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    土地出讓金與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)系分析

    2022-11-14 14:37:27邱文猛
    活力 2022年7期
    關(guān)鍵詞:出讓金土地政府

    邱文猛

    (福建省龍巖市上杭縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心,龍巖 364200)

    在我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)踐中表明,土地出讓金對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)具有不可忽視的作用。目前,大量的研究集中對(duì)土地出讓金制度引發(fā)的負(fù)面問(wèn)題分析,通過(guò)定性的研究,缺乏定量分析和數(shù)據(jù)的分析。因此,有必要通過(guò)城市化進(jìn)程和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中土地出讓金規(guī)模和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)關(guān)系進(jìn)行研究,從而結(jié)合不同階段土地出讓金作用變化的規(guī)律,使土地出讓金制度的改革有更加科學(xué)的依據(jù)。

    一、研究思路

    本次研究的目的在于以土地出讓金作為指標(biāo),分析土地要素對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要作用,以及在不同城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮作用的差異性。本文從橫向的角度來(lái)分析各個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,城市化程度和發(fā)展規(guī)律存在很大的差異。為了解決上述的問(wèn)題,本文分析土地出讓金是如何使土地資本化指標(biāo)發(fā)生改變的,在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的環(huán)節(jié)中計(jì)算土地出讓金和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展總值之間的關(guān)系,從而分析其對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的總體貢獻(xiàn)。

    二、將土地出讓金納入房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)函數(shù)的實(shí)證分析

    (一)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)函數(shù)

    考慮借助房地產(chǎn)增長(zhǎng)模型,對(duì)房地產(chǎn)增長(zhǎng)的多個(gè)變量進(jìn)行分析。采用回歸分析的方式,探究各個(gè)變量之間的關(guān)系,從而分析土地出讓金系數(shù)是否具有顯著性。因此,在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)函數(shù)的分析中,應(yīng)該結(jié)合國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、土地出讓金、固定資產(chǎn)投資和城市化水平等因素。

    (二)土地出讓金與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)關(guān)系的實(shí)證分析

    1.全國(guó)總量數(shù)據(jù)的時(shí)間序列分析

    本文結(jié)合土地出讓金數(shù)據(jù),從時(shí)間序列的層面來(lái)分析,結(jié)合時(shí)間序列做整個(gè)研究,提升研究的可靠性。在樣本數(shù)據(jù)的選擇中,全部選擇原始數(shù)據(jù),在《中國(guó)國(guó)土資源年鑒》中獲取數(shù)據(jù)時(shí)間序列為1987—2019 年,在固定資產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的計(jì)算中,主要是結(jié)合1991 年《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》中的數(shù)據(jù),此前的數(shù)據(jù)已經(jīng)無(wú)法獲取。在計(jì)算的環(huán)節(jié)中,可以結(jié)合其中的數(shù)據(jù),在國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的計(jì)算中,主要是結(jié)合1987 年的數(shù)據(jù),當(dāng)年的土地出讓金數(shù)據(jù)是通過(guò)固定資產(chǎn)價(jià)格指數(shù)獲得的。通過(guò)具體數(shù)據(jù)分析和計(jì)算確保計(jì)算結(jié)果的精確性。采用回歸模型進(jìn)行關(guān)系檢驗(yàn),顯著水平非常的明顯。因此,要結(jié)合全國(guó)各個(gè)省市的數(shù)據(jù),進(jìn)行逐一的分析。

    2.全國(guó)各省市的面板數(shù)據(jù)分析

    結(jié)合時(shí)間序列完善數(shù)據(jù)分析,有效克服樣本量不足等問(wèn)題,增加估計(jì)的精確性并找出不同地區(qū)的差異。本文采用固定效應(yīng)模型對(duì)各個(gè)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析,消除異方差,各變量都是二階單整。在計(jì)算結(jié)果的分析中,都會(huì)拉動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)0.145 個(gè)百分點(diǎn)。

    3.對(duì)面板數(shù)據(jù)按照東部地區(qū)、中部地區(qū)、西部地區(qū)進(jìn)行分組分析

    結(jié)合各個(gè)省市的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分。在三個(gè)區(qū)域的劃分中,都采用面板數(shù)據(jù)模型,得出東部地區(qū)、中部地區(qū)、西部地區(qū)三個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和土地出讓經(jīng)的函數(shù)系數(shù)。通過(guò)所得的數(shù)據(jù)分析,結(jié)合分組計(jì)算的方式,得到的結(jié)果如下。土地出讓金增長(zhǎng)率的回歸系數(shù)在東部、中部和西部的三組數(shù)據(jù)分別為0.70、0.11 和0.43。結(jié)合各個(gè)省市的文化水平和經(jīng)濟(jì)水平進(jìn)行分類,才能得到更加精確的結(jié)論。

    4.按照1998 年城市化水平的不同進(jìn)行分組的面板數(shù)據(jù)分析

    通過(guò)土地出讓和收入可以分析土地出讓金對(duì)城市化水平有促進(jìn)作用,結(jié)合不同的省市數(shù)據(jù)分析,每組城市化水平差異在10 %以內(nèi)。

    三、研究結(jié)論

    在對(duì)土地出讓金納入房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)函數(shù)的數(shù)據(jù)分析中,得到精確的面板數(shù)據(jù),從而可以得到完整的結(jié)論。

    1.各省市的面板數(shù)據(jù)分析

    土地出讓金發(fā)揮的作用也受到過(guò)程的影響。從1987 年的低效期,到后來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高效期,實(shí)現(xiàn)了很大的增長(zhǎng),得到更加豐富的樣本。在面板數(shù)據(jù)分析的環(huán)節(jié)中,應(yīng)該提升時(shí)間的跨度。

    2.東部地區(qū)、中部地區(qū)、西部地區(qū)分組的研究結(jié)論

    在東部地區(qū)、中部地區(qū)、西部地區(qū)資本人產(chǎn)出的環(huán)節(jié)中,其彈性系數(shù)存在很大的差異,說(shuō)明其對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展發(fā)揮了作用很大。中部地區(qū)和西部地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展還要進(jìn)一步依賴土地要素的使用。

    3.依據(jù)城市化水平分組的研究結(jié)論

    房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)土地要求就越需要,二者之間的關(guān)系會(huì)越來(lái)越弱,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)土地出讓金的依賴會(huì)越來(lái)越小。

    四、機(jī)理分析

    (一)土地資本化引起的土地出讓金變化

    土地與其他產(chǎn)品存在差異,土地資源的供給是非常固定的,呈現(xiàn)出一定的模式。當(dāng)城市化達(dá)到一定的水平后,對(duì)于征用和出讓土地的數(shù)量不會(huì)保持繼續(xù)增加的模式會(huì)隨著土地供給的減少。我國(guó)土地出讓方是已經(jīng)發(fā)生了一定的變化,土地出讓的面積不會(huì)大幅度的縮減,土地出讓金對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用會(huì)逐步減小,因?yàn)槲覈?guó)的城市化規(guī)模越來(lái)越大。

    (二)地方政府投資對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

    我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,很大程度上依賴于政府的投資,是一種驅(qū)動(dòng)型的發(fā)展模式。政府利用土地出讓金可以促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展,尤其是在經(jīng)濟(jì)不夠發(fā)達(dá)的地區(qū),政府只能大量的依賴土地出讓金,從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展模式也發(fā)生轉(zhuǎn)變,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和政府投資的關(guān)系已經(jīng)開(kāi)始脫節(jié)。

    (三)各地方政府獲得政策的差異

    由中央政府提供了大量的方案,很多政策具有宏觀性的措施。在試點(diǎn)改革的環(huán)節(jié)中融入新的理念,才能進(jìn)一步完善解決方案。沿海開(kāi)放城市應(yīng)該作為首要的改革試點(diǎn),內(nèi)陸省份的地方政府也應(yīng)該跟上步伐,在土地收益總量分析的基礎(chǔ)上,分析土地出讓金對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)揮的作用。

    五、建議與啟示

    (一)制度和環(huán)境因素的改善

    1.地方政府體制改革

    土地出讓金之所以成為地方政府建設(shè)資金的主要來(lái)源之一,主要是因?yàn)槭聶?quán)和財(cái)權(quán)出現(xiàn)不對(duì)稱,另外也存在目標(biāo)函數(shù)上的錯(cuò)位。在生產(chǎn)活動(dòng)的組織環(huán)節(jié)中,應(yīng)該提供大量的公共產(chǎn)品,通過(guò)政府機(jī)構(gòu)公共產(chǎn)品和公共服務(wù)的提供,可以進(jìn)一步完善城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè),改善當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)投資的吸引力。地方政府應(yīng)該積極地轉(zhuǎn)變治理觀念,改變片面招商引資的做法,提升地方公共產(chǎn)品的質(zhì)量,構(gòu)建良好的環(huán)境,才能吸引大量的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商到當(dāng)?shù)卣猩桃Y,促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。

    政府應(yīng)發(fā)揮一定的職能,在各個(gè)領(lǐng)域完善立法的干預(yù)。通過(guò)規(guī)范的立法改革,可以使土地出讓金更好地服務(wù)于當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)發(fā)展。通過(guò)改革的方式,可以有效防止一刀切問(wèn)題的產(chǎn)生?;谝蚬P(guān)系將土地出讓金和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相結(jié)合,在確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí),土地出讓金可以發(fā)揮出特有的作用。在政府職能發(fā)揮的環(huán)節(jié)中,應(yīng)該有效防止一些繁文縟節(jié),簡(jiǎn)化各類流程。政府應(yīng)該發(fā)揮關(guān)鍵作用,通過(guò)法律框架的制定,起到良好的監(jiān)管效果。地方政府應(yīng)該與當(dāng)?shù)夭块T(mén)有效的合作,通過(guò)實(shí)施明智的地方政府改革,使土地出讓金在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮更加突出的作用。地方政府改革應(yīng)該了解當(dāng)?shù)氐木唧w情況,結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方針,使地方政府的職能得到充分的發(fā)揮。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的環(huán)節(jié)中,地方政府應(yīng)該提供一定的資金,完善土地出讓金制度的改革應(yīng)用。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中,還應(yīng)該實(shí)現(xiàn)高度監(jiān)督,通過(guò)問(wèn)責(zé)制,提升政府執(zhí)行的透明度。地方政府還要成立一個(gè)審計(jì)委員會(huì),任命一名外部的審計(jì)員,通過(guò)各類程序來(lái)完成各類審計(jì)工作,允許國(guó)家監(jiān)察員、反腐人員有機(jī)合作。地方政府權(quán)力的行使,也應(yīng)該接受公眾的監(jiān)督,通過(guò)廉潔政府的建立,可以實(shí)現(xiàn)地方政府立法的變革。

    對(duì)住宅地產(chǎn)而言,土地出讓金與房地產(chǎn)資本回報(bào)協(xié)同整合的基本邏輯來(lái)自“于收入必須積累才能買(mǎi)房”。反過(guò)來(lái),收入可以直接從土地出讓金中獲得,只需進(jìn)行一些調(diào)整。房?jī)r(jià)中位數(shù)與土地出讓金的相關(guān)性高達(dá) 60% 至 95%。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,兩個(gè)周期的增長(zhǎng)趨勢(shì)通常相互對(duì)應(yīng)。然而,土地出讓金和房地產(chǎn)價(jià)格之間的高度相關(guān)性可能不會(huì)在所有時(shí)間點(diǎn)都給出。普遍的房地產(chǎn)周期并不總是反映土地出讓金周期,而是經(jīng)常遵循自己的模式。在中短期內(nèi),房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)不僅受一個(gè)國(guó)家繁榮的驅(qū)動(dòng),還取決于其他決定因素。例如,城市化率、建筑活動(dòng)和人口變化都會(huì)暫時(shí)影響供需。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn),邏輯是相似的,但商業(yè)地產(chǎn)的投資者——與購(gòu)房者不同——通常會(huì)根據(jù)其預(yù)期收入來(lái)評(píng)估投資物業(yè),因此,商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格會(huì)經(jīng)歷不同的周期性。一般來(lái)說(shuō),對(duì)于投資性房地產(chǎn),價(jià)格是當(dāng)前收入(上限率)、預(yù)期收入、機(jī)會(huì)成本(折扣因子)和資本價(jià)值增長(zhǎng)預(yù)期的函數(shù)。然而,可以說(shuō)所有這些都再次受到土地出讓金的影響,盡管方式略有不同,因?yàn)榻?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)推動(dòng)了對(duì)商業(yè)空間的需求。在調(diào)查樣本中,土地出讓金 和房地產(chǎn)指數(shù)具有共同的走勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示周期性房地產(chǎn)價(jià)格回歸 土地出讓金 趨勢(shì)。盡管我國(guó)在觀察期內(nèi)表現(xiàn)出非常穩(wěn)定和適度的增長(zhǎng),但盎格魯-撒克遜國(guó)家的人均 土地出讓金 增長(zhǎng)率(以當(dāng)?shù)刎泿庞?jì)算)高出約 30%。與此同時(shí),房地產(chǎn)走勢(shì)明顯更加明顯。不包括短期波動(dòng),房地產(chǎn)周期似乎持續(xù)相對(duì)較短的 4 ~-5 年,例,如在 2008 年房地產(chǎn)危機(jī)之后,長(zhǎng)達(dá) 15 年和 30 年的較長(zhǎng)時(shí)期。在這些成熟市場(chǎng)中,近年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)超過(guò)了 土地出讓金 增長(zhǎng)率,對(duì)于我國(guó)來(lái)說(shuō)尤其如此。盡管房地產(chǎn)價(jià)格高不高很難下定論,但可以肯定地說(shuō),房地產(chǎn)價(jià)格在過(guò)去 20 年中已經(jīng)在一定程度上超過(guò)了 土地出讓金 增長(zhǎng)。土地出讓金和房地產(chǎn)回報(bào)在觀察期內(nèi)顯示出高度相關(guān)性。人們可以認(rèn)識(shí)到,房地產(chǎn)價(jià)格與土地出讓金相同的典型均值回歸,如前所述。這種現(xiàn)象的一個(gè)很好的例子是香港,那里的房地產(chǎn)價(jià)格似乎基本上只是對(duì)土地出讓金 指數(shù)的放大。盡管房地產(chǎn)價(jià)格并不總是完全跟隨土地出讓金的增長(zhǎng),但很明顯,所有地區(qū)都在系統(tǒng)地恢復(fù)到它。

    土地出讓金在一定程度上影響了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。近年來(lái),在低利率和負(fù)利率的情況下,房地產(chǎn)的效益并不是十分的明顯。因此,在房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)節(jié)中,應(yīng)該完善土地出讓金改革,實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的變化。在土地出讓金改革環(huán)節(jié)中,政府應(yīng)該發(fā)揮自身的作用,在一定程度上改善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中,有很多不確定性的因素。因此,土地出讓金改革應(yīng)該作為政府的優(yōu)先事項(xiàng)。在市場(chǎng)的發(fā)展中,應(yīng)該有效地減少房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的干擾,在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中,也要進(jìn)一步促進(jìn)物流和住房的發(fā)展,結(jié)合數(shù)據(jù)中心的數(shù)據(jù),完善能源和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),這些都需要對(duì)土地出讓金制度做出改革。應(yīng)密切關(guān)注房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)需求的變化和新興資產(chǎn)類別,從而可以獲取更多的價(jià)值。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有一定的不確定性,市場(chǎng)條件出現(xiàn)相互矛盾的問(wèn)題,導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的前景變得黯淡。因此,土地出讓金制度應(yīng)該得到進(jìn)一步變革,政府的職能也應(yīng)該得到一定的變革,才能更好地服務(wù)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

    2.財(cái)政和政績(jī)?cè)u(píng)價(jià)制度改革

    改革土地稅收體系之后,可以使土地保有稅得到強(qiáng)化,進(jìn)一步確定不動(dòng)產(chǎn)稅收在財(cái)政收入方面的作用,使不動(dòng)產(chǎn)稅成為穩(wěn)定地方財(cái)政資源的主要方式,有效地防止地方政府對(duì)土地出讓金過(guò)分依賴的問(wèn)題。還要進(jìn)一步改變過(guò)去傳統(tǒng)的評(píng)價(jià)模式,還應(yīng)該發(fā)揮其社會(huì)引領(lǐng)作用和資源環(huán)境開(kāi)發(fā)作用,完善土地資源的利用效率,弱化地方政府片面追求短期經(jīng)濟(jì)效益的問(wèn)題。

    在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的環(huán)節(jié)中,地方政府應(yīng)該進(jìn)一步發(fā)揮引導(dǎo)的作用,完善財(cái)政和政績(jī)?cè)u(píng)價(jià)制度。近期,大量的資金被壓抑,投資者在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的環(huán)節(jié)中具有很多不確定性,無(wú)法提出有針對(duì)性的解決方案。針對(duì)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的問(wèn)題,投資者越來(lái)越青睞于政策改革。為了提升房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展,主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇,國(guó)家應(yīng)該完善財(cái)政政策的改革,通過(guò)有效的評(píng)價(jià)機(jī)制,使地方政府更好地服務(wù)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。要將穩(wěn)定擺在首位,在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中,應(yīng)該確保經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、健康地發(fā)展。政府應(yīng)該有效結(jié)合環(huán)境、社會(huì)等問(wèn)題,實(shí)現(xiàn)多樣性和包容性的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中占據(jù)非常重要的地位,影響著人們的生活、工作、消費(fèi)和休閑,是一類重要的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。因此,要完善相關(guān)的評(píng)估,結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主題,突出其特點(diǎn),在財(cái)政和政績(jī)?cè)u(píng)價(jià)的環(huán)節(jié)中進(jìn)一步確定不動(dòng)產(chǎn)稅收在財(cái)政稅收方面影響的重要地位。近年來(lái),房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有一定的不穩(wěn)定性。房?jī)r(jià)的上漲導(dǎo)致人們購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的意愿在下降,抵押貸款利率的提升使人們的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)更加沉重。在考慮到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí),地方政府應(yīng)提出相應(yīng)的財(cái)政政策,有效防止住房庫(kù)存的增加,確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在市場(chǎng)上始終保持競(jìng)爭(zhēng)力。

    (二)啟示

    我國(guó)不同地區(qū)之間存在著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異大的問(wèn)題。在對(duì)城市化水平、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和土地出讓金分析的基礎(chǔ)上,我國(guó)應(yīng)該進(jìn)一步完善政府的職能,使政府朝著服務(wù)型政府轉(zhuǎn)變,從而進(jìn)一步改善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,進(jìn)一步提升土地的收益。

    結(jié) 語(yǔ)

    我國(guó)要進(jìn)一步完善土地供給市場(chǎng),界定土地利用率,有效地防止土地利用不當(dāng)和信息不對(duì)稱問(wèn)題的產(chǎn)生,加強(qiáng)對(duì)土地出讓金的管理。各級(jí)政府應(yīng)該完善土地出讓金的審查力度,防止資金的流失,才能進(jìn)一步有效地調(diào)節(jié)市場(chǎng)關(guān)系,促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

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