不動產(chǎn)抵押權(quán)與租賃權(quán)的沖突及解決探究

章海林

江蘇振強律師事務(wù)所，江蘇 江陰 214400

工作人員在解決不動產(chǎn)問題時，需明確區(qū)分什么是抵押權(quán)，什么是租賃權(quán)，在此基礎(chǔ)上，再開展接下來的相關(guān)工作。一般而言，抵押權(quán)不會更改標的物的占有情況，與之相反的是租賃權(quán)，它會改變標的物的占有情況以及實體性權(quán)利，所以，在處理不動產(chǎn)抵押權(quán)與租賃權(quán)過程中，不可避免地會產(chǎn)生一系列沖突。針對于此，工作人員需站在立法的角度對沖突點進行實際分析，同時，還要根據(jù)沖突情況進行針對性地解決。

一、抵押權(quán)與租賃權(quán)的概述

（一）抵押權(quán)概述

抵押權(quán)主要指的是債權(quán)人對債務(wù)人或者第三人提供的不轉(zhuǎn)移占有而作為擔保的財產(chǎn)或物品，當債務(wù)人沒有按照約定履行相關(guān)債務(wù)時，便可將這部分財產(chǎn)與物品進行變賣、拍賣，而債權(quán)人則優(yōu)先享有清償債務(wù)的權(quán)利。在我國法律中明確指出，享有抵押權(quán)的人是抵押權(quán)人，也可稱為債權(quán)人，提供抵押財產(chǎn)的人是抵押人，作為擔保的財產(chǎn)或者物品被稱為抵押財產(chǎn)［1］。

（二）租賃權(quán)概述

租賃權(quán)也叫使用收益權(quán)，主要指的是承租者按照財產(chǎn)租賃合同要求，在完成所有租賃程序后，對租賃物享有使用權(quán)利的總稱。租賃權(quán)在《民法典》中的界定存在一定爭議，主要因為租賃權(quán)在本質(zhì)上屬于債權(quán)，它是通過支付對價的形式來享有權(quán)能，但是，其中對租賃物享有的支配權(quán)卻屬于物權(quán)范圍之內(nèi)，因此，在界定租賃權(quán)時有這樣三類學說：租賃權(quán)物權(quán)說、租賃權(quán)物權(quán)化說以及租賃權(quán)債權(quán)說。

二、解決不動產(chǎn)抵押權(quán)與租賃權(quán)沖突時需遵循的基本原則

（一）嚴格遵循設(shè)立在先權(quán)利優(yōu)先原則

設(shè)立在先權(quán)利優(yōu)先原則主要是指通過確定權(quán)利設(shè)立的先后時間來明確主體享有權(quán)利的順位，簡而言之就是“先到先得”，這一基本原則不僅符合我國人民群眾的行為習慣，還適用于各種實踐活動中。我國相關(guān)法律法規(guī)曾明確規(guī)定，在進行不動產(chǎn)抵押時必須辦理正規(guī)的抵押登記，假如沒有按照此規(guī)律執(zhí)行，則設(shè)立無效。所以，在不動產(chǎn)抵押之前，既要明確設(shè)立時間，又要確定權(quán)利順位。作為后序權(quán)利人，通常情況下可以事先了解到先設(shè)立權(quán)利產(chǎn)生的不良后果，在此前提下再確立自己需承擔的權(quán)利與義務(wù)，一旦考慮清楚將其明確下來，就要面對可能出現(xiàn)的風險。先序權(quán)利人在遵循設(shè)立在先權(quán)利優(yōu)先原則上便能夠提高不動產(chǎn)交易安全指數(shù)，而后序權(quán)利人在全面了解可能承擔風險的基礎(chǔ)上能夠自主、自愿地選擇是否參與交易活動，在某種程度上大大提高了不動產(chǎn)交易的民主性與穩(wěn)定性［2］。

（二）嚴格遵循約定優(yōu)先的原則

抵押權(quán)與租賃權(quán)的存在其主要目的是平等民事主體之間的權(quán)利，對于這一過程中產(chǎn)生的租賃關(guān)系或者抵押關(guān)系則屬于民事法律關(guān)系。而這些民事主體在自愿、平等的環(huán)境下可以進行優(yōu)先性的約定，這是他們民事權(quán)利的自由表現(xiàn)。對于優(yōu)先設(shè)立的租賃權(quán)而言，承租者可以主動放棄自身享有的優(yōu)先效力；對于優(yōu)先設(shè)立的抵押權(quán)來講，抵押者也可主動放棄自身享有的優(yōu)先效力?？偠灾?，無論是租賃者，還是抵押者，他們對租賃權(quán)與抵押權(quán)有優(yōu)先約定的，可遵循約定優(yōu)先的原則處理相關(guān)事宜［3］。

三、不動產(chǎn)抵押權(quán)與租賃權(quán)產(chǎn)生沖突的原因

在我國《民法典》物權(quán)篇當中明確指出，不動產(chǎn)上涉及到的所有權(quán)不可同時并存兩個或者兩個以上，所有權(quán)必須是單一化的。很明顯，不動產(chǎn)上的物權(quán)和債權(quán)并不符合此相關(guān)內(nèi)容的約束，沒有受到相應(yīng)限制。不管是在我國法律法規(guī)中，還是在國外法律規(guī)定中，大多都將不動產(chǎn)租賃權(quán)歸置在債權(quán)里面?？墒?，因為使用和占有不動產(chǎn)是人民群眾的基本需求，再加上不動產(chǎn)價格比較高昂，而承租者并不具備堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ)，需要得到政府與相關(guān)法律的保護。對此，很多國家的法律都會依照“買賣不破租賃”的基本原則來給予租賃權(quán)以物權(quán)，這一操作的目的是在“物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”的大環(huán)境下賦予弱者更好的法律保護［4］。

因為不動產(chǎn)抵押權(quán)在本質(zhì)上屬于擔保范圍內(nèi)的物權(quán)，所以，也需遵循“物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”的法律原則，但是，由于過多地關(guān)注不動產(chǎn)本身的價值以及交換價值，因此，忽略對不動產(chǎn)占有支配權(quán)的合理使用。這就導致租賃者能夠在抵押不動產(chǎn)前后可以對其任意使用與支配，進而實現(xiàn)了理論上的租賃權(quán)與抵押權(quán)在統(tǒng)一物上、同一時間上的并存。然而在實際操作中，常常出現(xiàn)租賃權(quán)與抵押權(quán)不相融的情況，那么，在應(yīng)用法律武器處理此情況時因為難度系數(shù)較大，所以無法遵循“物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”或者“買賣不破租賃”的原則，進而在不動產(chǎn)抵押權(quán)與租賃權(quán)之間產(chǎn)生了較大沖突［5］。

四、針對不動產(chǎn)抵押權(quán)與租賃權(quán)沖突的解決對策

（一）仔細分析先后次序

在解決不動產(chǎn)抵押權(quán)與租賃權(quán)沖突時，需仔細分析先后次序，簡而言之就是考慮清楚是抵押先于租賃，還是租賃先于抵押。1.抵押先于租賃。假如在不動產(chǎn)中是抵押先于租賃，便可根據(jù)《民法典》及《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉有關(guān)擔保制度的解釋》（以下簡稱《擔保制度司法解釋》）中的有關(guān)調(diào)控進行準確判斷。在《擔保制度司法解釋》中明確規(guī)定抵押一方有責任、有義務(wù)通知承租一方，同時在《民法典》中也明確指出租賃不得與抵押進行對抗。其中不得進行對抗可以理解成不對抵押一方造成不利影響和傷害，一旦如此，則必須按照《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》中的內(nèi)容“對先利權(quán)造成深遠影響的要由法院來先去除后拍賣”予以執(zhí)行。2.租賃先于抵押。假如在不動產(chǎn)中是租賃先于抵押，便可根據(jù)《民法典》中的物權(quán)篇、擔保編及《擔保制度司法解釋》中涉及到的有關(guān)條款進行精準判斷。與此同時，為了有效減少因為人為因素故意以“倒簽”等形式來損害抵押權(quán)人利益，需對租賃關(guān)系的認定進行科學、合理的分析。只有這樣，才能避免不動產(chǎn)抵押權(quán)與租賃權(quán)發(fā)生沖突［6］。

（二）對抵押權(quán)人的權(quán)益進行一定保護

近些年來，盡管我國相應(yīng)法律已經(jīng)對不動產(chǎn)抵押權(quán)與租賃權(quán)沖突提出了針對性較強的解決策略，但是在抵押權(quán)人權(quán)益保護方面還很欠缺。在“先租后押”法律原則下，不動產(chǎn)承租人具有使用此不動產(chǎn)的權(quán)利，因此，不動產(chǎn)所有者在把物品或者財產(chǎn)抵押至債權(quán)人之后，假如在期限最后時日內(nèi)尚無償還能力，就會選擇與第三方簽訂違法的、虛假的合同，進而對抵押權(quán)人的權(quán)益造成嚴重傷害。針對于此，抵押權(quán)人與租賃者在簽訂抵押合同期間，必須明確其中涉及到的租賃關(guān)系，并簽署具有法律效力的證明文件，這樣，不僅可以降低惡意簽署虛假租賃合同的可能性，還能夠最大程度地保護抵押權(quán)人的權(quán)益［7］。

（三）對承租者的權(quán)益進行一定保護

在不動產(chǎn)抵押活動與租賃活動中，承租者的權(quán)益與抵押者的權(quán)益相比較，前者更易被損害，所以，要加強對承租者權(quán)益的保護。除此之外，還要協(xié)調(diào)各個權(quán)利機制，并對其進行不斷改善與創(chuàng)新，這樣，不僅能夠兼顧其承租者與抵押者的利益，還能夠進一步完善擔保制度，從而促進租賃活動的順利開展，保障不動產(chǎn)的規(guī)范化配置與流通。同時，也要不斷加強對承租者利益的維護，可在保障抵押者權(quán)益的前提下，對承租者的利益進行一定維護與平衡，通過細化抵押權(quán)的形式來合理分配承租者的量化指標與所享權(quán)益。例如，《民法典》中執(zhí)行的緩期交付制度，其制度內(nèi)容明確規(guī)定買受人可以要求承租者在所承受范圍內(nèi)支付使用不動產(chǎn)的對價，此對價指的就是租金。假如承租者沒有支付超1個月的對價，并且在買受人的叮囑、催繳后仍無動于衷不予支付的，便會喪失這次緩期交付的利益，那么，買受人可在第一時間內(nèi)驅(qū)趕承租者搬出不動產(chǎn)房屋。這項制度的制定，能夠同時兼顧其承租者與買受人的利益，為雙方所起的沖突提供了良好解決對策，非常值得借鑒［8］。

（四）對公示制度進行合理完善

在對不動產(chǎn)進行登記時，需有效完成相應(yīng)的公示工作。據(jù)調(diào)查，現(xiàn)階段，我國主要開展登記生效和登記對抗這兩種模式。而在先租后抵環(huán)境下，通過使用租賃合同對抗抵押權(quán)這種模式缺乏一定的公平性，所以，需對公示制度進行合理完善與改進，只有這樣，才能保障租賃活動與抵押活動的公平性與公正性。另外，債務(wù)人與第三人之間私下串通，編造虛假的租賃合同與付款憑證等情況數(shù)不勝數(shù)，再加上一些債務(wù)者在未簽訂相關(guān)合同之前，私自將抵押財產(chǎn)或者抵押物品進行違法轉(zhuǎn)移，針對種種不良現(xiàn)象，公示制度的完善與公示活動的開展就變得十分關(guān)鍵。通過公示的形式，既能夠保護不動產(chǎn)擁有者的所有權(quán)，還能夠保護好抵押者享有的經(jīng)濟權(quán)益，與此同時，也能夠有效避免惡意串通等不良行為的出現(xiàn)［9］。

（五）對不動產(chǎn)價值進行科學評估

不動產(chǎn)抵押權(quán)與租賃權(quán)沖突問題較多，其中比較明顯的是由于承租人自身原因而造成抵押物的減損價值。承租者在正常使用不動產(chǎn)時，或多或少會對不動產(chǎn)造成一些破壞，這會直接影響到抵押權(quán)人的權(quán)益，一旦造成嚴重后果，還會促使解除抵押人與承租人存在的租賃關(guān)系。這種情況所帶來的不良后果就是既損害了抵押權(quán)人的合法利益，還降低了不動產(chǎn)的價值，使其無法進行評估，更無法對抵押權(quán)人進行相應(yīng)的經(jīng)濟賠償。為了科學、合理地解決此類問題，不動產(chǎn)抵押權(quán)人與承租人必須進行有效溝通和協(xié)調(diào)，同時還要對不動產(chǎn)價值進行合理評估，根據(jù)評估結(jié)果來確定不動產(chǎn)損害前與損害后產(chǎn)生的差值，這樣，不僅可以很好地保護抵押權(quán)人的利益，還可以給予抵押權(quán)人適當?shù)慕?jīng)濟賠償。

綜上所述，不動產(chǎn)抵押權(quán)與租賃權(quán)之間產(chǎn)生的沖突既不利于我國房地產(chǎn)行業(yè)的長遠發(fā)展，同時還會損害抵押權(quán)人與租賃人雙方的權(quán)益，長此以往，也會降低我國經(jīng)濟體系的安全性與穩(wěn)定性。因此，需及時解決不動產(chǎn)抵押權(quán)與租賃權(quán)之間的沖突。在解決過程中，不僅要嚴格遵循在先權(quán)利優(yōu)先原則，還要嚴格遵守約定優(yōu)先的原則。首先，需仔細分析先后次序，即考慮清楚是抵押先于租賃，還是租賃先于抵押；其次，要對抵押權(quán)人的權(quán)益進行一定保護，在簽訂抵押合同期間，必須明確其中涉及到的租賃關(guān)系，并簽署具有法律效應(yīng)的證明文件，與此同時，也要對租賃者的權(quán)益進行一定保護；再次，需對公示制度進行合理完善，只有這樣，才能保障租賃活動與抵押活動的公平性和公正性；最后，要對不動產(chǎn)價值進行科學評估，并根據(jù)評估結(jié)果來確定不動產(chǎn)損害前與損害后產(chǎn)生的差值，這樣，能夠給予抵押權(quán)人適當?shù)慕?jīng)濟賠償，進而實現(xiàn)保護抵押權(quán)人權(quán)利的根本目的。