小區(qū)車(chē)位車(chē)庫(kù)權(quán)屬問(wèn)題研究

王子岳

澳門(mén)科技大學(xué)法學(xué)院，澳門(mén) 999078

自改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，我國(guó)居民的汽車(chē)擁有量也不斷增長(zhǎng)。從2003年南京市鼓樓區(qū)法院受理全國(guó)車(chē)位車(chē)庫(kù)首案以后，由于車(chē)位、車(chē)庫(kù)引起的案件逐年增加，在此類案件中的焦點(diǎn)大多為車(chē)位、車(chē)庫(kù)的權(quán)屬爭(zhēng)議。然而司法實(shí)踐中對(duì)于車(chē)位車(chē)庫(kù)的權(quán)屬認(rèn)定規(guī)則十分龐雜，從而使得各級(jí)人民法院的裁判結(jié)果和標(biāo)準(zhǔn)不一，甚至相互沖突。

一、小區(qū)車(chē)位、車(chē)庫(kù)權(quán)屬的現(xiàn)行規(guī)定解讀

（一）小區(qū)車(chē)位車(chē)庫(kù)的概念與種類

車(chē)位指的是通過(guò)專門(mén)規(guī)劃在地面或地下所設(shè)立以供小區(qū)停車(chē)之場(chǎng)所；車(chē)庫(kù)指的是小區(qū)所設(shè)立的供小區(qū)車(chē)主停車(chē)的專門(mén)封閉場(chǎng)所。［1］車(chē)庫(kù)是車(chē)位的集合表現(xiàn)形式。車(chē)位和車(chē)庫(kù)作為現(xiàn)代小區(qū)的重要公共配套設(shè)施［2］，是小區(qū)整體環(huán)境的組成要素。

按照物理設(shè)計(jì)劃分，住宅小區(qū)的車(chē)位車(chē)庫(kù)主要有3種形式：1.地上車(chē)位，指在小區(qū)居住區(qū)地面以上，以劃線方式界分的停車(chē)區(qū)域；2.樓層架空車(chē)位，通常是指用于停放車(chē)輛的中空樓層；3.地下停車(chē)場(chǎng)，也即位于小區(qū)住宅區(qū)域地下空間的用于放置機(jī)動(dòng)車(chē)之用途所構(gòu)建的封閉式空間。而地下車(chē)庫(kù)又包含一定數(shù)量的人防車(chē)位。此外還存在獨(dú)立車(chē)位、樓頂平臺(tái)車(chē)位等特殊構(gòu)造設(shè)施。

（二）車(chē)位車(chē)庫(kù)權(quán)屬的現(xiàn)行法律規(guī)定

原先在起草我國(guó)原《物權(quán)法》的過(guò)程中，針對(duì)車(chē)位車(chē)庫(kù)的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題學(xué)者便各執(zhí)一詞，學(xué)界中主要存在“開(kāi)發(fā)商所有”“國(guó)家所有”“業(yè)主所有或共有”“約定歸屬”四種典型的代表學(xué)說(shuō)。在原《物權(quán)法》第七十四條的三款規(guī)定中也難分高下：第一款彰顯了維護(hù)業(yè)主利益價(jià)值取向。但是法條表述較為概括，易引發(fā)理解分歧。［3］第二款采用了約定歸屬說(shuō)，規(guī)定了約定原則，但是也沒(méi)有對(duì)沒(méi)有約定的情形進(jìn)行明確安排，第三款則是吸收了業(yè)主所有或共有說(shuō)。立法者的這種立法設(shè)計(jì)也成為小區(qū)車(chē)位車(chē)庫(kù)糾紛處理混亂的導(dǎo)火索［4］。

我國(guó)《民法典》延續(xù)了原《物權(quán)法》的規(guī)定，并未做修改。根據(jù)《民法典》第二百七十五條的規(guī)定，小區(qū)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人進(jìn)行約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。

二、車(chē)位、車(chē)庫(kù)權(quán)屬的現(xiàn)實(shí)困境

（一）現(xiàn)行規(guī)定過(guò)于原則化

《民法典》繼承了原《物權(quán)法》的規(guī)定，并未做內(nèi)容上的修改，因而原《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定不明晰、過(guò)于原則化的問(wèn)題依然未得到解決，現(xiàn)行《民法典》對(duì)于處理小區(qū)車(chē)位車(chē)庫(kù)權(quán)屬及流轉(zhuǎn)問(wèn)題缺乏明確具體的裁判功能，在應(yīng)對(duì)和調(diào)整日益復(fù)雜、多元化的建筑物區(qū)分所有權(quán)問(wèn)題上顯得乏力。［5］如《民法典》第二百七十六條規(guī)定中的“應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主需要”似乎屬于一種強(qiáng)制性規(guī)范，但是如何界定“業(yè)主需要”、采取何種方式判斷符合“業(yè)主需要”、業(yè)主優(yōu)先權(quán)效力如何確定、對(duì)于開(kāi)發(fā)商違反了“首先滿足業(yè)主需要”的情況下業(yè)主享有何種救濟(jì)方式等都缺乏具體規(guī)定，從而使得無(wú)論是行政執(zhí)法活動(dòng)還是司法實(shí)踐中，由于缺乏清晰明確的規(guī)則指引而出現(xiàn)執(zhí)法和司法標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的情況。

（二）小區(qū)車(chē)位車(chē)庫(kù)權(quán)屬理論存在分歧

1.開(kāi)發(fā)商所有說(shuō)

開(kāi)發(fā)商所有說(shuō)即認(rèn)為車(chē)位車(chē)庫(kù)的權(quán)屬歸于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，這種學(xué)說(shuō)的理由是根據(jù)開(kāi)發(fā)商首先對(duì)車(chē)位車(chē)庫(kù)進(jìn)行了全部的投資和建設(shè)，并且在預(yù)售商品房之時(shí)，由開(kāi)發(fā)商選派前期物業(yè)公司管理小區(qū)的車(chē)位車(chē)庫(kù)，開(kāi)發(fā)商對(duì)此擁有絕對(duì)話語(yǔ)權(quán)。然而這種以“誰(shuí)投資，回報(bào)誰(shuí)”作為原則的背景下也會(huì)出現(xiàn)雙方權(quán)利義務(wù)不平等的現(xiàn)象。其一，即使開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同中有所約定，但這種條款極易被認(rèn)為是格式條款，也極易損害購(gòu)買(mǎi)者的合法權(quán)益。其二，這種學(xué)說(shuō)以建筑開(kāi)發(fā)商是否將車(chē)位的建設(shè)成本分?jǐn)傊列^(qū)住房?jī)r(jià)格之中為產(chǎn)權(quán)判斷標(biāo)準(zhǔn)，而業(yè)主的購(gòu)房成本中是否囊括至車(chē)位車(chē)庫(kù)，這在經(jīng)濟(jì)學(xué)角度難以計(jì)算，在實(shí)踐中亦較難操作。

2.業(yè)主所有權(quán)說(shuō)

業(yè)主所有權(quán)說(shuō)傾向于保護(hù)業(yè)主的利益，認(rèn)為小區(qū)車(chē)位車(chē)庫(kù)優(yōu)先歸于業(yè)主。包括三種代表性觀點(diǎn)：公攤面積說(shuō)、法定主義說(shuō)和建筑規(guī)劃說(shuō)。公攤面積說(shuō)認(rèn)為按照建筑物區(qū)分所有權(quán)，業(yè)主對(duì)公共區(qū)域享有共有權(quán)，只要建筑物總面積含有車(chē)位車(chē)庫(kù)面積，則不論房屋單價(jià)多少，該車(chē)位均歸業(yè)主所有。［6］但是該說(shuō)雖然解決了車(chē)位的權(quán)利歸屬，但是具有忽略車(chē)位的差異性、車(chē)位無(wú)法預(yù)售而不符合實(shí)踐等巨大缺陷。法定主義說(shuō)則額外認(rèn)為，車(chē)位車(chē)庫(kù)的所有權(quán)應(yīng)由法律進(jìn)行明確規(guī)定，當(dāng)事人不可約定，該說(shuō)已然不符合現(xiàn)實(shí)需求。建筑規(guī)劃說(shuō)也認(rèn)為，有關(guān)政府主管部門(mén)的行政程序是判斷車(chē)位車(chē)庫(kù)權(quán)屬的標(biāo)準(zhǔn)，后兩者過(guò)于追求解決捷徑的做法而忽略了對(duì)權(quán)屬問(wèn)題本質(zhì)的判斷。

（三）人防車(chē)位的權(quán)屬爭(zhēng)議較大

人防車(chē)位，是指平時(shí)用做車(chē)位的人民防空工程。人防車(chē)位在平時(shí)的時(shí)候用作車(chē)位使用，而在戰(zhàn)時(shí)則用作掩體之用。典型的如各類防空洞以及廣場(chǎng)的地下空間。在實(shí)踐中，由于人防車(chē)位情況較為復(fù)雜，我國(guó)法律對(duì)于結(jié)建人防車(chē)位等情況缺乏明確的規(guī)定，所以對(duì)于人防車(chē)位的權(quán)屬主要也存在兩種代表觀點(diǎn)，即屬于國(guó)家或?qū)儆谕顿Y者所有。

1.屬于國(guó)家

通說(shuō)認(rèn)為，人防車(chē)位的權(quán)屬應(yīng)歸于國(guó)家。其理由在于，根據(jù)《國(guó)防法》第四十條的規(guī)定，對(duì)于國(guó)家、政府所投入建設(shè)的，其屬于國(guó)防資產(chǎn)，國(guó)家所有。雖然小區(qū)由開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)，但國(guó)家已經(jīng)減免了開(kāi)發(fā)商涉人防工程的土地出讓金以及較大部分稅金，此類安排無(wú)疑構(gòu)成了國(guó)家取得人防車(chē)位的權(quán)利主體地位的對(duì)價(jià)。另外，對(duì)人防工程進(jìn)行改造所建設(shè)的地下車(chē)位具有公共物品屬性，其收益主體應(yīng)是全體人民。所以，對(duì)于人防車(chē)位，其產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸屬于國(guó)家。該說(shuō)在司法實(shí)踐中廣泛存在。在大連某A房地產(chǎn)公司等訴大連某B房屋公司合資、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛案中，最高法指出訴爭(zhēng)的地下停車(chē)場(chǎng)是防空工程的一部分，所以該地下停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家。①參見(jiàn)最高人民法院（2013）民申字第1997號(hào)民事裁定書(shū)。又如，在“欒某、吉林市某建筑安裝有限責(zé)任公司商品房銷(xiāo)售合同糾紛案”中，在論述地下車(chē)庫(kù)的權(quán)利性質(zhì)問(wèn)題時(shí)，最高法認(rèn)為，由于訴爭(zhēng)標(biāo)的地下車(chē)庫(kù)，不僅僅作為車(chē)庫(kù)之用，還兼具“人防工程”性質(zhì)，所以其所有權(quán)是屬于國(guó)家的，依法不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。②參見(jiàn)最高人民法院（2020）最高法民申4493號(hào)民事裁定書(shū)。

2.屬于投資者

這種觀點(diǎn)認(rèn)為，人防車(chē)位的權(quán)屬屬于投資者。在“某物業(yè)管理委員會(huì)與無(wú)錫某A房屋開(kāi)發(fā)公司、無(wú)錫B房屋開(kāi)發(fā)公司所有權(quán)確認(rèn)糾紛案”中，無(wú)錫中院認(rèn)為，對(duì)于非人防車(chē)位，如果其并未列入公攤面積，并且建設(shè)成本未納入房屋建設(shè)成本中，其開(kāi)發(fā)商作為該車(chē)庫(kù)的建設(shè)者，享有車(chē)位所有權(quán)。而對(duì)于人防車(chē)位，其建設(shè)面積既未納入公攤面積，其建設(shè)成本也未納入到房屋銷(xiāo)售成本之中，因而其收益由投資者即開(kāi)發(fā)商所有。③參見(jiàn)江蘇省無(wú)錫市中級(jí)人民法院（2018）蘇02民終4871號(hào)民事判決書(shū)。同樣，在上海市浦東新區(qū)某業(yè)主委員會(huì)與上海某建設(shè)公司所有權(quán)確認(rèn)糾紛案④參見(jiàn)上海市第一中級(jí)人民法院（2014）滬一中民二（民）終字第531號(hào)民事判決書(shū)。中，上海一中院認(rèn)為，根據(jù)法律規(guī)定，結(jié)合“誰(shuí)投資誰(shuí)受益”“誰(shuí)投資誰(shuí)享有所有權(quán)”的原則，在本案中被上訴人即開(kāi)發(fā)商，與作為上訴人的小區(qū)業(yè)主對(duì)于該訴爭(zhēng)的民防車(chē)庫(kù)并未作約定，應(yīng)該其所有權(quán)歸于民防車(chē)庫(kù)的投資者，即上海某建設(shè)公司所有。

三、關(guān)于車(chē)位、車(chē)庫(kù)權(quán)屬的建議

（一）進(jìn)一步細(xì)化規(guī)定“應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主需要”

為了解決當(dāng)前立法不明確導(dǎo)致可操作性不強(qiáng)的問(wèn)題，本文認(rèn)為，在《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)的配套行政法規(guī)進(jìn)行修訂時(shí)，對(duì)此應(yīng)加以明確。具體而言，在車(chē)位車(chē)庫(kù)權(quán)屬分配時(shí)應(yīng)以民生為導(dǎo)向，在具體的制度設(shè)計(jì)方面：業(yè)主范圍之限定方面，首先，承租人不應(yīng)享有與業(yè)主同等權(quán)利，承租人的權(quán)利是由業(yè)主部分讓與的。其次，對(duì)于商業(yè)用房與居住用房應(yīng)享有同等的權(quán)利，不加以區(qū)別。在判斷業(yè)主需要時(shí)，其一，應(yīng)為使用需要而不支持業(yè)主投資需要；其二，兼顧滿足現(xiàn)實(shí)需要和一定期限內(nèi)潛在需要。在確定優(yōu)先權(quán)效力時(shí)，本文認(rèn)為可以從三個(gè)方面進(jìn)行考量：其一，為了防止房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商哄抬小區(qū)車(chē)位車(chē)庫(kù)的價(jià)格，如果當(dāng)事人雙方對(duì)于小區(qū)車(chē)位車(chē)庫(kù)的價(jià)格沒(méi)有達(dá)成一致的話，可由第三方專業(yè)的機(jī)構(gòu)對(duì)價(jià)格進(jìn)行綜合估算；其二，應(yīng)為小區(qū)業(yè)主提供一段較為合理的期限，以供其考慮或準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)或者承租車(chē)位車(chē)庫(kù)；其三，對(duì)于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)限制其對(duì)外出售、出租小區(qū)車(chē)位車(chē)庫(kù)的期限。對(duì)于違反“首先滿足”之救濟(jì)方式方面，既然《民法典》第二百七十六條為效力性強(qiáng)制規(guī)范，因而如果開(kāi)發(fā)商違反，則相應(yīng)的民事法律行為應(yīng)屬于相對(duì)無(wú)效的，小區(qū)業(yè)主可以向法院請(qǐng)求判定其無(wú)效。

（二）建立全國(guó)統(tǒng)一的車(chē)位車(chē)庫(kù)產(chǎn)權(quán)登記制度

我國(guó)目前并未建立起統(tǒng)一的車(chē)位車(chē)庫(kù)登記制度。［7］本文認(rèn)為，建立全國(guó)統(tǒng)一的車(chē)位車(chē)庫(kù)產(chǎn)權(quán)登記制度，明確具體主管機(jī)關(guān)和操作流程，此舉是解決小區(qū)車(chē)位車(chē)庫(kù)權(quán)屬理論分歧的有效措施。值得注意的是，2019年10月，國(guó)家自然資源部發(fā)布文件，對(duì)于地下車(chē)位、車(chē)庫(kù)的確權(quán)登記等事項(xiàng)公開(kāi)征求意見(jiàn)，可以預(yù)見(jiàn)在不久之后，我國(guó)的地下車(chē)位產(chǎn)權(quán)登記制度將建立健全。

（三）立法應(yīng)明確人防車(chē)位權(quán)屬歸于國(guó)家

對(duì)于人防車(chē)位，由于上位法規(guī)定的不明確，從而使得全國(guó)各地的相關(guān)規(guī)定存在巨大的差異。如在上海市，根據(jù)2018年修訂的《上海市民防工程建設(shè)和使用管理辦法》第二十條規(guī)定，對(duì)于民防工程的投資者可以取得民防工程的所有權(quán)。湖南省和重慶也采取相同的做法。而《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》則規(guī)定人防車(chē)位應(yīng)向全體業(yè)主開(kāi)放，不得將其出售、附贈(zèng)。同樣，《溫州市物業(yè)管理辦法》也做了類似規(guī)定。而在深圳、杭州等地，對(duì)于人防車(chē)位并未界定。各地不同的規(guī)定使得對(duì)于人防車(chē)位車(chē)庫(kù)的司法實(shí)踐差異甚大。我國(guó)應(yīng)予以糾正，在全國(guó)層面統(tǒng)一做法，對(duì)于其權(quán)屬予以進(jìn)一步明確具體的規(guī)定，本文認(rèn)為，應(yīng)明確人防車(chē)位的權(quán)屬歸于國(guó)家，但是建設(shè)者享有使用、收益權(quán)。原因在于：人防工程的國(guó)家戰(zhàn)備設(shè)施的本質(zhì)屬性決定了其與一般的財(cái)產(chǎn)不同，將其權(quán)屬歸于國(guó)家符合國(guó)防建設(shè)的需要，如果僅僅是將其規(guī)定在戰(zhàn)時(shí)由國(guó)家統(tǒng)一調(diào)配，其與一般的私人財(cái)產(chǎn)實(shí)則并無(wú)二致，那么與國(guó)防工程的建設(shè)宗旨顯然是有所違背的。正如2019年，最高法第二巡回法庭第十五次法官會(huì)議紀(jì)要就認(rèn)為，由于人防車(chē)位是我國(guó)人防工程的現(xiàn)實(shí)存在形式，其具有國(guó)家戰(zhàn)略設(shè)施的本質(zhì)屬性，應(yīng)當(dāng)歸國(guó)家所有。

四、結(jié)論

隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進(jìn)，車(chē)位車(chē)庫(kù)權(quán)屬引發(fā)的矛盾糾紛頻發(fā)，健全我國(guó)車(chē)位車(chē)庫(kù)權(quán)屬的法律制度顯得尤為迫切和必要。對(duì)于我國(guó)《民法典》關(guān)于小區(qū)車(chē)位車(chē)庫(kù)權(quán)屬規(guī)定，本文認(rèn)為，首先應(yīng)進(jìn)一步細(xì)化規(guī)定“應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主需要”，提高《民法典》相關(guān)條款的可操作性。其次要建立全國(guó)統(tǒng)一的車(chē)位車(chē)庫(kù)產(chǎn)權(quán)登記制度，化解小區(qū)車(chē)位車(chē)庫(kù)權(quán)屬爭(zhēng)議的制度內(nèi)因。最后應(yīng)立法明確人防車(chē)位權(quán)屬歸于國(guó)家，保障我國(guó)國(guó)防工程建設(shè)水平。以期更好地化解小區(qū)車(chē)位車(chē)庫(kù)權(quán)屬糾紛，取得良好的社會(huì)效果。