基于物業(yè)公司的財務(wù)管理及會計核算的研究

葉桂芳

（深圳市蓮花物業(yè)管理有限公司江蘇分公司，江蘇 南京 210000）

物業(yè)公司的財務(wù)管理工作、會計核算工作具有一定的特殊性，和普通工作的財務(wù)管理與會計核算存在著的不同之處，強調(diào)公共的收益，工作目的在于提升所有業(yè)主公共收益的運營效果，充分發(fā)揮物業(yè)公司服務(wù)價值。但是目前部分物業(yè)公司在自身的財務(wù)管理工作和會計核算工作中，還存在諸多的不足之處，不能確保財務(wù)管理質(zhì)量和會計核算水平，對其長遠發(fā)展會造成不利影響，因此物業(yè)公司應(yīng)重點關(guān)注自身的財務(wù)管理工作情況、會計核算工作情況，制定完善的工作方案，增強各項工作的標(biāo)準(zhǔn)性、規(guī)范性，達到預(yù)期的經(jīng)濟發(fā)展目的。

一、物業(yè)公司的財務(wù)管理及會計核算的特點

（一）收益具有特殊性特點

物業(yè)公司的財務(wù)管理工作和會計核算工作具有一定的特殊性，主要因為物業(yè)公司的財務(wù)處理工作需要強調(diào)公共收益歸屬于業(yè)主，工作期間物業(yè)公司需要設(shè)置獨立性的賬簿、銀行賬戶，階段性出具財務(wù)報表對其進行公開化處理。從收益的所有權(quán)歸屬層面來講物業(yè)公司的公共收益全部歸屬于業(yè)主，扮演著代理管理的角色，與業(yè)主相互配合進行公共收益的管理和使用，因此在會計核算期間需要設(shè)置獨立性的賬簿和獨立性的銀行賬戶，這樣才能確保賬目核算的清晰度與準(zhǔn)確性。

（二）業(yè)務(wù)處理的特殊性特點

我國物業(yè)公司在業(yè)務(wù)處理方面也具備一定的特殊性，通常不會涉及商品問題，與普通企業(yè)的經(jīng)營模式不同，物業(yè)公司的營業(yè)額多數(shù)都來源于基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，日常運營的成本多數(shù)投入在人工方面，所以資金鏈的運轉(zhuǎn)非常簡單、財務(wù)管理和會計核算工作并不復(fù)雜，使得財務(wù)管理和會計核算工作具有簡單性與便捷性的特點。但是需要注意的是，即使會計核算的科目很少也會涉及很多事項，因此需要定期匯總財務(wù)數(shù)據(jù)信息，使得組織內(nèi)部管理人員和小區(qū)全部的業(yè)主都能了解物業(yè)公司的運轉(zhuǎn)狀況。

二、物業(yè)公司的財務(wù)管理及會計核算的問題

（一）財務(wù)管理問題

當(dāng)前部分物業(yè)公司在財務(wù)管理工作中還存在很多問題和不足之處，其一，沒有做好細節(jié)的管理工作，未能結(jié)合物業(yè)公司的特點和實際情況精細化完成財務(wù)管理的任務(wù)，甚至還會出現(xiàn)部分數(shù)據(jù)信息、財務(wù)管理工作遺漏的現(xiàn)象或是差錯的問題，不能確保財務(wù)管理工作水平；其二，缺乏完善的績效考核模式，不能針對財務(wù)管理各項工作的實施效果、實施過程全面考核評價，無法快速并且及時發(fā)現(xiàn)其中的問題，不能在發(fā)現(xiàn)問題之后準(zhǔn)確追究責(zé)任，甚至還會出現(xiàn)互相推諉責(zé)任的現(xiàn)象，難以真正意義上增強財務(wù)管理效果，不能通過有效的績效考核方式提升財務(wù)管理工作水平；其三，缺乏專業(yè)素質(zhì)較高并且工作能力較強的財務(wù)管理工作人才團隊，由于物業(yè)公司缺少對財務(wù)管理人員專業(yè)性的重視，沒有聘用專業(yè)能力符合標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)秀人才，未能階段性進行財務(wù)管理人員專業(yè)知識和技能的培訓(xùn)，導(dǎo)致相關(guān)的財務(wù)管理工作缺乏專業(yè)性、規(guī)范性，對物業(yè)公司財務(wù)管理工作的高效化開展、經(jīng)濟效益水平的提升都會造成不利影響。

（二）會計核算問題

目前部分物業(yè)公司在會計核算工作中存在一些問題和不足之處。首先，缺乏規(guī)范性與合理性的會計核算基礎(chǔ)工作模式，導(dǎo)致財務(wù)人員不能根據(jù)基礎(chǔ)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)要求進行會計核算的操作，很難確保核算結(jié)果的準(zhǔn)確度和精確度。其次，缺少完善的管理制度，沒有明確人員的工作標(biāo)準(zhǔn)和要求。

三、物業(yè)公司的財務(wù)管理及會計核算的對策

（一）財務(wù)管理對策

1．采用精細化管理方式

物業(yè)管理公司在財務(wù)管理方面應(yīng)積極采用精細化的管理方式，形成細節(jié)化管控的理念，從根本層面預(yù)防出現(xiàn)財務(wù)管理工作問題。其一，注重成本方面的細節(jié)管理，采用多元化的成本預(yù)算和分析方式，增強預(yù)算編制與執(zhí)行的效果，合理設(shè)定各個業(yè)務(wù)的預(yù)算限額標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)限額標(biāo)準(zhǔn)審查成本費用的情況，并且要設(shè)置多個等級的批次、創(chuàng)建會計賬目成本信息系統(tǒng)。同時還需注重物業(yè)公司業(yè)務(wù)和資金流動匹配度的分析，準(zhǔn)確進行計算和研究，指導(dǎo)物業(yè)公司在保證服務(wù)質(zhì)量的基礎(chǔ)上嚴格控制成本，預(yù)防出現(xiàn)成本損失的問題或是浪費的問題；其二，創(chuàng)建完善的利潤中心系統(tǒng)，結(jié)合物業(yè)公司的情況細化所屬小區(qū)的業(yè)務(wù)單元，針對性建立各個業(yè)務(wù)單元的利潤中心，以此為基礎(chǔ)完善相應(yīng)的財務(wù)管理科目，有序性、分類性管理，使得利潤中心的內(nèi)部信息可以真實將物業(yè)公司所負責(zé)，每個小區(qū)的收入情況、成本費用情況與現(xiàn)金流量情況反映出來；其三，注重財務(wù)管理過程中資金的細節(jié)管控，實時性進行跟蹤管理，最高程度上降低資金的消耗量，提升資金的利用效果。在此期間還需要求財務(wù)管理部門形成正確的風(fēng)險防范觀念，利用精細化的細節(jié)管理方式，提前預(yù)測可能會發(fā)生的財務(wù)風(fēng)險隱患問題，提前做出預(yù)防和應(yīng)對，以免風(fēng)險問題對物業(yè)公司的發(fā)展造成不利影響。

2．強化績效考核力度

績效考核的工作中，應(yīng)以確保物業(yè)公司具備穩(wěn)定市場競爭能力的關(guān)鍵要素為評估依據(jù)，準(zhǔn)確評價物業(yè)公司內(nèi)部人員的工作效率、工作能力和貢獻度，改進人力資源管理機制，從主營業(yè)務(wù)能力維度、服務(wù)管理維度和日常工作效果維度同步性進行績效評估，將提升物業(yè)公司核心競爭實力作為未來工作的改進方向，借助績效評估的方式，從源頭層面發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理質(zhì)量問題和服務(wù)質(zhì)量問題，按照評估結(jié)果制定完善的人員培訓(xùn)計劃和管理方案，激勵職工提升日常工作的積極性和貢獻度，以此發(fā)揮績效評價和考核方式的作用價值。例如，物業(yè)公司在對財務(wù)管理人員進行績效考核評價的過程中，評估每位人員日常財務(wù)風(fēng)險防控效果，財務(wù)管理工作的專業(yè)性和規(guī)范性、崗位工作能力、為物業(yè)公司發(fā)展所做出的貢獻度等，綜合評估每位人員的工作素質(zhì)、道德素養(yǎng)和貢獻度情況，一旦發(fā)現(xiàn)財務(wù)管理人員存在工作能力問題、思想素養(yǎng)問題、貢獻度問題，就要嚴格懲罰負責(zé)人，以此增強人員日常努力工作的積極性、使其自覺提高自身的工作能力、工作水平，滿足當(dāng)前高效化、有效性工作的基本需求。

3．建設(shè)高素質(zhì)人才隊伍

財務(wù)管理人員的專業(yè)素質(zhì)、工作素養(yǎng)直接影響物業(yè)公司的財務(wù)管理效果，一旦人員在日常工作中缺乏專業(yè)性或是工作的規(guī)范性，將會導(dǎo)致物業(yè)公司財務(wù)管理工作效果降低，因此物業(yè)公司應(yīng)重點關(guān)注財務(wù)管理工作人員的專業(yè)性，首先，人才招聘環(huán)節(jié)中合理設(shè)定聘用的標(biāo)準(zhǔn)，要求所聘用的財務(wù)管理人員具有豐富工作經(jīng)驗，能夠按照物業(yè)公司服務(wù)性質(zhì)與業(yè)主公共收益高效化管理的需求，合理完成自身的崗位工作任務(wù)。其次，對于現(xiàn)有的財務(wù)管理人員也應(yīng)該階段性開展培訓(xùn)活動，利用培訓(xùn)的方式提升每位財務(wù)管理人員的工作能力和專業(yè)素養(yǎng)，使其可以掌握更多的現(xiàn)代化工作技能，懂得在工作中結(jié)合物業(yè)公司特點、服務(wù)性質(zhì)等制定完善的財務(wù)管理方案、提升資金管控效果、資源管理水平，降低物業(yè)公司發(fā)展的成本，促使競爭力的提升。

（二）會計核算對策

1．做好會計核算基礎(chǔ)工作

為確保會計核算工作的有效實施，應(yīng)做好各項基礎(chǔ)工作，按照我國相關(guān)規(guī)定、會計法律法規(guī)和具體的準(zhǔn)則，提升會計核算賬務(wù)處理的規(guī)范性，強化會計人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)力度，使得會計人員能夠按照規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行各類基礎(chǔ)工作。同時，物業(yè)公司還需制定完善的核算工作監(jiān)管機制和模式，強化對核算原始憑證內(nèi)容的審查，健全會計核算和管理工作機制體系，做好各項內(nèi)部控制和管理工作，使得物業(yè)公司、管理層的人員，都可以有效執(zhí)行財產(chǎn)清查工作與成本核算工作，提高會計核算基礎(chǔ)工作的規(guī)范性、可靠性，發(fā)揮會計核算方式的作用價值。

2．完善會計核算制度

物業(yè)公司在會計核算方面應(yīng)制定較為完善的管理制度，不斷提升核算工作的規(guī)范性和標(biāo)準(zhǔn)性，首先，制定規(guī)范性工作的制度，按照時代發(fā)展特點，充分認識到業(yè)務(wù)規(guī)模和范疇的拓展需要，會計核算制度應(yīng)更為完善，此情況下，應(yīng)制定科學(xué)化，完整性和適用性的制度，促使物業(yè)公司更好轉(zhuǎn)型升級，例如：制定會計收入核算分類的規(guī)范性工作制度，根據(jù)營業(yè)收入確認的特點將收付實現(xiàn)制度轉(zhuǎn)變成為權(quán)責(zé)發(fā)生制度，要求會計核算人員強化物業(yè)費用管理費用、水電費用、維修費用等應(yīng)收賬款的核算，確保應(yīng)收賬款的標(biāo)準(zhǔn)性管理，同時還需結(jié)合各個區(qū)域模塊的情況，使用和生產(chǎn)企業(yè)較為相似的管理模式，強化成本歸集的力度，明確各個區(qū)域模塊的費用和成本情況，與其他部門相互協(xié)調(diào)配合合理設(shè)定成本歸口，考慮到物業(yè)公司的成本多數(shù)都是人工費用，要想科學(xué)進行人工成本的分攤，就應(yīng)采用人員劃區(qū)域的管理方式、明確人員服務(wù)的具體范圍，有效執(zhí)行各項管理工作。其次，制定會計核算管理的責(zé)任制度，明確每位人員日常工作的職責(zé)、要求，一旦發(fā)現(xiàn)責(zé)任區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)了會計核算工作問題，就要嚴格懲罰負責(zé)人，提升會計人員標(biāo)準(zhǔn)化、有效性進行核算的積極態(tài)度。

3．完善稅務(wù)成本核算機制

稅務(wù)成本核算的工作中物業(yè)公司應(yīng)結(jié)合自身的情況制定完善的稅務(wù)成本核算工作方案，首先，全面掌握和了解物業(yè)業(yè)主和服務(wù)中心的關(guān)系，準(zhǔn)確研究非應(yīng)稅項目的概念，重點分析應(yīng)稅和非應(yīng)稅項目的區(qū)別，以免在會計核算的過程中出現(xiàn)結(jié)果不清或是合作混亂的問題，避免對財務(wù)管理和會計核算等工作造成不利影響，其次，物業(yè)服務(wù)管理期間制定完善的稅務(wù)成本核算模式，將運轉(zhuǎn)收入劃分成為基礎(chǔ)部分和多元化部分，基礎(chǔ)部分是常規(guī)性公共區(qū)域的基礎(chǔ)服務(wù)，多元化部分則是按照業(yè)主的個性化服務(wù)需求收取費用，例如：家政服務(wù)的費用、溫馨服務(wù)的費用等，同時結(jié)合具體事項開展管控工作，在此之后準(zhǔn)確劃分管理事項所對應(yīng)的區(qū)域精準(zhǔn)性進行成本的核算，將成本核算和稅務(wù)規(guī)劃之間相互聯(lián)系，為稅務(wù)籌劃工作提供降低成本的建議和意見，使得物業(yè)公司可以全面、有效控制自身成本，促使經(jīng)濟效益水平的提升。

四、物業(yè)公司的財務(wù)管理及會計核算的注意事項

（一）注意完善工作體系

近年來，我國的市場競爭越來越激烈，物業(yè)公司要想增強自身在市場中的核心競爭力，最為重要的就是創(chuàng)新優(yōu)化財務(wù)管理和會計核算工作體系，首先，明確日常的財務(wù)管理與會計核算標(biāo)準(zhǔn)要求，按照物業(yè)公司的狀況制定整體的工作戰(zhàn)略、明確重點部分、規(guī)范部分和未來的發(fā)展方向，使得財務(wù)管理人員在財務(wù)管理工作和會計核算工作中有章可循、有法可依，盡可能按照工作標(biāo)準(zhǔn)體系，將之前的粗放型管理模式轉(zhuǎn)變成為精細化管理機制。另一方面，則要與目前信息化發(fā)展時代相互適應(yīng)，引進專業(yè)能力較強并且具備一定信息素養(yǎng)的優(yōu)秀財務(wù)人才，開發(fā)創(chuàng)建ERP與財務(wù)共享中心等信息系統(tǒng)，通過技術(shù)的更新與人員專業(yè)性能力的培養(yǎng)，確保在信息化時代之下能夠高效化完成財務(wù)管理工作與會計核算工作。最后，在創(chuàng)建財務(wù)管理和會計核算工作體系的過程中，還需考慮到在物業(yè)公司業(yè)務(wù)模式擴展的背景下，傳統(tǒng)、單一核算方法已經(jīng)無法滿足內(nèi)部成本管控的需求，很難有效進行資金運用的管控，甚至還會發(fā)生成本浪費的問題，因此財務(wù)會計人員應(yīng)根據(jù)物業(yè)公司的業(yè)務(wù)特點、范圍和內(nèi)容等，不斷進行核算模式的創(chuàng)新改革，按照各類業(yè)務(wù)情況明細核算工作中的科目，精細化開展各項核算工作與財務(wù)管理工作，盡可能按照物業(yè)公司業(yè)務(wù)情況創(chuàng)建業(yè)財融合的模式與系統(tǒng)，確保在合理進行財務(wù)管理與會計核算的基礎(chǔ)上，為日常業(yè)務(wù)工作提供準(zhǔn)確依據(jù)，使得物業(yè)公司能夠制定完善的戰(zhàn)略機制、決策機制和服務(wù)模式，達到預(yù)期的創(chuàng)新、改革發(fā)展目的。

（二）注意完善內(nèi)控工作體系

目前，部分物業(yè)公司在財務(wù)管理和會計核算的過程中經(jīng)常會出現(xiàn)數(shù)據(jù)信息失效的問題和工作失控的問題，主要原因就是缺乏完善的內(nèi)控監(jiān)督模式，不能全面進行內(nèi)部的管理控制，因此建議物業(yè)公司在財務(wù)管理和會計核算過程中，不斷完善內(nèi)控體系，首先，創(chuàng)建相應(yīng)的收益監(jiān)督內(nèi)控機制，對于物業(yè)費用、車位管理費用等各類主營業(yè)收入，應(yīng)完善繳費流程和收入支出管理系統(tǒng)，強化收費記錄的管理、退費的管理和收費標(biāo)準(zhǔn)的管理。其次，在內(nèi)部合理進行物料管理的監(jiān)督，明確每個崗位工作的職責(zé)標(biāo)準(zhǔn)，要求物料使用、管理部門和采購部門等配合財務(wù)管理部門監(jiān)督，提升數(shù)據(jù)信息的公開性和透明性，使得在財務(wù)管理與會計核算的工作中，獲得更為準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)信息內(nèi)容，提升工作的質(zhì)量水平，達到預(yù)期的管理工作目的。

（三）注意信息化建設(shè)

近幾年我國的網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)快速發(fā)展，為物業(yè)公司的財務(wù)管理和會計核算提供了很多基礎(chǔ)保障，建議物業(yè)公司在財務(wù)管理和會計工作中積極進行信息化建設(shè)，創(chuàng)建專門的財務(wù)會計工作系統(tǒng)、數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)、云計算系統(tǒng)等，采用先進的信息化技術(shù)提高財務(wù)管理工作質(zhì)量水平，確保財務(wù)管理工作、會計核算工作的先進性，滿足當(dāng)前規(guī)范化、可靠性管理的基本需求。

五、結(jié)束語

物業(yè)公司在財務(wù)管理和會計核算的過程中還存在一些問題，不能確保工作效果和水平，因此在新時期的環(huán)境下物業(yè)公司應(yīng)重點增強財務(wù)管理和會計核算工作的標(biāo)準(zhǔn)性，明確各類工作的注意事項，遵循基本要點與原則，保證工作的高質(zhì)量開展、有效性落實。