住房公積金貸款客戶違約后置業(yè)擔(dān)保公司的風(fēng)險研究

成都市住房置業(yè)融資擔(dān)保有限公司 王磊

一、引言

成都市住房置業(yè)融資擔(dān)保有限公司（以下簡稱成房擔(dān)保）是根據(jù)成都市人民政府成府發(fā)〔1998〕96號文成立的全國第一家專業(yè)的個人住房貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，隸屬于成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局。成房擔(dān)保成立二十年來，先后為成都市數(shù)十家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的職工購買房改房、集資建房、經(jīng)濟(jì)適用房提供了貸款擔(dān)保。成房擔(dān)保主要業(yè)務(wù)為異地（阿壩州、西藏、中物院）公積金貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)和商品房直貸式貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)。與成都住房公積金管理中心及工行、建行、農(nóng)行、中行、成行、招商、中信、光大等十幾家銀行保持緊密的合作關(guān)系，以優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)及嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實(shí)的作風(fēng)贏得好口碑。

住房是一種特殊的不動產(chǎn)，它附著于土地，需要較長的建設(shè)周期，具有較高的使用價值，價格高昂。即使是在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，居民收入水平較高的國家，一套普通住房的價格也相當(dāng)于中等收入居民家庭平均年收入的4-6倍以上;在發(fā)展中國家，這一比例更高。因此，對于廣大中低收入居民家庭來說，僅靠自己的積蓄一次性支付購房款，須等待數(shù)十年，甚至更長的時間[1]。個人住房貸款，可以有效填補(bǔ)居民住房需求消費(fèi)支付能力與房價之間的差距，克服居民面臨的流動性限制，實(shí)現(xiàn)居民住房購買力的跨期轉(zhuǎn)移，促進(jìn)居民住房消費(fèi)。在當(dāng)今世界，所有解決住房問題的國家都借助個人住房貸款業(yè)務(wù)，促進(jìn)住房商業(yè)化和自主發(fā)展，改善生活條件，提高生活水平[2]。

住房置業(yè)擔(dān)保的出現(xiàn)，對促進(jìn)城鎮(zhèn)居民的住房消費(fèi)，分散銀行的貸款風(fēng)險和減輕房地產(chǎn)開發(fā)商的負(fù)擔(dān)等發(fā)揮了重要作用。但住房置業(yè)擔(dān)保在快速發(fā)展過程中也面臨著諸多問題，主要表現(xiàn)為:一是住房置業(yè)擔(dān)保的主要功能錯位，相關(guān)當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)不對稱。借款人向住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)繳納數(shù)額不菲的擔(dān)保費(fèi)后，無法享受到貸款人本應(yīng)給予的在貸款條件方面的任何優(yōu)惠，有的住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)甚至要求借款人申請擔(dān)保的個人住房貸款額與房價比不得超過60%，比商業(yè)銀行發(fā)放個人住房貸款的條件還要高。這種擔(dān)保對借款人而言，除了多交一筆擔(dān)保費(fèi)，多辦幾道手續(xù)外，實(shí)質(zhì)的幫助意義根本沒有得到體現(xiàn)。二是住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)的法律地位不明確，業(yè)務(wù)性質(zhì)模糊。實(shí)踐中，有的地方認(rèn)為住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)是不以營利為目的事業(yè)單位，有的地方認(rèn)為住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)是以營利為目的的商事組織，其提供的是企業(yè)信用，而非政府信用。從住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)擔(dān)保的貸款種類來看，既有公積金個人住房貸款，也有商業(yè)銀行的自營性個人住房貸款和組合貸款，但以公積金個人住房貸款為主。由以營利為目的商業(yè)性擔(dān)保機(jī)構(gòu)為政策性個人住房貸款提供擔(dān)保，明顯有悖于擔(dān)保的基本原理;由政策性擔(dān)保機(jī)構(gòu)為政策性個人住房貸款提供擔(dān)保，卻又有循環(huán)擔(dān)保之嫌。

二、住房置業(yè)擔(dān)保在個人住房公積金貸款中的作用

（一）住房置業(yè)擔(dān)保的定義

住房置業(yè)擔(dān)保是指由依法設(shè)立的住房置業(yè)擔(dān)保公司，在借款人無法滿足貸款人要求提供擔(dān)保的情況下，為借款人申請個人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同，提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保的行為。

（二）住房置業(yè)擔(dān)保在個人公積金貸款中的作用

截至2020年12月，成房擔(dān)保已為55萬余戶家庭提供了個人住房貸款擔(dān)保服務(wù)。住房擔(dān)保存在分散的銀行貸款風(fēng)險，減輕房地產(chǎn)開發(fā)商的負(fù)擔(dān)發(fā)揮了積極作用，為借款人申請個人住房貸款提供了一定的便利和一定程度的保障，主要是：

第一，住房擔(dān)保在一定程度上確保了公積金個人住房貸款和商業(yè)個人住房貸款。是個人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展的主要障礙。住房房地產(chǎn)擔(dān)保公司一般由當(dāng)?shù)刈》抗芾聿块T領(lǐng)導(dǎo)。與銀行相比，在辦理抵押登記、所有權(quán)證和抵押處置和實(shí)現(xiàn)方面具有明顯優(yōu)勢。為商業(yè)銀行發(fā)放的自營個人住房貸款提供擔(dān)保，可以在一定程度上減輕人們對商業(yè)銀行發(fā)放的個人住房貸款的擔(dān)憂[3]。

第二，住房置業(yè)擔(dān)保解除了房地產(chǎn)開發(fā)商的階段性擔(dān)保責(zé)任，減輕了房地產(chǎn)開發(fā)商的負(fù)擔(dān)。住房置業(yè)擔(dān)保出現(xiàn)后，借款人申請個人住房貸款時，可由住房置業(yè)擔(dān)保公司替代開發(fā)商承擔(dān)從銀行發(fā)放貸款到產(chǎn)權(quán)過戶，直至他項權(quán)證辦理完畢時的擔(dān)保責(zé)任，使開發(fā)商得以從繁復(fù)的擔(dān)保工作中解脫出來，專事房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)和銷售工作。

第三，為借款人申請個人住房貸款提供了便利，并使借款人能獲得一定程度的保障。住房置業(yè)擔(dān)保是針對我國的個人住房消費(fèi)信貸市場不發(fā)達(dá)，購房者不能及時提供有效的擔(dān)保而難以獲得銀行貸款的情況下推出的一項新業(yè)務(wù)，為借款人減少了申請貸款時的許多中間環(huán)節(jié)。

三、擔(dān)保公司在個人住房公積金貸款中客戶違約的風(fēng)險現(xiàn)狀

（一）擔(dān)保公司在個人住房公積金貸款中客戶違約風(fēng)險概況

以住房擔(dān)保為主要經(jīng)營業(yè)務(wù)的擔(dān)保公司，在日常的經(jīng)營活動中，每一個不能肯定的風(fēng)險因素，單獨(dú)或者組合產(chǎn)生的影響，都會造成擔(dān)保的實(shí)際收益效果與期望收益效果之間產(chǎn)生偏差，偏差程度越大，擔(dān)保風(fēng)險越大。被擔(dān)保方不能按照合同約定如期償付貸款，使擔(dān)保公司產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)損失的風(fēng)險，即稱為個人住房貸款擔(dān)保風(fēng)險。擔(dān)保風(fēng)險貫穿于擔(dān)保業(yè)務(wù)前、中、后的整個過程[5]。

（二）住房擔(dān)保風(fēng)險特征

客觀性。風(fēng)險是一種客觀世界中存在的一種客觀現(xiàn)象，其存在是不以人的意志為轉(zhuǎn)移，并在一定的因素影響下成為現(xiàn)實(shí)。這就要求擔(dān)保主體承認(rèn)風(fēng)險、正視風(fēng)險、處理風(fēng)險、防范風(fēng)險；不確定性。由于市場經(jīng)濟(jì)活動的不確定性，住房擔(dān)保主體同樣面臨著市場帶來的不確定性。風(fēng)險產(chǎn)生的一個主要來源就是這種不確定性。擔(dān)保公司在經(jīng)營過程中，面臨眾多風(fēng)險，包括:國家宏觀政策調(diào)整的風(fēng)險，市場經(jīng)濟(jì)波動的風(fēng)險，企業(yè)自身運(yùn)行機(jī)制的風(fēng)險等，這些風(fēng)險都具有不確定性。所以，擔(dān)保公司要維持穩(wěn)定的發(fā)展就要建立動態(tài)風(fēng)險防范理念，及時處理風(fēng)險；不利性。多年來，擔(dān)保行業(yè)的發(fā)展軌跡已經(jīng)可以證明，擔(dān)保風(fēng)險一旦發(fā)生，將會帶來嚴(yán)重的后果；共存性。住房擔(dān)保為擔(dān)保主體帶來利益的同時也為擔(dān)保主體帶來了風(fēng)險，利益往往伴隨著風(fēng)險。作為擔(dān)保機(jī)構(gòu)，主要經(jīng)營的就是風(fēng)險，高風(fēng)險帶來高收益，兩個相輔相生，共同存在于市場環(huán)境中；可控性。盡管存在風(fēng)險并且風(fēng)險是客觀的、不確定的、不利的，但是，這并不意味對風(fēng)險無法控制。凡事預(yù)則立不預(yù)則廢。面對風(fēng)險，要采取積極的應(yīng)對策略，采用科學(xué)的控制方法。例如，統(tǒng)計分析，概率分析，層次分析等提前預(yù)測風(fēng)險發(fā)生的概率，制定風(fēng)險防控措施，就可以有效地降低擔(dān)保主體的風(fēng)險水平。

（三）擔(dān)保公司在個人住房公積金貸款中客戶違約風(fēng)險實(shí)例

例1：貸款擔(dān)保前風(fēng)險管理案例。

2019年11月7日，趙某申請公積金個人住房貸款購買當(dāng)?shù)刈》?，向中國建設(shè)銀行X支行個人公積金中心和貸款擔(dān)保公司業(yè)務(wù)部提供貸款材料，申請購房貸款50萬元以上。在財務(wù)盡職調(diào)查期間，營業(yè)部項目總監(jiān)發(fā)現(xiàn)趙提供的工作單位是一家國有企業(yè)，但趙提供的個人收入證明是一家互聯(lián)網(wǎng)公司，且信息明顯不一致。項目負(fù)責(zé)人立即前往趙提供的收入賬戶銀行進(jìn)行研究。通過對金融機(jī)構(gòu)交易總流量的手工計算，發(fā)現(xiàn)每月1-2萬元以上的穩(wěn)定收入流量賬單的貸款利息明顯低于按日均賬戶余額計算的貸款利息。金融機(jī)構(gòu)確定趙提供的總交易流是偽造的。項目負(fù)責(zé)人認(rèn)為趙某的貸款用途不明，不具備貸款資格，因此，拒絕申請貸款。2020年6月8日，趙向招商銀行x支行申請商業(yè)貸款。本項目的財務(wù)盡職調(diào)查由貸款擔(dān)保公司第三業(yè)務(wù)部承擔(dān)。第三業(yè)務(wù)部已通過財務(wù)盡職調(diào)查和項目審批，最終貸款擔(dān)保金額超過500000元。

2021年2月，趙的逾期貸款為6筆。經(jīng)公司貸后管理催款核實(shí)，趙某在貸款發(fā)放后一個月內(nèi)不會按時還款，趙某本人也失去聯(lián)系。對貸后管理的現(xiàn)場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，趙的人事單位不了解趙的動向。貸款擔(dān)保公司承諾按合同約定對逾期未還的本息貸款給予同等金額的補(bǔ)償，共計478750．62元。

從以上實(shí)例可以看出，貸款擔(dān)保公司在貸款擔(dān)保項目前期調(diào)查階段和項目審計階段存在調(diào)查不及時的問題。公司沒有一套標(biāo)準(zhǔn)的項目準(zhǔn)入條件、項目研究和項目審計制度，導(dǎo)致包括保險在內(nèi)的不同部門之間的參考標(biāo)準(zhǔn)不同。本案反映的主要問題是公司各部門之間的信息溝通存在嚴(yán)重問題，非即時信息溝通是造成重大損失的直接原因。本階段公司僅停留在線上線下手工數(shù)據(jù)采集和審批階段，不選擇線上數(shù)據(jù)錄入和流轉(zhuǎn)方式。這些問題也對公司的風(fēng)險管理提出了挑戰(zhàn)。

例2：貸款擔(dān)保風(fēng)險管理案例。

杜先生申請了個人住房貸款，在當(dāng)?shù)刭I了一套房子并簽訂了《個人公積金貸款合同》，貸款擔(dān)保公司是負(fù)責(zé)的貸款擔(dān)保人。貸款人應(yīng)按照本合同約定配合擔(dān)保公司向不動產(chǎn)登記中心辦理登記，確保本公司為杜先生所購房地產(chǎn)的抵押權(quán)人。2017年7月，杜先生意外死亡，無法償還貸款。2018年6月，本公司對個人公積金中心實(shí)行連帶擔(dān)保責(zé)任，并償還了杜某房屋的貸款本金。累計本金356234．57元。隨后，該公司向法院提起訴訟，要求拍賣房地產(chǎn)并追討債務(wù)。法院認(rèn)定，該房產(chǎn)未辦理抵押登記，貸款擔(dān)保公司不能享有優(yōu)先受償權(quán)。對公司利益造成了損害。

四、擔(dān)保公司在個人住房公積金貸款中客戶違約風(fēng)險的對策建議

（一）結(jié)合政府相關(guān)政策規(guī)范擔(dān)保的法律效益

在發(fā)展住房保障的過程中，必須妥善處理政府與住房保障機(jī)構(gòu)之間的關(guān)系，一方面作為政策保障，具有特殊的政策目的和作用。政府應(yīng)建立制度化的財政補(bǔ)償機(jī)制，為住房保障機(jī)構(gòu)的正常運(yùn)作提供必要的政策支持。

另一方面，政府應(yīng)加強(qiáng)對住房財產(chǎn)保障的監(jiān)督，防止和避免各種現(xiàn)象的發(fā)生。

（二）規(guī)范個人住房公積金貸款違約風(fēng)險的防范與抵押

落實(shí)抵押權(quán)，做好簽訂反擔(dān)保合同，登記抵押權(quán)。及時做好預(yù)抵押，定期跟進(jìn)貸款項目，尤其是項目在辦理分戶產(chǎn)權(quán)時，及時和開發(fā)商進(jìn)行聯(lián)系，第一時間從開發(fā)商處取得不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書，并辦理正式抵押登記。

（三）完善住房公積金個人貸款項目

一是在前期項目調(diào)查準(zhǔn)備管理方面，置業(yè)擔(dān)保公司在進(jìn)行項目調(diào)查的時候，可以對項目調(diào)查的期限作以規(guī)定。例如，可以規(guī)定每個項目盡職調(diào)查的周期不得少于5個工作日。通過增加項目盡職調(diào)查期限的方式，加深對項目調(diào)查的程度。開展盡職調(diào)查前期，項目經(jīng)理需要按照公司的規(guī)定，詳細(xì)制定項目調(diào)查計劃，填寫項目盡職調(diào)查表。由于盡職調(diào)查是一個復(fù)雜而又漫長的過程，涉及的程序和環(huán)節(jié)相對較多，所以，這就需要項目經(jīng)理在調(diào)查程序執(zhí)行前，對每一個環(huán)節(jié)都要做好充足的準(zhǔn)備和詳細(xì)的計劃。

二是在項目調(diào)查制度管理方面，公司應(yīng)該不斷加強(qiáng)A角、B角雙人負(fù)責(zé)的盡職調(diào)查制度。雙人盡職調(diào)查制度主要是為了保證調(diào)查的準(zhǔn)確性，客觀性，減少單人盡職調(diào)查中會產(chǎn)生的道德風(fēng)險與操作風(fēng)險。此外，擔(dān)保項目盡職調(diào)查完成后進(jìn)入項目審批階段。公司應(yīng)該針對項目的審批流程按照分層設(shè)計的原理分層分權(quán)進(jìn)行審批，防止項目的審批只由單一人員進(jìn)行決策與操作產(chǎn)生的風(fēng)險。為了更好地防控風(fēng)險，公司應(yīng)該在項目調(diào)查階段規(guī)定項目的盡職調(diào)查不只由業(yè)務(wù)部的項目經(jīng)理參與，還應(yīng)該依據(jù)公司風(fēng)險管理的要求加入風(fēng)險管理部的風(fēng)險管理經(jīng)理參與全程的項目調(diào)查，同時，需要對業(yè)務(wù)部門和風(fēng)險管理部門也提出要求，要求業(yè)務(wù)部門和風(fēng)險管理部門的相關(guān)負(fù)責(zé)人在項目的審批環(huán)節(jié)設(shè)置審核的流程，按照公司的要求，對于項目的審查、項目的審核、項目的審批執(zhí)行相互分離的管理制度。

（四）建立健全征信系統(tǒng)

個人信用評估是指信用評估機(jī)構(gòu)根據(jù)科學(xué)的指標(biāo)體系，采用嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治龇椒ǎ\(yùn)用簡明的文字符號，對個人履行債務(wù)的能力和意愿進(jìn)行客觀公正的評價，并確定其信用等級的活動。住房置業(yè)擔(dān)保經(jīng)營的是信用風(fēng)險，借款人的信用狀況不僅是貸款銀行發(fā)放住房抵押貸款的決定性依據(jù)，同時，也是擔(dān)保機(jī)構(gòu)決定是否予以承保的根本性判斷標(biāo)準(zhǔn)。只有建立起完善的個人信用評估機(jī)制，才能從源頭上防范住房置業(yè)擔(dān)保所面臨的信用風(fēng)險。

個人信用評估的關(guān)鍵在于評估指標(biāo)的選取和評估標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)定。個人信用評估指標(biāo)的選擇直接影響到評估結(jié)果的質(zhì)量，因此，評估指標(biāo)體系的設(shè)置一定要科學(xué)、合理，能比較全面、準(zhǔn)確地反映評估對象的信用狀況。

一般而言，個人信用評估指標(biāo)體系可分為3個部分:一是用于反映個人信用存量的指標(biāo)，如個人擁有的金融資產(chǎn)、實(shí)物資產(chǎn)等有形資產(chǎn)，專利、著作權(quán)等無形資產(chǎn)，以及負(fù)債狀況和收入水平等，它體現(xiàn)的是個人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，目的在于考察個人的償還能力。二是用于衡量個人信用歷史的指標(biāo)，如銀行的信用記錄、社會不良記錄、司法信譽(yù)和社會地位等，目的在于考察個人的償還意愿。三是用于揭示個人信用預(yù)期的指標(biāo)，如工作背景、健康狀況、未來發(fā)展和所在行業(yè)前景等，目的在于考察個人信用的動態(tài)變化，預(yù)測其未來的償還能力。以上三部分是相互聯(lián)系、互為補(bǔ)充的。

五、結(jié)論

中國現(xiàn)階段的制度中，個人信用貸款制度、抵押貸款擔(dān)保制度、住房保障制度不夠完善，這種不完善的制度就為住房擔(dān)保的產(chǎn)生創(chuàng)造了條件。住房擔(dān)保的出現(xiàn)促進(jìn)了城市居民對住房需求的消費(fèi)，住房擔(dān)保的出現(xiàn)對銀行來說起到了分散貸款風(fēng)險的作用，對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說減輕了開發(fā)商的負(fù)擔(dān)，以上都是住房置業(yè)擔(dān)保的積極作用。但是，在不斷高速發(fā)展的過程中，住房擔(dān)保也面臨著挑戰(zhàn)與問題。住房擔(dān)保是一項風(fēng)險與收益不相匹配的行業(yè)，擔(dān)保公司面臨的是高風(fēng)險低收入的局面。產(chǎn)生高風(fēng)險的原因主要是由于住房擔(dān)保面對擔(dān)保對象具有特殊性和復(fù)雜性，并且，在住房擔(dān)保的運(yùn)作過程中擔(dān)保公司不斷遭受內(nèi)部和外部的不良因素影響。如何采取有效的風(fēng)險防控措施，對于住房擔(dān)保的發(fā)展具有重要的意義。

【相關(guān)鏈接】

理解住房置業(yè)擔(dān)保概念需把握三點(diǎn)：

1、住房置業(yè)擔(dān)保公司提供的住房置業(yè)擔(dān)保，是個人住房貸款擔(dān)保方式的一種補(bǔ)充。

2、是特定的專業(yè)性擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供的保證擔(dān)保，以區(qū)別其他形式住房保證擔(dān)保行為。

3、規(guī)定了保證方式和反擔(dān)保方式，住房置業(yè)擔(dān)保提供的保證方式是連帶責(zé)任保證，依照連帶保證的法律規(guī)定，債務(wù)人在主合同規(guī)定的債務(wù)履行期限屆滿時沒有履行債務(wù)的，債權(quán)人可以要求債務(wù)人履行債務(wù)，也可以要求保證人在其保證范圍內(nèi)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。

住房置業(yè)擔(dān)保公司是為借款人辦理個人住房貸款提供專業(yè)擔(dān)保，收取服務(wù)費(fèi)用，具有法人地位的房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)。

住房置業(yè)擔(dān)保公司提供的住房置業(yè)擔(dān)保，是擔(dān)保方式的一種補(bǔ)充，擔(dān)保公司不得強(qiáng)制要求商業(yè)銀行接受住房置業(yè)擔(dān)保，不得干預(yù)銀行的正常信貸經(jīng)營活動。任何單位和個人也不得強(qiáng)制要求擔(dān)保公司提供住房置業(yè)擔(dān)保。