企業(yè)會計核算存在的問題及對策

馬明菊

（天水興盛房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，甘肅 天水 741000）

隨著國家市場經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，企業(yè)也會面臨很多復(fù)雜的市場環(huán)境，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)，面臨的問題愈加復(fù)雜多變，企業(yè)相互之間的競爭也愈加激烈。企業(yè)會計核算作為企業(yè)內(nèi)部控制的一個重要組成部分，在很大程度上影響著企業(yè)管理者的水平和方向，也逐漸成為企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動中的一個重要環(huán)節(jié)。針對這方面企業(yè)中有可能存在的問題及解決措施本文做了詳細(xì)的論述和舉例。

一、會計核算對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的重要性

企業(yè)會計核算工作是企業(yè)對于正常運(yùn)行的日常經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行業(yè)務(wù)反饋與控制的手段，是為企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展提供決策依據(jù)的主要途徑，是保證企業(yè)財務(wù)管理工作和內(nèi)部控制制度正常運(yùn)轉(zhuǎn)的前提條件。做好企業(yè)會計核算工作，規(guī)范企業(yè)財務(wù)管理制度，才能使企業(yè)的資金來源與分配更加有序，才能使企業(yè)會計核算更加清晰明確，更加客觀的分析企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)，有助于提高企業(yè)管理者的決策能力和預(yù)算管理水平，增加企業(yè)透明度，真實(shí)地反映企業(yè)資產(chǎn)的使用情況以及企業(yè)的盈利能力。

房地產(chǎn)企業(yè)是由于近年來我國居民生活水平的逐漸提高，國家市場經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，導(dǎo)致城市化的進(jìn)程加快而出現(xiàn)的一種新興的企業(yè)，其與國家經(jīng)濟(jì)關(guān)系密不可分，對國民經(jīng)濟(jì)體系有著重要的推動作用，它的主要特征是前期資金投入量大，開發(fā)周期長，投資回收周期慢，在高速增長的市場經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)企業(yè)想要求得平穩(wěn)發(fā)展，必須要根據(jù)新的企業(yè)會計準(zhǔn)則，并結(jié)合自身的實(shí)際情況制定一套適合自己的核算方式和管理模式。目前，城市化進(jìn)程的加快使房地產(chǎn)企業(yè)也得以迅速發(fā)展，企業(yè)想要在市場中快速發(fā)展，就必須有一套適合自己的完整的會計核算體系，并制定完善的內(nèi)部管理措施，以滿足國家市場經(jīng)濟(jì)整體化發(fā)展的需要。

二、房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算中存在的問題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算體系存在不完善的問題

目前，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的實(shí)際情況是，企業(yè)的宏觀管理體系不夠健全，內(nèi)部管控措施不夠完善，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程不夠系統(tǒng)，企業(yè)會計核算體系在一定程度上缺少對核算對象的全面管理和對系統(tǒng)的綜合管控；企業(yè)會計核算的準(zhǔn)則和相關(guān)制度的制定也缺乏相對的統(tǒng)一性。首先，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者只關(guān)注企業(yè)利益最大化和企業(yè)價值最大化，各部門之間不能很好地相互協(xié)調(diào)、相互配合，責(zé)任分工不夠明確，也不重視企業(yè)的會計核算工作，這就增加了企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，使企業(yè)喪失了相應(yīng)的競爭環(huán)境，也會給企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失。企業(yè)的會計核算制度沒有引起房地產(chǎn)企業(yè)管理者的高度重視，導(dǎo)致企業(yè)會計核算的作用不能充分地發(fā)揮出來，對企業(yè)內(nèi)部的管理工作也沒有起到很好的約束和監(jiān)督作用，對企業(yè)的預(yù)算成本沒有進(jìn)行很好的管理與控制；房地產(chǎn)企業(yè)資金管理也存在比較混亂的現(xiàn)象，相當(dāng)一部分的數(shù)據(jù)對不上賬，這樣的話企業(yè)資金就會流失嚴(yán)重，企業(yè)的風(fēng)險也會相應(yīng)地增大；其次，房地產(chǎn)企業(yè)會計核算體系的建設(shè)結(jié)構(gòu)不夠科學(xué)、不夠完整，以此造成企業(yè)會計核算體系不規(guī)范，各企業(yè)之間會計核算的差異很大，房地產(chǎn)企業(yè)也沒有一個對其進(jìn)行專門負(fù)責(zé)的部門來監(jiān)督企業(yè)進(jìn)行會計核算，企業(yè)會計核算也沒有在實(shí)際工作中具體運(yùn)用和全面實(shí)施；房地產(chǎn)企業(yè)會計核算體系中有很多不足之處和不完善的部分。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)對現(xiàn)金流的控制不全面

房地產(chǎn)企業(yè)的資金前期投入量非常大，建設(shè)周期長，企業(yè)對現(xiàn)金流的管控目標(biāo)就是對企業(yè)資金統(tǒng)籌安排、合理運(yùn)用、規(guī)范管理，因此有關(guān)現(xiàn)金流這方面的控制與其他企業(yè)相比存在很多不同之處，由于在不同的經(jīng)營時期對現(xiàn)金流的需要量和使用情況不同，所以房地產(chǎn)企業(yè)對現(xiàn)金流量的控制和管理存在相當(dāng)多的問題。就房地產(chǎn)企業(yè)本身進(jìn)行的開發(fā)項(xiàng)目來說，建設(shè)工期長，項(xiàng)目種類多，企業(yè)需要大量的現(xiàn)金來滿足企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，并且使用周期也要求足夠長，這樣一來對房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算就提出更高、更嚴(yán)的要求。

編制現(xiàn)金流量表是目前很多房地產(chǎn)企業(yè)采用的方法，但是這種流量表有一些常見的問題存在：容易造成房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算信息不完整，不全面，記錄分析的企業(yè)會計數(shù)據(jù)不夠準(zhǔn)確，這樣就不能準(zhǔn)確而完整的提供企業(yè)投資者所需要的會計數(shù)據(jù)，導(dǎo)致投資者不能對企業(yè)的經(jīng)營情況和現(xiàn)金流量的分配做出科學(xué)合理的分析判斷，從而影響企業(yè)對自身經(jīng)營情況做出合理的判斷，阻礙企業(yè)長期健康發(fā)展。所有這些都是由于房地產(chǎn)企業(yè)會計核算對現(xiàn)金流控制方面的一些漏洞引起的，需要房地產(chǎn)企業(yè)的管理者對企業(yè)現(xiàn)金流引起高度重視。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)銷售收入的標(biāo)準(zhǔn)界限模糊

房地產(chǎn)企業(yè)對銷售收入的確認(rèn)范圍不太清晰明確，標(biāo)準(zhǔn)也不是很統(tǒng)一，在業(yè)內(nèi)有很大的爭議，與客戶簽訂銷售合同，收取預(yù)收賬款，開具銷售發(fā)票，竣工驗(yàn)收，房屋交付鑰匙，產(chǎn)權(quán)過戶都是房地產(chǎn)企業(yè)銷售的時間節(jié)點(diǎn)，在具體實(shí)施過程中，企業(yè)財務(wù)人員很難判定銷售收入實(shí)現(xiàn)的條件，不能很好地掌握會計信息質(zhì)量要求，對房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入確認(rèn)原則不能很好地運(yùn)用，比較主觀隨意，不能對具體問題進(jìn)行客觀判斷，比如房屋交易在銷售階段是否已經(jīng)完成，所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益是否已經(jīng)入賬等等，這些諸多問題大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都沒有考慮到，也沒有引起足夠的重視，還有一些房地產(chǎn)企業(yè)在商品預(yù)售階段就和客戶簽訂了房屋銷售合同，就確認(rèn)了收入，有的房地產(chǎn)企業(yè)在為客戶開具發(fā)票后，就確認(rèn)了銷售收入；有的是在辦理完交房手續(xù)并辦理入住以后就確認(rèn)了收入；還有的是在過戶手續(xù)辦理結(jié)束后確認(rèn)收入，這樣操作的結(jié)果就造成了房地產(chǎn)企業(yè)對銷售收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)了混亂現(xiàn)象，也是房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)收入的一個缺陷，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理是企業(yè)會計核算的必然趨勢，同時也要遵循謹(jǐn)慎性原則，對房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入的確認(rèn)條件必須要有一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)對借款費(fèi)用的資本化不夠規(guī)范

房地產(chǎn)企業(yè)借款資金的回籠時間長，企業(yè)的會計核算沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范，對于借款的利息費(fèi)用是計入開發(fā)成本還是費(fèi)用，主要是以該開發(fā)產(chǎn)品有沒有達(dá)到交付使用的條件為時間節(jié)點(diǎn)。交付使用之前的借款費(fèi)用應(yīng)該計入房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本，房地產(chǎn)企業(yè)的借款費(fèi)用是企業(yè)因借入所需要的資金而所付出的借款代價，應(yīng)當(dāng)予以資本化。而借款費(fèi)用予以資本化的前提條件是：房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開始動工建設(shè)時，用開發(fā)項(xiàng)目從銀行或其他金融機(jī)構(gòu)借入資金而發(fā)生的全部利息費(fèi)用，專門用于該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，這樣產(chǎn)生的借款利息就可以資本化，否則就予以費(fèi)用化。

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)周期比較長，前期投入所需要的資金量大而且價值很高，造成企業(yè)在短時間內(nèi)不能收回投入的全部資金，而資金又是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)營的基本保障和命脈，是企業(yè)能夠正常運(yùn)行的前提條件，在籌集資金過程中往往需要大量的銀行借款作為資金來源，但是對于借款費(fèi)用資本化的條件卻很難界定。如果不能明確的劃分資本化和費(fèi)用化就會使企業(yè)利潤不能準(zhǔn)確的計量，增加企業(yè)確認(rèn)利潤的難度。

新企業(yè)會計準(zhǔn)則中對于房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)大了借款費(fèi)用資本化的范圍，對借款費(fèi)用資本化的條件做出了更嚴(yán)格的規(guī)范條件，準(zhǔn)則里面規(guī)定，房地產(chǎn)項(xiàng)目的借款費(fèi)用應(yīng)當(dāng)既能滿足所有資產(chǎn)支出的開始和借款費(fèi)用發(fā)生的時候還要滿足開發(fā)建設(shè)活動已經(jīng)開始了這兩項(xiàng)條件才可以資本化。這些對借款費(fèi)用資本化的范圍以及各種條件的規(guī)定，使得房地產(chǎn)企業(yè)更難對借款費(fèi)用資本化進(jìn)行范圍界定，而且對長期沒有開發(fā)的土地中所包含的各種借款費(fèi)用也不能夠進(jìn)行資本化，如果將借款費(fèi)用計入財務(wù)費(fèi)用的話，又會在一定程度上影響企業(yè)的當(dāng)期利潤。

三、改進(jìn)完善房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的建議

（一）完善房地產(chǎn)企業(yè)會計核算制度強(qiáng)化內(nèi)部管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)高層管理者應(yīng)當(dāng)對企業(yè)運(yùn)營環(huán)境引起重視，詳細(xì)制定企業(yè)會計核算制度和內(nèi)部管理制度，確保企業(yè)會計核算工作的正常有序運(yùn)行，企業(yè)會計核算的工作內(nèi)容在企業(yè)內(nèi)部控制中也不容忽視，要嚴(yán)格遵循企業(yè)會計準(zhǔn)則的各項(xiàng)要求，尤其加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)對資金收入和資金支出這兩方面的合理規(guī)范管理，建立健全企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督管理制度，并在具體實(shí)施過程中不斷加強(qiáng)完善，對銷售臺賬做好記錄并進(jìn)行歸類整理，完善對內(nèi)部資金的管理措施，保證企業(yè)資金流動的安全性，建立一套完整有序的企業(yè)會計核算監(jiān)督管理制度。最后，要做好各種資金支出計劃，設(shè)置合理的會計科目，而且要細(xì)化各個會計科目，并且做好企業(yè)投資和經(jīng)營分析，讓企業(yè)對資金的各種用途做到了解和掌握，保證企業(yè)會計核算工作穩(wěn)步有序地開展。

在確保房地產(chǎn)企業(yè)會計核算水平有效提高的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)經(jīng)營目標(biāo)建立適合企業(yè)自己管理水平的會計核算體系，采取不同的會計核算方法，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，以此來實(shí)現(xiàn)企業(yè)的價值目標(biāo)。

（二）合理控制房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流

房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的合理管理是實(shí)現(xiàn)企業(yè)價值創(chuàng)造的前提條件，現(xiàn)金流又多依賴于銀行及其他金融機(jī)構(gòu)，為了使企業(yè)現(xiàn)金的流向、流量以及流程的更加合理規(guī)范，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者對現(xiàn)金流的管理必須做到流動性、收益性和增效性的動態(tài)平衡。由于房地產(chǎn)企業(yè)資本投資比較大，投資回報期也比較長，資金回籠慢，容易出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)緩慢的風(fēng)險，同時也容易出現(xiàn)資金鏈斷裂的危險，所以現(xiàn)金流最理想的管理方式就是將不同投資回報期和不同的現(xiàn)金流回款方式進(jìn)行相互組合，這樣不僅可以分散企業(yè)風(fēng)險，又能平衡企業(yè)現(xiàn)金流，保持現(xiàn)金流出和流入的相互匹配，而且可以使現(xiàn)金的流動性和收益性達(dá)到高度平衡。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在整體穩(wěn)步運(yùn)營的基礎(chǔ)上，保持良好的現(xiàn)金流動性，加速企業(yè)資金周轉(zhuǎn)，提高資金的使用效率，以滿足企業(yè)長期和短期負(fù)債的償還需要，從而將企業(yè)的資金能夠及時地轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)能力，提高企業(yè)的市場競爭能力。企業(yè)經(jīng)營資金能夠保持良好的運(yùn)轉(zhuǎn)是企業(yè)資本現(xiàn)金流量的主要任務(wù)，提高企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)率是實(shí)現(xiàn)企業(yè)現(xiàn)金流合理性的最直接也是最根本的目標(biāo)。

（三）合理確認(rèn)房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入

房地產(chǎn)企業(yè)的銷售方式往往是采用先收取預(yù)售賬款的方式，在預(yù)售證辦理完成房屋還未建造完成時先向客戶收取預(yù)售房款，收取房款和房屋交付之間會有很大的時間差異。房屋銷售收入的確認(rèn)時間對房地產(chǎn)企業(yè)來說，一般是在預(yù)售階段作為預(yù)收賬款處理，等到企業(yè)與客戶正式簽訂合同后，企業(yè)也就做到了履行簽訂的合同中雙方所定下的義務(wù)，即在客戶取得了商品的控制權(quán)的時候?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)的銷售收入進(jìn)行確認(rèn)。

房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)銷售收入應(yīng)具備的條件：第一，建設(shè)項(xiàng)目已經(jīng)竣工，并且已經(jīng)驗(yàn)收合格，這說明商品已經(jīng)達(dá)到完工條件并且是合格的；第二，項(xiàng)目已完成竣工決算，而且表明該成本能夠可靠地計量；第三，與客戶簽訂商品房售房合同并已收取全部房款，房款收入已能可靠計量且已經(jīng)或能夠流入企業(yè)；第四，房屋辦理了交房手續(xù)并交付業(yè)主使用，與房屋所有權(quán)相聯(lián)系的風(fēng)險和報酬以及房屋的管理權(quán)和控制權(quán)均已全部轉(zhuǎn)移給業(yè)主。

通常情況下，交房時間比竣工結(jié)算時間和合同簽訂時間遲一點(diǎn)，所以辦理房屋交接手續(xù)之日為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售收入的確認(rèn)時間，該日之前收取的款項(xiàng)在會計核算上視為預(yù)收賬款，待與客戶辦理交房手續(xù)，并開具發(fā)票之后再結(jié)轉(zhuǎn)計入主營業(yè)務(wù)收入，則銷售收入確認(rèn)完成。

（四）完善房地產(chǎn)企業(yè)借款費(fèi)用的核算

房地產(chǎn)企業(yè)要明確界定借款費(fèi)用的范圍。會計核算要在確認(rèn)成本與費(fèi)用配比的基礎(chǔ)之上進(jìn)行，在項(xiàng)目開始建設(shè)后，資金的投放需要量很大，用以滿足企業(yè)生產(chǎn)生活的需要，在現(xiàn)階段，銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金的主要方式。一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)從開始借款到歸還借款會有相當(dāng)長的一段時間，同時隨著借款利息的增加，借款費(fèi)用也朝著資本化的方向邁進(jìn)，企業(yè)的資本核算隨之也要更加細(xì)致，此外，還需要高度重視各項(xiàng)資金的使用和管理，對屬于是一般借款還是專門借款應(yīng)該做到具體問題具體分析。最后，還要重視企業(yè)本身的核算情況是不是符合國家會計準(zhǔn)則的要求，所有這些都會影響房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算結(jié)果。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)資金比較密集，企業(yè)負(fù)債率高，建設(shè)成本高，資金的回籠時間長，企業(yè)籌集資金困難；企業(yè)的會計核算也沒有做到標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化的相互統(tǒng)一，還有企業(yè)本身存在著很多不足之處，以及企業(yè)的很多弊病也是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的實(shí)際困難，需要政府相關(guān)部門、企業(yè)經(jīng)營管理者以及企業(yè)內(nèi)部財務(wù)會計人員的共同努力，相互協(xié)作，共同推動完善房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算制度和企業(yè)內(nèi)部管理制度，強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部管控，制定完善配套的會計核算體系，并不斷在實(shí)踐中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，對企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略式管理，從而能真正地讓房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者和管理者認(rèn)識到企業(yè)會計核算工作對企業(yè)經(jīng)營的重要性，以及對企業(yè)整體發(fā)展的必要性，同時還要督促企業(yè)的會計人員在認(rèn)真學(xué)習(xí)新的會計準(zhǔn)則的基礎(chǔ)上，全面掌握財務(wù)會計理論知識，努力提高企業(yè)自身的會計核算水平，并對企業(yè)會計人員進(jìn)行系統(tǒng)的崗前培訓(xùn)，加強(qiáng)企業(yè)會計人員之間業(yè)務(wù)能力的相互學(xué)習(xí)與交流，全面提升企業(yè)會計人員整體的職業(yè)素養(yǎng)，提高企業(yè)會計人員的工作效率和工作質(zhì)量，這樣雙管齊下才能在提高房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理與協(xié)調(diào)，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)既定的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，達(dá)到企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化和企業(yè)價值的最大化，從而推動房地產(chǎn)企業(yè)高效穩(wěn)步的發(fā)展。