執(zhí)行中以租抵債行為性質(zhì)的研究與審查

付 志

江蘇聯(lián)盛律師事務(wù)所，江蘇 南京 210036

在筆者辦理某銀行與毛某燕金融借款合同糾紛執(zhí)行一案過程中，案外人以其享有案涉拍賣房屋的承租權(quán)并應(yīng)適用買賣不破租賃規(guī)則為由提出執(zhí)行異議。在該以租抵債行為是否應(yīng)適用買賣不破租賃規(guī)則上這一爭議焦點(diǎn)上，筆者經(jīng)梳理現(xiàn)行《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議若干問題的規(guī)定》第三十一條及《江蘇省高級(jí)人民法院執(zhí)行異議及執(zhí)行異議之訴案件審理指南（三）》第二條等規(guī)范，發(fā)現(xiàn)還是應(yīng)從典型租賃合同規(guī)定的簽訂租賃合同、交付合理租金并實(shí)際占有來考量，上述規(guī)范并沒有涉及對(duì)以租抵債行為的認(rèn)定。

由于上述規(guī)范未予以明確認(rèn)定，加之在法院對(duì)被執(zhí)行人名下房產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行過程中以此為由提起執(zhí)行異議或執(zhí)行異議之訴明顯不在少數(shù)，筆者在搜索相關(guān)司法裁判觀點(diǎn)的過程中發(fā)現(xiàn)，司法實(shí)踐對(duì)此觀點(diǎn)不一。因此，在研究該行為的性質(zhì)界定這一問題上，首先有必要梳理對(duì)此行為的司法裁判觀點(diǎn)并分析從中體現(xiàn)的性質(zhì)界定邏輯。

一、司法裁判觀點(diǎn)體現(xiàn)出的性質(zhì)界定邏輯

（一）司法實(shí)踐中的裁判觀點(diǎn)

1.屬于典型租賃合同規(guī)范的承租行為

有部分法院認(rèn)為以租抵債行為屬于典型租賃合同規(guī)定的承租人交付租金這一成立要件的外延，其與金錢實(shí)物交付一樣都屬于租金繳納方式。在“（2019）粵執(zhí)復(fù)690號(hào)執(zhí)行裁定書”中，法院以該約定未違反法律禁止性規(guī)定和未損害他人利益為由，認(rèn)為該行為的約定并不影響雙方存在租賃合同法律關(guān)系的認(rèn)定。

2.以房屋使用權(quán)抵銷欠款的新合同之債

有部分法院從雙方訂立以租抵債協(xié)議的合同目的出發(fā)，認(rèn)為雙方所訂立的協(xié)議屬于是為了債權(quán)的清償而同意以享有房產(chǎn)承租權(quán)來抵銷原債權(quán)的新合同之債關(guān)系。在“（2017）蘇執(zhí)復(fù)96號(hào)執(zhí)行裁定書”中，該院基于案涉租賃合同已明確載明了抵銷借款這一約定，認(rèn)為這一以其房屋使用權(quán)抵償債務(wù)的合同之債，不同于出租人與承租人之間簽訂的房屋租賃合同。

由于執(zhí)行實(shí)踐過程中，多發(fā)案外人虛構(gòu)以租抵債合同申請(qǐng)執(zhí)行異議的情形，有地方法院在相關(guān)執(zhí)行規(guī)范或指南中明確認(rèn)定該行為不構(gòu)成租賃法律關(guān)系，如浙江省高級(jí)人民法院在《關(guān)于執(zhí)行非住宅房屋時(shí)案外人主張租賃權(quán)的若干問題解答》第二條規(guī)定，執(zhí)行機(jī)構(gòu)一般作形式審查，經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)當(dāng)事人自認(rèn)或者有其他明確的證據(jù)證明租賃合同為虛假，或者名為租賃實(shí)為借貸擔(dān)保、房屋使用權(quán)抵債等關(guān)系的，對(duì)租賃合同的真實(shí)性不予認(rèn)可。

3.擅自處分未來租金收益的行為

有法官認(rèn)為“以租抵債行為是擅自處分未來債權(quán)收益來抵償其他債權(quán)的行為，直接損害了其他債權(quán)人合法債權(quán)，不得對(duì)抗法院的查封執(zhí)行。但在人民法院查封之前已經(jīng)抵償?shù)牟糠謱儆谝褜?shí)際履行完畢，查封之后應(yīng)視為自動(dòng)凍結(jié)該訟爭不動(dòng)產(chǎn)租金收益?！保?］

（二）裁判觀點(diǎn)體現(xiàn)出的性質(zhì)界定邏輯

第一種觀點(diǎn)的說理邏輯及理由，基本從典型租賃合同的生效構(gòu)成要件這個(gè)邏輯出發(fā)。盡管法院也查明雙方訂立該協(xié)議的目的是清償債務(wù)，但法院并沒有認(rèn)為以租抵債協(xié)議附屬于原借款合同。相反從典型租賃合同成立的邏輯出發(fā)，認(rèn)定雙方重新約定了原先債務(wù)清償?shù)姆绞剑@從側(cè)面反映該觀點(diǎn)認(rèn)為以租抵債協(xié)議應(yīng)作為雙方另訂立的新債。而且該新債具備獨(dú)立性，畢竟所構(gòu)成的租賃合同作為現(xiàn)行《民法典》規(guī)定的有名合同，并不能作為從合同，本身應(yīng)具備獨(dú)立性。從上述說理邏輯來看，這一新債的認(rèn)定且具備獨(dú)立性的邏輯，實(shí)質(zhì)上就是從債的更新這一角度來闡述以租抵債行為的性質(zhì)。

第二種觀點(diǎn)的說理邏輯及理由，就緊緊圍繞雙方訂立以租抵債協(xié)議的合同目的，即為了清償舊債務(wù)雙方才訂立新的合同之債，而典型租賃合同規(guī)定的合同目的是承租人獲得房產(chǎn)的承租權(quán)，由此這兩種債務(wù)在合同成立目的上存在截然不同的本質(zhì)屬性，因此不屬于典型租賃合同。同時(shí)，這種新訂立的合同之債并沒有典型租賃合同所具備的獨(dú)立性，必然依附于原合同之債。這種從合同目的出發(fā)、將其認(rèn)定為就債務(wù)清償方式訂立合同之債的邏輯，實(shí)質(zhì)上就是從新債清償這一角度來闡述以租抵債行為的性質(zhì)。

第三種觀點(diǎn)的說理邏輯，就直接繞開闡述以租抵債行為的性質(zhì)這一判斷邏輯，直接從該行為是否會(huì)損害其他債權(quán)人的合法權(quán)益這一角度，由此說理邏輯圍繞構(gòu)成損害其他債權(quán)人合法權(quán)益的要件進(jìn)行。

基于對(duì)上述三種觀點(diǎn)的說理邏輯進(jìn)行分析，可以發(fā)現(xiàn)對(duì)以租抵債行為的性質(zhì)的界定，基本圍繞債的更新和新債清償這兩個(gè)角度進(jìn)行。因此為研究該以租抵債行為的性質(zhì)，必然要分析這兩種角度的內(nèi)涵并與該行為的運(yùn)行狀態(tài)進(jìn)行涵攝。

二、以租抵債行為性質(zhì)的界定

正如上文所述，現(xiàn)行司法裁判觀點(diǎn)基本從債的更新和債的清償這兩個(gè)角度進(jìn)行界定，因此在研究該行為性質(zhì)的過程中也必然從這兩個(gè)角度出發(fā)。

（一）債的更新

一般來說，債的更新是指“主要是利用合同這種方法來達(dá)到債權(quán)債務(wù)轉(zhuǎn)移的目的，根據(jù)這個(gè)方法，雙方當(dāng)事人能夠成功地達(dá)到原先所要達(dá)到的效果，能夠成功地將債務(wù)消滅，用新的債權(quán)債務(wù)關(guān)系取而代之?！保?］

盡管我國對(duì)于該制度未明確規(guī)定，但最高院2016年12月28日出臺(tái)的第72號(hào)指導(dǎo)性案例，該案例裁判要旨指出應(yīng)“尊重當(dāng)事人嗣后形成的變更法律關(guān)系性質(zhì)的一致意思表示，是貫徹合同自由原則的題中應(yīng)有之義。”①湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛訴新疆鄂爾多斯彥海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案，最高院2016年12月28日出臺(tái)的第72號(hào)指導(dǎo)性案例。由此可以看出，司法實(shí)踐中債的更新是指合同雙方對(duì)舊債的消滅和新債的達(dá)成形成合意。具體來說，新債和舊債這兩者之間在債的存續(xù)上要求雙方必須對(duì)舊債的消滅達(dá)成合意，所達(dá)成的新債取而代之，否則就只是達(dá)成新債清償。另外，在兩者是否有效的問題上，盡管學(xué)術(shù)界還存在舊債無效和有效的爭議，但不可否認(rèn)的是新債所成立的內(nèi)容必然包含舊債中的法律關(guān)系，至少清償舊債會(huì)作為訂立新債的合同目的或合同條款存在。

（二）新債清償

新債清償，一般是指“通過負(fù)擔(dān)新債務(wù)來償還舊債務(wù)，舊債務(wù)將在新債務(wù)實(shí)際履行之后消滅?！保?］具體來說，新債和舊債這兩者之間在債的存續(xù)上要求在新債全部履行完畢前，兩者都會(huì)存在。在兩者是否有效上，因新債僅作為舊債的新清償方式，兩者都必然有效。同時(shí)這種有效以及新債自身的屬性也要求在兩者的履行順序上，尤其是在債權(quán)如何清償這一問題上新債作為債權(quán)清償?shù)摹靶路ā?，必然?yōu)先履行新債。

另外，在兩者從屬關(guān)系上或者說新債是否具備獨(dú)立性上，有學(xué)者認(rèn)為“新債清償是一種合同關(guān)系。一方面，債務(wù)人以新債務(wù)抵償舊債務(wù)是在取得債權(quán)人同意的前提下進(jìn)行的，因此，債務(wù)人與債權(quán)人須就新債清償達(dá)成意思表示一致；沒有債務(wù)人與債權(quán)人的協(xié)商一致，就不會(huì)發(fā)生新債清償。就此而言，新債清償是一種獨(dú)立的合同關(guān)系?！保?］因此，新債清償本質(zhì)上是一種清償方法，與債務(wù)本身的發(fā)生基礎(chǔ)無關(guān)。針對(duì)這一觀點(diǎn)，筆者持相反意見，認(rèn)為新債清償合同附屬于舊債，必須以舊債的存在為前提。正如上文討論的那樣，該新債在本質(zhì)上是清償舊債的新方式，這一本質(zhì)屬性就要求新債的債務(wù)人必須因負(fù)有對(duì)債權(quán)人履行債務(wù)的義務(wù)才能在雙方合意中，就這一債務(wù)的履行方式達(dá)成更新的合意，一旦原債務(wù)不存在或無效必然導(dǎo)致債務(wù)人無須履行相應(yīng)的義務(wù)以及新債務(wù)?；谶@種轉(zhuǎn)移邏輯，新債必然不具備獨(dú)立性。

（三）對(duì)兩種界定角度的評(píng)析

學(xué)界基本基于上述這兩種角度，來研究該行為的性質(zhì)。也有學(xué)者以司法實(shí)踐中以租抵債合同并不完全一樣為由，認(rèn)為因當(dāng)事人達(dá)成的合意不同，上述兩種性質(zhì)都有可能涉及到。針對(duì)這一觀點(diǎn)筆者相當(dāng)贊同，對(duì)于該行為性質(zhì)的判斷必須具體依據(jù)雙方達(dá)成的合意內(nèi)容。

當(dāng)然也有學(xué)者認(rèn)為，上述這兩種角度的核心都圍繞在新債與舊債之間的關(guān)系上，但債的更新及新債清償下是否成立了典型租賃合同法律關(guān)系，由此是否屬于買賣不破租賃的范疇內(nèi)都沒有進(jìn)行明確表態(tài)。尤其是他提到若先存在一份純粹的租賃合同而且并未約定租金的支付是以租抵債來交付的，隨后成立以租抵債補(bǔ)充協(xié)議就完全不會(huì)影響原租賃合同的典型法律內(nèi)涵，而且該協(xié)議基本圍繞債權(quán)債務(wù)的抵銷，因此應(yīng)該是抵銷合同并不會(huì)影響租賃法律關(guān)系的認(rèn)定。從這一判斷邏輯來看，基本是從合同的訂立目的出發(fā)，認(rèn)為典型租賃合同只能以承租房產(chǎn)為訂立目的，一旦牽涉到抵債的目的就會(huì)使得該合同不屬于典型租賃合同。這一角度來看，筆者認(rèn)為有掩耳盜鈴之嫌。無論是從合同體系解釋的角度，還是從合同實(shí)質(zhì)角度來看，都難以擺脫所含的以租抵債動(dòng)機(jī)且不符合典型租賃合同內(nèi)涵的問題。例如，筆者所辦理的案件中，雙方訂立的租賃協(xié)議也未明確表述是為了清償原先舊債，相反陳述舊債的存在并約定以租抵債，這一系列合同條款都能從實(shí)質(zhì)反映以租抵債的目的存在。

上述對(duì)以租抵債行為的性質(zhì)界定，可以發(fā)現(xiàn)該行為并不純粹僅包含租賃合同，無論是基于債的更新還是新債清償?shù)囊暯牵撔袨樽陨淼臉?gòu)造都必然包含租賃合同法律關(guān)系、抵銷合同法律關(guān)系、舊債法律關(guān)系。

三、以租抵債合同是否適用買賣不破租賃規(guī)則的研究

在前文已經(jīng)論述以租抵債行為的性質(zhì)后，就必然涉及該合同能否適用買賣不破租賃規(guī)則。該規(guī)則在現(xiàn)行適用過程中，要求雙方存在租賃合同法律關(guān)系。至于這種租賃合同法律關(guān)系是單一法律關(guān)系，還是從實(shí)質(zhì)出發(fā)只要依法取得承租權(quán)即可，對(duì)此法律及相關(guān)規(guī)范并沒有涉及。

（一）買賣不破租賃規(guī)則的立法目的

正如有學(xué)者所指出的那樣，“居住是生存的基本要求，承租人多是因?yàn)樯鐣?huì)物價(jià)過高尤其是房價(jià)過高，才會(huì)選擇租房而非購買住房，因而大多數(shù)承租人都是經(jīng)濟(jì)上的弱者，有加以特別保護(hù)的必要?！保?］盡管在承租人是否是經(jīng)濟(jì)弱者這一觀點(diǎn)上，還存在爭議。但不可否認(rèn)的是，承租人要想依約正常使用租住房產(chǎn)必須依賴于所有者的配合，一旦該房產(chǎn)的所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)勢必會(huì)影響承租權(quán)的正常行使，而所有權(quán)的變動(dòng)往往不受因享有使用權(quán)而實(shí)際占有房產(chǎn)者的意志控制，只能被動(dòng)依賴于所有者，這就導(dǎo)致使用權(quán)在權(quán)利的控制地位上嚴(yán)重處于弱者的角色。另外，還因?yàn)閾碛休^為穩(wěn)定的住所是任何人保障安全生存和基本人格需求的必要條件，如果法律沒有加以特別保護(hù)，則只要出租人把不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人，承租人就會(huì)因?yàn)樽赓U合同無法約束新的所有權(quán)人而無法繼續(xù)在租賃房屋中維持基本生存，其生活安定與事業(yè)發(fā)展等也會(huì)深受影響［6］

基于上述的權(quán)益保護(hù)和生存保護(hù)，買賣不破租賃實(shí)質(zhì)上應(yīng)當(dāng)以合法享有承租權(quán)為本質(zhì)，而不能機(jī)械拘泥于純粹租賃合同法律關(guān)系的窠臼。

（二）該規(guī)則的適用邊界應(yīng)包含以物抵債合同

一方面，盡管以租抵債合同基本以舊債的清償為合同訂立目的，但不可否認(rèn)的是舊債債權(quán)人必然會(huì)因此取得房產(chǎn)的承租權(quán)。只要該合同成立于房產(chǎn)抵押登記前或法院查封前并生效、不屬于虛假合同且支付的對(duì)價(jià)合理，舊債債權(quán)人必然基于承租權(quán)正常、平穩(wěn)占有、使用該房產(chǎn)。即使未實(shí)際居住或另行處置，都屬于承租權(quán)的正當(dāng)權(quán)能范圍。若僅將其認(rèn)定為舊債抵銷的法律關(guān)系并否認(rèn)其合法享有的承租權(quán)，都勢必會(huì)干涉承租權(quán)的正常行使，造成承租人使用利益的受損，這就違背了買賣不破租賃規(guī)則的立法目的。另一方面，在訂立以租抵債合同的合意過程中，舊債債權(quán)人作為理性人，必然不會(huì)僅僅抱著清償舊債的目的，相反一定會(huì)考慮是否想要承租該房屋、對(duì)該房屋的使用能否保障原債權(quán)的經(jīng)濟(jì)利益（如經(jīng)對(duì)方同意后進(jìn)行轉(zhuǎn)租）等承租意愿，因此很難說這種以租抵債合同并不包含承租房產(chǎn)的合同目的。

更何況該合同所要清償?shù)呐f債可明確認(rèn)定為，是非經(jīng)濟(jì)弱者的金錢給付義務(wù)等經(jīng)濟(jì)債務(wù)，相反很有可能存在侵權(quán)、損害賠償之債。針對(duì)這種抵債后的無償借用表現(xiàn)，有學(xué)者認(rèn)為我國《民法典》僅在“租賃合同”一章中規(guī)定“買賣不破租賃”，意味著該規(guī)則一般適用于有償合同關(guān)系，無償借用關(guān)系并不適用“買賣不破租賃”規(guī)則。［7］尤其是在新債清償視角下，新債清償合同只是當(dāng)事人之間約定的以新債務(wù)清償舊債務(wù)的一種方法，并不產(chǎn)生新的當(dāng)事人之間的實(shí)體權(quán)利關(guān)系，也無需支付新的對(duì)價(jià)，因此，新債清償合同為單務(wù)、無償合同。［8］這種無償性的認(rèn)定，一方面并不能否定因此享有的承租權(quán)以及保障此承租權(quán)正常、平穩(wěn)行使的必要性。另一方面，這種無償性與有償性根本難以區(qū)分，在清償原金錢債務(wù)下，以租抵債使得原債權(quán)人的債權(quán)實(shí)現(xiàn)只能通過承租權(quán)得以保障，而保障這種債權(quán)也只能通過現(xiàn)行的租賃合同法律關(guān)系。此外，原債務(wù)人也并不只是履行義務(wù)，反而原債權(quán)人不能以舊債的請(qǐng)求權(quán)和抗辯權(quán)來對(duì)抗自己。因此很難說屬于無償且不產(chǎn)生新的實(shí)體權(quán)利關(guān)系。

四、對(duì)以租抵債合同的審查路徑

（一）基礎(chǔ)法律關(guān)系的證明義務(wù)

盡管筆者堅(jiān)持以租抵債合同應(yīng)當(dāng)適用買賣不破租賃規(guī)則，但這并不意味著這種認(rèn)定只對(duì)承租人有好處且損害了申請(qǐng)執(zhí)行人利益。相反，以租抵債合同的證明內(nèi)容和證明要求除了符合典型租賃合同的認(rèn)定要件即該合同合法有效、對(duì)價(jià)合理且實(shí)際占有并使用外，還添加了額外的證明內(nèi)容和證明要求。

在“（2019）粵執(zhí)復(fù)690號(hào)執(zhí)行裁定書”中，該院對(duì)以租抵債合同法律關(guān)系的認(rèn)定并不僅僅從雙方達(dá)成以租抵債的合意、該合同的有效等合同成立并生效的角度出發(fā)。相反，在法院查明部分還必須基于債的更新這一特殊性質(zhì)。正如前文所提到，債的更新盡管要求舊債消滅，但在舊債是否有效上，取而代之的新債必然包含舊債法律關(guān)系作為部分合同內(nèi)容和條款，甚至成為合同目的條款。舊債的這一效力，就要求承租人必須證明舊債法律關(guān)系的存在以及實(shí)際履行過程。在該裁定文書上，法院查明雙方簽訂借款合同并基于借據(jù)、銀行對(duì)賬單等證據(jù)充分證明債權(quán)人實(shí)際履行該借款合同約定的借款義務(wù)。這種對(duì)基礎(chǔ)法律關(guān)系的證明責(zé)任必然屬于承租人，僅憑一張以租抵債合同并不能證明基礎(chǔ)法律關(guān)系的存在，對(duì)此應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。更別提從新債清償這一角度，以租抵債合同從屬于舊債，更是必須證明主合同法律關(guān)系的存在以及實(shí)際履行。在筆者撰寫那起執(zhí)行異議案件答辯狀的過程中，其中就針對(duì)該案基礎(chǔ)法律關(guān)系的證明作出了具體答辯。

（二）審查涉案房產(chǎn)的真實(shí)狀況

隨著以享有承租權(quán)為由提出排除法院強(qiáng)制執(zhí)行的執(zhí)行異議案件的多發(fā)，在辦理這類涉及房產(chǎn)的不良資產(chǎn)清收案件過程中，勢必要求承辦律師在獲得房產(chǎn)線索后就應(yīng)該及時(shí)對(duì)房產(chǎn)的真實(shí)狀況作相應(yīng)的盡職調(diào)查，并通過現(xiàn)場勘察筆錄、照片、視頻等方式固定房產(chǎn)的真實(shí)狀況，防止案外人倒簽、虛構(gòu)租賃合同。在銀行貸款合規(guī)審查過程中，更應(yīng)該從法律顧問的角度提醒銀行在辦理抵押登記或財(cái)產(chǎn)核查前，必須記錄房產(chǎn)的真實(shí)狀況并固定證據(jù)，防范房屋出租風(fēng)險(xiǎn)的存在和發(fā)生。

另外，涉及如何審查該租賃合同是否存在倒簽、虛構(gòu)的情形，承辦律師首先應(yīng)該嚴(yán)格審查租賃合同內(nèi)容。筆者所辦理的那起案件，就存在租賃合同自相矛盾、有重大漏洞的情形：雙方約定的租金金額僅存在大寫金額和數(shù)字金額、租賃期間和租賃期限明顯不一致且自相矛盾。另外，在合同主要條款上，所約定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系并不明確，不符合典型租賃合同的設(shè)置邏輯，雙方的權(quán)利義務(wù)明顯不對(duì)等。其次，在房產(chǎn)占有并使用的真實(shí)性上，承辦律師可以通過實(shí)地走訪來調(diào)查真實(shí)狀況。

五、結(jié)語

以租抵債行為性質(zhì)的認(rèn)定，在學(xué)術(shù)界和實(shí)務(wù)界中存在著各種爭議，原債權(quán)人是否因此合法、合理享有案涉房屋的承租權(quán)，其實(shí)應(yīng)當(dāng)基于以租抵債事實(shí)予以查明的基礎(chǔ)進(jìn)行具體區(qū)分和甄別。一味拘泥于純粹、典型租賃合同法律關(guān)系的窠臼，就難以保護(hù)意思自治下承租人正當(dāng)獲取的權(quán)益。尤其在執(zhí)行過程中，對(duì)該種行為的認(rèn)定切實(shí)關(guān)系到各方的深切利益。無論采取何種認(rèn)定邏輯，都應(yīng)當(dāng)切實(shí)平衡各方利益。