論預(yù)售商品房權(quán)屬之博弈

陳 琳，高積順

(1．常州天寧區(qū)人民法院，江蘇 常州213164;2．蘇州大學(xué) 王健法學(xué)院，江蘇 蘇州215006)

商品房預(yù)售制度起源于上個(gè)世紀(jì)50年代的香港，被外國(guó)人戲稱“中國(guó)人的第五大發(fā)明”［1］，自1994年建設(shè)部第40號(hào)令出臺(tái)《城市商品房預(yù)售管理辦法》，商品房預(yù)售在中國(guó)內(nèi)地的發(fā)展才短短20年的時(shí)間，但是這短暫的20年，確是極速發(fā)展的20年，據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，早在2005年，全國(guó)主要城市商品房預(yù)售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達(dá)到90%，其中浙江溫州地區(qū)預(yù)售比例高達(dá)95.88%①。近年來(lái)，大街小巷的各大樓盤銷售廣告幾乎都是通過(guò)商品房預(yù)售的方式進(jìn)行交易的。前十年的快速發(fā)展及發(fā)展中相關(guān)制度的缺乏導(dǎo)致后十年面臨更多的矛盾和問題，以江蘇省常州市法院系統(tǒng)關(guān)于預(yù)售商品房合同糾紛收案統(tǒng)計(jì)為例，該類案件由2005年的57件增長(zhǎng)到2014年的418件，整整增加了6.3倍的案件。然而，該類案件收案統(tǒng)計(jì)只是“冰山一角”，圍繞預(yù)售商品房權(quán)屬出現(xiàn)的問題實(shí)則更為多變而復(fù)雜，呈現(xiàn)的形式多變，有租賃合同糾紛，如預(yù)購(gòu)人將其購(gòu)買的還未經(jīng)登記的商品房出租給他人，該租賃租賃是否有效;也有買賣合同糾紛，如預(yù)購(gòu)人將還未辦理產(chǎn)權(quán)證的房屋轉(zhuǎn)賣他人，第三人要求確認(rèn)買賣合同的效力;還有法院執(zhí)行過(guò)程中是否有權(quán)評(píng)估、拍賣預(yù)購(gòu)人所購(gòu)買的預(yù)售商品房等等。而目前學(xué)界對(duì)于預(yù)售商品房的研究大多著眼于預(yù)售商品房制度的缺失以及預(yù)購(gòu)人的權(quán)益保障研究，甚少對(duì)預(yù)售商品房的權(quán)屬展開討論，本文從預(yù)售商品房權(quán)利主體爭(zhēng)議出發(fā)，分析各權(quán)利主體主張權(quán)利的理由，找出預(yù)售商品房存有爭(zhēng)議的原因，厘清不同時(shí)間段預(yù)售商品房上權(quán)利性質(zhì)及權(quán)利歸屬，以期對(duì)解決預(yù)售商品房權(quán)屬爭(zhēng)議產(chǎn)生裨益。

一、預(yù)售商品房權(quán)屬主張之爭(zhēng)

商品房預(yù)售制度的產(chǎn)生是為了應(yīng)對(duì)大量商品房的建造所需的資金問題，因此預(yù)售商品房上會(huì)有許多的利益主體存在，這些主體主要有開發(fā)公司、預(yù)購(gòu)人、開發(fā)公司的抵押權(quán)人及預(yù)購(gòu)人的預(yù)抵押權(quán)人等，這四類人實(shí)則是預(yù)售房市場(chǎng)得以運(yùn)轉(zhuǎn)的一組產(chǎn)業(yè)鏈(詳見下圖)。

物權(quán)是一項(xiàng)絕對(duì)的、排他性權(quán)利。各權(quán)利主體對(duì)預(yù)售商品房主張物權(quán)，則必然要排除其他利益主體的權(quán)利。目前司法實(shí)踐中，關(guān)于預(yù)售商品房的爭(zhēng)議都是圍繞其物權(quán)權(quán)屬展開的，根據(jù)各權(quán)利主體的不同，主要有以下幾種表現(xiàn)形式。

(一)開發(fā)公司主張論

2009年11月26日，天安房地產(chǎn)公司與劉某簽訂商品房買賣合同，并于同年12月3日簽訂合同補(bǔ)充協(xié)議附件四，約定劉某購(gòu)買天安公司開發(fā)建設(shè)的天安別墅X幢X號(hào)房屋。合同附件四第8條第(3)項(xiàng)約定，劉某在履行與銀行的按揭貸款合同過(guò)程中因遲延歸還銀行貸款，導(dǎo)致銀行追究天安公司的擔(dān)保責(zé)任，并劃扣天安公司款項(xiàng)或天安公司因履行擔(dān)保責(zé)任先行支付銀行款項(xiàng)的，視作劉某逾期支付本合同房款，天安公司有權(quán)解除合同。

2010年3月29日，華夏銀行股份有限公司常州分行與劉某、天安公司簽訂個(gè)人房屋抵押借款合同，天安公司為保證人。2012年2月14日，張某訴劉某、吳某民間借貸糾紛一案，A區(qū)法院判令支持了張某訴求。判決生效后，張某依法向A區(qū)法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，A區(qū)法院查封的劉某購(gòu)買的天安別墅X幢X號(hào)房屋，并擬對(duì)該房屋進(jìn)行評(píng)估、拍賣。

2012年3月，因劉某遲延歸還借款，華夏銀行常州分行向劉某、天安公司發(fā)出催款通知，后天安公司代劉某歸還借款本金44882.96元。2012年4月9日，天安公司以劉某為被告向B區(qū)人民法院提起商品房預(yù)售合同糾紛訴訟，要求解除雙方之間簽訂的商品房買賣合同，B區(qū)法院支持了天安公司的訴求。

這則案例是目前司法實(shí)踐中較為典型的案例，開發(fā)公司、預(yù)購(gòu)人均對(duì)預(yù)售房屋主張物權(quán)，開發(fā)公司希望“收回”房屋，實(shí)現(xiàn)房屋的二次出售，而預(yù)購(gòu)人則希望通過(guò)拍賣房屋以清償其債務(wù)，而且均主張對(duì)預(yù)售房的處分，二者均對(duì)預(yù)售房享有一定權(quán)利，且都履行了一定義務(wù)。

圖1 預(yù)售房上利益關(guān)系圖

目前開發(fā)公司對(duì)預(yù)售房的主張物權(quán)，主要憑借以下兩個(gè)方面:

第一，房屋是其籌集資金開發(fā)建造的。一方面，從自然狀態(tài)上看，預(yù)售商品房是開發(fā)公司利用其掌握的生產(chǎn)資料，結(jié)合各種人力物力條件而創(chuàng)造出來(lái)的，是開發(fā)公司的事實(shí)行為使得預(yù)售商品房從無(wú)到有，這種因事實(shí)行為而獲得的物權(quán)也是受到法律保護(hù)的。另一方面，從法律許可的權(quán)利上看，開發(fā)公司可以對(duì)其開發(fā)的預(yù)售房屋進(jìn)行占有、使用、收益、預(yù)售，并且開發(fā)公司可以掌握預(yù)售的時(shí)間，相對(duì)控制房屋的價(jià)格等條件而從中獲取最大的利益。

第二，交易過(guò)程中，設(shè)定保留合同解除的權(quán)利。作為平等主體之間簽訂的合同，雙方在法律上能夠具有相對(duì)平等的地位之根本在于權(quán)利與義務(wù)的對(duì)等性。而開發(fā)公司與預(yù)購(gòu)人簽訂預(yù)售房買賣合同中約定合同解除的條件則體現(xiàn)其強(qiáng)勢(shì)地位，設(shè)定對(duì)自身更為有利的合同條款。如上文案例中，天安公司先與劉某簽訂商品房預(yù)售合同后又簽訂補(bǔ)充條款為自己保留“合同解除權(quán)”，即一旦預(yù)購(gòu)人無(wú)法按期償還銀行借款，開發(fā)公司通過(guò)解除合同來(lái)“收回”房屋，使得預(yù)購(gòu)人對(duì)房屋的物權(quán)期待權(quán)消滅。

筆者認(rèn)為，開發(fā)公司作為預(yù)售商品房的權(quán)利主體之一是應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)的，但是這種權(quán)利不應(yīng)當(dāng)損害預(yù)購(gòu)人的利益，開發(fā)公司通過(guò)保留合同解除權(quán)的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)其對(duì)房屋的控制是不合法、不合理的。

首先，從合同實(shí)現(xiàn)的目的出發(fā)，開發(fā)公司設(shè)定該約定解除權(quán)是顯失公平的，銀行、預(yù)購(gòu)人三方簽訂借款合同后，開發(fā)公司已獲得的預(yù)售房屋的全部?jī)r(jià)款，預(yù)購(gòu)人已完成了主要合同義務(wù)，買賣合同目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。至于預(yù)購(gòu)人不能按期償還銀行的借款，則是預(yù)購(gòu)人與借款人銀行之間的借貸糾紛，是另一層法律關(guān)系，銀行可以要求其承擔(dān)違約責(zé)任，而不應(yīng)當(dāng)通過(guò)解除合同來(lái)“收回”房屋，使得預(yù)購(gòu)人的物權(quán)期待權(quán)消滅。此外，開發(fā)公司把借款合同的違約行為約定為商品房預(yù)售合同的解除條件，混淆了合同履行的真實(shí)目的，其真實(shí)目的往往是為了獲取更大的利益，如特別在房?jī)r(jià)上漲時(shí)，一旦購(gòu)房合同解除，則能以更高的價(jià)格再行出賣。

其次，從合同的性質(zhì)來(lái)看，商品房預(yù)售合同與按揭貸款合同為兩項(xiàng)獨(dú)立的合同，其中開發(fā)公司、預(yù)購(gòu)人、銀行簽訂的保證合同應(yīng)為按揭貸款合同的從合同。從合同的特點(diǎn)在于其附屬性，不能獨(dú)立存在，必須以主合同的有效存在為前提。［2］但對(duì)于從合同的違約行為能否作為于主合同乃至其他合同沒有法律依據(jù)，如《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條規(guī)定，“因商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持”。但最高人民法院未在此解釋中作出相反的規(guī)定，即未作出擔(dān)保貸款合同的效力可反向影響商品房買賣合同。也就是說(shuō)，擔(dān)保貸款合同的違約行為來(lái)反推商品房買賣合同的效力以及解除，沒有法律依據(jù)。

最后，合同的公平原則出發(fā)，商品房預(yù)售合同多為開發(fā)公司一方預(yù)先制定的格式合同，根據(jù)《合同法》第三十九條的規(guī)定，“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)”，但現(xiàn)實(shí)的預(yù)售商品房交易中，雙方承擔(dān)合同履行的風(fēng)險(xiǎn)是不對(duì)等的。一方面，開發(fā)公司憑借預(yù)購(gòu)人向銀行獲得的貸款資金，進(jìn)行再生產(chǎn)、再投資而獲取利益，但無(wú)需實(shí)際交付房屋;另一方面，預(yù)購(gòu)人履行著按揭貸款合同的義務(wù)，償還銀行的貸款利息，但不能實(shí)際居住房。對(duì)于預(yù)購(gòu)人而言，為了獲得預(yù)售商品房的產(chǎn)權(quán)，其已承擔(dān)著履行按揭貸款合同履行不能的風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)公司不應(yīng)再設(shè)定負(fù)擔(dān)使預(yù)購(gòu)人過(guò)多地承擔(dān)商品房預(yù)售交易的風(fēng)險(xiǎn)。

(二)預(yù)購(gòu)人主張論

目前司法實(shí)踐中，預(yù)購(gòu)人對(duì)預(yù)售商品房主張“物權(quán)”，主要有以下幾點(diǎn)理由:

其一，預(yù)購(gòu)人支付房款后成為商品房預(yù)售合同權(quán)利人。買賣合同的簽訂后，開發(fā)公司已經(jīng)將預(yù)售商品房出賣給預(yù)購(gòu)人，預(yù)購(gòu)人支付了購(gòu)房款，已完成了買賣合同的主要義務(wù)，這里有必要指出的是，按揭貸款預(yù)購(gòu)人與銀行簽訂了個(gè)人按揭貸款合同，銀行按照按揭貸款合同將預(yù)購(gòu)人所借款項(xiàng)支付給開發(fā)公司以支付購(gòu)房款，因此，無(wú)論是全額支付還是按揭支付，雙方買賣合同的目的都已實(shí)現(xiàn)，從這一角度出發(fā)，預(yù)購(gòu)人認(rèn)為其作為買受人其對(duì)房屋享有權(quán)利。如上文案例中的劉某，在法院強(qiáng)制執(zhí)行的過(guò)程中，其在申報(bào)財(cái)產(chǎn)表中，將“天安別墅X幢X號(hào)房屋”填寫為其名下不動(dòng)產(chǎn)。

其二，預(yù)購(gòu)人為預(yù)告登記的權(quán)利人。按照《物權(quán)法》第二十條規(guī)定:“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！鳖A(yù)購(gòu)人作為預(yù)告登記權(quán)利人，可以限制開發(fā)公司對(duì)其預(yù)售的房屋另行處分，并且有權(quán)在預(yù)售房屋可以辦理產(chǎn)權(quán)登記后，取得不動(dòng)產(chǎn)登記。

其三，以法院的裁判執(zhí)行行為“反推”權(quán)利人。根據(jù)《最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第十五條規(guī)定，“被執(zhí)行人購(gòu)買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋，人民法院也可以進(jìn)行預(yù)查封”，人民法院的預(yù)查封行為本是一種控制財(cái)產(chǎn)的行為，卻被許多預(yù)購(gòu)人乃至其債權(quán)人看作是對(duì)預(yù)購(gòu)人物權(quán)的一種變相肯定行為。除此之外，實(shí)踐中有預(yù)購(gòu)人通過(guò)“交易”的方式“變相”主張其對(duì)預(yù)售房的“所有權(quán)”，即預(yù)購(gòu)人通過(guò)與他人簽訂“轉(zhuǎn)讓”合同，以實(shí)際行為證明其對(duì)預(yù)售房的權(quán)利。司法實(shí)踐中，雖然對(duì)于這種轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利的行為持容忍態(tài)度②，但并非肯定預(yù)購(gòu)人有權(quán)轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房。

基于以上對(duì)預(yù)購(gòu)人主張權(quán)利的分析，筆者認(rèn)為，司法實(shí)踐中，普通民眾作為預(yù)購(gòu)人群體中的大多數(shù)，其對(duì)預(yù)售商品房主張權(quán)利存在“理想”和“現(xiàn)實(shí)”的兩個(gè)層面差別。其“理想”中認(rèn)為其對(duì)預(yù)售商品房享有物權(quán)，而“現(xiàn)實(shí)”中其購(gòu)買預(yù)售商品房?jī)H僅是一種物權(quán)期待，并不是真正的物權(quán)，預(yù)購(gòu)人對(duì)于預(yù)售商品房所享有的權(quán)利性質(zhì)也不具有物權(quán)性質(zhì)，作為預(yù)售商品房買賣合同的權(quán)利人，其獲得的是一種合同權(quán)利，本質(zhì)是仍屬于債權(quán)范疇;作為預(yù)告登記權(quán)利人，王利明教授曾指出，“預(yù)告登記的權(quán)利是一種具有物權(quán)性質(zhì)的債權(quán)”［3］，因此，預(yù)告登記的權(quán)利本質(zhì)上仍是債權(quán)，其作用是對(duì)以后的不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)行擔(dān)保，并不是真正意義上的物權(quán)登記。但預(yù)購(gòu)人對(duì)預(yù)售商品房享有合同權(quán)利及物權(quán)期待是應(yīng)當(dāng)受到法律肯定及保護(hù)的。

(三)抵押權(quán)人主張論

銀行作為預(yù)抵押權(quán)人對(duì)預(yù)售商品房主張權(quán)利。一般而言，開發(fā)公司和預(yù)購(gòu)人為了獲得充足的資金，都會(huì)與銀行簽訂借款合同及抵押合同，但預(yù)售商品房并沒有進(jìn)行權(quán)屬登記，因此針對(duì)預(yù)售商品房而言抵押被稱為預(yù)抵押。根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十條第二款對(duì)預(yù)抵押的設(shè)定作出了相應(yīng)的規(guī)定，即“以預(yù)購(gòu)商品房抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上記載，抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記”。依照此規(guī)定，預(yù)售商品房上允許設(shè)定預(yù)抵押，待預(yù)售商品房取得不動(dòng)產(chǎn)登記后將預(yù)抵押轉(zhuǎn)變?yōu)檎嬲牡盅?。而根?jù)《物權(quán)法》第一百九十五條的規(guī)定“債務(wù)人不能履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償……抵押權(quán)人與抵押人未就實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)?！币虼?，銀行作為預(yù)抵押權(quán)人對(duì)預(yù)售商品房的權(quán)益也能找到相關(guān)的法律支持。但需要指出的是，作為抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)向真正的所有權(quán)人主張權(quán)利，即使是到法院訴訟實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，也應(yīng)當(dāng)有適格的被告，所以還是應(yīng)當(dāng)厘清預(yù)售房的權(quán)屬性質(zhì)。

綜上所述，開發(fā)公司、預(yù)購(gòu)人、銀行對(duì)于預(yù)售商品房均享有一定的權(quán)利，但各主體所持權(quán)利均不具有完全對(duì)抗任何一方的效力。而真正的物權(quán)具有絕對(duì)性，這是物權(quán)區(qū)別于其他權(quán)利的重要屬性，即物權(quán)的權(quán)利人可以對(duì)抗自己以外的任何人，任何人不得妨害物權(quán)人對(duì)標(biāo)的物享有圓滿狀態(tài)。誠(chéng)如德國(guó)學(xué)者溫德莎伊德所說(shuō):“物權(quán)是對(duì)天下萬(wàn)人的不作為請(qǐng)求權(quán)?！保?］因此，上述三主體對(duì)房屋的權(quán)利均不具有物權(quán)所有權(quán)這一性質(zhì)，預(yù)售商品房作為在建房屋，是一個(gè)變化中的“物”，其權(quán)利歸屬也因時(shí)而變，對(duì)預(yù)售商品房的權(quán)屬性質(zhì)不可一概而論。

二、預(yù)售商品房權(quán)屬存有爭(zhēng)議的原因

(一)忽視了預(yù)售商品房“變”的特性

預(yù)售商品房是“正在建造中”的房屋，習(xí)慣上也被稱為“期房”，并非為確定的現(xiàn)實(shí)存在，預(yù)售商品房與現(xiàn)房的最大區(qū)別就是預(yù)售商品房不是一經(jīng)買賣權(quán)屬的性質(zhì)就發(fā)生變化的。但從涉及預(yù)售商品房權(quán)屬的訴訟中，當(dāng)事人在主張自身對(duì)預(yù)售商品房的權(quán)利時(shí)往往忽視這一點(diǎn)，總是將預(yù)售商品房的權(quán)屬性質(zhì)一概而論。

開發(fā)公司方面，總是著眼于預(yù)售商品房是其開發(fā)建造的來(lái)主張權(quán)利，或者設(shè)定條件解除買賣合同“收回”房屋，卻忽視了其已經(jīng)通過(guò)買賣的方式將權(quán)利轉(zhuǎn)讓給預(yù)購(gòu)人，買賣合同簽訂并辦理預(yù)告登記后，開發(fā)公司對(duì)預(yù)售商品房的權(quán)利則受到合同和預(yù)告登記制度的雙重制約;而預(yù)購(gòu)人方面，總是從商品房預(yù)售合同出發(fā)，堅(jiān)持認(rèn)為開發(fā)公司已經(jīng)將預(yù)售的房屋轉(zhuǎn)讓給自己，而忽視了開發(fā)公司建造了房屋的事實(shí)，其轉(zhuǎn)讓的房屋的行為發(fā)生物權(quán)效力還需進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。

因此，司法實(shí)踐中似乎總是出現(xiàn)這樣的“悖論”，即預(yù)購(gòu)人、開發(fā)公司、預(yù)抵押權(quán)人對(duì)預(yù)售商品房都享有一定的權(quán)利但其掌握的權(quán)利又不足以對(duì)抗其他權(quán)利人。這實(shí)則是因?yàn)楦鳈?quán)利主體主張預(yù)售商品房權(quán)屬時(shí)，不考慮預(yù)售商品房權(quán)利主體、權(quán)利的性質(zhì)是隨著從建造、買賣、交付等過(guò)程發(fā)生著變化。

(二)混淆了物權(quán)權(quán)利與合同權(quán)利的區(qū)別

本文所討論的是預(yù)售商品房權(quán)屬，本質(zhì)上是一種物權(quán)權(quán)利，但是預(yù)售商品房在建造、買賣、交付登記等過(guò)程中，權(quán)利人存在多種權(quán)利，權(quán)利也存在多種類型，有的權(quán)利的物權(quán)權(quán)利，有的則是合同權(quán)利，有的僅僅是一種事實(shí)狀態(tài)。如開發(fā)公司與預(yù)購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同，預(yù)購(gòu)人支付合同價(jià)款后所享有的權(quán)利是預(yù)售合同的利益，而不是預(yù)售商品房的物權(quán)所有權(quán)。再比如，銀行作為預(yù)抵押權(quán)人，在房屋辦理權(quán)屬登記前，其享有的權(quán)利也只是合同權(quán)利(憑借個(gè)人按揭貸款合同中對(duì)預(yù)抵押的約定)，必須待預(yù)售房屋辦理登記后，將預(yù)抵押轉(zhuǎn)變?yōu)榈盅海⑥k理抵押登記，才能作為預(yù)售房屋的抵押權(quán)人。

(三)過(guò)分解讀法院裁判及執(zhí)行行為

上文提到，法院在判決中有確認(rèn)預(yù)購(gòu)人轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房的合同有效的案例，也有預(yù)查封預(yù)售商品房的強(qiáng)制執(zhí)行行為，這些行為被一些預(yù)購(gòu)人錯(cuò)誤的解讀為變相肯定了預(yù)購(gòu)人對(duì)預(yù)售商品房的物權(quán)，實(shí)則是邏輯上錯(cuò)誤反推。法院在判決中確認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同有效，實(shí)則是肯定了預(yù)購(gòu)人對(duì)預(yù)售商品房買賣合同的合同權(quán)利，預(yù)購(gòu)人轉(zhuǎn)讓的不是預(yù)售商品房本身，而是合同權(quán)利，合同權(quán)利作為一種債權(quán)是允許轉(zhuǎn)讓的;而法院預(yù)查封行為，是一種保全行為，保全的對(duì)象可以是財(cái)產(chǎn)權(quán)利，也可以是行為，法院預(yù)查封預(yù)售商品房的行為，其本質(zhì)上是一種限制預(yù)購(gòu)人處分財(cái)產(chǎn)的行為，即為了防止預(yù)購(gòu)人在獲得不動(dòng)產(chǎn)登記后，作出處分房產(chǎn)的行為。

三、現(xiàn)行法律體系下對(duì)預(yù)售房權(quán)屬之解析

上文中已提到預(yù)售商品房的權(quán)屬不可一概而論，其在建造、買賣、交付、登記等過(guò)程中權(quán)利主體、權(quán)利性質(zhì)都在發(fā)生著變化，因此，在現(xiàn)行法律制度下，應(yīng)當(dāng)分階段解讀此區(qū)間內(nèi)權(quán)屬關(guān)系。

(一)開發(fā)公司建造房屋并未簽訂預(yù)售房買賣合同階段

筆者認(rèn)為開發(fā)公司建造房屋并未簽訂預(yù)售房買賣合同階段，其對(duì)房屋享有所有權(quán)。物權(quán)獲得的方式主要有原始取得和繼受取得兩種。其中原始取得，又稱為物權(quán)的固有取得或權(quán)利的絕對(duì)發(fā)生，指非因他人既存的權(quán)利而產(chǎn)生物權(quán)［5］。開發(fā)公司憑借建造房屋行為取得在建房屋所有權(quán)，即以原始取得方式對(duì)預(yù)售商品房的所有權(quán)?！段餀?quán)法》第三十條的規(guī)定也體現(xiàn)這一觀念，即“因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力?！币虼?，開發(fā)公司這種建造房屋的事實(shí)行為是其對(duì)房屋享有權(quán)利的根源，這種原始取得物權(quán)的行為無(wú)需進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記即能享有對(duì)房屋的所有權(quán)。

(二)預(yù)購(gòu)人與開發(fā)公司簽訂預(yù)售房買賣合同階段

預(yù)購(gòu)人與開發(fā)公司簽訂買賣合同后，預(yù)售商品房的權(quán)屬是否發(fā)生變化，買賣雙方對(duì)預(yù)售商品房享有何種權(quán)利是目前學(xué)界和司法實(shí)踐中爭(zhēng)議最大的問題。筆者認(rèn)為，預(yù)購(gòu)人該階段對(duì)預(yù)售房享有買賣合同中合同權(quán)益而不是物權(quán)所有權(quán)。主要有以下幾點(diǎn)理由:

第一，不符合物權(quán)本質(zhì)特性之“直接支配性”。日本學(xué)者於保不二雄認(rèn)為，物權(quán)的該性質(zhì)是用來(lái)判定某項(xiàng)權(quán)利是否是物權(quán)以及它屬于何種類型的物權(quán)的基準(zhǔn)。［6］“直接支配性”應(yīng)當(dāng)理解為權(quán)利人可以直接支配、占有標(biāo)的物，無(wú)需他人行為的介入。我國(guó)《物權(quán)法》第二條第三款規(guī)定也體現(xiàn)了這一觀念，即“本法所稱的物權(quán)，是指權(quán)利人依法對(duì)特定物享有直接支配和排他的權(quán)利”。因此，預(yù)購(gòu)人雖與開發(fā)公司簽訂買賣合同，但是預(yù)購(gòu)人還未能直接支配、占有標(biāo)的物，對(duì)預(yù)售房沒有直接支配性，因此對(duì)房屋的權(quán)益并非物權(quán)。

第二，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采用債權(quán)形式主義模式。而債權(quán)形式主義也稱意思主義與登記或交付的結(jié)合，依此主義，物權(quán)因法律行為而發(fā)生變動(dòng)時(shí)，除了需要當(dāng)事人之間的債權(quán)合意(如買賣合同)外，還需要踐行登記或交付的形式。［5］81－82我國(guó)《物權(quán)法》第九條的規(guī)定體現(xiàn)了這種模式，即“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！币虼艘ㄟ^(guò)買賣方式取得物權(quán)必須符合兩個(gè)條件，其一要有基礎(chǔ)行為買賣合同的存在，其二要按照法律規(guī)定進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。預(yù)購(gòu)人與開發(fā)公司簽訂合同后，在預(yù)售房交付登記前，預(yù)購(gòu)人僅僅完成了獲得物權(quán)的第一步即發(fā)生基礎(chǔ)的買賣合同，而不能完成第二步進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，因此預(yù)售商品房在登記之前都不具有物權(quán)權(quán)利。

第三，預(yù)購(gòu)人的合同權(quán)利由違約責(zé)任制度及預(yù)告登記制度加以保障的。根據(jù)《物權(quán)法》第十五條的規(guī)定“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”也就是說(shuō)買賣合同經(jīng)雙方合意簽訂后，即具有合同效力，當(dāng)事人不按照合同的約定履行，另一方即可要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任。預(yù)購(gòu)人作為預(yù)告登記權(quán)利人可以限制開發(fā)公司對(duì)預(yù)售房屋“一房二賣”，而此時(shí)開發(fā)公司對(duì)預(yù)售房商品房享有的所有權(quán)則是相對(duì)受限制的。同時(shí)，預(yù)購(gòu)人還可要求開發(fā)公司按照合同約定的期限配合預(yù)購(gòu)人進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的合同權(quán)利。

表1 預(yù)售商品房各階段權(quán)利義務(wù)表

(三)預(yù)購(gòu)人實(shí)際居住但未辦理產(chǎn)權(quán)登記階段

預(yù)售商品房建成交付后，辦理產(chǎn)權(quán)登記需要一定期間，該階段預(yù)購(gòu)人對(duì)預(yù)售商品房的權(quán)利則為物權(quán)上的有權(quán)占有。有權(quán)占有是占有的一種分類，被稱為正權(quán)源占有，有本權(quán)占有，也就是基于一定法律上的原因而享有的權(quán)利。［5］401預(yù)購(gòu)人與開發(fā)公司簽訂買賣合同，預(yù)購(gòu)人支付房款，開發(fā)公司將房屋交付給預(yù)購(gòu)人居住，預(yù)購(gòu)人對(duì)房屋的權(quán)利具有法律上的依據(jù)，而這種權(quán)利即是受法律保護(hù)的有權(quán)占有，并且占有作為一種事實(shí)狀態(tài)也收到法律的保護(hù)。按照《物權(quán)法》第二百四十五條的規(guī)定，“占有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被侵占的，占有人有權(quán)請(qǐng)求返還原物;對(duì)妨害占有的行為，占有人有權(quán)請(qǐng)求排除妨害或者消除危險(xiǎn);因侵占或者妨害造成損害的，占有人有權(quán)請(qǐng)求損害賠償?！?/p>

但占有作為一種事實(shí)的狀態(tài)始終不具有公示公信的效力，因此預(yù)購(gòu)人在能夠進(jìn)行權(quán)屬登記的第一時(shí)間仍應(yīng)當(dāng)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記以更好地維護(hù)自身的權(quán)益。

厘清預(yù)售商品房在不同階段的權(quán)屬關(guān)系看似僅僅是解決了一項(xiàng)較為基礎(chǔ)的法律關(guān)系，實(shí)則對(duì)司法實(shí)踐的意義重大，圍繞預(yù)售商品房權(quán)屬之爭(zhēng)的諸多糾紛都能得到相應(yīng)的解決，如上文中案例中，天安公司作為開發(fā)天安別墅的開發(fā)公司，其通過(guò)原始確定的方式獲得天安別墅X幢X號(hào)房屋所有權(quán)，與劉某簽訂買賣合同后，則劉某獲得該房屋的物權(quán)期待，并且作為預(yù)購(gòu)登記人，可以限制天安公司“一房二賣”;在房屋辦理產(chǎn)權(quán)登記前，劉某的債權(quán)人起訴劉某并要求法院強(qiáng)制執(zhí)行預(yù)購(gòu)人所購(gòu)買的預(yù)售商品房時(shí)，均應(yīng)征詢開發(fā)公司的意見，強(qiáng)制執(zhí)行的份額也僅限于預(yù)購(gòu)人對(duì)預(yù)售商品房的合同權(quán)利;銀行作為預(yù)抵押登記人，未經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記，也不能主張抵押權(quán)，預(yù)抵押合同的效力也僅僅債權(quán)權(quán)利，不具有物權(quán)的優(yōu)先性。同時(shí)，預(yù)購(gòu)人在取得產(chǎn)權(quán)登記前，不得行使所有權(quán)人的權(quán)利，即將預(yù)售房轉(zhuǎn)讓、出租。

四、結(jié)語(yǔ)

住房問題一直是普通民眾最為關(guān)切的問題，而目前大多數(shù)的“房源”來(lái)自于預(yù)售商品房，因此預(yù)售商品房的權(quán)屬問題是關(guān)系著民生的重要法律問題，而“授人以魚不如授人以漁”，真正讓普通民眾了解到預(yù)售商品房的權(quán)屬問題，他們才能以更加智慧的方式去維護(hù)自身的權(quán)益。

注釋:

①數(shù)據(jù)來(lái)自于全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)和中國(guó)城市房地產(chǎn)開發(fā)商策略聯(lián)盟共同資助支持建立的Reico工作室發(fā)布的《2005年第三季度中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》摘要。

②見江蘇省高級(jí)人民法院公報(bào)2014年第二期。

［1］楊承志．“樓花”炒賣風(fēng)險(xiǎn)防范——商品房預(yù)售管理制度探析［M］．廣州:廣東經(jīng)濟(jì)出版社，2006:3．

［2］韓世遠(yuǎn)．合同法總論［M］．北京:法律出版社，2011:66．

［3］王利明．物權(quán)法論［M］．北京:中國(guó)政法大學(xué)出版社，2003:174．

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［6］［日］於保不二雄．物權(quán)法［M］．東京:有斐閣，1986:10．