)定，辦理首次登記后權(quán)利人其實(shí)就滿足了抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)抵押登記的條件，商品房首次登記就是指辦理“大產(chǎn)權(quán)”，大產(chǎn)權(quán)的辦理是由房地產(chǎn)商向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理的初始登記，該規(guī)定減輕了房地產(chǎn)商承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的法律風(fēng)險(xiǎn)，避免因本是購房人的錯(cuò)誤而讓房地產(chǎn)商代替其承擔(dān)過錯(cuò)，同時(shí)進(jìn)一步保護(hù)了銀行及房地產(chǎn)商的利益。

二、商業(yè)銀行在商品房抵押預(yù)告登記的風(fēng)險(xiǎn)

（一）商業(yè)銀行難以對(duì)預(yù)告登記房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)

上文分析過《擔(dān)保制度司法解釋》雖未明確抵押預(yù)告登記的具體性質(zhì)，但突破了以往的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)預(yù)告登記的抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)情形進(jìn)行了明確，權(quán)利人的權(quán)益只要滿足條件是能夠?qū)崿F(xiàn)的，但是對(duì)商業(yè)銀行來說仍然存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于擔(dān)保制度司法解釋規(guī)定的三個(gè)條件必須同時(shí)滿足，缺少一個(gè)便不能享有優(yōu)先受償權(quán)。

福建省泉州市中級(jí)人民法院在裁判文書網(wǎng)同一時(shí)間內(nèi)發(fā)布的兩份案件就可看出，上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司泉州分行、李珊珊金融借款合同糾紛（﹝2021﹞閩05民終2744號(hào)）和上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司泉州分行、陳宗杰金融借款合同糾紛（﹝2021﹞閩05民終2758號(hào)），兩個(gè)案件有著高度的相似度，均是銀行在一審時(shí)被認(rèn)為不享有優(yōu)先受償權(quán)而提起上訴，但二審后兩個(gè)案件也有著不同的結(jié)果，前案在二審時(shí)房地產(chǎn)公司提交了產(chǎn)權(quán)初始登記通知單，以證明涉案房產(chǎn)已經(jīng)辦理建筑物所有權(quán)首次登記，由此法院在二審時(shí)作出改判，認(rèn)定銀行享有對(duì)該房產(chǎn)拍賣、變賣后的所得價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)。后案涉及的不動(dòng)產(chǎn)則尚未辦理，也由此并不享有相應(yīng)的權(quán)利。大產(chǎn)權(quán)的辦理相比小產(chǎn)權(quán)而言，有更大的保障，但也存在房地產(chǎn)商未辦理或者未按時(shí)辦理商品房首次登記的情況，或者出現(xiàn)房地產(chǎn)商資金斷鏈、施工、規(guī)劃等原因無法建成商品房等情形無法辦理商品房所有權(quán)首次登記，對(duì)于銀行來說，都存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為本登記的時(shí)效延誤

《民法典》對(duì)于登記時(shí)效規(guī)定是達(dá)到法定條件時(shí)起九十日內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。湖北省武漢市中級(jí)人民法院關(guān)于中國(guó)工商銀行股份有限公司武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)支行、江嵐抵押合同糾紛一案（﹝2021﹞鄂01民終424號(hào)）判決認(rèn)為：涉案房屋在具備抵押登記條件的情況下，銀行未在自此時(shí)起的三個(gè)月內(nèi)通過訴訟等方式要求當(dāng)事人配合辦理正式抵押登記，認(rèn)定涉案房屋的預(yù)告抵押登記現(xiàn)已失效。由此可看出銀行應(yīng)在法定時(shí)效內(nèi)及時(shí)完成辦理抵押登記，否則就會(huì)失去其初始預(yù)告登記的效力，這時(shí)即使房地產(chǎn)商已經(jīng)對(duì)涉案房產(chǎn)辦理了首次登記，取得大產(chǎn)權(quán)，也無法獲得優(yōu)先受償權(quán)，同時(shí)這也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)商的階段性擔(dān)保失效。而出現(xiàn)時(shí)效延誤的情況可能是由于購房人未及時(shí)辦理正式的抵押登記，或者房地產(chǎn)商辦理首次登記后，銀行未及時(shí)辦理正式的抵押登記以及向購房人主張債權(quán)等情形，致使預(yù)告登記的有效期經(jīng)過。實(shí)踐中，登記時(shí)效經(jīng)過引起的糾紛還是較多的，銀行在個(gè)人購房貸款業(yè)務(wù)量迅速拓展，大量貸款發(fā)放，而商品房建設(shè)往往需要多年的時(shí)間才能建成。這期間，部分銀行對(duì)于抵押預(yù)告房產(chǎn)的工程進(jìn)度、具體實(shí)施情況等未及時(shí)跟進(jìn)，對(duì)房地產(chǎn)商的“大產(chǎn)權(quán)”辦理、房產(chǎn)交付等信息未全面了解，導(dǎo)致錯(cuò)失辦理時(shí)效，因此，商業(yè)銀行在這方面的風(fēng)險(xiǎn)仍要引起重視。

（三）抵押預(yù)告登記與預(yù)查封同時(shí)存在

在司法實(shí)踐中，還普遍存在一種情況，抵押預(yù)告登記與法院司法強(qiáng)制手段相沖突，即當(dāng)事人被預(yù)抵押的商品房，因?yàn)楫?dāng)事人或者房地產(chǎn)商的其他訴訟糾紛，法院將該涉案房產(chǎn)預(yù)查封。《最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第十五條規(guī)定：下列房屋雖未進(jìn)行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進(jìn)行預(yù)查封：（二）被執(zhí)行人購買的已由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記的房屋；（三）被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋。第十八條規(guī)定又說明預(yù)查封與正式查封兩者的效力是等同的。根據(jù)此規(guī)定，設(shè)定了預(yù)抵押的商品房也很可能因?yàn)楫?dāng)事人的其他訴訟糾紛，導(dǎo)致涉案房屋被法院采取強(qiáng)制措施，對(duì)于提供個(gè)人住房貸款并已完成抵押預(yù)告登記的銀行來說，這也將帶來一些風(fēng)險(xiǎn)。

（四）抵押預(yù)告登記與土地抵押重復(fù)抵押存在風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于商業(yè)銀行來說，抵押預(yù)告登記與土地抵押之間也會(huì)發(fā)生權(quán)利沖突。我國(guó)一直以來實(shí)行的就是房地一體原則，在設(shè)立抵押時(shí)，房地可以分別被抵押，但處置時(shí)房地須一同處分，而且抵押預(yù)告登記權(quán)利人與土地抵押權(quán)利人往往為不同的銀行；也由于購房人是分期還款，通常持續(xù)期限較長(zhǎng)，在這期間內(nèi)購房人若違約，土地抵押擔(dān)保的債權(quán)通常也還處于保證的有效期內(nèi)，如果這時(shí)房地產(chǎn)商的階段性擔(dān)保責(zé)任也無法保障時(shí)，抵押預(yù)告登記銀行會(huì)向人民法院起訴要求對(duì)抵押物進(jìn)行處置，但是在處置時(shí)，土地抵押權(quán)人對(duì)土地的拍賣款享有優(yōu)先權(quán)利，這時(shí)對(duì)抵押預(yù)告登記的商業(yè)銀行來說具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)椴粌H在受償順位落后于土地抵押，且影響到了商品房的繼續(xù)開發(fā)建設(shè)，甚至?xí)斐傻盅何飪r(jià)值的貶值。

而反過來，土地抵押權(quán)人因房地產(chǎn)商違反合同約定而向法院訴請(qǐng)?zhí)幹猛恋兀ㄔ涸趯?duì)建筑物一并處分時(shí)是否會(huì)照顧到抵押預(yù)告登記銀行的利益，作出利于預(yù)告登記銀行的判決仍存疑。但不論如何，當(dāng)存在多種抵押權(quán)重復(fù)存在時(shí)，對(duì)于銀行的權(quán)益實(shí)現(xiàn)必然是存在一些影響的。

三、商業(yè)銀行防范抵押預(yù)告登記風(fēng)險(xiǎn)的措施

在司法實(shí)踐中，因抵押預(yù)告登記規(guī)定不夠完善，容易導(dǎo)致各類不同的問題，商業(yè)銀行作為抵押權(quán)人，獲益的同時(shí)也存在著諸多風(fēng)險(xiǎn)，上文分析了商業(yè)銀行在過程中可能出現(xiàn)的一些風(fēng)險(xiǎn)，針對(duì)此提出防范風(fēng)險(xiǎn)的建議，通過合理合法規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，確保商業(yè)銀行的權(quán)益能夠得到實(shí)現(xiàn)。

（一）完善相應(yīng)合同條款

合同對(duì)各方當(dāng)事人具有法律約束力，簽訂完備的合同能有效地防范抵押預(yù)告登記風(fēng)險(xiǎn)。銀行對(duì)與房地產(chǎn)商之間的階段性擔(dān)保協(xié)議及銀行與購房人之間的借款擔(dān)保合同，均應(yīng)予以充分注意。如銀行與購房人的合同，應(yīng)要求購房人在辦理預(yù)告登記時(shí)要積極配合，并約定滿足正式登記辦理?xiàng)l件時(shí)，購房人配合正式登記的義務(wù)、時(shí)間及違約責(zé)任。而銀行與房地產(chǎn)商的合同中，既要約定保證期間要覆蓋至以銀行為抵押權(quán)人的抵押登記辦妥之日為止，還要明確保證金的比例、用途及使用，另外最重要的要約定在房屋滿足辦理產(chǎn)權(quán)登記的條件時(shí)，房地產(chǎn)商有進(jìn)行書面通知的義務(wù)和未通知的法律后果（如未通知導(dǎo)致預(yù)告登記期間三個(gè)月經(jīng)過未正式登記，則房地產(chǎn)商繼續(xù)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任）。

實(shí)踐中，銀行通常在這類合同簽訂時(shí)提供的都是格式文本的合同，銀行還要對(duì)合同條款逐一核查，避免出現(xiàn)格式條款出現(xiàn)歧義或多種解釋而對(duì)銀行一方不利的情況，在合同條款中設(shè)置相應(yīng)的提醒條款。

（二）做好貸前審查

在個(gè)人住房貸款的貸前審查中，銀行在商品房預(yù)售貸款業(yè)務(wù)辦理前，不僅要對(duì)購房人進(jìn)行審查，針對(duì)購房人的購房目的、家庭收支、還款能力、信用狀況、收入來源等做好審核，防止購房人利用購房的幌子騙取貸款；而在房屋抵押登記正式辦理之前，房地產(chǎn)商在這時(shí)承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任，一旦購房人違約，銀行在商品房還未建成之前，只能要求房地產(chǎn)商履行階段性擔(dān)保責(zé)任，向房地產(chǎn)商要求還款。因此，銀行也要對(duì)房地產(chǎn)商做好貸前審查，可以針對(duì)房地產(chǎn)商的開發(fā)資格、商品房銷售資格以及房地產(chǎn)商的經(jīng)營(yíng)情況等進(jìn)行審查，也要摸清房地產(chǎn)商的經(jīng)營(yíng)情況、資金儲(chǔ)備、過往施工質(zhì)量等，確保房地產(chǎn)商有能力承擔(dān)連帶保證責(zé)任。

（三）做好貸后管理

正如前文所述,商業(yè)銀行想要享有優(yōu)先受償權(quán),需要涉案房產(chǎn)已經(jīng)辦理了首次登記,同時(shí)預(yù)告登記尚未失效,這迫使商業(yè)銀行要時(shí)刻關(guān)注購房人和房地產(chǎn)商。銀行應(yīng)及時(shí)與房地產(chǎn)商溝通,了解項(xiàng)目進(jìn)展情況,確保銀行從房地產(chǎn)商完成首次登記后即可辦理抵押登記；同時(shí)銀行也要對(duì)房地產(chǎn)商財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行定期評(píng)估，一旦發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)商發(fā)生重大糾紛或者重大核心資產(chǎn)出現(xiàn)問題時(shí)，要及時(shí)采取措施以降低銀行風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)購房人，銀行應(yīng)當(dāng)時(shí)刻關(guān)注購房人的合同履行情況，是否按時(shí)按量還款，對(duì)于超過一定期數(shù)的逾期客戶，要及時(shí)催收提醒。在貸后管理時(shí)，商業(yè)銀行要重視對(duì)時(shí)效的計(jì)算，盡量在法律規(guī)定的時(shí)間范圍內(nèi)對(duì)自己的權(quán)益做好維護(hù)。

（四）及時(shí)采取法律措施

當(dāng)購房人逾期還款時(shí)，商業(yè)銀行要在法定時(shí)效內(nèi)對(duì)購房人提起訴訟，向法院申請(qǐng)查封該涉案房產(chǎn)，避免因訴訟時(shí)效經(jīng)過從而導(dǎo)致被抵押房產(chǎn)的抵押權(quán)消滅。特別是一些借款人或者擔(dān)保人并不只有這一個(gè)糾紛，經(jīng)常出現(xiàn)眾多債權(quán)人一擁而上要求主張債權(quán)的情形，這種情形下，銀行雖然可以根據(jù)預(yù)告登記對(duì)抵押房產(chǎn)主張優(yōu)先受償，但是若其他債權(quán)人向法院申請(qǐng)查封后，會(huì)拖后銀行對(duì)抵押房產(chǎn)的優(yōu)先受償。還有上文分析到的抵押預(yù)告登記與預(yù)查封同時(shí)存在的情形下，抵押預(yù)告登記權(quán)利人在發(fā)現(xiàn)自己應(yīng)當(dāng)要行使抵押權(quán)時(shí),要及時(shí)向法院主張將抵押房產(chǎn)以法定方式變現(xiàn)并優(yōu)先受償,法院若未進(jìn)行相關(guān)執(zhí)行程序,申請(qǐng)人應(yīng)及時(shí)提起復(fù)議或異議程序。針對(duì)抵押預(yù)告登記與土地抵押的沖突,應(yīng)嚴(yán)格按銷售節(jié)點(diǎn)執(zhí)行還款要求。

四、結(jié)語

《民法典》及物權(quán)篇、擔(dān)保篇的司法解釋的頒布，一定程度上使抵押預(yù)告登記制度上了一個(gè)臺(tái)階，擔(dān)保制度司法解釋對(duì)預(yù)告登記權(quán)利人提供了很大的便利，從立法層面上保障權(quán)利人的利益；但目前抵押權(quán)預(yù)告登記的相關(guān)立法還存在缺陷，缺乏可操作性。抵押預(yù)告登記制度在商品房預(yù)售制度中保護(hù)了購房人、房地產(chǎn)商和銀行三方各自的合法權(quán)益。但因各種因素，在實(shí)務(wù)中商業(yè)銀行仍存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，這要求商業(yè)銀行提高對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)，做好預(yù)警，盡可能減少因風(fēng)險(xiǎn)造成損失，從而推動(dòng)銀行貸款業(yè)務(wù)以及房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。