不動產(chǎn)抵押權(quán)的優(yōu)先受償范圍

謝皓靜

河北大學(xué)法學(xué)院，河北 保定 071000

我國現(xiàn)在的不動產(chǎn)登記簿對違約金、利息等欠缺登記欄，只對于主債權(quán)有明確的記載，由于我國目前不動產(chǎn)登記簿存在設(shè)計上的缺陷，抵押人意圖抵押登記的情形下不能完全登記抵押財產(chǎn)的擔(dān)保范圍，從而使登記的情況不能全面地反映合同當(dāng)事人對于抵押物擔(dān)保范圍的約定，這就引發(fā)了實(shí)踐中的爭議。本文旨在通過對不動產(chǎn)抵押權(quán)優(yōu)先受償范圍的研究，尋求兼顧當(dāng)事人意思自治和維護(hù)交易安全的方法，并對我國現(xiàn)存的不動產(chǎn)登記制度提出一些建議，以便更加清晰地界定不動產(chǎn)抵押權(quán)的優(yōu)先受償范圍，從而減少實(shí)踐中的爭議。

一、不動產(chǎn)抵押權(quán)的優(yōu)先受償范圍的界定

（一）法定擔(dān)保范圍

1.法定擔(dān)保范圍的規(guī)定

在我國的《民法典》中規(guī)定了主債權(quán)、利息、違約金等屬于擔(dān)保范圍，也規(guī)定了當(dāng)事人可以對擔(dān)保范圍進(jìn)行約定?！睹穹ǖ洹分械倪@一規(guī)定明確了法律規(guī)定的擔(dān)保范圍，民事主體也能在法律規(guī)定的擔(dān)保范圍中做出自己的選擇，當(dāng)事人各方若對擔(dān)保范圍沒有其他它約定，就按照法定擔(dān)保范圍來認(rèn)定。明晰抵押擔(dān)保范圍，不僅可以保護(hù)抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)，也可以維護(hù)后順位抵押權(quán)人的權(quán)益。

2.法定擔(dān)保范圍的適用

依據(jù)我國《民法典》的規(guī)定，在當(dāng)事人對擔(dān)保范圍無約定的情況下，就采用法定擔(dān)保范圍。在適用法定擔(dān)保范圍方面，存在一個問題就是法定擔(dān)保范圍如果沒有經(jīng)過登記，當(dāng)事人是否還能享有優(yōu)先受償權(quán)。由于法律規(guī)定當(dāng)事人各方可以對擔(dān)保范圍有約定，因此他人不能對法定擔(dān)保范圍產(chǎn)生準(zhǔn)確的認(rèn)識，即使在登記簿中沒有載明擔(dān)保范圍，也不能說明不動產(chǎn)抵押權(quán)的優(yōu)先受償范圍就是法定的擔(dān)保范圍，此時還應(yīng)考慮當(dāng)事人是否在合同中對擔(dān)保范圍進(jìn)行了約定，只有當(dāng)事人沒有約定的，才能用法定的擔(dān)保范圍，但這并不意味著法定擔(dān)保范圍無需登記就能有優(yōu)先受償?shù)男Я?。?shí)際上，當(dāng)事人之間的約定在很大程度上影響著法定擔(dān)保范圍中的附屬債權(quán)，為了保證不動產(chǎn)登記簿的公信力，在當(dāng)事人按照法定擔(dān)保范圍對待的情況下進(jìn)行登記也是必要的，這表明當(dāng)事人在適用法定擔(dān)保范圍的情況下不在不動產(chǎn)登記簿上進(jìn)行登記也不能享有優(yōu)先受償權(quán)，［1］抵押權(quán)人只能就登記的主債權(quán)主張優(yōu)先受償權(quán)。所以對于附屬債權(quán)的登記，應(yīng)當(dāng)注明是法定擔(dān)保范圍，這會更加符合不動產(chǎn)登記“準(zhǔn)確、完整、清晰”的要求，法定擔(dān)保范圍只能對抵押權(quán)人的優(yōu)先受償范圍作出大致確定，具體的優(yōu)先受償范圍還要按當(dāng)事人的約定來確定。

（二）約定擔(dān)保范圍

1.約定擔(dān)保范圍的規(guī)定

主債權(quán)和利息、違約金等附屬債權(quán)被我國《民法典》規(guī)定為是抵押權(quán)的優(yōu)先受償范圍，與此同時，在法律中也允許當(dāng)事人之間對優(yōu)先受償范圍作出約定。這表明了我國的《民法典》對擔(dān)保范圍采用的是任意性規(guī)范。［2］在實(shí)踐中，由于對風(fēng)險的考慮，擔(dān)保范圍大都由當(dāng)事人進(jìn)行約定，約定的擔(dān)保范圍一般包括所有的債權(quán)，約定的擔(dān)保范圍也是需要進(jìn)行登記的，只有在登記后第三人才能知情，否則就對第三人沒有約束力。

2.約定擔(dān)保范圍的種類

約定的擔(dān)保范圍包括主債權(quán)和附屬債權(quán)，實(shí)踐中對于主債權(quán)的約定和登記沒有什么爭議，但是對于利息、違約金等附屬債權(quán)費(fèi)用的登記仍有爭議，本文主要從這幾種附屬債權(quán)的費(fèi)用來討論。

首先，利息有法定和約定之分，法定利息是按照法定的標(biāo)準(zhǔn)計算利息，利害關(guān)系人對此都應(yīng)當(dāng)知曉，無需就利率再另行登記，但是利息是因當(dāng)事人的約定而產(chǎn)生的，因此在設(shè)定不動產(chǎn)抵押權(quán)的時候應(yīng)該登記，利息未經(jīng)過登記就不屬于不動產(chǎn)抵押權(quán)的內(nèi)容。

其次，違約金，違約金就是在債務(wù)人不履行合同時，根據(jù)雙方當(dāng)事人事先在合同中的約定由債務(wù)人支付給債權(quán)人一定的金錢，包括懲罰性違約金和補(bǔ)償性違約金，這兩種違約金都屬于抵押權(quán)的擔(dān)保范圍。根據(jù)法律規(guī)定違約金未經(jīng)過登記的，對第三人不享有優(yōu)先受償權(quán)。法律對當(dāng)事人所登記的違約金是有數(shù)額要求的，違約金數(shù)額可以由當(dāng)事人約定，只是在登記的違約金數(shù)額高于債權(quán)人所受到的損失時，對于超出部分，債權(quán)人就不能享有一般的債權(quán)請求權(quán)和優(yōu)先受償權(quán)了。

再次，損害賠償金，損害賠償金需要通過計算實(shí)際損失來確定，對于損害賠償金的記載，也只需要在不動產(chǎn)登記簿上勾選損害賠償金即可，不用記載損害賠償金的具體數(shù)額。雖然損害賠償金屬于法定性債務(wù)，但仍可以被當(dāng)事人排除在擔(dān)保范圍之外，所以它的登記是必要的。就此看來，損害賠償金也要求在不動產(chǎn)登記簿中進(jìn)行登記，而后才能取得優(yōu)先受償?shù)男ЯΑ?/p>

最后，還有保管抵押財產(chǎn)和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用，《民法典》規(guī)定對于抵押人減少抵押財產(chǎn)價值的行為，抵押權(quán)人可以要求其停止，若抵押物價值減少，抵押權(quán)人可以讓抵押人恢復(fù)抵押物的價值，也可以要求抵押人提供擔(dān)保，如果抵押人既不恢復(fù)，又不提供相應(yīng)擔(dān)保的，抵押權(quán)人可以讓抵押人對其債務(wù)進(jìn)行提前清償。在實(shí)踐中存在采用該規(guī)定仍然得不到救濟(jì)的情況，此時抵押權(quán)人為維護(hù)抵押財產(chǎn)的價值支出的必要費(fèi)用屬于抵押權(quán)的擔(dān)保范圍，這些費(fèi)用由抵押人來承擔(dān)，抵押權(quán)人可以享有優(yōu)先受償權(quán)。保管抵押財產(chǎn)的費(fèi)用開始一般是由抵押權(quán)人承擔(dān)的，但最終都由抵押人承擔(dān)，該費(fèi)用理應(yīng)納入優(yōu)先受償范圍，但該費(fèi)用應(yīng)是必要的。實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用是指抵押權(quán)人拍賣抵押物、變賣抵押物以及為了行使抵押權(quán)所支出的費(fèi)用，這些費(fèi)用是因?yàn)閭鶆?wù)人的原因而造成的，應(yīng)該由債務(wù)人來承擔(dān)，所以不需要進(jìn)行登記就可以成為不動產(chǎn)抵押權(quán)的優(yōu)先受償范圍，當(dāng)然也必須是必要支出的費(fèi)用。

通過分析不難看出，不管是法律規(guī)定的擔(dān)保范圍還是當(dāng)事人約定的擔(dān)保范圍都要進(jìn)行登記，沒有于不動產(chǎn)登記簿登記的，抵押權(quán)人不能對附屬債權(quán)進(jìn)行優(yōu)先受償，只對登記了的主債權(quán)可優(yōu)先受償。

二、不動產(chǎn)抵押權(quán)的優(yōu)先受償范圍的立法不足和適用分歧

（一）不動產(chǎn)抵押權(quán)的優(yōu)先受償范圍的立法不足

我國《民法典》規(guī)定了不動產(chǎn)抵押權(quán)的優(yōu)先受償范圍有主債權(quán)和利息、損害賠償金、違約金、保管擔(dān)保財產(chǎn)、實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的費(fèi)用，但是當(dāng)事人雙方對優(yōu)先受償范圍做出約定也是法律允許的。與此同時，按照《民法典》第四百零二條的法律規(guī)定，不動產(chǎn)進(jìn)行抵押，都需要辦理抵押登記并且抵押權(quán)在登記時設(shè)立。就此來看，不動產(chǎn)抵押權(quán)的優(yōu)先受償范圍需要在不動產(chǎn)登記簿進(jìn)行記載，通過這個來公示，使抵押財產(chǎn)的剩余價值能讓第三人更容易了解，從而決定是否進(jìn)行交易。不動產(chǎn)抵押權(quán)優(yōu)先受償范圍既會受法律的規(guī)定或者當(dāng)事人各方的約定的影響，又會受不動產(chǎn)登記簿上的記載影響，我國現(xiàn)在實(shí)行的制度是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，但是不動產(chǎn)登記簿中的信息只有被擔(dān)保的主債權(quán)，無法記錄擔(dān)保的范圍。然而這種情況會發(fā)生不動產(chǎn)登記簿中的登記和當(dāng)事人就不動產(chǎn)抵押權(quán)的優(yōu)先受償范圍的約定情況不一致，會更深一步引起不動產(chǎn)抵押權(quán)的擔(dān)保范圍的爭議。

（二）不動產(chǎn)抵押權(quán)的優(yōu)先受償范圍的適用分歧

對于在抵押合同中約定抵押權(quán)擔(dān)保范圍包括主債權(quán)及其利息、違約金、損害賠償金等附屬債權(quán)，但是在不動產(chǎn)登記簿中只記載被擔(dān)保的主債權(quán)的數(shù)額，司法實(shí)踐中存在兩種適用分歧。第一種處理方式認(rèn)為當(dāng)事人在合同中約定的擔(dān)保范圍能夠成為不動產(chǎn)抵押權(quán)的優(yōu)先受償范圍，這種處理的方法體現(xiàn)了對當(dāng)事人雙方意思的尊重。［3］

此處理方式認(rèn)為在目前登記的實(shí)踐中，專業(yè)信貸機(jī)構(gòu)和從事過抵押登記的主體對于不動產(chǎn)登記簿和其他權(quán)利證書對擔(dān)保范圍登記的缺失是有預(yù)期的，在先順位抵押權(quán)登記中除了明顯的主債權(quán)之外，很可能還包括利息、違約金等其他附屬債權(quán)，在這種情況下，主要目的是保護(hù)后順位抵押權(quán)人利益的保護(hù)交易安全的處理方式就顯得不那么必要。

第二種處理方式認(rèn)為利息、違約金等附屬債權(quán)即使在抵押合同中進(jìn)行了約定但是沒有經(jīng)過登記，也不能成為不動產(chǎn)抵押權(quán)的優(yōu)先受償范圍。在抵押物上登記的內(nèi)容與當(dāng)事人在合同中約定的不同的，在抵押物上登記的內(nèi)容作為抵押物的優(yōu)先受償范圍。盡管抵押合同約定的內(nèi)容包括一系列的附屬債權(quán)，但是不動產(chǎn)登記簿上只記載主債權(quán)的，擔(dān)保范圍就只能是登記簿上所記載的事項(xiàng)。這種處理方式可以保護(hù)交易安全，抵押權(quán)人只是對登記簿上記載的范圍享有優(yōu)先受償權(quán)，而對于超出的部分不再享有優(yōu)先受償權(quán)。運(yùn)用這種處理方式有三個原因：

一是登記生效主義是我國當(dāng)前設(shè)立不動產(chǎn)抵押權(quán)的方式，未經(jīng)過登記不能發(fā)生法律效力，抵押權(quán)的內(nèi)容包括擔(dān)保范圍，所以擔(dān)保范圍也應(yīng)當(dāng)符合登記生效主義。

二是采用登記生效主義維護(hù)了公眾對不動產(chǎn)登記的信任，也保護(hù)了后順位抵押債權(quán)人的利益。第三人可以通過物權(quán)公示知道抵押物的擔(dān)保范圍并決定自己是否進(jìn)行交易，可以有效保護(hù)第三人的信賴?yán)婧徒灰装踩＃?］因此，為了促進(jìn)交易安全，抵押權(quán)人只能就不動產(chǎn)登記簿登記的擔(dān)保范圍主張優(yōu)先受償，對于超出部分應(yīng)按照一般債權(quán)處理。

三是如果抵押合同的效力高于登記簿記載的擔(dān)保范圍的效力，容易使交易雙方為了自身利益而惡意串通修改合同，最終不利于對后順位抵押權(quán)人的保護(hù)，也不利于維護(hù)交易秩序。

三、完善不動產(chǎn)抵押權(quán)的優(yōu)先受償范圍的路徑

（一）確認(rèn)和完善不動產(chǎn)登記制度

對于登記生效與登記對抗主義都要確認(rèn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，在原《物權(quán)法》中，不動產(chǎn)采用的是分門類登記方式，之后的《民法典》順應(yīng)國際潮流，也施行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的方式，登記辦法、登記的確切范圍以及登記機(jī)構(gòu)由法律與行政法規(guī)統(tǒng)一規(guī)定。［5］2014年的《不動產(chǎn)登記暫行條例》明確房屋、土地、森林、土地承包經(jīng)營權(quán)等進(jìn)行統(tǒng)一登記。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的規(guī)則在新通過的《民法典》第二編物權(quán)編中進(jìn)行了明確，并對在原《物權(quán)法》施行的實(shí)踐中顯現(xiàn)的問題作出了新的規(guī)定，例如對登記機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一，將進(jìn)行不動產(chǎn)登記的主體統(tǒng)一改為由登記機(jī)構(gòu)登記，［6］在此之前還存在由地方政府進(jìn)行登記的情形，這一修改從法律上統(tǒng)一了不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。

此外，《民法典》在不動產(chǎn)登記方面也增加了一項(xiàng)利害關(guān)系人在查詢和復(fù)制不動產(chǎn)登記相關(guān)資料時所負(fù)有的義務(wù)，原《物權(quán)法》只明確權(quán)利人以及利害關(guān)系人有查詢不動產(chǎn)登記相關(guān)資料的資格，但并沒有對利害關(guān)系人負(fù)有何種義務(wù)作出規(guī)定，為了預(yù)防利害關(guān)系人披露或者不正當(dāng)使用權(quán)利人的不動產(chǎn)登記相關(guān)信息，《民法典》規(guī)定了利害關(guān)系人在有權(quán)利查詢不動產(chǎn)登記資料的同時也需承擔(dān)一定的義務(wù)。此規(guī)定旨在防止權(quán)利人的不動產(chǎn)登記資料被惡意利用，更好地保障了不動產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)依據(jù)。

（二）確立登記對抗主義

我國《民法典》中第四百零二條規(guī)定，如果以本法中其他條款所規(guī)定的正在建設(shè)的建筑物或者財產(chǎn)作為抵押的，就必須要登記。此法條的規(guī)定表明我們國家在設(shè)立不動產(chǎn)抵押權(quán)方面遵循的是登記生效主義?！睹穹ǖ洹返倪@一規(guī)定對于維護(hù)交易秩序發(fā)揮了良好的作用，但是隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這種規(guī)定顯示出了自身的缺點(diǎn)，它對于當(dāng)事人意思自治是有一定制約的。在這種弊端之下，改用登記對抗主義規(guī)則于不動產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立中，進(jìn)一步減少干預(yù)，促進(jìn)市場交易自如的發(fā)展就會發(fā)揮一定的積極作用。［7］

對于不動產(chǎn)抵押權(quán)的擔(dān)保范圍未經(jīng)登記時，其優(yōu)先受償范圍是否包括附屬債權(quán)，在司法實(shí)踐的審判階段和執(zhí)行階段都有不同的觀點(diǎn)。在審判階段中，一種處理方式認(rèn)為當(dāng)事人約定的擔(dān)保范圍應(yīng)該成為優(yōu)先受償范圍，利息、違約金、損害賠償金等附屬債權(quán)沒有經(jīng)過登記也可以成為抵押權(quán)人的優(yōu)先受償范圍，這種處理方式體現(xiàn)了對當(dāng)事人意思自治的尊重。

另一種處理方式認(rèn)為利息、違約金、損害賠償金等附屬債權(quán)只有在登記簿上進(jìn)行登記后，登記的事項(xiàng)才能成為抵押權(quán)人的優(yōu)先受償范圍，這種處理方式更注重對交易安全的保護(hù)。但是在審判階段，當(dāng)只存在債權(quán)人和債務(wù)人時，雙方已經(jīng)就抵押財產(chǎn)辦理了登記，并且也約定了擔(dān)保范圍，就更應(yīng)該側(cè)重于尊重當(dāng)事人雙方的意思自治，此時交易安全不是最重要的考量因素。

在執(zhí)行階段中仍然存在與審判階段相似的兩種觀點(diǎn)，第一種觀點(diǎn)認(rèn)為擔(dān)保范圍只有經(jīng)過登記才能成為不動產(chǎn)抵押權(quán)的優(yōu)先受償范圍；第二種觀點(diǎn)認(rèn)為違約金和利息等附屬債權(quán)即使未經(jīng)登記也歸于不動產(chǎn)抵押權(quán)的優(yōu)先受償范圍之中。在執(zhí)行階段可能存在多個債權(quán)人對擔(dān)保財產(chǎn)進(jìn)行爭奪，此時就更應(yīng)該傾向于維護(hù)交易安全。但是在審判階段和執(zhí)行階段若采用不同的處理方式會造成審判和執(zhí)行的沖突，因此既要解決因?yàn)閾?dān)保范圍無法記載而造成的裁判的爭議，又要考慮到意思自治和交易安全的平衡，保證審判和執(zhí)行階段的銜接，就應(yīng)采用登記對抗主義。登記對抗主義即物權(quán)的變動沒有經(jīng)過登記也能成立，只是無法對抗第三人，僅在當(dāng)事人間發(fā)生法律效力。這種登記方式既兼顧了當(dāng)事人之間的意思自治和交易安全，也避免了審執(zhí)的分離，是解決實(shí)踐分歧的有效方式。

（三）完善不動產(chǎn)登記簿的設(shè)計

在實(shí)踐中，抵押權(quán)的優(yōu)先受償范圍的確定有兩種處理方式。我國的《不動產(chǎn)登記暫行條例》中明確，各種登記事項(xiàng)都應(yīng)該由登記部門按照法律規(guī)定登記在不動產(chǎn)登記簿當(dāng)中。但是在實(shí)踐中不動產(chǎn)登記簿上對于一些附屬債權(quán)往往沒有進(jìn)行登記，這就可能會使不動產(chǎn)登記簿上登記的情況與當(dāng)事人之間的約定不同，以引發(fā)當(dāng)事人的糾紛。［8］由于不動產(chǎn)登記簿設(shè)計上存在不足，使抵押權(quán)人就附屬債權(quán)無法在登記簿上記載?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》中沒有對不動產(chǎn)抵押權(quán)進(jìn)行登記的情形下登記簿所應(yīng)載明的內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)說明，但是在其實(shí)施細(xì)則中規(guī)定因?yàn)楸粨?dān)保主債權(quán)的種類、數(shù)額等變更而需要申請變更登記時，倘若這些變更會對抵押權(quán)人產(chǎn)生影響，抵押權(quán)人則需要提供相應(yīng)的書面材料才能變更，從這一規(guī)定中可以得出，擔(dān)保范圍應(yīng)該屬于不動產(chǎn)抵押權(quán)登記時具有的事項(xiàng)。抵押人和抵押權(quán)人通過簽訂合同約定的擔(dān)保范圍只要是符合法律規(guī)定的都應(yīng)當(dāng)?shù)玫奖Ｗo(hù)，而當(dāng)前的不動產(chǎn)登記簿缺乏對附屬債權(quán)的記載，這種登記缺陷會影響當(dāng)事人的意思自治。

要想解決這一問題，改革我國現(xiàn)有的不動產(chǎn)登記規(guī)則是必要的，要完善不動產(chǎn)登記簿上的各種記載內(nèi)容，［9］登記簿應(yīng)該對擔(dān)保范圍的登記規(guī)定得更加細(xì)致，在不動產(chǎn)登記簿中為擔(dān)保范圍留出記載空間，增加實(shí)務(wù)中相應(yīng)需要進(jìn)行登記的欄目，以供當(dāng)事人進(jìn)行勾選。在這方面上，可以參考其他國家和地區(qū)較為成熟的立法，我國臺灣地區(qū)所謂“土地登記規(guī)則”在抵押登記事項(xiàng)方面規(guī)定進(jìn)行抵押權(quán)登記時，登記機(jī)關(guān)應(yīng)該在登記簿上明確記載擔(dān)保債權(quán)的金額、種類和范圍，當(dāng)事人各方已于合同中約定好利息或者違約金或者其他擔(dān)保范圍的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)該在登記簿中進(jìn)行記載，若未經(jīng)登記，則不能發(fā)生物權(quán)的效力。在日本，不動產(chǎn)登記簿中也有可以對各種附屬債權(quán)的記載。這種把附屬債權(quán)納入登記事項(xiàng)中的不動產(chǎn)登記簿的設(shè)計，可以明確不動產(chǎn)抵押權(quán)的優(yōu)先受償范圍，既尊重了當(dāng)事人的約定，又能維護(hù)交易安全，值得借鑒。

四、結(jié)語

在之后修改不動產(chǎn)登記簿的記載事項(xiàng)時，應(yīng)完善對附屬債權(quán)的記載。為了使當(dāng)事人在合同中對于擔(dān)保范圍約定的事項(xiàng)能全面地在不動產(chǎn)登記簿中反映，在不動產(chǎn)登記簿上應(yīng)增加擔(dān)保范圍一項(xiàng)，也應(yīng)留出一定的空間來記載債權(quán)的數(shù)額、利率以及各種金額的計算方式。保管抵押財產(chǎn)以及實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用天然可以當(dāng)作不動產(chǎn)抵押權(quán)的優(yōu)先受償范圍，即使不經(jīng)過登記。于不動產(chǎn)登記簿中對它進(jìn)行登記更易使在后的抵押權(quán)人了解實(shí)際情況，修改后的不動產(chǎn)登記簿可以使當(dāng)事人對于不動產(chǎn)享有的優(yōu)先受償權(quán)得到保護(hù)。在現(xiàn)有不動產(chǎn)登記簿的記載沒有變動之前，可以將當(dāng)事人各方之間對擔(dān)保范圍的約定記載在登記簿中抵押權(quán)登記信息的附記欄中，來保護(hù)當(dāng)事人和第三人的利益。