房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的優(yōu)化策略研究

曹極 浙江祥新科技控股集團有限公司

引言

近幾年，科學(xué)技術(shù)不斷發(fā)展，各個行業(yè)都在進(jìn)行優(yōu)化和轉(zhuǎn)型，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想提升自身的競爭力必須實現(xiàn)企業(yè)轉(zhuǎn)型[1]。無論是哪種類型的企業(yè)，企業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)部分就是財務(wù)管理，所以房地產(chǎn)企業(yè)要想在當(dāng)前背景下成功轉(zhuǎn)型離不開對財務(wù)管理工作的優(yōu)化和升級，從根源上進(jìn)行財務(wù)管理優(yōu)化，達(dá)到企業(yè)財務(wù)管理精細(xì)化與信息化的目標(biāo)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的意義和特點

（一）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的意義

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟的發(fā)展起到了巨大的推動作用，并且在推進(jìn)城市化、工業(yè)化進(jìn)程中也起到促進(jìn)作用，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的重點是將房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中的資金統(tǒng)一化管理、合理化運用。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作的核心就是將房地產(chǎn)企業(yè)資金效率使用最大化[2]。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的特點

房地產(chǎn)公司和其他企業(yè)的財務(wù)管理有很大的不同。首先，房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)項目的開展全過程都需要資金的高投入；其次，房地產(chǎn)行業(yè)的項目大多存在較長的開發(fā)周期，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的資金投入周期較長并且資金回收較慢，項目開發(fā)和運營中存在較大風(fēng)險以至于財務(wù)管理也面臨較大風(fēng)險；最后，房地產(chǎn)企業(yè)通過招標(biāo)的形式獲得土地的開發(fā)，也就意味在招標(biāo)時房地產(chǎn)企業(yè)要確保自身資金的充足性，才能獲得招標(biāo)的資格，也就要求房地產(chǎn)企業(yè)要與銀行建立密切的聯(lián)系，因此與其他企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部要建立有效的資金管理機制。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要加強財務(wù)管理。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理原則及影響

（一）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理原則

1.全面性原則

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)運營過程中，工作的內(nèi)容具有復(fù)雜性，因此房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作要融入企業(yè)全部的與財務(wù)相關(guān)的活動中，對其開展及時管理、監(jiān)督以及評價工作，企業(yè)經(jīng)營運作的各個方面都要求財務(wù)對其監(jiān)督和管理，相反，財務(wù)管理是一種全方位的業(yè)務(wù)活動，它貫穿于企業(yè)其他業(yè)務(wù)執(zhí)行、監(jiān)督、反饋的各個環(huán)節(jié)，具有全程性和動態(tài)性。

2.重要性原則

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理，既要統(tǒng)籌考慮，又要突出重點，要有全局的觀念，要有條理、有層次地進(jìn)行。因為房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)型過程中的經(jīng)驗和探索都很少，因此，在這方面肯定存在著一定的漏洞和風(fēng)險，所以要加強對房地產(chǎn)經(jīng)營活動中比較重要、風(fēng)險較大的環(huán)節(jié)的監(jiān)管，以最大限度地降低風(fēng)險。財務(wù)管理需要著重突出重點，并要有針對性地進(jìn)行全面的監(jiān)督，做到分層有序，盡量避免出現(xiàn)高風(fēng)險和造成嚴(yán)重后果。

（二）財務(wù)管理對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

財務(wù)管理在一個企業(yè)的發(fā)展過程中起著舉足輕重的作用，其管理質(zhì)量直接影響著企業(yè)的發(fā)展。而在企業(yè)經(jīng)營管理體系中，財務(wù)管理體系也是一個非常關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。所以，高科技的技術(shù)和健全的財務(wù)管理體系將成為企業(yè)發(fā)展的一個重要環(huán)節(jié)。而房地產(chǎn)企業(yè)由于其自身的工程開發(fā)建設(shè)和資金的流向，必然要重視財務(wù)管理，使其在房地產(chǎn)開發(fā)中決定性的作用得以發(fā)揮。

1.對房地產(chǎn)企業(yè)投資決策的影響

在房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)的進(jìn)程中，要建立和實現(xiàn)房地產(chǎn)增值、風(fēng)險管理等基本目標(biāo)。而要達(dá)到上述目標(biāo)的實現(xiàn)，就必須有充足的資金支持，同時還要有適當(dāng)?shù)馁Y本投入。但是，如果不能從財務(wù)的角度出發(fā)，對其進(jìn)行合理地定位和評價，將會對最終的投資方向產(chǎn)生一定的影響，從而導(dǎo)致投資風(fēng)險。

2.對房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展的影響

一個企業(yè)的發(fā)展，并不取決于它的員工的實力以及產(chǎn)品的多樣性，主要取決于其投資方向。在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的早期階段，房地產(chǎn)企業(yè)要購買相關(guān)的建筑材料，并對所需的人員進(jìn)行適當(dāng)?shù)呐嘤?xùn)。到了發(fā)展的中期階段，要對項目進(jìn)行評估，然后才能購買缺少的材料和先進(jìn)的裝備。在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展后期，要對項目的進(jìn)度進(jìn)行統(tǒng)計和評價，就必須投入大量的人力。而在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的各個階段，都是以財務(wù)管理為樞紐，實現(xiàn)企業(yè)的有序經(jīng)營、穩(wěn)固企業(yè)的發(fā)展。

3.對房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的影響

財務(wù)管理工作，既要控制成本，又要控制資金的流向，特別是房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作，還需要處理債務(wù)問題，如果不正確地解決財務(wù)問題，將會對企業(yè)的長期發(fā)展產(chǎn)生不利的影響。在房地產(chǎn)企業(yè)的實際經(jīng)營中，不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)中期，由于資金周轉(zhuǎn)不暢導(dǎo)致企業(yè)倒閉，造成爛尾樓的出現(xiàn)，這是財務(wù)管理問題處理不當(dāng)?shù)暮蠊?。所以，要確保企業(yè)的長期發(fā)展，就需要對其進(jìn)行財務(wù)管理優(yōu)化。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題

（一）缺乏對財務(wù)管理的重視

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作存在著嚴(yán)重的問題，即財務(wù)管理體系的流于形式：目前，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作普遍存在著不規(guī)范的收支審核程序；審批手續(xù)不完整；費用開支缺乏統(tǒng)一規(guī)范等。部分房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)管理優(yōu)化與改革意識的缺乏，一味節(jié)約企業(yè)成本，造成了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作不能正常進(jìn)行。

（二）融資渠道相對單一

房地產(chǎn)項目投資龐大，土地成本及項目開發(fā)成本高達(dá)幾十億，資金來源是房地產(chǎn)行業(yè)面臨的最大挑戰(zhàn)。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式主要有內(nèi)部融資和外部融資兩類。內(nèi)部融資由預(yù)收賬款及企業(yè)自有資金構(gòu)成。自有資金通常不少于所投項目的30%；此外，預(yù)收賬款是房地產(chǎn)企業(yè)對商品住宅通過預(yù)售的方式所得到的資金，通常是工程總投資的20%-30%。房地產(chǎn)企業(yè)的外部融資包括商業(yè)銀行貸款、債券以及上市融資，當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的外部融資大部分都是商業(yè)銀行貸款渠道。由于房地產(chǎn)企業(yè)貸款規(guī)模龐大，且銀行對房地產(chǎn)信貸的準(zhǔn)入門檻較高，融資難度較大，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的融資工作，進(jìn)而制約著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

（三）資金管理體系不健全

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理是一個規(guī)范化的系統(tǒng)工程，它關(guān)系到企業(yè)的長期發(fā)展和投資項目的建設(shè)，一些房地產(chǎn)企業(yè)在制定年度計劃時，盡管已按有關(guān)規(guī)定制定了相應(yīng)的投資計劃，但并沒有對該計劃的具體目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化，各個階段的規(guī)劃也基本上是空洞的，這就造成了財務(wù)管理體系的規(guī)范性缺乏約束力。造成了企業(yè)財務(wù)管理工作不能集中管理和使用資金，長期存在著資金使用的隱患。但由于部分房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對企業(yè)資金的管理，缺乏健全的財務(wù)預(yù)算管理體系，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營成本過高。在工程開發(fā)建設(shè)過程中，盲目性、隨意性的投入會使企業(yè)在某種程度上陷入資金困難。

（四）財務(wù)管理工作過于被動

房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟中的一個傳統(tǒng)行業(yè)，其財務(wù)管理和工作都是比較傳統(tǒng)的，大部分企業(yè)都是采取一些比較被動的方式來進(jìn)行經(jīng)營，在預(yù)測和調(diào)控上都有很大的問題。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理制度要適應(yīng)現(xiàn)實，對其進(jìn)行財務(wù)上的調(diào)整，以減少財務(wù)風(fēng)險，保證房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理運作機制仍停留在傳統(tǒng)的經(jīng)營方式上，未能進(jìn)行有效的改革，使得房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作陷入了一種消極的境地。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理優(yōu)化策略

（一）加強對財務(wù)管理的重視，完善財務(wù)信息管理的建設(shè)

1.轉(zhuǎn)變管理人員的傳統(tǒng)觀念

改變傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理理念，讓企業(yè)的管理人員認(rèn)識到財務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)運作的一個重要環(huán)節(jié)，在企業(yè)開展日常經(jīng)營活動時，注重財務(wù)管理人員的參與。尤其是在房地產(chǎn)項目的開展和建設(shè)過程中，資金的運用是多方面的，財務(wù)管理必須與各相關(guān)部門進(jìn)行協(xié)調(diào)，并對其進(jìn)行及時的管理和分配。

2.加強對財務(wù)管理人員的專業(yè)性培養(yǎng)

企業(yè)財務(wù)管理人員素質(zhì)的高低直接影響著企業(yè)的財務(wù)管理工作的質(zhì)量，所以加強對財務(wù)管理工作人員的專業(yè)素質(zhì)教育，提高他們的財務(wù)管理水平是非常必要的。房地產(chǎn)企業(yè)要加強財務(wù)管理的規(guī)范化、透明化，建立獨立的財務(wù)管理機構(gòu)和監(jiān)管機構(gòu)，加強對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理。

3.財務(wù)管理系統(tǒng)信息化建設(shè)

房地產(chǎn)企業(yè)要推進(jìn)財務(wù)管理工作信息化，可以通過使用適合企業(yè)經(jīng)營的ERP系統(tǒng)，把企業(yè)的物流、人力和財務(wù)等信息緊密地結(jié)合在一起，實現(xiàn)了對工程建設(shè)的各個環(huán)節(jié)的信息化管理，便于領(lǐng)導(dǎo)對企業(yè)運行中出現(xiàn)的問題進(jìn)行及時的發(fā)現(xiàn)和處理，減少不必要的資源和人力損耗，降低企業(yè)的管理成本。

（二）增加企業(yè)資金來源渠道

由于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營以及項目的開發(fā)建設(shè)需要大量的資金，單憑企業(yè)的流動資金很難滿足企業(yè)的經(jīng)營需要，所以大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是負(fù)債經(jīng)營，如果資金鏈出現(xiàn)斷裂，將會對企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動造成嚴(yán)重的影響，企業(yè)缺乏經(jīng)營產(chǎn)出，負(fù)債繼續(xù)滾動，惡性循環(huán)將會導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營者負(fù)債累累。因此，企業(yè)在運營中不僅要依靠銀行貸款，還要依靠自身的流動資金，還要通過預(yù)售等手段進(jìn)行融資，并且要通過拓寬企業(yè)的資金來源渠道來抵御財務(wù)風(fēng)險。一方面，除了商業(yè)銀行貸款以外，一些房地產(chǎn)小微企業(yè)可以通過與大型房地產(chǎn)及相關(guān)企業(yè)合作的形式，共同開發(fā)項目，與大型企業(yè)共享經(jīng)營利潤，通過這種形式降低企業(yè)需要承擔(dān)的財務(wù)風(fēng)險，實現(xiàn)項目的順利開發(fā)。另一方面，伴隨互聯(lián)網(wǎng)金融的高速發(fā)展，企業(yè)融資渠道不僅僅局限于傳統(tǒng)的融資，還可利用互聯(lián)網(wǎng)融資解決企業(yè)的資金問題，比如通過眾籌的方式。另外，債務(wù)融資、股權(quán)融資等渠道也可幫助企業(yè)獲得項目投入資金，調(diào)整各個融資渠道的還款期限，可以分散企業(yè)資金鏈斷裂的風(fēng)險，也可以防止因資金鏈斷裂而導(dǎo)致無力償還的情況。

（三）建立健全房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理制度

1.建立科學(xué)、合理的財務(wù)管理體系

在建設(shè)財務(wù)管理體系的過程中，要從成本預(yù)算管理、投資融資渠道管理、業(yè)績評價管理這幾個方面著手，改進(jìn)企業(yè)的財務(wù)管理體系。同時，不同類型的房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)行業(yè)的特點，嚴(yán)格遵守相關(guān)的法律法規(guī)，并根據(jù)企業(yè)自身實際情況，制定適合自己的財務(wù)管理體系。另外，還要注意財務(wù)管理體系的可操作性，在整個項目開發(fā)的每一個階段，都要把財務(wù)管理體系貫徹到每一個階段，并使之發(fā)揮最大的作用。

2.合理設(shè)置財務(wù)管理程序

要根據(jù)我國的有關(guān)法律法規(guī)和企業(yè)的實際情況，對會計科目進(jìn)行科學(xué)、合理的調(diào)整，使其更加完善。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理部門必須在各個環(huán)節(jié)中進(jìn)行合理的會計處理，以保證其流程的完整性。同時，財務(wù)管理部門在會計核算方面也要保持高度的一致性，從而使管理工作更具彈性。

3.落實財務(wù)管理制度

財務(wù)部門必須嚴(yán)格落實和執(zhí)行財務(wù)管理制度，才能提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理能力。在財務(wù)管理體系的實施上，也要有清晰的規(guī)定，在審計工作中，必須嚴(yán)格執(zhí)行。在資金配置上，要根據(jù)現(xiàn)實情況，不斷完善財務(wù)管理體系，加強財務(wù)管理工作。

（四）創(chuàng)新財務(wù)管理視覺，降低財務(wù)風(fēng)險

1.加強項目資金的回收管理，對融資方式進(jìn)行創(chuàng)新

對房地產(chǎn)企業(yè)來說，要強化項目融資的渠道，主要有兩種方式：第一，要加強對應(yīng)收賬款的管理，即要及時采取財務(wù)措施，做好資金回收工作，比如打折、催收，都能讓企業(yè)的資金得到有效的回收，而且還能提高企業(yè)的資金流動速度；第二，通過運用促銷手段，可以提高項目開發(fā)建設(shè)期間的銷售回款，比如：可以用預(yù)付款的方式，將部分資金收回，從而提高企業(yè)的資金流動。而在融資方式上的創(chuàng)新，則是通過有效地拓寬融資渠道，從而有效地控制其債務(wù)融資的比例，從而增強企業(yè)自身的資金流動性，降低企業(yè)的金融風(fēng)險。

2.重視對資本結(jié)構(gòu)的調(diào)整

為了進(jìn)一步實現(xiàn)資本結(jié)構(gòu)的調(diào)整，必須注重對負(fù)債比率的調(diào)控，盡量減少其自身的影響，這樣可以使債務(wù)更加合理，從而實現(xiàn)資本結(jié)構(gòu)的最佳化。在實際操作過程中，必須采用資產(chǎn)結(jié)構(gòu)比較方法和每股收益無差別方法來進(jìn)行籌資決策，在財務(wù)規(guī)劃中，通過科學(xué)的預(yù)測籌資計劃的合理性，確保項目設(shè)計中的風(fēng)險最小化。

3.重視對成本及預(yù)算的控制

在新的開發(fā)建設(shè)項目中，土地購置成本、材料成本等是與之相適應(yīng)的，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在成本預(yù)算方面也非常注重，主要包含以下兩個方面：第一，必須挑選一支更好的工程團隊和更好的材料供應(yīng)商，才能保證工程的質(zhì)量，同時也能防止工程的質(zhì)量問題造成的經(jīng)濟損失；第二，房地產(chǎn)中高層管理者和企業(yè)的財務(wù)經(jīng)理必須重視新項目的評價與審核，必須對市場進(jìn)行深入的調(diào)研和分析，而且，嚴(yán)格遵循量入為出的原則進(jìn)行成本預(yù)算管理工作，通過財務(wù)管理人員精確的數(shù)據(jù)計算以及嚴(yán)格落實成本控制理念進(jìn)行企業(yè)的收支管理工作，需要嚴(yán)格考核對于超出預(yù)算部分的支出，杜絕非必要的資金支出部分。

結(jié)語

總之，房地產(chǎn)行業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)中的一個重要組成部分，對整個社會和經(jīng)濟都產(chǎn)生很大的影響。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作的成功進(jìn)行，一直都是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵，提升財務(wù)管理工作的質(zhì)量，可以確保房地產(chǎn)行業(yè)的正常運轉(zhuǎn)。然而在我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的進(jìn)程中，對財務(wù)管理的問題一直未給予足夠的關(guān)注。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在未來的發(fā)展中，必須加強財務(wù)管理工作，提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理人才的綜合素質(zhì)和專業(yè)能力，在此基礎(chǔ)上結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展?fàn)顩r，建立較為科學(xué)的財務(wù)管理體系，并且利用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)，提高財務(wù)管理體系的管理水平，使企業(yè)的資金合理利用，并進(jìn)行精細(xì)化的財務(wù)管理。