珠三角樣本

簡(jiǎn)宏妮

深圳坪山城投智園效果圖

2022年6月，以高荷載、高樓層、高顏值“三高”為標(biāo)簽的東莞市“工業(yè)上樓”項(xiàng)目——光達(dá)制造·寮步智慧谷園正式開(kāi)園。園內(nèi)，生產(chǎn)線在大樓中有序運(yùn)轉(zhuǎn)，樓頂就是美麗的花園。

珠三角地區(qū)分布著廣州、深圳、東莞、佛山等多個(gè)制造業(yè)強(qiáng)市，是我國(guó)工業(yè)用地最緊張的地區(qū)之一。為解決產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張升級(jí)和土地高效利用問(wèn)題，由市場(chǎng)自發(fā)和政府引導(dǎo)，珠江入海口兩岸的制造業(yè)城市率先開(kāi)啟了將平鋪廠房變身“垂直工廠”的探索。在借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家工業(yè)大廈模式的基礎(chǔ)上，這些城市根據(jù)土地區(qū)位、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、制造工藝等要求不斷創(chuàng)新，逐漸形成了因地制宜的“工業(yè)上樓”發(fā)展模式。

40多年前的珠江三角洲地區(qū)，阡陌連綿。在改革開(kāi)放的號(hào)角下，珠三角地區(qū)迅速孕育出強(qiáng)大的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)，衍生出眾多的勞動(dòng)密集型企業(yè)，成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)最具活力的沃土之一。同時(shí)，亦使其土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度遠(yuǎn)超警戒線。2017年，深圳、東莞、佛山的土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度都已超過(guò)國(guó)際公認(rèn)的30%警戒線：深圳逼近50%、東莞達(dá)48.5%、佛山為35%左右，而作為佛山制造業(yè)引擎的順德區(qū)已高達(dá)50%。

“可以說(shuō)，‘工業(yè)上樓’是在‘三舊’改造基礎(chǔ)上，開(kāi)辟的一種‘工改工’全新思路和模式?！敝猩酱髮W(xué)教授林江告訴《瞭望東方周刊》。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部近日發(fā)布的《2021年城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒》顯示，在我國(guó)人口密度前十的城市里，廣東占了6席。地級(jí)市東莞的人口密度居全國(guó)第二，達(dá)到4259人/平方公里。人地矛盾突出、土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度高企是珠三角城市普遍的用地特征。

近些年，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)一步發(fā)展，珠三角地區(qū)的工業(yè)用地不斷受到基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)用地的擠壓，很多工業(yè)用地變成了商業(yè)用地。用地難、用地貴，讓珠三角制造業(yè)面臨巨大壓力。增量工業(yè)用地一畝難求；另一方面，存量工業(yè)用地低效使用更加劇了用地困境。

據(jù)《南方日?qǐng)?bào)》2021年8月的報(bào)道，東莞全市約423平方公里的工業(yè)用地零散分布于超過(guò)2萬(wàn)個(gè)地塊，面積小于5公頃的地塊占比超90%。其中，70%的村級(jí)工業(yè)園在300畝以下，60%的鎮(zhèn)拿不出500畝以上的土地承載新增產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。

東莞并非孤例。廣東省自然資源廳等部門(mén)印發(fā)的《廣東省村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級(jí)改造攻堅(jiān)戰(zhàn)三年行動(dòng)方案（2021-2023年）》提到一組數(shù)據(jù)，凸顯珠三角工業(yè)用地改造的迫切性：珠三角村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)用地面積約150萬(wàn)畝，占工業(yè)用地總面積478萬(wàn)畝的31%；但2019年珠三角集聚區(qū)的工業(yè)增加值約617億元，僅占地區(qū)工業(yè)增加值2%。

“產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)土地、空間充滿渴求，但珠三角地區(qū)的土地面積開(kāi)發(fā)強(qiáng)度已逼近極限。提高存量工業(yè)用地利用效率是緩解珠三角城市群工業(yè)用地供需矛盾、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的主要途徑之一?！?中山大學(xué)嶺南學(xué)院教授林江說(shuō)，“基于此，珠三角各城市掀起工業(yè)用地改革。”

“制造業(yè)是廣東實(shí)體經(jīng)濟(jì)的立身之本，為了破解工業(yè)用地之困，廣東搞了兩個(gè)大動(dòng)作：一是為工業(yè)土地總量劃定底線，這是工業(yè)用地重新分配、升級(jí)改造的起點(diǎn)；二是持續(xù)推動(dòng)舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊改造（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“三舊”改造）?！绷纸f(shuō)。

2016年到2021年，珠三角多個(gè)城市接連出臺(tái)工業(yè)用地保護(hù)政策。廣州市劃定工業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)塊規(guī)模621平方公里，要求其中工業(yè)用地占區(qū)塊面積的55%以上，保障不少于345平方公里工業(yè)用地。深圳市提出確保中長(zhǎng)期內(nèi)全市工業(yè)用地總規(guī)模不低于270平方公里，占城市建設(shè)用地比重不低于30%。佛山市按照“保大保優(yōu)、集中連片、分類(lèi)分級(jí)、提高效益”原則，確定了352處產(chǎn)業(yè)發(fā)展保護(hù)區(qū)共約350平方公里，并劃定“城市棕線”進(jìn)行保護(hù)。東莞市劃定工業(yè)保護(hù)線規(guī)模420平方公里，占建設(shè)用地規(guī)模的34.7%，線內(nèi)嚴(yán)禁改為居住用途?；葜菔忻鞔_，到2035年末，惠城、仲愷等4個(gè)區(qū)工業(yè)用地控制線總量為216.65平方公里，占城市建設(shè)用地的比例約33.31%。

“保護(hù)工業(yè)用地就是為了保護(hù)制造業(yè)，地方政府已認(rèn)識(shí)到，工業(yè)用地能給產(chǎn)業(yè)、稅收、就業(yè)等多方面帶來(lái)持續(xù)收益。”中山大學(xué)粵港澳發(fā)展研究院港澳經(jīng)濟(jì)研究中心主任袁持平說(shuō)。

“而‘三舊’改造，是國(guó)家城鎮(zhèn)存量低效建設(shè)用地再開(kāi)發(fā)政策在廣東的本土化，目的是促進(jìn)節(jié)約集約用地，并鼓勵(lì)各城市積極創(chuàng)新探索。事實(shí)上，珠三角地區(qū)‘三舊’改造并非一帆風(fēng)順，遭遇的阻力不小?！绷纸f(shuō)。

在工業(yè)化帶動(dòng)城鎮(zhèn)化發(fā)展已到一定程度的珠三角地區(qū)，改造存量土地以滿足工業(yè)需求，這一條路能否走通的關(guān)鍵，在于能否克服“工改商”“工改居”等對(duì)存量工業(yè)用地的考驗(yàn)。

以深圳寶安區(qū)為例：“十二五”期間，該區(qū)工業(yè)區(qū)改造項(xiàng)目共76個(gè)，總面積475萬(wàn)平方米。其中“工改工”項(xiàng)目?jī)H占其中的35.5%，而改造后真正用于工業(yè)生產(chǎn)的僅有一個(gè)，占地不到4萬(wàn)平方米。

“十三五”期間，深圳出臺(tái)政策鼓勵(lì)“工改工”。但由于彼時(shí)政策規(guī)定辦公用房的容積率比生產(chǎn)廠房高，在投資回報(bào)上遠(yuǎn)高于生產(chǎn)廠房，更多的開(kāi)發(fā)商還是選擇把工業(yè)用地開(kāi)發(fā)為寫(xiě)字樓。

“工改居”更是普遍現(xiàn)象。業(yè)內(nèi)人士指出：“在‘三舊’改造過(guò)程中，把舊廠區(qū)、舊村莊等改建成住宅樓后進(jìn)行銷(xiāo)售的模式極為成熟，各方利益點(diǎn)也非常清楚。但如果把工業(yè)用地都用在這上面，產(chǎn)業(yè)空心化就不可避免。保護(hù)工業(yè)用地，難點(diǎn)就在于跟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)搶空間、搶時(shí)間?！?/p>

未來(lái)幾年，珠三角“工業(yè)上樓”項(xiàng)目數(shù)量仍會(huì)繼續(xù)增加，在這樣的背景下，如何適應(yīng)行業(yè)發(fā)展變化，精準(zhǔn)滿足企業(yè)個(gè)性化需求，將成為園區(qū)運(yùn)營(yíng)招商需要直面的問(wèn)題。

總體來(lái)看，珠三角地區(qū)“三舊”改造中存在土地權(quán)屬?gòu)?fù)雜、改造體量大、用地政策突破難、改造意愿難統(tǒng)一、利益難平衡等難題。

東莞市寮步鎮(zhèn)橫坑社區(qū)萬(wàn)榮工業(yè)區(qū)的改造就曾因上述難題而受阻。建成于1994年的萬(wàn)榮工業(yè)區(qū)由村集體出資建設(shè)，包括17棟廠房和11棟宿舍，占地173畝。隨著時(shí)間推移，園區(qū)廠房和配套設(shè)施已無(wú)法適應(yīng)先進(jìn)制造業(yè)生產(chǎn)的需求?！艾F(xiàn)在的企業(yè)大多采用自動(dòng)化生產(chǎn)，3米層高的舊廠房不夠放置機(jī)器；園區(qū)最初為玩具、鞋業(yè)等勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)配套的宿舍也出現(xiàn)了大量閑置?！睎|莞市寮步鎮(zhèn)橫坑社區(qū)黨委書(shū)記鐘兆華說(shuō)。2017年，萬(wàn)榮工業(yè)區(qū)提出舊改計(jì)劃，但項(xiàng)目進(jìn)展一直遲緩。

2019年，《東莞市人民政府關(guān)于拓展優(yōu)化城市發(fā)展空間加快推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的若干意見(jiàn)》發(fā)布，推出“拓空間40條”及一系列配套政策。由萬(wàn)榮工業(yè)區(qū)改造的萬(wàn)榮工業(yè)智造中心被選為東莞第一批“拓空間”試點(diǎn)項(xiàng)目，“工業(yè)上樓”進(jìn)入了工改“快車(chē)道”。2021年10月獲批完成供地手續(xù)，11月拿到用地規(guī)劃許可證，12月拿到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。改造后，萬(wàn)榮工業(yè)智造中心的年產(chǎn)值預(yù)計(jì)將達(dá)到20億元，廠房租金收入至少提高6倍。

東莞寮步松湖智谷產(chǎn)業(yè)園

“可以說(shuō)，‘工業(yè)上樓’是在‘三舊’改造基礎(chǔ)上，開(kāi)辟的一種‘工改工’全新思路和模式?！绷纸嬖V《瞭望東方周刊》。

從“三舊”改造到“工業(yè)上樓”，意愿難統(tǒng)一、利益難平衡等難題如何解決？林江認(rèn)為，與方向多元的“三舊”改造相比，“工業(yè)上樓”目標(biāo)更明確，與城市規(guī)劃的連接更緊密，在政策扶持下，原先手續(xù)不齊全的廠房和土地能夠補(bǔ)辦土地證和房產(chǎn)證，提高土地及其附著物價(jià)值的預(yù)期明顯，這樣的改造各方都樂(lè)見(jiàn)其成。

“觀察珠三角城市推進(jìn)‘工業(yè)上樓’，東莞是一個(gè)理想的對(duì)象。”林江說(shuō)，“過(guò)去三年，東莞拓展產(chǎn)業(yè)空間已步入深水區(qū)?！?/p>

改革開(kāi)放以來(lái)，東莞以不到全國(guó)萬(wàn)分之三的土地，創(chuàng)造了超過(guò)全國(guó)百分之一的工業(yè)總產(chǎn)值，被列為全國(guó)改革開(kāi)放18個(gè)典型地區(qū)之一。東莞以制造產(chǎn)業(yè)立市，全市擁有34個(gè)工業(yè)門(mén)類(lèi)，制造業(yè)體系涉及30多個(gè)行業(yè)和6萬(wàn)多種產(chǎn)品，10多種IT產(chǎn)品占據(jù)國(guó)際市場(chǎng)10%至40%的市場(chǎng)份額，本地產(chǎn)業(yè)配套率高達(dá)90%。進(jìn)入新的發(fā)展階段，面對(duì)產(chǎn)業(yè)空間不足這一影響城市營(yíng)商環(huán)境、制約產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“卡脖子”問(wèn)題，東莞又成為實(shí)踐“工業(yè)上樓”的先行者。

位于松山湖功能區(qū)的松湖智谷產(chǎn)業(yè)園是東莞“工業(yè)上樓”示范項(xiàng)目，項(xiàng)目一期于2019年建成投入使用。行走在園區(qū)，可以看到一棟棟70多米高的工業(yè)大廈、100來(lái)米高的產(chǎn)業(yè)大廈，還有一棟150米的超高層辦公配套。工業(yè)大廈層高從6米到8米不等，樓板荷載高達(dá)0.75噸至1噸/平方米，5噸以下的工業(yè)設(shè)備直接坐電梯上樓，9噸左右的可通過(guò)吊裝平臺(tái)輕松送至樓層。園區(qū)還配套有智能食堂、電影院、拎包入住的公寓等，已經(jīng)成為一座“生產(chǎn)、生活、生態(tài)”融合的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)新城。

林江說(shuō)，松湖智谷的實(shí)踐，顯示了“工業(yè)上樓”前后的三大轉(zhuǎn)變。首先，效益向高產(chǎn)出轉(zhuǎn)變。升級(jí)前，原地塊的年產(chǎn)值是2000萬(wàn)元，年稅收200萬(wàn)元，如今年產(chǎn)值達(dá)200億元，年稅收近15億元。其次，產(chǎn)業(yè)向高端化轉(zhuǎn)變。相對(duì)于原有的“三來(lái)一補(bǔ)”“來(lái)料加工”企業(yè)，如今項(xiàng)目集聚了高端電子信息、智能裝備制造、大數(shù)據(jù)、新材料等先進(jìn)制造企業(yè)。三是人口向高素質(zhì)轉(zhuǎn)變，園區(qū)吸引了高學(xué)歷白領(lǐng)、技術(shù)工人、研發(fā)設(shè)計(jì)人員前來(lái)工作生活。

企業(yè)需要更多更好的發(fā)展空間，政府大力支持土地集約利用、向上增效。雙重動(dòng)力加持之下，“工業(yè)上樓”項(xiàng)目在珠三角受到青睞。一批按照“低成本、高標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)?；?、配套全、運(yùn)營(yíng)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的產(chǎn)業(yè)新空間相繼涌現(xiàn)，為重大項(xiàng)目和產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供載體支撐。

2021年2月，珠海高新區(qū)首個(gè)“工業(yè)上樓”概念產(chǎn)業(yè)園港灣6號(hào)·金鴻工業(yè)園二期正式啟動(dòng)，并實(shí)現(xiàn)了當(dāng)年開(kāi)工、當(dāng)年招商、當(dāng)年投產(chǎn)。2022年7月底，珠海高新區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目大灣區(qū)醫(yī)療器械生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園開(kāi)工建設(shè)，項(xiàng)目聚焦醫(yī)療器械、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，將打造集檢測(cè)、試驗(yàn)、研發(fā)、生產(chǎn)功能于一體的60萬(wàn)平方米“超級(jí)工廠”。按照計(jì)劃，珠海將按照一年100億元、5年不少于500億元的投入標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)施產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套翻番計(jì)劃。

2022年2月，廣州黃埔重大項(xiàng)目京廣協(xié)同創(chuàng)新中心項(xiàng)目完成主體建筑施工，該項(xiàng)目涵蓋工業(yè)生產(chǎn)、創(chuàng)新辦公、住宿展覽等功能，將建成以人工智能、智能裝備為主要產(chǎn)業(yè)的“工業(yè)上樓”式高標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房。

2021年5月25日，中新廣州知識(shí)城“中國(guó)納米谷”一期工程納米智能技術(shù)科技園主入口處的“科技是國(guó)之利器”標(biāo)語(yǔ)（劉大偉/ 攝）

按照深圳市政府要求，深圳下轄各區(qū)都需要確立1-2個(gè)“工業(yè)上樓”試點(diǎn)項(xiàng)目，推進(jìn)土地節(jié)約集約利用，為先進(jìn)制造業(yè)提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間。

眼下，“工業(yè)上樓”已成為珠三角地區(qū)“工改”的主要模式之一。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，定制化的大樓廠房增加了企業(yè)的用戶黏性，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，也就增加了地區(qū)產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定性。

根據(jù)《廣東省制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展“十四五”規(guī)劃》，廣東省計(jì)劃將珠三角高端制造業(yè)核心區(qū)打造成為“世界領(lǐng)先的先進(jìn)制造業(yè)發(fā)展基地”。一棟又一棟拔地而起的“垂直工廠”，正在成為珠三角先進(jìn)制造業(yè)發(fā)展道路上的高亮路標(biāo)。

隨著越來(lái)越多“工業(yè)上樓”項(xiàng)目的涌現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)空間成倍增加，對(duì)企業(yè)用戶的競(jìng)爭(zhēng)也變得更加激烈。

在東莞，多個(gè)行業(yè)龍頭企業(yè)入局“工業(yè)上樓”項(xiàng)目。信鴻集團(tuán)以“工業(yè)上樓引領(lǐng)者”為定位，近年來(lái)不斷擴(kuò)大版圖，目前已開(kāi)發(fā)有松湖智谷、灣區(qū)智谷、常平智谷等五大標(biāo)桿園區(qū)。光達(dá)制造在洪梅、寮步、大朗等鎮(zhèn)街，天安數(shù)碼城集團(tuán)在鳳崗和中堂等地，都分別布局了“工業(yè)上樓”產(chǎn)業(yè)園。

從珠三角地區(qū)的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)數(shù)據(jù)也可以觀察到“工業(yè)上樓”項(xiàng)目的火熱。

仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2021年深圳工業(yè)物業(yè)投資增長(zhǎng)迅速，“工業(yè)上樓”趨勢(shì)明顯。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2022年一季度，高端制造業(yè)成交面積已占廣州全部甲級(jí)寫(xiě)字樓成交面積的15.8%。

新增供應(yīng)量上升，也造成一些“工業(yè)上樓”廠房空置率出現(xiàn)上升。業(yè)內(nèi)人士表示，不同企業(yè)對(duì)于“工業(yè)上樓”的需求具有明顯的行業(yè)特征，產(chǎn)業(yè)空間的布局必須與企業(yè)的需求痛點(diǎn)結(jié)合，高效整合樓層高度、樓層承重、電梯承重、生產(chǎn)工藝、噪音震動(dòng)及價(jià)格成本、服務(wù)配套等因素，才能吸引來(lái)優(yōu)質(zhì)企業(yè)。

上下游產(chǎn)業(yè)鏈的培育對(duì)“工業(yè)上樓”的成功也十分重要，而這考驗(yàn)的是運(yùn)營(yíng)平臺(tái)服務(wù)的精準(zhǔn)度?！霸趫@區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)上做得更細(xì)致，在上下游配套上下功夫，就能讓企業(yè)在園區(qū)做到零庫(kù)存。” 信鴻集團(tuán)董事長(zhǎng)盧煜光說(shuō)。

未來(lái)幾年，珠三角“工業(yè)上樓”項(xiàng)目數(shù)量仍會(huì)繼續(xù)增加，在這樣的背景下，如何適應(yīng)行業(yè)發(fā)展變化，精準(zhǔn)滿足企業(yè)個(gè)性化需求，將成為園區(qū)運(yùn)營(yíng)招商需要直面的問(wèn)題。

廣州明珞裝備股份有限公司總拼技術(shù)系統(tǒng)應(yīng)用在新能源車(chē)車(chē)身上

“‘工業(yè)上樓’可以被視為檢驗(yàn)城市制造業(yè)素質(zhì)和層級(jí)的試金石——如果這個(gè)城市新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)活躍涌現(xiàn)，土地資源又極為稀缺，那么‘工業(yè)上樓’是一味靈丹妙藥?！敝袊?guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)智庫(kù)火花S-park創(chuàng)始人、執(zhí)行董事宋振慶說(shuō)。但他并不贊成“一擁而上”，“各地有條件的城市，政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身的產(chǎn)業(yè)特色、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、承受能力和發(fā)展趨勢(shì)，量力而行、因地制宜、按需推動(dòng)”。

根據(jù)珠三角的實(shí)踐，宋振慶提出“工業(yè)上樓”在規(guī)劃階段需重視“新三規(guī)合一”，“產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃、投融資規(guī)劃先行，引領(lǐng)后續(xù)的開(kāi)發(fā)建設(shè)、招商和運(yùn)營(yíng)管理，在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、產(chǎn)業(yè)空間優(yōu)化、多維服務(wù)運(yùn)營(yíng)和產(chǎn)城良性融合方面求得最佳平衡”。

此外，在產(chǎn)權(quán)分割上政策適度地松綁，這將緩解開(kāi)發(fā)建設(shè)方的成本壓力；出臺(tái)相關(guān)的配套扶持政策，培養(yǎng)用戶習(xí)慣，將能夠提高“企業(yè)上樓”的意愿度；設(shè)立專(zhuān)項(xiàng)資金扶持政策，可以減輕企業(yè)在租金和試錯(cuò)成本上的顧慮。“總之，‘工業(yè)上樓’是一項(xiàng)非常專(zhuān)業(yè)而系統(tǒng)化的工程，絕不是簡(jiǎn)單的廠房堆疊。”宋振慶說(shuō)。工業(yè)要“上樓”，各項(xiàng)服務(wù)就要先“下樓”。