情勢(shì)變更在商業(yè)租賃合同中的適用

紀(jì)睿哲

天津科技大學(xué)，天津 300457

一、情勢(shì)變更制度的基礎(chǔ)理論

（一）情勢(shì)變更概念

根據(jù)《民法典》第五百三十三條的規(guī)定，情勢(shì)變更的定義是這樣的：合同成立后，當(dāng)發(fā)生訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的重大變化，且該變化不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致合同基礎(chǔ)條件不成立，繼續(xù)履行合同明顯造成一方合同方不公平的，受不公平方可以要求對(duì)方重新協(xié)商；若合理協(xié)商期內(nèi)無(wú)法達(dá)成一致的，受不公平方可請(qǐng)求仲裁機(jī)構(gòu)或者法院進(jìn)行合同變更甚至合同解除，而法院或仲裁機(jī)構(gòu)要根據(jù)公平制度和實(shí)際案件情況，對(duì)合同進(jìn)行合法變更或解除［1］。這一法條規(guī)定在《民法典》中被歸入合同編項(xiàng)下，據(jù)此法條在法典中的內(nèi)容位置來(lái)看，筆者更傾向于認(rèn)為，所謂情勢(shì)變更是一種制度而非原則。

（二）情勢(shì)變更的法律特征

1.不可預(yù)見(jiàn)性

根據(jù)法條定義，情勢(shì)變更必須具備不可預(yù)見(jiàn)變化的條件。而這“不可預(yù)見(jiàn)”的具體意思，就是指當(dāng)事人雙方在合同簽訂前，超出可預(yù)見(jiàn)范圍無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、具有偶然性的客觀事實(shí)［2］。例如，新冠疫情及相關(guān)防控措施，就屬于事先無(wú)法預(yù)見(jiàn)的客觀事實(shí)。

2.不可控性

許多事件發(fā)生是不被當(dāng)事人所能控制的，從這一情勢(shì)特點(diǎn)來(lái)看，情勢(shì)變更也具有這樣的特點(diǎn)。情勢(shì)變更事件的產(chǎn)生必然是不因人的主觀意志所控制和轉(zhuǎn)移，其發(fā)生的態(tài)勢(shì)不能被人所阻止。

3.不確定性

通常情況下，情勢(shì)變更和不可抗力、商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等概念劃定會(huì)存在意思混淆，容易在司法實(shí)踐中出現(xiàn)區(qū)分準(zhǔn)確性的問(wèn)題，而法律條文也缺乏相應(yīng)的明確界定。因此，如何準(zhǔn)確區(qū)分情勢(shì)變更，如何判定情勢(shì)變更的適用范圍和情境，都使得情勢(shì)變更充滿(mǎn)了不確定性。

（三）情勢(shì)變更制度的適用條件

情勢(shì)變化發(fā)生后，情勢(shì)變更適用與否，其評(píng)判要詳細(xì)分析其構(gòu)成要素，而不是籠統(tǒng)化、一概而論。具體來(lái)說(shuō)，可以從以下四項(xiàng)構(gòu)成要素來(lái)看：

1.存在依法成立的合同

情勢(shì)變更的適用對(duì)象是合法訂立并生效的合同。如果商業(yè)租賃合同不合法或者沒(méi)有生效，那情勢(shì)變更的適用對(duì)象也自始就不存在。

2.存在異常發(fā)生事件

情勢(shì)變更適用的條件是不可預(yù)見(jiàn)事件、造成一方當(dāng)事人不利。因此，要判斷適不適用，要從這兩方面進(jìn)行事實(shí)考量，具體情況加以具體分析。而此次新冠疫情對(duì)商業(yè)租賃合同的影響，符合不可預(yù)見(jiàn)和不利影響的條件，只要合同合法有效成立，就能使用情勢(shì)變更。

3.情勢(shì)事件發(fā)生時(shí)間

情勢(shì)變更的適用時(shí)間是合同生效期，也就是說(shuō)合同自生效日至履行完畢日期間。因此，新冠疫情下的商業(yè)租賃合同必須要在合同生效期間，才能適用情勢(shì)變更。如果不在合同生效期的，那么新冠疫情發(fā)生所產(chǎn)生的情勢(shì)變更就不適用。

4.判斷合同能否履行和履行后是否造成不公平現(xiàn)象

情勢(shì)變更的基礎(chǔ)適用條件要求，情勢(shì)事件發(fā)生后，還要滿(mǎn)足合同履行后造成一方不公平情況，而這合同履行和不公平的界定，需要具體情況具體分析。以本文所討論的商業(yè)租賃合同而言，除了判斷合同能否履行，還要綜合分析事件造成的利益損失，比如說(shuō)情勢(shì)事件發(fā)生后，對(duì)租金費(fèi)用、租金義務(wù)、承租人獲利合理性、租賃公平和誠(chéng)信等問(wèn)題，都要進(jìn)行綜合考量，以此考慮情勢(shì)變更是否適用。

二、情勢(shì)變更制度在商業(yè)租賃合同中的適用

因新冠疫情影響，商業(yè)合同糾紛與日俱增。針對(duì)合同糾紛案件，我國(guó)最高法曾在2020年4月出臺(tái)《關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》，對(duì)合同糾紛案件進(jìn)行指導(dǎo)和解決。而商業(yè)租賃合同糾紛案件，也要在這一指導(dǎo)意見(jiàn)下，來(lái)考慮情勢(shì)變更的適用。

（一）情勢(shì)變更制度的認(rèn)定及適用

情勢(shì)變更的認(rèn)定，要滿(mǎn)足發(fā)生三個(gè)條件：1.發(fā)生情勢(shì)變更的客觀事實(shí)；2.不能歸因合同當(dāng)事人；3.繼續(xù)履行合同會(huì)造成一方不公平情形。正常情況下，合同雙方按照合同依約履行合同義務(wù)，不可擅自變更合同內(nèi)容，也不可擅自解除合同。而一旦發(fā)生合約前不可預(yù)見(jiàn)性事件，造成其中一方不利或不公平現(xiàn)象的，就要根據(jù)客觀事實(shí)，要考量情勢(shì)變更的適用，利用情勢(shì)變更及時(shí)進(jìn)行內(nèi)容協(xié)商，或者尋求合法機(jī)關(guān)介入，從而使其得到公平對(duì)待和自身利益的保全。

例如，2019年6月甲企業(yè)開(kāi)始租用乙企業(yè)名下的一層寫(xiě)字樓，2020年初新冠肺炎疫情期間，甲企業(yè)于當(dāng)年2月初復(fù)工，因?yàn)楫?dāng)?shù)卣l(fā)布的防疫防控要求，乙企業(yè)要嚴(yán)格控制寫(xiě)字樓人員人數(shù)管理，只允許甲企業(yè)不到一半的員工進(jìn)入辦公，并且調(diào)整寫(xiě)字樓開(kāi)放時(shí)間，由原來(lái)的7：30～23：30改為10：30～17：30，辦公時(shí)間受到限制，而甲企業(yè)的情況又較為特殊，員工多為非本地人而且居住地遠(yuǎn)，有些員工仍處于居家隔離，有些員工因?yàn)榻煌ü苤坪蛢芍芨綦x期無(wú)法到崗，并且甲企業(yè)也不具備遠(yuǎn)程家庭辦公的條件，因此返工率達(dá)不到20%，租賃費(fèi)用和用工成本、運(yùn)營(yíng)成本都造成了甲企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失。此時(shí)，甲企業(yè)就可以根據(jù)《意見(jiàn)》第三條第（一）（二）款規(guī)定，主張由于新冠疫情防控導(dǎo)致的情勢(shì)變更，要求協(xié)商租賃合同內(nèi)容，如降低租金、減免租金或者延長(zhǎng)租賃期限，甚至是要求直接解除租賃合同。

（二）不同租賃物對(duì)情勢(shì)變更的適用

商業(yè)租賃合同涉及的租賃物不同，情勢(shì)變更的適用會(huì)存在差異，這里以新冠肺炎疫情防控期間為例。不同的租賃物所體現(xiàn)的租賃權(quán)和商業(yè)目的不同。因此，根據(jù)商業(yè)目的的互異性，本文將商業(yè)租賃合同分為商業(yè)目的租賃合同和非商業(yè)目的租賃合同［3］。

非商業(yè)目的租賃合同，租賃物主要是非商業(yè)目的的住宅。在新冠疫情防控的背景下，住宅租賃受到的影響較小，其租賃合同的目的實(shí)現(xiàn)基于一方使用住宅、一方收取租金，即便是承租人無(wú)法返回到住宅，也不影響其租金的支付，但如果承租人因?yàn)榻煌ü苤苹蛘叻酪咭螅L(zhǎng)時(shí)間無(wú)法返回租賃住宅空間內(nèi)行使使用權(quán)的，而被租賃方仍收取租金，就會(huì)出現(xiàn)承租人的合同商業(yè)目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，將造成承租人的經(jīng)濟(jì)損失，這是不公平的。此時(shí)，承租人就可以通過(guò)情勢(shì)變更來(lái)維護(hù)自己的權(quán)益，如要求適當(dāng)減免租金、延長(zhǎng)租賃期限等。

商業(yè)目的租賃合同，適用對(duì)象多為柜臺(tái)、商鋪、廠房等商業(yè)性用途空間。這些商業(yè)空間的租賃商業(yè)目的，就是一方通過(guò)適用該空間實(shí)現(xiàn)利益營(yíng)收，而另一方則是獲得租金。盡管受到新冠疫情管控的限制，客流量或空間的容量減少，造成成本、運(yùn)營(yíng)和營(yíng)收上的損失，但因其商業(yè)目的仍處于可實(shí)現(xiàn)狀態(tài)中，那么適不適用情勢(shì)變更，就要根據(jù)實(shí)際情況來(lái)進(jìn)行綜合判斷。

三、情勢(shì)變更制度在商業(yè)租賃合同中的適用建議

（一）三步走原則

在對(duì)一些合同的糾紛案件審理過(guò)程中，應(yīng)該結(jié)合案件背景及具體情況，處理好“情勢(shì)變更”與“不可抗力”之間的復(fù)雜關(guān)系，避免進(jìn)行“一刀切”處理。從實(shí)踐著手，可依照“三步走”原則進(jìn)行解決：

第一步，首先要對(duì)事件的背景進(jìn)行預(yù)判，對(duì)造成合同履行的基礎(chǔ)要件進(jìn)行判斷，分析新冠疫情是否是本次案件發(fā)生的起因，若不是這個(gè)原因，可直接采用相適應(yīng)的其他法律規(guī)則進(jìn)行處理；若是因?yàn)檫@個(gè)原因，則進(jìn)入下一步。

第二步，判別由于新冠疫情及其預(yù)防措施帶來(lái)的附加現(xiàn)象，這是區(qū)分合同“無(wú)法履行”或“顯失公平”的標(biāo)尺。因?yàn)椴荒鼙活A(yù)言，沒(méi)辦法克服的困難，也不可避免的情況下，是客觀存在的，使合同不能夠滿(mǎn)足預(yù)期，屬于前一種情況，則可進(jìn)入第三步；假如這樣的情形讓合同履行基礎(chǔ)產(chǎn)生雙方無(wú)法預(yù)見(jiàn)的情況，且未構(gòu)成商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，那么讓一方保持履行合同顯然是不夠公平的，這樣則可以采用“情勢(shì)變更”的規(guī)則，同意新冠疫情影響下給合同履行帶來(lái)不好影響的當(dāng)事人對(duì)變更或解除合同表達(dá)自己的訴求。

第三步，假如因?yàn)槭艿叫鹿谝咔榉揽氐仍斐傻诙胶贤男幸残妗笆　?，那么接下?lái)需要進(jìn)行判斷的是“部分失敗”還是“全部失敗”。這種情況下，就需要比較精準(zhǔn)地判斷合同履行失敗的原因，是否與政府的疫情管控強(qiáng)相關(guān)，同時(shí)要依據(jù)“案件公平”原則，針對(duì)案件提出具體問(wèn)題。站在法律的角度看問(wèn)題，《民法典》合同編中描述的“履行不能”包含“事實(shí)上的履行不能”以及“法律上的履行不能”，這兩者相結(jié)合，常常會(huì)造成合同目的落實(shí)的難度加大。當(dāng)處于“合同不能完全履行”的情形中，那么可以通過(guò)適用“不可抗力”的規(guī)則以此來(lái)進(jìn)行合同終止，這樣一來(lái)，可以免除一部分甚至全部的合同責(zé)任；假如是“不可抗力”的情況下，并不是說(shuō)完全不能夠解決，只是說(shuō)這樣的情況下，對(duì)于合同目的的實(shí)現(xiàn)增加了難度，部分次級(jí)合同的目的也可能因此無(wú)法實(shí)現(xiàn)，還有一種情況，是合同的主干目的能夠得到實(shí)現(xiàn)，但是合同整個(gè)的履行周期就被拉長(zhǎng)了。

（二）明確“客觀情況”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

伴隨著國(guó)家對(duì)新冠疫情管控措施的科學(xué)化、精細(xì)化，和最初租賃合同成立時(shí)的環(huán)境比起來(lái)，合同履行的環(huán)境或者說(shuō)合同履行的依據(jù)都因此產(chǎn)生了巨大的變化。站在合同目的實(shí)現(xiàn)的視角看問(wèn)題，更有助于辨別新冠疫情因素對(duì)合同履行造成的影響等級(jí)，幫助判斷這一因素是不是主客觀因素。如果是因?yàn)樾鹿谝咔橄聡?guó)家或者地區(qū)在一定時(shí)間內(nèi)的管控措施帶來(lái)的合同履行困難，在新冠疫情防控或其他管制措施解除后，合同履行困難、顯失公平只是階段性的，那么新冠疫情及管控措施就應(yīng)該被判定為情勢(shì)變更，使用公平原則來(lái)判別商業(yè)租賃合同利益方可以行使的權(quán)利和應(yīng)該履行的義務(wù)，減輕新冠疫情對(duì)承租人以及出租人造成的各種損失。

（三）承租人和出租人正確履行協(xié)商前置程序

承租人可以行使自己的經(jīng)營(yíng)權(quán)，可依據(jù)自己的實(shí)際情況靈活調(diào)整經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。這種調(diào)整的尺度在于合理、合法，不能越界，否則就存在濫用權(quán)利的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，依據(jù)權(quán)利和義務(wù)對(duì)等原則，行使權(quán)利必然意味著要履行相應(yīng)的義務(wù)。情勢(shì)變更制度，其實(shí)是誠(chéng)實(shí)信用原則在《民法典》合同編里的一個(gè)直觀體現(xiàn)，同樣的，誠(chéng)實(shí)信用原則也是情勢(shì)變更制度的理論依據(jù)。如果一旦發(fā)生情勢(shì)變更，企業(yè)或者商戶(hù)就應(yīng)該積極主動(dòng)地履行好協(xié)商義務(wù)，針對(duì)租賃合同具體內(nèi)容的變化，主動(dòng)與租賃方進(jìn)行誠(chéng)信友好的商榷，堅(jiān)持用好誠(chéng)實(shí)信用原則?？紤]到情勢(shì)變更的情況，這些改變會(huì)造成原來(lái)合同成本的底層邏輯及背景發(fā)生改變，合同雙方主體之間的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的平衡也被打破，這樣的情況下，就需要采取一定的方法，通過(guò)公平原則來(lái)修復(fù)二者的關(guān)系，這種變化帶來(lái)的結(jié)果便是變更或解除合同，而且從效力層面上分析，優(yōu)先采用合同變更，對(duì)于解除合同的處理辦法則不提倡。此外，法院在進(jìn)行相關(guān)合同糾紛審理時(shí)，要強(qiáng)化對(duì)執(zhí)行“協(xié)商前置”程序的司法審查。在這個(gè)過(guò)程中，承租人一般會(huì)辯解自己已經(jīng)完全履行了協(xié)商變更的義務(wù)，采用各種方式與出租人協(xié)商，這也可能是承租人很難達(dá)成協(xié)議的原因?？紤]到這一情況，參考相關(guān)法律，承租人需要拿出證據(jù)，佐證自己已經(jīng)盡全力履行了協(xié)商義務(wù)。也就是說(shuō)，承租人在和出租人進(jìn)行談判時(shí)，要把過(guò)程記錄下來(lái)，以此來(lái)提供相關(guān)證據(jù)，不然，法院會(huì)認(rèn)為承租人沒(méi)有提供證據(jù)，這樣會(huì)產(chǎn)生不利后果。

（四）承租人和出租人合理變更商業(yè)租賃合同

一般來(lái)說(shuō)，在情況發(fā)生變化時(shí)，合同雙方主體可進(jìn)行合同履行或直接終止合同，通過(guò)協(xié)商變更合同以減少損失。就像上文說(shuō)的那樣，情勢(shì)變更制度在具體的合同適用中，也會(huì)隨著情境的變化有特殊情況，一個(gè)很重要的點(diǎn)就是盡量不要終止合同。情勢(shì)變更制度在適用過(guò)程中有嚴(yán)格的準(zhǔn)入要求：1.最高人民法院要求各級(jí)人民法院務(wù)必正確理解、審慎適用情勢(shì)變更制度。2.如果案件中有特殊要求或情境，必須要在特殊案例中適用情勢(shì)變更制度，那么應(yīng)該由高級(jí)人民法院對(duì)情勢(shì)變更適用進(jìn)行審查，在確實(shí)必要時(shí)，應(yīng)該通過(guò)最高人民法院審核。

發(fā)生在此次新冠肺炎疫情防控期間的商業(yè)性質(zhì)類(lèi)的租賃合同糾紛，都應(yīng)該在追求公平的條件下謹(jǐn)慎援引變更制度。一方面，法院要依據(jù)具體案件的相關(guān)因素，對(duì)租賃合同關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)處理，明確是想通過(guò)減租的方式繼續(xù)履行合同或是直接解除合同、變更合同條款，通過(guò)這些方式來(lái)保護(hù)雙方的合法權(quán)益。在新冠肺炎疫情防控期間，我國(guó)各地政府都采取了非常嚴(yán)格的新冠疫情管控措施，在新冠疫情防控措施下，不管是主觀還是客觀原因，甚至是作為新冠患者，都可申請(qǐng)合同免責(zé)。但是，關(guān)于解除合同，這一條還是有嚴(yán)格的要求，仍然需要證明合同終止是因?yàn)楹贤康牟荒軐?shí)現(xiàn)，這一標(biāo)準(zhǔn)不能動(dòng)搖。

四、結(jié)語(yǔ)

外界情況的變化使得合同的相對(duì)性也發(fā)生了變化，這也導(dǎo)致了在司法實(shí)踐中對(duì)其要求也更加嚴(yán)格。與當(dāng)年的“非典”相比，此次新冠疫情國(guó)家采取的措施更為完善，同時(shí)也對(duì)合同雙方各方面的舉證責(zé)任提出了更高的標(biāo)準(zhǔn)，這也增加了實(shí)施的困難。發(fā)生在新冠肺炎疫情防控期間的商業(yè)類(lèi)租賃合同糾紛案在具體的司法實(shí)踐中應(yīng)該更講究精細(xì)化，不能搞“一刀切”。合同雙方的合法權(quán)益應(yīng)根據(jù)法律法規(guī)、政府部門(mén)強(qiáng)制性規(guī)章制度等對(duì)合同繼續(xù)實(shí)施的概率大小進(jìn)行重新考量和平衡。