居住權(quán)登記的理論爭議與制度構(gòu)建

羅文燕,俞家成

(浙江工商大學(xué) 法學(xué)院，浙江杭州 310018)

為回應(yīng)“住有所居”的時(shí)代追求，黨的十九大報(bào)告提出建設(shè)以“多主體供給、多渠道保障”為特點(diǎn)的住房制度。作為推進(jìn)住房制度變革的重大制度創(chuàng)設(shè)，《中華人民共和國民法典》(以下簡稱《民法典》)物權(quán)編第366條至第371條引入了居住權(quán)制度。根據(jù)《民法典》第209條及214條的規(guī)定，作為用益物權(quán)，居住權(quán)的設(shè)立、變更和消滅須經(jīng)不動產(chǎn)登記方可發(fā)生效力。作為一項(xiàng)新創(chuàng)設(shè)的物權(quán)，居住權(quán)登記的具體操作尚未見于《不動產(chǎn)登記暫行條例》(以下簡稱《暫行條例》)及其實(shí)施細(xì)則等專門立法中。故《民法典》以6個(gè)法條構(gòu)筑的居住權(quán)制度仍屬于宏觀的制度設(shè)計(jì)，相關(guān)制度的順利運(yùn)作有賴于居住權(quán)登記制度的配備與完善。當(dāng)前，從民法視角關(guān)注居住權(quán)本身的研究成果較多，而著眼于居住權(quán)登記這一不動產(chǎn)登記行政行為的研究嘗試較為少見。為實(shí)現(xiàn)居住權(quán)制度的設(shè)計(jì)初衷，居住權(quán)登記制度建構(gòu)與登記理論間的張力是必須直面的問題，本文試圖檢視當(dāng)前的居住權(quán)登記制度，分析其缺陷及背后的理論爭議，并在澄清爭議的基礎(chǔ)上提出針對性的完善建議。

一、居住權(quán)登記制度的當(dāng)前樣態(tài)

作為服務(wù)于物權(quán)保護(hù)的財(cái)產(chǎn)權(quán)公示機(jī)制，完備的不動產(chǎn)登記制度是財(cái)產(chǎn)交易有序化的先決條件，也是物權(quán)制度的存續(xù)基礎(chǔ)。[1]不動產(chǎn)統(tǒng)一登記改革始于2013年，《不動產(chǎn)登記暫行條例》于2015年正式頒布實(shí)施。在目前的法律體系框架中，主要以《民法典》有關(guān)規(guī)定、《暫行條例》及實(shí)施細(xì)則共同組成了不動產(chǎn)登記的基本規(guī)范制度，建設(shè)時(shí)間不足十年的不動產(chǎn)登記制度尚存在一定的缺口。在面對居住權(quán)這一新興用益物權(quán)時(shí)，現(xiàn)有登記制度的薄弱處亟待關(guān)注。

(一)居住權(quán)登記制度的規(guī)范現(xiàn)狀

如前所述，《民法典》搭建了居住權(quán)制度的基本架構(gòu)，但在缺少配套法規(guī)或司法解釋的情況下難以有效規(guī)范居住權(quán)登記。為落實(shí)《民法典》關(guān)于居住權(quán)的規(guī)定，自然資源部擬定了《居住權(quán)等登記辦法(試行)》(以下簡稱《登記辦法》)，該辦法前5條涉及居住權(quán)登記。此外，上海、廣州、深圳、福州等多個(gè)地市已開始辦理居住權(quán)登記，部分地市以地方政府規(guī)章等形式出臺相關(guān)居住權(quán)登記規(guī)范，其中《武漢市居住權(quán)登記操作規(guī)范(試行)》(以下簡稱《武漢規(guī)范》)是較為細(xì)致的建構(gòu)嘗試。當(dāng)前具體的居住權(quán)登記制度較《民法典》規(guī)定在以下方面有所發(fā)展。

1.區(qū)分居住權(quán)登記類型

《民法典》第368條及第370條規(guī)定了設(shè)立登記、注銷登記兩種居住權(quán)登記類型，而《暫行條例》及實(shí)施細(xì)則將不動產(chǎn)物權(quán)登記依據(jù)所涉權(quán)利變動類型分為首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記及注銷登記等八個(gè)主要類別。由于《民法典》規(guī)定居住權(quán)不具有轉(zhuǎn)讓的可能，轉(zhuǎn)移登記類型缺乏設(shè)計(jì)必要。在《登記辦法》和《武漢規(guī)范》中，居住權(quán)登記包括首次登記、變更登記及注銷登記三個(gè)類型，變更登記類型是對《民法典》規(guī)定的補(bǔ)充，以居住權(quán)人身份信息變化、義務(wù)人變化、居住權(quán)期限、居住條件和要求等變化為申請情形。

2.擴(kuò)充居住權(quán)登記權(quán)屬來源

申請?jiān)瓌t是不動產(chǎn)登記的基本原則之一，[2]居住權(quán)登記申請情形的確定與居住權(quán)登記權(quán)屬來源相關(guān)，關(guān)乎居住權(quán)設(shè)立方式，是該制度的運(yùn)作開端?！睹穹ǖ洹返?66條規(guī)定，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，占有、使用他人的住宅；第371條另外規(guī)定可以通過遺囑方式設(shè)立居住權(quán)。除此之外的居住權(quán)登記權(quán)屬來源并未得到明確規(guī)定，《民法典》在此一點(diǎn)上持較為保守的立場。事實(shí)上，在草案階段即有觀點(diǎn)認(rèn)為《民法典》對居住權(quán)設(shè)立方式的規(guī)定過于狹窄，可能會導(dǎo)致“僅能根據(jù)合同設(shè)置居住權(quán)”的誤解。[3]當(dāng)前《民法典》仍主要以物權(quán)契約作為居住權(quán)登記權(quán)屬來源，并認(rèn)可通過遺囑方式設(shè)立居住權(quán)，但依民法理論，遺囑包含遺囑繼承和遺贈兩類形式，遺囑形式居住權(quán)設(shè)立不同于一般的物權(quán)契約，遺贈形式的居住權(quán)設(shè)立也并未獲得正面規(guī)定，尚需配套規(guī)范的跟進(jìn)與細(xì)化。

在《民法典》規(guī)定基礎(chǔ)上，《登記辦法》及《武漢規(guī)范》均認(rèn)可將通過人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的法律文書設(shè)立居住權(quán)作為居住權(quán)登記權(quán)屬來源。法律文書確定的居住權(quán)人單方持生效法律文書即可辦理居住權(quán)登記。此種登記申請情形的擴(kuò)充并不違反物權(quán)法定原則，并且有助于實(shí)現(xiàn)居住權(quán)登記的快捷，保障涉訴居住權(quán)人的利益。

3.細(xì)化居住權(quán)登記程序及登記審查職責(zé)

《武漢規(guī)范》作為具有直接指導(dǎo)意義的居住權(quán)登記規(guī)范，對三類登記的登記申請情形、申請主體、申請材料等登記程序進(jìn)行了細(xì)致而具有操作性的規(guī)定。

對不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)負(fù)擔(dān)何種審查職責(zé)，存有形式審查模式、實(shí)質(zhì)審查模式和區(qū)分審查模式三說，居住權(quán)登記審查模式的選取與登記效果直接掛鉤，《登記辦法》及《武漢規(guī)范》兩文件均以較大篇幅對各類型登記申請的審查要求進(jìn)行規(guī)定。《登記辦法》載明的審查職責(zé)涉及實(shí)質(zhì)與形式審查兩類。實(shí)質(zhì)審查方面，在居住權(quán)登記辦理過程中需重點(diǎn)關(guān)注登記房屋的權(quán)利狀態(tài)，要求審查設(shè)立居住權(quán)的不動產(chǎn)是否已經(jīng)辦理登記、是否查封，在已設(shè)立抵押權(quán)房屋上設(shè)立居住權(quán)的，還需審核抵押權(quán)人是否知悉居住權(quán)設(shè)立一事等。形式審查方面，需核驗(yàn)居住權(quán)登記申請書、不動產(chǎn)權(quán)證書、居住權(quán)合同或遺囑等材料記載的主體是否一致等?！段錆h規(guī)范》采用分登記類型提示審查職責(zé)的規(guī)定體例，規(guī)范措辭中較為明顯地體現(xiàn)出實(shí)質(zhì)審查的要求，例如在首次登記中，以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)而未與房屋轉(zhuǎn)移登記同時(shí)申請登記的，申請人應(yīng)當(dāng)召集所有繼承人到場，書面確認(rèn)遺囑有效；又如在變更登記中，居住期限、條件等發(fā)生變化的，登記機(jī)關(guān)可要求申請人提交足以證明變化發(fā)生的材料等。實(shí)質(zhì)審查要求的嵌入是有益的立法嘗試，但仍應(yīng)基于實(shí)質(zhì)審查模式與居住權(quán)登記是否契合的論證。

(二)當(dāng)前居住權(quán)登記制度的缺陷

1.居住權(quán)登記客體規(guī)定與傳統(tǒng)不動產(chǎn)登記規(guī)范相沖突

同一房屋上是否可以設(shè)立多個(gè)居住權(quán)是理論界和實(shí)務(wù)界重點(diǎn)關(guān)注的問題之一，以不動產(chǎn)登記的視角觀之，其核心問題在于是否可以房屋之一部分作為居住權(quán)登記客體。在這一問題上，《登記辦法》與傳統(tǒng)的《暫行條例》《暫行條例實(shí)施細(xì)則》之間存在一定程度的銜接障礙。

《登記辦法》第5條規(guī)定：居住權(quán)人對一個(gè)不動產(chǎn)單元的全部住房享有居住權(quán)的，登記機(jī)構(gòu)在登記簿相應(yīng)欄中填寫“全部住宅”；對部分住房享有居住權(quán)的，填寫具體住宅部位。依此項(xiàng)規(guī)定，以房間等住宅部分為居住權(quán)登記客體是被允許的。而《暫行條例》第8條規(guī)定，不動產(chǎn)以不動產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記。同時(shí)《暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，以房屋為不動產(chǎn)單元的，包括區(qū)分套、層、間等可以獨(dú)立使用、權(quán)屬界線封閉的空間。另外，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》對房屋專有部分的界定標(biāo)準(zhǔn)包括兩點(diǎn)，要求具有構(gòu)造上的獨(dú)立性(能明確區(qū)分)及利用上的獨(dú)立性(可排他使用)。若允許以房間為居住權(quán)登記客體，則等同于視房間為不動產(chǎn)單元，而現(xiàn)實(shí)中絕大多數(shù)房間并不符合上述法律法規(guī)的要求，明確規(guī)定允許以住宅之一部分作為居住權(quán)登記客體有與上位法相沖突之嫌。

2.居住權(quán)登記效力模式仍未明確

就居住權(quán)登記效力模式，《登記辦法》及《武漢規(guī)范》兩文件均認(rèn)為以合同方式設(shè)立居住權(quán)的，登記是居住權(quán)生效的必要環(huán)節(jié)，應(yīng)當(dāng)采登記生效主義，而以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的情形是相異之處?！兜怯涋k法》第2條規(guī)定：以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，居住權(quán)登記可以先于被繼承不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記辦理，可以與被繼承不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記一并辦理，也可以在被繼承不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記之后、再次轉(zhuǎn)移登記之前辦理。賦予了當(dāng)事人高度的登記時(shí)間選擇自由。而《武漢規(guī)范》則于開頭處明確強(qiáng)調(diào)居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立，該規(guī)定適用于居住權(quán)設(shè)立的全部情形。如若遺囑確定的權(quán)利人按照《登記辦法》的規(guī)定不選擇在第一時(shí)間辦理居住權(quán)登記，那么在相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)其并不擁有該住宅上的居住權(quán)，在遺囑設(shè)立語境中采用登記生效主義是權(quán)利保護(hù)的巨大隱患。另外，在以法律文書設(shè)立居住權(quán)的情形中，亦不當(dāng)規(guī)定居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立，須秉持對司法判決的嚴(yán)格遵守，采用登記對抗主義。

3.居住權(quán)注銷登記規(guī)定有欠完滿

注銷登記建立在居住權(quán)消滅事由規(guī)定之上，是居住權(quán)制度中不可或缺的權(quán)利退出機(jī)制。根據(jù)《民法典》第370條之規(guī)定，居住權(quán)消滅事由有二，分別為居住權(quán)人死亡及居住期限屆滿，此二事由顯然無法囊括可能導(dǎo)致居住權(quán)消滅的全部情形。作為補(bǔ)充嘗試，《登記辦法》第5條對居住權(quán)注銷登記情形進(jìn)行了擴(kuò)張，列舉情形包括：居住權(quán)期限屆滿、不動產(chǎn)滅失或者被征收、居住權(quán)人放棄權(quán)利、生效法律文書等導(dǎo)致居住權(quán)消滅及居住權(quán)人死亡五項(xiàng)。在此基礎(chǔ)上，《武漢規(guī)范》增列“居住權(quán)合同解除”作為注銷登記情形。居住權(quán)注銷登記規(guī)定著眼于權(quán)利主體及權(quán)利客體，但仍有較為明顯的疏漏。

首先，居住權(quán)登記權(quán)屬來源在權(quán)利退出機(jī)制構(gòu)建中的作用沒有得到重視，即沒有考慮到“違約消滅”的情形。居住的條件和要求是居住權(quán)合同的必要組成部分，是當(dāng)事人在設(shè)立居住權(quán)中自由意志的體現(xiàn)，具體可能包括為居住權(quán)人設(shè)定房屋的養(yǎng)護(hù)義務(wù)、約定房屋是否可以出租、居住權(quán)設(shè)立是否有償甚至限制同住等諸多內(nèi)容，對居住的條件和要求的違反構(gòu)成合同違約。《民法典》第241條規(guī)定，用益物權(quán)人行使權(quán)利不得損害所有權(quán)人的權(quán)益，若居住權(quán)人的違約已經(jīng)明顯損害了房屋所有權(quán)人的利益，則應(yīng)當(dāng)允許以此為由申請居住權(quán)注銷登記。事實(shí)上，違約消滅的引入是對法院裁判消滅居住權(quán)典型情形的抽象固定，具有充分的合理性。

其次，《武漢規(guī)范》中“居住權(quán)合同解除”的表述容易引發(fā)歧義。居住權(quán)合同主體包括房屋所有權(quán)人和居住權(quán)人，在未發(fā)生房屋所有權(quán)變更的情況下，居住權(quán)合同解除確實(shí)應(yīng)當(dāng)導(dǎo)致居住權(quán)的消滅。但如若在居住權(quán)期限內(nèi)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移，房屋受讓人并不負(fù)有與居住權(quán)人重新訂立合同的義務(wù)，房屋原所有權(quán)人亦不再具備解除居住權(quán)合同的合意資格，此時(shí)主張以居住權(quán)合同解除為由申請居住權(quán)注銷登記缺乏法理上的通順性。

再次，缺乏居住權(quán)意定注銷機(jī)制。居住權(quán)可以經(jīng)合意設(shè)立，那么可經(jīng)合意消滅居住權(quán)是自然的邏輯推論，只要房屋所有權(quán)人與居住權(quán)人達(dá)成一致，就應(yīng)當(dāng)允許申請居住權(quán)注銷登記。此種注銷登記情形基于雙方意思表示行為，與居住權(quán)人放棄權(quán)利的單方意思表示行為有明顯的差別。居住權(quán)注銷登記合意的達(dá)成不必拘泥于居住權(quán)合同的內(nèi)容，無償設(shè)立的居住權(quán)也可以因居住權(quán)人得到貨幣給付而同意注銷。同時(shí)由于居住權(quán)的存在就房屋價(jià)值而言是現(xiàn)實(shí)的權(quán)利瑕疵，故不僅房屋所有權(quán)人可與居住權(quán)人達(dá)成居住權(quán)注銷合意，抵押權(quán)人甚至可能存在的房屋租賃者等利益相關(guān)人都應(yīng)當(dāng)被允許與居住權(quán)人達(dá)成合意，以實(shí)現(xiàn)相關(guān)權(quán)利的“滌清”。

最后，缺乏居住權(quán)固定注銷機(jī)制。當(dāng)前居住權(quán)制度服務(wù)于基本居住需求的解決，換言之如果居住需求的迫切程度有所降低，是否即可考慮居住權(quán)的注銷？例如，在“照顧離婚后弱勢一方”這一居住權(quán)制度適用典型領(lǐng)域中，如若居住權(quán)人已經(jīng)另購房屋，繼續(xù)保留居住權(quán)則于情理俱有不符。另外，居住權(quán)固定注銷機(jī)制的設(shè)置也可以回應(yīng)學(xué)界關(guān)于“居住權(quán)掏空所有權(quán)”的擔(dān)憂。

觀察《登記辦法》及《武漢規(guī)范》，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為當(dāng)前的居住權(quán)登記制度具有基本框架，且具備一定應(yīng)對常規(guī)情形的操作性，但部分缺漏之處還明顯影響居住權(quán)登記工作，其背后阻滯居住權(quán)登記制度建設(shè)的理論爭議亟待厘清。同時(shí)必須注意的是《武漢規(guī)范》僅為地方法規(guī)，絕大多數(shù)地區(qū)的居住權(quán)登記工作仍缺乏指導(dǎo)依據(jù)，故此需從立法形式及規(guī)范內(nèi)容兩個(gè)角度進(jìn)一步推進(jìn)居住權(quán)登記制度的建設(shè)和完善。

二、居住權(quán)登記的理論爭議與厘清

前述居住權(quán)登記制度的缺陷并非是簡單的制度抉擇，其受到居住權(quán)登記要素理論爭議的影響。以《民法典》規(guī)定為基準(zhǔn)剖析居住權(quán)登記要素理論爭議，是進(jìn)一步討論涵蓋居住權(quán)登記全環(huán)節(jié)的不動產(chǎn)登記制度構(gòu)建的必要前提。

(一)關(guān)于居住權(quán)登記的客體

《民法典》第366條規(guī)定，居住權(quán)登記客體應(yīng)當(dāng)為他人的住宅，即居住權(quán)登記客體應(yīng)當(dāng)符合“為他人所有”和“房屋性質(zhì)為住宅”兩個(gè)條件，其中隱含的爭議有以下兩點(diǎn)。

其一，房屋的所有權(quán)與居住權(quán)應(yīng)當(dāng)分屬不同主體，房屋所有權(quán)人在本人房屋上為自己設(shè)立居住權(quán)是不為法律所允許的。誠然，在絕大多數(shù)情況下，居住的權(quán)利被房屋所有權(quán)所吸收，不需要依托居住權(quán)制度即可實(shí)現(xiàn)，但在“以房養(yǎng)老”這另一居住權(quán)制度適用典型領(lǐng)域中，居住權(quán)和所有權(quán)的絕對分離將使居住權(quán)的設(shè)立高度依存于合同之債，進(jìn)而導(dǎo)致權(quán)利保護(hù)存有隱患。具體來說，依當(dāng)前居住權(quán)登記權(quán)屬來源及登記客體之規(guī)定，實(shí)施“以房養(yǎng)老”需分兩步進(jìn)行，首先將房屋轉(zhuǎn)讓給買受人，隨后在該房屋上為原房屋所有權(quán)人設(shè)立居住權(quán)。由于居住權(quán)合同屬于要式合同，不應(yīng)當(dāng)為房屋買賣合同吸收，此種情況下需要達(dá)成兩次合意并進(jìn)行兩次不動產(chǎn)登記，整體程序較為繁瑣且客觀上有孳生風(fēng)險(xiǎn)的可能。允許在保留居住權(quán)的房屋買賣中于自有房屋上為本人設(shè)立居住權(quán)則有助于理順這一特殊的居住權(quán)登記客體問題。

其二，居住權(quán)登記客體應(yīng)當(dāng)為住宅。此處的“住宅”當(dāng)如何界定存有爭議，在《民法典》征求意見稿階段，有學(xué)者提出是否可以商鋪、廠房、酒店式公寓等非狹義住宅的房屋為居住權(quán)登記客體。[4]有觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)居住權(quán)制度“滿足生活居住的需要”的立法初衷，僅有不動產(chǎn)登記簿記載明用途為住宅的房屋可為登記客體。另有觀點(diǎn)認(rèn)為，界定房屋是否為住宅不應(yīng)當(dāng)受制于房屋的規(guī)劃設(shè)計(jì)用途，應(yīng)當(dāng)以房屋實(shí)際用途為準(zhǔn)。由于當(dāng)前居住權(quán)制度系以保障基本居住需求為目的，同時(shí)考慮到不動產(chǎn)登記上的一致性需求，應(yīng)當(dāng)對住宅的界定持審慎的立場，以不動產(chǎn)登記簿記載明的規(guī)劃設(shè)計(jì)用途為準(zhǔn)。當(dāng)前另一爭議之處在于農(nóng)村宅基地上的房屋是否可成為居住權(quán)登記客體，居住權(quán)人是否必須為本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，當(dāng)如何處理宅基地上房屋設(shè)立居住權(quán)與“一戶一宅”政策的關(guān)系。筆者以為，將作為法定住宅類型的宅基地上房屋排斥于居住權(quán)登記客體范圍之外的理由是難以成立的，但其上的居住權(quán)設(shè)立影響當(dāng)與一般房屋有所區(qū)別，仍受“一戶一宅”政策的限制。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第62條的規(guī)定，村民出賣、出租、贈與住宅后，不得再次申請宅基地?？紤]到設(shè)立居住權(quán)后房屋所有權(quán)人有可能不再保有居住的權(quán)利，在宅基地住宅上設(shè)立居住權(quán)也當(dāng)產(chǎn)生同樣的效果。為避免與“一戶一宅”政策產(chǎn)生沖突，設(shè)立除家庭保障性居住權(quán)(1)指為保障老年人生活需要、離婚后提供必要幫助等需求而設(shè)立的婚姻家庭領(lǐng)域的居住權(quán)。以外的居住權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)附加不得再次申請宅基地的限制。另外，由于當(dāng)前居住權(quán)制度的適用僅限于保障居住需求，居住權(quán)人是否為本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員對居住權(quán)及集體經(jīng)濟(jì)組織權(quán)益的保護(hù)并無阻礙，缺乏區(qū)別對待的必要。

此外，居住權(quán)登記客體是否受一物一權(quán)原則的影響也存在爭議。一物一權(quán)原則指：同一物上不得存有多個(gè)不相容物權(quán)，首先不能設(shè)立兩個(gè)及以上的性質(zhì)互斥的物權(quán)，其次物權(quán)客體應(yīng)當(dāng)與他物完全分離。[5]該原則引發(fā)的爭議在于，同一房屋是否可以成為復(fù)數(shù)居住權(quán)的登記客體，具體而言又分為居住權(quán)的平行登記(指多個(gè)居住權(quán)同時(shí)及于房屋整體)與分割登記(指以房屋之一部分設(shè)立多個(gè)居住權(quán))兩種情況。

有平行登記的支持觀點(diǎn)認(rèn)為，居住權(quán)人的權(quán)利行使不可避免地涉及其家屬和生活輔助人員等共同居住者對房屋的使用，應(yīng)當(dāng)對居住權(quán)享有人實(shí)施擴(kuò)大解釋，使前述人員享有源于居住權(quán)的從屬性居住權(quán)，[6]此時(shí)房屋成為多個(gè)居住權(quán)的登記客體。筆者認(rèn)為此種觀點(diǎn)系對域外法規(guī)定的誤讀。根據(jù)《德國民法典》住房權(quán)相關(guān)規(guī)定，權(quán)利人有權(quán)在住房中接納其家屬和其他地位相當(dāng)?shù)姆?wù)和護(hù)理人員，但這并不意味著居住權(quán)主體擴(kuò)張。事實(shí)上該規(guī)定是對允許他人同住權(quán)利的認(rèn)可，應(yīng)當(dāng)充分區(qū)分居住權(quán)人與實(shí)際居住人(或稱其為居住權(quán)的受益主體)，避免對居住權(quán)人范圍的不當(dāng)擴(kuò)大。

分割登記的支持觀點(diǎn)認(rèn)為以住宅之一部分作為居住權(quán)登記客體有助于實(shí)現(xiàn)住房的靈活使用，并不違反一物一權(quán)原則，但須在不動產(chǎn)登記薄上精確描述使用范圍。[7]該觀點(diǎn)獲得了較多認(rèn)同，且有域外法規(guī)定的支持(2)《德國民法典》第1093條規(guī)定，允許住房權(quán)在建筑物的一部分之上設(shè)立。。但筆者認(rèn)為，允許以房間等房屋部分為居住權(quán)登記客體并非有利無害：首先，以房間等房屋部分設(shè)立居住權(quán)必然要求共用部分空間和生活設(shè)施，為居住權(quán)人增加了權(quán)利義務(wù)劃分的負(fù)擔(dān)及相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)；其次，將導(dǎo)致同一房屋上的權(quán)屬關(guān)系過于復(fù)雜，同一房屋成為多個(gè)居住權(quán)的登記客體客觀上可能過度影響房屋本身的價(jià)值，致使所有權(quán)人權(quán)益在實(shí)施房屋交易、抵押時(shí)有所減損。故對同一房屋成為多個(gè)居住權(quán)的登記客體當(dāng)持審慎態(tài)度，登記制度設(shè)計(jì)需充分考慮相關(guān)權(quán)利主體的意見。

(二)關(guān)于居住權(quán)登記的權(quán)屬來源

有觀點(diǎn)主張擴(kuò)張居住權(quán)登記的權(quán)屬來源，增列法定設(shè)立、時(shí)效取得、經(jīng)生效法律文書取得等居住權(quán)設(shè)立方式。[4]該觀點(diǎn)已為當(dāng)前的居住權(quán)登記制度部分采納。在以居住權(quán)合同為權(quán)屬來源的登記情形中，主要爭議在于居住權(quán)設(shè)立的條件，實(shí)際上受到居住權(quán)制度設(shè)計(jì)定位的影響。

《民法典》第368條規(guī)定居住權(quán)的設(shè)立以無償為原則，經(jīng)當(dāng)事人合意可有例外。有觀點(diǎn)認(rèn)為，但書的設(shè)置系為體現(xiàn)當(dāng)事人意思自治，為以適度有償方式取得居住權(quán)留出余地。另有觀點(diǎn)認(rèn)為，但書的存在表明傳統(tǒng)的保障居住需求的居住權(quán)與商業(yè)化的投資性居住權(quán)并不是對立的關(guān)系，[8]投資性居住權(quán)將逐漸獲得承認(rèn)。本文認(rèn)為，無償設(shè)立居住權(quán)的規(guī)定以及《民法典》第369條對居住權(quán)轉(zhuǎn)讓的排斥，體現(xiàn)了當(dāng)前《民法典》對居住權(quán)商業(yè)化的消極立場，隱含著對居住權(quán)制度異化為特種租賃制度的憂慮，表明了居住權(quán)制度仍十分濃重的人役權(quán)色彩。誠然，當(dāng)前居住權(quán)制度的設(shè)計(jì)與運(yùn)作以保障居住需求為基本立足點(diǎn)，居住權(quán)的適用領(lǐng)域也較為單一，但過度強(qiáng)調(diào)居住權(quán)的人役性與盤活建筑物利用方式的需求確實(shí)不相契合，也可能阻礙居住權(quán)出租、轉(zhuǎn)讓、繼承的發(fā)展可能。[9]前文所述的當(dāng)前居住權(quán)注銷登記規(guī)范的缺位即與居住權(quán)制度在人役性和用益性之間的去從有密切的聯(lián)系。應(yīng)當(dāng)在居住權(quán)登記制度建構(gòu)中重視居住權(quán)登記權(quán)屬來源中的設(shè)立條件，對基于合意的有償設(shè)立持寬容立場，并以此作為注銷登記制度補(bǔ)位乃至居住權(quán)商業(yè)化等未來發(fā)展的跳板。

(三)關(guān)于居住權(quán)登記的效力范式與審查模式

自不動產(chǎn)登記制度創(chuàng)設(shè)以來，登記行為的效力一直未曾離開學(xué)界關(guān)注視野，存有登記生效主義與登記對抗主義兩種范式。登記生效主義認(rèn)為，不動產(chǎn)物權(quán)變動在未行登記時(shí)僅體現(xiàn)為合同之債，完成登記后方可實(shí)現(xiàn)物權(quán)變動，使物權(quán)受讓人獲得物權(quán)保護(hù)；登記對抗主義認(rèn)為，物權(quán)變動發(fā)生于債權(quán)成立之時(shí)，與是否完成登記無涉，登記起對抗第三人的作用。[10]《民法典》第368條規(guī)定，設(shè)立居住權(quán)應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請登記，居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立，采用了登記生效主義的立場。爭議之處在于，該條規(guī)定是否僅適用于以合同設(shè)立居住權(quán)的情形，易言之，《武漢規(guī)范》完全采用登記生效主義范式的做法是否足以應(yīng)對居住權(quán)登記的全部情形而不過于絕對。依照《民法典》有關(guān)規(guī)定，因繼承取得物權(quán)的，自繼承開始時(shí)發(fā)生效力。那么在通過遺囑方式取得居住權(quán)的情形中，物權(quán)變動在被繼承人死亡時(shí)即已發(fā)生，此時(shí)應(yīng)采登記對抗主義立場。另有觀點(diǎn)認(rèn)為，較之于一般物權(quán)，居住權(quán)利人較為明確，且應(yīng)當(dāng)降低設(shè)立成本以鼓勵權(quán)利設(shè)立，故可完全采用登記對抗主義。[11]筆者認(rèn)為，在以遺囑作為居住權(quán)登記權(quán)屬來源的情形中，采用登記對抗主義范式應(yīng)當(dāng)?shù)玫娇隙ǎ摲妒娇陀^上也有助于權(quán)利人基于物權(quán)請求權(quán)主張權(quán)利，但第三人權(quán)益保護(hù)的問題不應(yīng)被忽視，在居住權(quán)語境中，第三人并不限于其他居住權(quán)主張者，還包括房屋所有權(quán)人、抵押權(quán)人等。故此，可在居住權(quán)登記的效力上有限地兼采登記生效主義與登記對抗主義兩范式，與居住權(quán)設(shè)立方式相對應(yīng)，以便于理順居住權(quán)登記權(quán)屬來源與登記效力間的邏輯關(guān)系。

不動產(chǎn)登記行為具有行政法性質(zhì)已為學(xué)界共識，但同時(shí)不動產(chǎn)登記行為具有橫跨公私法的雙重屬性，以私法屬性為內(nèi)核本質(zhì)，以公法屬性為外觀形式。[12]故此，不動產(chǎn)登記發(fā)揮作用的中樞環(huán)節(jié)即為登記機(jī)關(guān)對私法內(nèi)容的有效審查，理論上存有形式審查與實(shí)質(zhì)審查兩種審查模式。形式審查指，登記機(jī)關(guān)僅在形式上檢查提交材料是否合法齊備，而不問材料本身是否存在瑕疵；實(shí)質(zhì)審查則指，登記機(jī)關(guān)除對申請材料進(jìn)行必要的形式審查外，尚需核驗(yàn)不動產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系并審查物權(quán)變動原因等。形式審查的支持觀點(diǎn)認(rèn)為，登記機(jī)構(gòu)能力不足以實(shí)施實(shí)質(zhì)審查，可能影響登記效率，亦有違背意思自治原則之嫌。[13]實(shí)質(zhì)審查支持觀點(diǎn)則認(rèn)為，實(shí)質(zhì)審查有助于保證登記的真實(shí)準(zhǔn)確?！睹穹ǖ洹分胁粍赢a(chǎn)登記相關(guān)規(guī)定基本沿襲《物權(quán)法》，不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)負(fù)職責(zé)包括查驗(yàn)申請人提供的權(quán)屬證明等必要材料及就登記事項(xiàng)進(jìn)行詢問等，必要時(shí)還可要求補(bǔ)充材料或進(jìn)行實(shí)地查看，兼有形式審查與實(shí)質(zhì)審查的手段，二者并非相互排斥的關(guān)系。由于居住權(quán)具有異于其他物權(quán)的人役權(quán)屬性、通常情況下設(shè)立的無償性、影響的長遠(yuǎn)性，僅對居住權(quán)登記申請進(jìn)行形式上的審查顯然不足與居住權(quán)的重要程度相匹配，同時(shí)由于居住權(quán)登記涉及材料較為單一(僅為合同或遺囑)，實(shí)施實(shí)質(zhì)審查也并不會給登記機(jī)關(guān)造成過大之負(fù)擔(dān)。故《登記辦法》和《武漢規(guī)范》在登記審查職責(zé)細(xì)化中向登記機(jī)關(guān)課以實(shí)質(zhì)審查職責(zé)的做法是合理的，登記機(jī)關(guān)實(shí)施何種程度的實(shí)質(zhì)審查則是在登記制度完善中需要明確的問題。

三、居住權(quán)登記制度的重釋與完善

居住權(quán)登記的受理、審查、登簿等環(huán)節(jié)均有別于其他不動產(chǎn)權(quán)利登記類型。為更好地規(guī)范居住權(quán)登記工作，當(dāng)前仍需立足于居住權(quán)的人役性構(gòu)建可靠的基礎(chǔ)登記制度，同時(shí)借助對當(dāng)事人合意的認(rèn)可為居住權(quán)在用益性上的未來發(fā)展預(yù)留進(jìn)化空間，選取統(tǒng)一立法作為基本形式，對現(xiàn)存制度進(jìn)行針對性完善，靈活運(yùn)用兜底條款，使居住權(quán)登記制度呈現(xiàn)出兼具穩(wěn)定性和開放性的特點(diǎn)。

(一)立足居住權(quán)人役性構(gòu)建基礎(chǔ)登記制度并堅(jiān)持統(tǒng)一的立法形式

居住權(quán)的人役性與用益性之爭是影響居住權(quán)及其登記制度走向的關(guān)鍵問題。傳統(tǒng)的居住權(quán)制度以身份為基礎(chǔ)、承擔(dān)居住保障功能，具有鮮明的倫理性，但隨著經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的發(fā)展，居住權(quán)制度逐漸體現(xiàn)出財(cái)產(chǎn)多元利用方式的屬性，突破了對居住權(quán)人身份的嚴(yán)格限制。有觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)前居住權(quán)雖被設(shè)計(jì)為意定物權(quán)，但從設(shè)立到行使仍受嚴(yán)格限制，故應(yīng)當(dāng)明確居住權(quán)的法律定位，主張摒棄人役性而聚焦于用益性，以防立法偏離現(xiàn)實(shí)，限制居住權(quán)的價(jià)值發(fā)揮。[9]唯有堅(jiān)持居住權(quán)用益性，使居住權(quán)制度完全超越其羅馬法前身，方能實(shí)現(xiàn)居住權(quán)制度的健康發(fā)展。

居住權(quán)的人役性與用益性雖有相矛盾的一面，但二者并非不可共存。以歷史的視角看，當(dāng)前的居住權(quán)制度仍處于建構(gòu)初期，還未褪盡其人役權(quán)的固有色彩，而人役性居住權(quán)恰恰是接受度最高的居住權(quán)類型。故為了追求居住權(quán)制度的穩(wěn)健落地，不妨立足于居住權(quán)人役性，以為較有限之主體提供權(quán)利支持作為現(xiàn)階段居住權(quán)制度的定位。

與之相對應(yīng)，目下居住權(quán)登記制度的構(gòu)建也應(yīng)立足居住權(quán)人役性，以滿足居住需求為核心，以避免權(quán)屬爭議為制定原則，以涵蓋居住權(quán)登記全過程為目標(biāo)，面向類型化的常見居住權(quán)登記情形，力求構(gòu)建穩(wěn)定可靠的基礎(chǔ)制度。但同時(shí)《民法典》以通過合同設(shè)立居住權(quán)為主要設(shè)立方式的規(guī)定以及對有償設(shè)立的容許均表明居住權(quán)一直未曾陷入傳統(tǒng)人役權(quán)的窠臼，登記制度的構(gòu)建須認(rèn)識到居住權(quán)制度未來發(fā)展的需要，認(rèn)識到居住權(quán)用益物權(quán)屬性不斷強(qiáng)化的必然趨勢。當(dāng)前可以當(dāng)事人合意為基礎(chǔ)，對居住權(quán)的有償設(shè)立、使用條件等持較為寬容的立場，以可靠的基礎(chǔ)制度架構(gòu)與充足的預(yù)留空間支持居住權(quán)制度對人役性的超越及更多元的發(fā)展。

如前所述，居住權(quán)登記尚未見于《暫行條例》及實(shí)施細(xì)則，故當(dāng)務(wù)之急是解決居住權(quán)登記無法可依的問題。當(dāng)前效力及于全國的居住權(quán)登記規(guī)范僅有《民法典》中的原則性規(guī)定及《登記辦法》前5條，在以區(qū)域性規(guī)范調(diào)整居住權(quán)登記的地區(qū)中，獨(dú)立出臺居住權(quán)登記辦法的地區(qū)較少，例如廣州等部分地區(qū)傾向于在地方“不動產(chǎn)登記辦法”中補(bǔ)充居住權(quán)登記的相關(guān)內(nèi)容，除此之外的其他地區(qū)居住權(quán)登記的制度構(gòu)建尚屬空白。若采取各地區(qū)自行出臺“居住權(quán)登記辦法”的立法模式，各地規(guī)范在內(nèi)容上勢必具有高度的同質(zhì)性，會造成對立法資源的擠占和浪費(fèi)。此外，如若規(guī)定缺乏對上位法概括規(guī)定的細(xì)化，則有違反“不重復(fù)上位法”原則[14]之嫌；而在面對部分存有理論爭議問題時(shí)的立場選取又有與上位法產(chǎn)生邏輯抵觸之風(fēng)險(xiǎn)[15]?？紤]到統(tǒng)一的“中華人民共和國不動產(chǎn)登記法”已見于全國人大立法規(guī)劃，而居住權(quán)登記必定是其重要組成部分，為避免后續(xù)過于繁重的“釋改廢”工作，現(xiàn)階段的居住權(quán)登記制度的構(gòu)建應(yīng)保持一定的立法層級，可以國務(wù)院部門規(guī)章的形式出臺相關(guān)文件，或可采取省級政府規(guī)章形式以體現(xiàn)一定程度的地方特色，亦可作為部分居住權(quán)登記制度試點(diǎn)，為“不動產(chǎn)登記法”的制定完善提供支持。

(二)強(qiáng)化居住權(quán)登記要素規(guī)定并明確登記效力及審查義務(wù)

明確居住權(quán)登記客體為他人或自己的住宅，居住權(quán)登記以不動產(chǎn)單元為單位進(jìn)行。首先，僅限規(guī)劃設(shè)計(jì)用途為住宅的房屋成為居住權(quán)登記客體；其次，規(guī)定居住權(quán)登記以不動產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行。原則上不允許以房間等住宅之一部分為居住權(quán)登記客體，當(dāng)事人確有意愿進(jìn)行居住權(quán)分割設(shè)立的，應(yīng)當(dāng)考察相關(guān)住宅部分是否具有空間上和使用上的獨(dú)立性，并在辦理居住權(quán)登記之前辦理房屋分割的變更登記；再次，允許房屋所有權(quán)人、抵押權(quán)人、居住權(quán)人等利益相關(guān)人員合意決定是否增設(shè)平行的新居住權(quán)，尊重當(dāng)事人的自由意志；最后，為應(yīng)對保留居住權(quán)房屋交易中居住權(quán)設(shè)立過于依賴合同之債的問題，可以進(jìn)行規(guī)范的目的性擴(kuò)張，承認(rèn)所有權(quán)人居住權(quán)的析出，允許所有權(quán)人依據(jù)合同在房屋過戶之前，以自己的房屋為登記客體給自己設(shè)定居住權(quán)。[16]

明確居住權(quán)注銷登記適用的居住權(quán)消滅情形。首先，明確規(guī)定居住權(quán)人死亡、居住權(quán)人放棄居住權(quán)、居住期限屆滿、居住權(quán)客體滅失四種傳統(tǒng)的居住權(quán)消滅情形；其次，規(guī)定經(jīng)居住權(quán)客體利益相關(guān)人與居住權(quán)人達(dá)成合意，可申請居住權(quán)注銷登記，此項(xiàng)適用于房屋所有權(quán)人與居住權(quán)人解除合同，房屋買受人或抵押權(quán)人為自身利益滌除房屋上居住權(quán)的情形；再次，與居住權(quán)設(shè)立方式相一致，將因生效法律文書、房屋征收致使居住權(quán)消滅的情況予以納入；最后，設(shè)置兜底條款，為將來可能引入的居住權(quán)“違約消滅”“時(shí)效消滅”“法定消滅”等情形預(yù)留空間。

明確居住權(quán)登記權(quán)屬來源包括合同、遺囑及生效法律文書三種，并附加“法律法規(guī)規(guī)定的其他設(shè)立方式”作為兜底，為法定居住權(quán)的發(fā)展留出空間，確定與各類登記情形相對應(yīng)的登記義務(wù)人。

根據(jù)登記要素確定登記機(jī)關(guān)的行為效力模式。以合同為登記權(quán)屬來源的，采登記生效主義，居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立；以遺囑及生效法律文書為登記權(quán)屬來源的，采登記對抗主義，居住權(quán)自繼承開始及法律文書生效時(shí)設(shè)立。此外，由于居住權(quán)的設(shè)立程式化程度低，個(gè)案間差異較大，應(yīng)當(dāng)規(guī)定登記機(jī)關(guān)負(fù)有對申請材料進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查的義務(wù)，以盡量規(guī)避可能的權(quán)屬爭議。

(三)重視不動產(chǎn)登記制度間的銜接及居住權(quán)登記簿載明事項(xiàng)的選取

居住權(quán)制度在運(yùn)行過程中極易與其他種類的物權(quán)或債權(quán)產(chǎn)生交集，當(dāng)著眼于居住權(quán)登記制度與其他不動產(chǎn)權(quán)利登記制度的邊界，充實(shí)登記機(jī)關(guān)的審查內(nèi)容，避免居住權(quán)與抵押權(quán)、房屋租賃權(quán)的沖突。居住權(quán)與抵押權(quán)在權(quán)利人達(dá)成合意的基礎(chǔ)上并不相互排斥的觀點(diǎn)已得到普遍接受，但如若缺乏居住權(quán)登記與抵押權(quán)登記制度間的銜接，將給糾紛中的事實(shí)查明帶來較大的困擾，造成損害時(shí)不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)亦難以證明其已經(jīng)盡到了合理的審查義務(wù)。故應(yīng)當(dāng)在辦理抵押登記時(shí)增加“是否禁止或者限制設(shè)立居住權(quán)”的審查內(nèi)容。居住權(quán)與房屋租賃權(quán)同以使用房屋為權(quán)利內(nèi)容，二者關(guān)系明顯更為尖銳?！百I賣不破租賃”已成為共識，但由于“房屋租賃權(quán)登記制度”尚未落地，善意取得的居住權(quán)是否可以“破租賃”是需要仔細(xì)斟酌的問題。故辦理居住權(quán)登記時(shí)須嚴(yán)格審查房屋上租賃權(quán)的有無，在“房屋租賃權(quán)登記制度”出臺后亦須與居住權(quán)制度相銜接，審查房屋上是否設(shè)有居住權(quán)、是否允許出租等內(nèi)容。

不動產(chǎn)登記簿內(nèi)容的選取需要遵循物權(quán)特定、物權(quán)公示及清晰三項(xiàng)原則，[17]直接影響居住權(quán)登記制度的運(yùn)行實(shí)效。自然資源部擬定的《登記辦法》附有“不動產(chǎn)登記簿修改頁”，居住權(quán)登記信息表中具體欄目包括：居住權(quán)人、證件種類、證件號、義務(wù)人、登記類型、登記原因、居住條件和要求(含居住范圍)、居住權(quán)期限、不動產(chǎn)登記證明號、登記時(shí)間、登簿人、附記。欄目設(shè)計(jì)相對粗放，易導(dǎo)致登記時(shí)要點(diǎn)遺漏，在居住權(quán)糾紛產(chǎn)生時(shí)難以助力定分止?fàn)??？梢詫Α熬幼l件和要求(含居住范圍)”一項(xiàng)進(jìn)行分化處理，分別載明“居住權(quán)人義務(wù)”“是否允許房屋出租”“是否允許房屋抵押”“是否允許設(shè)立多個(gè)居住權(quán)”“是否允許同住”“居住范圍”等多項(xiàng)內(nèi)容。另外增加“房屋上權(quán)利狀況”一欄，載明登記時(shí)房屋上抵押權(quán)、租賃權(quán)的有無，并在附記一欄載明登記時(shí)的詢問筆錄，以期通過居住權(quán)登記簿載明事項(xiàng)對居住權(quán)的權(quán)利邊界進(jìn)行明確框定。

四、結(jié)語

居住權(quán)登記與居住權(quán)行使如影隨形，立足于居住權(quán)登記理論的不動產(chǎn)登記制度可以發(fā)揮管制兼及交易安全登記的重要功能[18]，是居住權(quán)制度的有機(jī)組成部分。但對居住權(quán)登記制度的構(gòu)建嘗試并非意在“畢其功于一役”。相信隨著居住權(quán)制度的完全落地與充分發(fā)展，居住權(quán)將迎來對人役性的超越，其適用領(lǐng)域、價(jià)值定位等都會產(chǎn)生明顯的變化。屆時(shí)居住權(quán)登記制度也必須進(jìn)行及時(shí)的回應(yīng)，并始終保有對新興權(quán)利未來發(fā)展可能的開放立場。