農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場發(fā)展意義及建議

□丁 麗

（徐州市銅山區(qū)劉集鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)農(nóng)村辦公室，江蘇 徐州 221147）

發(fā)展農(nóng)村集體資產(chǎn)是實現(xiàn)鄉(xiāng)村振興的基礎(chǔ)。當(dāng)前，我國基本完成了集體資產(chǎn)的清產(chǎn)核資、農(nóng)村產(chǎn)權(quán)確權(quán)工作。根據(jù)中央一號文件的指導(dǎo)，人們要在此基礎(chǔ)上激活農(nóng)村市場，拓寬農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展途徑。在此過程中農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)需求會更加旺盛，如果不能規(guī)范農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場，就無法利用農(nóng)村的各生產(chǎn)要素激發(fā)農(nóng)村資源活力，所以建立并規(guī)范農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場是非常必要的。

1 農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場的發(fā)展意義

1.1 方便農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易

建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場的目的是方便農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易活動順利開展。從法律的角度來看，這是一種有償?shù)拿袷滦袨椤烧呋騼烧咭陨系霓r(nóng)村經(jīng)濟(jì)主體在相互協(xié)商后，遵循相關(guān)的程序，有償轉(zhuǎn)讓農(nóng)村產(chǎn)權(quán)。農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的內(nèi)容十分豐富，最基本的是土地承包權(quán)、農(nóng)村宅基地使用權(quán)等[1]。

1.2 促進(jìn)農(nóng)村資產(chǎn)資本化

農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟(jì)資源非常豐富，但在多種因素的限制下，這些資源并沒有得到充分利用，資源的流動性不足，所以，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)缺少發(fā)展活力。建立產(chǎn)權(quán)交易市場后，村民可以以交易的方式把農(nóng)村的資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為最大利益，這就是農(nóng)村資產(chǎn)資本化。城鄉(xiāng)之間、各鄉(xiāng)村地區(qū)都能夠進(jìn)行資源流動，進(jìn)一步擴(kuò)大了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的流動范圍。在這個過程中，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)資源能夠?qū)崿F(xiàn)優(yōu)化配置，產(chǎn)權(quán)交易也會更有活力。從某種角度上來講，在擴(kuò)大了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的流動范圍后，農(nóng)村地區(qū)能夠收納更多的外來資金，甚至是優(yōu)秀的外來人才，推動現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展。此外，在建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場后，村民能夠在農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場上變現(xiàn)自己的自由產(chǎn)權(quán)，擺脫土地的束縛，交易得到的資金能夠用于個人發(fā)展。此過程間接促進(jìn)大部分村民進(jìn)入城市，推動了城鎮(zhèn)化的發(fā)展[2]。

1.3 提高農(nóng)民地位

在提出農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易概念之前，這種交易活動就已經(jīng)開展。但在較長的一段時間里，這種產(chǎn)權(quán)交易活動的范圍比較小。大多數(shù)是以親朋好友介紹、鄰里之間相互置換的方式開展，所以交易對象比較單一。在這種情況下，很多村民都處于弱勢地位。在沒有建立規(guī)范的產(chǎn)權(quán)交易市場之前，產(chǎn)權(quán)交易工作不夠規(guī)范、有序，無法充分發(fā)揮農(nóng)村集體資產(chǎn)的價值。村民缺少信息發(fā)布及溝通渠道，持有產(chǎn)權(quán)的村民可選擇性比較小，交易價格比較低。在農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場上，人們制訂了一系列的交易規(guī)則。村民要想順利交易，就必須遵循這些規(guī)則制度，使交易過程更加公平、公正。無論是產(chǎn)權(quán)的持有者還是購買者，都能夠看到相關(guān)的信息，這就變成了雙向選擇、互動的過程。由于這個過程需要進(jìn)行市場競爭，所以土地等一些資源的交易價格有所提升，這對村民來說是非常有利的[3]。

1.4 推動農(nóng)村改革

改革開放后，農(nóng)村地區(qū)的產(chǎn)權(quán)交易現(xiàn)象時有發(fā)生，而且不斷擴(kuò)大。但從大方向上來看，很多交易活動都缺少規(guī)范性，缺少政策的保障。這與運(yùn)行機(jī)制不完善有很大關(guān)系。如果此時建立了完善的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場，就能夠規(guī)范村民的交易行為，同時也符合市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律，交易過程將會更加公開透明，村民的根本權(quán)益得到保障。這樣會有更多的村民積極地參與到產(chǎn)權(quán)交易中，農(nóng)村資源也能夠進(jìn)一步得到優(yōu)化配置，這個過程就推動了農(nóng)村深化改革。

2 銅山區(qū)劉集鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)交易的基本情況

銅山區(qū)已經(jīng)建立了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心，有較多村鎮(zhèn)通過該交易中心完成了產(chǎn)權(quán)交易。以銅山區(qū)劉集鎮(zhèn)為例，從2015 年至今，完成了226 次產(chǎn)權(quán)交易，累計交易資金達(dá)到了3 000 多萬元。其中有885 hm2的土地完成了經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，年租金可達(dá)到1 000 多萬元；有15 hm2的養(yǎng)殖水面完成了經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，累計金額達(dá)到了820 875 元；涉農(nóng)資金項目達(dá)到了130 宗，累計資金為1 800 多萬元。交易次數(shù)、交易資金逐年遞增，受新冠肺炎疫情的影響較小[4]。

3 農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場的主要問題

3.1 法律法規(guī)不完善

就現(xiàn)實情況來看，中國農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易法還有很多不完善的地方。在各省、各級政府所建立的管理體系以及政策法規(guī)不完善，所建立的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場指導(dǎo)體系也不完善。在這種情況下，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易過程缺少法律和相關(guān)運(yùn)行機(jī)制的保障，影響正常的產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)。具體來看，其與農(nóng)村產(chǎn)權(quán)立法的滯后性相關(guān)。宅基地流轉(zhuǎn)、土地承包經(jīng)營權(quán)抵押等都是比較常見的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易內(nèi)容。但以《土地管理法》為代表的一些法律嚴(yán)格限制了宅基地的流轉(zhuǎn)行為。不允許單獨(dú)轉(zhuǎn)讓宅基地、非本集體經(jīng)濟(jì)的組織成員不能購買本集體經(jīng)濟(jì)的宅基地。同時，從法律層面來看，并沒有明確規(guī)定農(nóng)民是否能夠交易或是抵押自己的集體資產(chǎn)股權(quán)。所以有很多產(chǎn)權(quán)交易行為缺少法律的支撐，尤其是集體資產(chǎn)股權(quán)這方面的交易，一旦出現(xiàn)問題，很可能無法可依，導(dǎo)致村民無法維護(hù)自身的利益。所以雖然設(shè)置了較多的交易品種，但有很多產(chǎn)權(quán)無法順利流動，一旦交易就會埋下安全隱患。

3.2 監(jiān)管體系不完善

雖然很多地區(qū)已經(jīng)建立了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場，但建設(shè)時間較晚，還有很多不完善的地方。對于地方來說，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易是全新的領(lǐng)域，在具體交易操作時需要法律以及相關(guān)制度的保障，這樣才能提高交易的市場化程度。同時，需要有效的監(jiān)督體系來監(jiān)督整個交易過程，這樣產(chǎn)權(quán)交易市場才能健康發(fā)展。但就徐州市乃至全國范圍來看，并沒有建立統(tǒng)一的監(jiān)督體系或是產(chǎn)權(quán)交易市場監(jiān)督機(jī)構(gòu)。而2018 年建立的產(chǎn)權(quán)交易市場監(jiān)督委員會也只是臨時性的機(jī)構(gòu)，并沒有發(fā)揮監(jiān)督管理作用，無法全方位監(jiān)控交易過程及交易后的履行情況。絕大多數(shù)村民只關(guān)心產(chǎn)權(quán)交易價格，并不關(guān)心交易之后的用途，所以事后監(jiān)督工作就無法落實到位。

以土地產(chǎn)權(quán)交易為例，一些企業(yè)在獲取了土地使用權(quán)后，為了謀取利益改變土地的原有用途，在耕地上建設(shè)公司、工廠等，不注重對土地的可持續(xù)性利用。在這種情況下，耕地的面積會逐漸減少，生態(tài)環(huán)境也會受到破壞。這就需要產(chǎn)權(quán)交易市場發(fā)揮監(jiān)督作用。此外，部分產(chǎn)權(quán)交易市場存在著總體信用度低的問題，這也在一定程度上挫傷了農(nóng)民交易的積極性。

3.3 配套服務(wù)不到位

農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易并不是一個簡單的過程，涉及到了資產(chǎn)價值評估、法律政策咨詢、融資擔(dān)保等多個內(nèi)容。要想提高村民的產(chǎn)權(quán)交易率，使交易過程更加順利，市場就必須為村民提供配套服務(wù)。但就當(dāng)前的交易市場來看，在配套服務(wù)方面還存在著滯后性。村民在確定產(chǎn)權(quán)交易價格時，主要靠雙方協(xié)商，市場無法為村民提供第三方資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)。在抵押時金融機(jī)構(gòu)成了主要的產(chǎn)權(quán)價值評估主體，無法保證評估過程的公平性，更無法保證價格的合理性。在交易過程中，交易雙方需要簽訂合同，但大多數(shù)村民對于合同簽訂相關(guān)的法律問題并不了解。所以需要咨詢第三方機(jī)構(gòu)，但第三方機(jī)構(gòu)在提供服務(wù)的同時，要獲取一定的傭金，這對村民來說無形中增加了成本。所以，為了降低成本，村民可能會選擇退出市場交易。

4 農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場的發(fā)展建議

4.1 完善相關(guān)的立法

為了讓農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易過程更加規(guī)范，國家要彌補(bǔ)相關(guān)法律的空白，使產(chǎn)權(quán)交易相關(guān)的法律更加完善，這是規(guī)范農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場的第一步，能夠營造良好的法治環(huán)境。在完善立法的過程中，決不能損害村民的核心權(quán)益，更不能觸碰耕地紅線。必須明確全能歸屬，并在此基礎(chǔ)上推進(jìn)多樣賦權(quán)。如：根據(jù)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的交易情況，明確立法漏洞，修改有關(guān)農(nóng)村集體資產(chǎn)股份方面的法律條例，讓農(nóng)村集體資產(chǎn)股份交易擁有立法保障。

4.2 加強(qiáng)政策扶持

當(dāng)前，我國還沒有建立完善的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)體系，沒有充分激活農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場。這種情況下無法充分發(fā)揮農(nóng)村資產(chǎn)的價值，所以需要相關(guān)的配套機(jī)構(gòu)、環(huán)境的支持。

政府在這個過程中要發(fā)揮引導(dǎo)和推動作用。一方面，要完善權(quán)屬登記工作，做好農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的確權(quán)頒證工作。以多樣化的形式大力宣傳農(nóng)村產(chǎn)權(quán)確權(quán)登記頒證工作，讓村民認(rèn)識到這項工作的重要性。為了幫助村民處理土地產(chǎn)權(quán)糾紛，還需要鼓勵黨員、干部主動參與調(diào)解工作，并在農(nóng)村地區(qū)落實土地權(quán)屬糾紛調(diào)處機(jī)制。另一方面，政府要制定優(yōu)惠政策。因為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場的利益主體較多，與開發(fā)商、企業(yè)的聯(lián)系較密切。為了讓市場更加穩(wěn)定，平衡各方利益，政府要做好調(diào)控工作，出臺更多優(yōu)惠政策，投入更多的資金，開設(shè)資金扶持項目。引導(dǎo)公益性質(zhì)的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易活動順利開展。如針對土地轉(zhuǎn)入戶經(jīng)營提出稅收優(yōu)惠政策，使土地轉(zhuǎn)入戶農(nóng)業(yè)組織可以根據(jù)當(dāng)?shù)卣木唧w規(guī)定，享受一定的稅收減免政策。同時，政府也要主動建立風(fēng)險防范機(jī)制，針對土地經(jīng)營權(quán)流失問題提出具體的補(bǔ)償辦法。如為了降低交易風(fēng)險，防止交易雙方出現(xiàn)違約行為，要求交易雙方在進(jìn)場之前必須交納一定的保證金。

4.3 建立、推廣線上交易平臺

為了更好地發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，必須大力支持農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)工作?？紤]到網(wǎng)絡(luò)的便捷性，地區(qū)在發(fā)展過程中要建立并推廣線上交易平臺。把各種農(nóng)資流轉(zhuǎn)的信息、產(chǎn)權(quán)交易的相關(guān)政策發(fā)到交易平臺上，為村民提供信息方面的支持，減少信息不對稱帶來的問題。如內(nèi)蒙古地區(qū)建立了產(chǎn)權(quán)交易中心，并在實施農(nóng)村項目的過程中，以公開的方式獲取電子招投標(biāo)方案。通過線上“易農(nóng)村”平臺，公開詢價，采購?fù)侠瓩C(jī)。預(yù)算金額為518 萬元，實際交易金額僅為490 萬元，極大地節(jié)省了資金。

為了減少村民私下交易的行為，鼓勵村民利用產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)系統(tǒng)進(jìn)行線上交易。市場要建立專門的宣傳部門。通過微信公眾號、戶外廣告等方式，向農(nóng)民宣傳在農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場交易的重要性以及私下交易可能會出現(xiàn)的糾紛。也可以采取熟人營銷的方式，選擇一些在農(nóng)村地區(qū)聲望比較高的人，讓他們利用節(jié)假日開展親民活動，宣傳產(chǎn)權(quán)交易的信息、政策。同時，要開設(shè)培訓(xùn)班，深入實地指導(dǎo)村民使用線上交易平臺發(fā)布、搜索相關(guān)的產(chǎn)權(quán)交易信息。讓村民認(rèn)識到私下交易可能會出現(xiàn)的風(fēng)險，這樣村民才會選擇在交易市場上完成交易。

4.4 加強(qiáng)監(jiān)督管理

為了確保農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易過程的合法性，市場要建立專門的監(jiān)管委員會，主要監(jiān)管村民的產(chǎn)權(quán)交易活動，幫助村民處理交易糾紛，降低村民交易過程中的風(fēng)險。具體的監(jiān)管內(nèi)容包括交易前后的產(chǎn)權(quán)信息、產(chǎn)權(quán)變更登記、產(chǎn)權(quán)的開發(fā)利用等，監(jiān)管委員會要以實地走訪的方式了解產(chǎn)權(quán)交易，了解交易方是否改變了土地性質(zhì)、租期是否過長、租金是否合理。如永久性基本農(nóng)田被改為一般農(nóng)田，這顯然改變了土地性質(zhì)，違背了基本農(nóng)田不得改變的要求。這種情況下，監(jiān)管委員會要第一時間上報當(dāng)?shù)氐谋O(jiān)督管理部門。監(jiān)督管理部門要依照規(guī)定采取一定的懲罰措施。

除了線下交易市場外，村民也會通過產(chǎn)權(quán)交易平臺完成相關(guān)的產(chǎn)權(quán)交易。這個過程就需要發(fā)揮農(nóng)業(yè)農(nóng)村局的作用，與紀(jì)檢、金融等多個部門相互配合，全方位監(jiān)督交易平臺?？梢栽谠撈脚_上引入大數(shù)據(jù)分析技術(shù)，將協(xié)議合同、“三資”賬本等進(jìn)行數(shù)據(jù)化轉(zhuǎn)換，既方便線上管理，也方便線上監(jiān)督。

4.5 拓展市場功能

地方政府要發(fā)揮主導(dǎo)作用，確定林業(yè)、國土資源等多個部門在產(chǎn)權(quán)交易市場的責(zé)任。要引導(dǎo)部門之間做好配合，在相互協(xié)作的過程中順利推進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易工作的開展。同時，要進(jìn)一步拓展市場的服務(wù)功能。由市場牽頭拉線，引入更多的第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)，為村民交易提供便利。如市場可以通過降低準(zhǔn)入門檻的方式吸引更多符合資質(zhì)、信譽(yù)度高的服務(wù)機(jī)構(gòu)。讓服務(wù)機(jī)構(gòu)以較低的價格為村民提供產(chǎn)權(quán)價值評估服務(wù)。政府也可以以財政補(bǔ)貼的方式降低村民的交易成本，發(fā)揮“三農(nóng)”惠農(nóng)政策的作用。

此外，還要吸引法律、財會等多個中介組織，引入銀行、金融等多個金融機(jī)構(gòu)，為村民提供一站式服務(wù)。村民可以直接在該市場發(fā)布信息，完成資產(chǎn)評估、抵押融資等多項活動。還可以在市場內(nèi)部建立完善的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易糾紛仲裁體系，吸引專門的仲裁機(jī)構(gòu)進(jìn)入市場，解決產(chǎn)權(quán)交易過程中的糾紛和矛盾。如產(chǎn)權(quán)抵押融資，為了充分利用農(nóng)村地區(qū)的資源，可以把林地權(quán)、水域養(yǎng)殖權(quán)等當(dāng)作標(biāo)的，開展產(chǎn)權(quán)抵押融資業(yè)務(wù)，這也是擴(kuò)大交易范圍的一種方式，能夠爭取更多發(fā)展農(nóng)業(yè)的資金。由于產(chǎn)權(quán)交易的過程存在一定的風(fēng)險，為了降低村民的風(fēng)險，政府要發(fā)揮引導(dǎo)作用，鼓勵金融機(jī)構(gòu)在市場上開設(shè)土地流轉(zhuǎn)履歷保證保險等試點(diǎn)。并在原有保險體系的基礎(chǔ)上，增加種植業(yè)、農(nóng)業(yè)設(shè)施等，進(jìn)一步擴(kuò)大保險范圍。

5 結(jié)束語

當(dāng)前，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場還存在活力不足、效率低下等多方面問題，為了規(guī)范市場環(huán)境，推動農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場長遠(yuǎn)發(fā)展。文章借鑒了其他地區(qū)的一些優(yōu)秀經(jīng)驗，從完善立法、政策扶持、拓展市場功能等方面入手，提出了針對性的建議，希望能夠激活市場活力，降低市場的交易風(fēng)險。