房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險管理分析

李義忠

（南京瑞熙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，江蘇 南京 210000）

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展對經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展和人民生活條件的改善具有積極意義。房地產(chǎn)項目因為工期較長、市場因素復(fù)雜、管理細(xì)節(jié)層次高、潛在影響因素多，投資風(fēng)險不斷增加。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目投資各個環(huán)節(jié)的風(fēng)險評估研究，采取切實(shí)可行的風(fēng)險管理策略，可以保證投資項目利潤最大化，確保房地產(chǎn)企業(yè)積極、健康、穩(wěn)定發(fā)展。

二、房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險特征概述

當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的主要內(nèi)容是利用先進(jìn)的設(shè)備和先進(jìn)的管理方法。只有對整個開發(fā)項目進(jìn)行全方位的管理，才能實(shí)現(xiàn)對資源的合理調(diào)配，避免因施工人員的設(shè)備、技術(shù)水平不高而影響工程的進(jìn)度。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要用科學(xué)、高效的辦法，充分踐行建筑設(shè)計理念。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，開發(fā)商要按照國家有關(guān)法律法規(guī)和政策開展經(jīng)營活動。規(guī)劃前期要考慮土地利用、資金平衡、規(guī)劃調(diào)整、居民住房、市容市貌等方面的內(nèi)容，制訂符合財政、城建、人民住房需求的具體規(guī)劃。在項目建設(shè)過程中，應(yīng)通過正規(guī)途徑取得土地使用權(quán)，組織專業(yè)設(shè)計師進(jìn)行科學(xué)設(shè)計，并在前期工作完成后，由物業(yè)公司進(jìn)行招標(biāo)，選出技術(shù)實(shí)力較強(qiáng)的施工隊伍。房地產(chǎn)項目的實(shí)施不僅關(guān)系到項目的整體效益，而且對相關(guān)項目的開展也起著重要作用，不僅可以使項目資金得到充分的利用，而且可以使項目的資源得到最大限度的優(yōu)化，從而保證工程正常進(jìn)行，最終推動房地產(chǎn)開發(fā)工作在和諧有序的環(huán)境中進(jìn)行。

分析房地產(chǎn)行業(yè)管理和外部環(huán)境規(guī)律可知，房地產(chǎn)投資項目的風(fēng)險主要有幾個特征。一是普遍性和客觀性，即風(fēng)險是不可避免的，獨(dú)立于投資者的個人意愿之外；二是不確定性，即風(fēng)險可能出現(xiàn)在項目實(shí)施的各個環(huán)節(jié)和層面，在正常情況下無法預(yù)測；三是多樣性，在推進(jìn)房地產(chǎn)項目的過程中，會出現(xiàn)各種風(fēng)險并存的情況；四是風(fēng)險的存在必然帶來更高的收益，會給投資者帶來正向的激勵。

三、房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險產(chǎn)生的因素

（一）外部因素

房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險的外部因素首先在于政策因素的變化。首先，由于我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的整體特征，土地政策、產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、城市規(guī)劃等都有明顯變化，項目帶來的風(fēng)險也是明顯的、動態(tài)的。其次，在推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，上游產(chǎn)業(yè)的價格和人力資源成本都會發(fā)生變化，其銷售周期明顯滯后。從這些方面來看，如果銷售價格在經(jīng)濟(jì)下行周期處于低位，會給融資率高的房地產(chǎn)項目帶來極大的風(fēng)險，使其蒙受巨大的經(jīng)濟(jì)損失。最后，隨著我國社會結(jié)構(gòu)的快速調(diào)整，消費(fèi)結(jié)構(gòu)與習(xí)慣的改變，不同地區(qū)居民的消費(fèi)偏好也會有所不同。在此背景下，房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險的外部因素變得越來越復(fù)雜。

（二）內(nèi)部因素

房地產(chǎn)投資風(fēng)險的內(nèi)在因素是投資風(fēng)險的主要決定因素。當(dāng)外部因素相似時，對內(nèi)部因素的具體理解會對房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險評估產(chǎn)生重要影響。內(nèi)部因素主要包括項目經(jīng)營者的素質(zhì)和企業(yè)自身的管理能力。在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，市場信息處于不對等狀態(tài)。如果經(jīng)營者能力不足，對市場狀況和機(jī)會缺乏控制，對可能發(fā)生的風(fēng)險預(yù)測不足，不僅無法有效規(guī)避風(fēng)險，甚至可能導(dǎo)致風(fēng)險擴(kuò)大，損失加劇。然而，企業(yè)的管理能力涉及融資能力、施工現(xiàn)場管理能力等諸多方面。任何方面的能力不足都可能增加風(fēng)險，給項目管理帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失。

四、房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險控制存在的問題

（一）風(fēng)險控制的意識較為薄弱

分析我國房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險管理的現(xiàn)狀可知，盡管大多數(shù)開發(fā)商已經(jīng)開始重視風(fēng)險控制，但是仍有部分開發(fā)商對房地產(chǎn)項目的風(fēng)險管理不夠深入，特別是風(fēng)險管理意識不強(qiáng)。例如，部分開發(fā)商忽視了對國家房地產(chǎn)政策的調(diào)查與分析，在國家調(diào)控政策出臺之前，缺乏對政策的預(yù)測，致使個別樓盤陷入政策風(fēng)險，甚至出現(xiàn)了重大的經(jīng)濟(jì)損失。再如一些開發(fā)商不做好市場調(diào)查，特別是在對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行可行性分析時，導(dǎo)致投資決策失誤。由于房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)過程中缺乏有效的風(fēng)險管理，很容易出現(xiàn)各類投資風(fēng)險。要想有效地預(yù)防和控制房地產(chǎn)項目的風(fēng)險，必須加強(qiáng)對房地產(chǎn)項目的風(fēng)險管理。

（二）風(fēng)險控制模式缺乏創(chuàng)新

如何有效地控制和防范房地產(chǎn)項目的投資風(fēng)險，是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的最大挑戰(zhàn)。例如，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對潛在的財務(wù)風(fēng)險沒有足夠的了解，尤其是對資金的缺乏及對融資風(fēng)險的認(rèn)識不夠透徹，導(dǎo)致資金鏈斷裂。當(dāng)前，部分開發(fā)商高度重視房地產(chǎn)項目的風(fēng)險管理，但在實(shí)踐中缺乏對信息化、智能化技術(shù)的運(yùn)用，尤其是對大數(shù)據(jù)、云計算等技術(shù)的運(yùn)用，對房地產(chǎn)投資的風(fēng)險點(diǎn)分析、檢查和預(yù)警能力不強(qiáng)。還有部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場調(diào)研、風(fēng)險評估等諸多問題上沒有充分認(rèn)識到自己的不足。

（三）風(fēng)險控制體系不完善

構(gòu)建一個科學(xué)完善的房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險管理運(yùn)作機(jī)制，是有效控制投資風(fēng)險的基礎(chǔ)保障。然而，就當(dāng)前個別開發(fā)商來說，對投資風(fēng)險的控制尚無較為完備的運(yùn)作機(jī)制，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還沒有對其進(jìn)行系統(tǒng)的投資風(fēng)險分析和研究，也未制定相應(yīng)的防范措施。

五、風(fēng)險管理的基本內(nèi)容、策略、措施及實(shí)現(xiàn)路徑

（一）風(fēng)險管理的基本內(nèi)容

對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，風(fēng)險管理具體工作是細(xì)節(jié)化的，是覆蓋項目推進(jìn)全流程的。這包括四個層面的內(nèi)容：一是風(fēng)險識別層面，這一層面主要的工作內(nèi)容是對投資過程中的風(fēng)險來源進(jìn)行客觀調(diào)查和分析，對收集到的影響因素進(jìn)行不同的分類歸檔，從而為風(fēng)險分析奠定基礎(chǔ)。二是基于風(fēng)險辨識的風(fēng)險分析層面，也就是基于特定的風(fēng)險模型，對整理出的風(fēng)險類別所能夠產(chǎn)生的影響及產(chǎn)生概率進(jìn)行分析，從而為風(fēng)險應(yīng)對奠定基礎(chǔ)。三是風(fēng)險應(yīng)對層面，這是風(fēng)險管理的核心內(nèi)容，是在進(jìn)行風(fēng)險識別的基礎(chǔ)上，制訂對應(yīng)的風(fēng)險應(yīng)對計劃，通過提前判斷和規(guī)劃，在出現(xiàn)預(yù)測中的風(fēng)險類型時，及時采取措施。這不僅能夠有效減輕風(fēng)險對項目推進(jìn)的影響，而且能夠減少項目整體的運(yùn)行成本，提升整體收益。四是風(fēng)險監(jiān)控層面，由于項目開發(fā)的過程是動態(tài)的，風(fēng)險對項目的影響也是動態(tài)的，必須強(qiáng)化反饋機(jī)制的作用，對原有的風(fēng)險管理計劃進(jìn)行調(diào)整，在發(fā)現(xiàn)有重大風(fēng)險變化時，需要從頭開始進(jìn)行風(fēng)險識別，以此最大限度地降低風(fēng)險。

（二）風(fēng)險管理的基本策略

選擇合理的風(fēng)險管理對策，不僅能夠減輕風(fēng)險對項目所造成的影響，而且能夠在此基礎(chǔ)上提升企業(yè)經(jīng)營水平，完善企業(yè)內(nèi)部控制機(jī)制。風(fēng)險管理的基本策略包括三種：投資多元化策略、組合策略、保險策略。投資多元化策略是指在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不同區(qū)域、不同時間段投資不同的項目。避免短時間內(nèi)在同一區(qū)域投資大量同類型的項目，否則一旦外部經(jīng)營環(huán)境發(fā)生變化，將使企業(yè)蒙受較大損失。投資組合策略是指在項目開發(fā)時，通過與其他主體的組合，投資不同類型的項目。這不僅能夠充分發(fā)揮不同主體的技術(shù)和經(jīng)驗優(yōu)勢，還能夠避免由于類型過于集中而出現(xiàn)政策風(fēng)險因素抵抗力不足的問題。保險策略是指在項目開始之前購買投資保險，當(dāng)出現(xiàn)保險范圍內(nèi)的風(fēng)險類型而導(dǎo)致項目效益受損時，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分擔(dān)部分損失。在選擇保險策略時，要選擇實(shí)力強(qiáng)、規(guī)模大、信譽(yù)好的保險企業(yè)，合理確定保險類型和費(fèi)率。

（三）風(fēng)險管理的基本措施

風(fēng)險管理的內(nèi)容是框架性的、體系性的，要將這些內(nèi)容管理落實(shí)到位，必須依靠具體的措施實(shí)現(xiàn)。就目前房地產(chǎn)開發(fā)項目的需求來說，具體涉及四個方面的內(nèi)容。第一，在項目開發(fā)前，要建立專門的小組對地方政府的政策進(jìn)行全面研究，以此提升決策的科學(xué)性和合理性；第二，要保證測算指標(biāo)的嚴(yán)謹(jǐn)性，對各種費(fèi)用進(jìn)行準(zhǔn)確測算，盡量確保前期測算和項目投資后的真實(shí)效益保持一致，避免由于潛在風(fēng)險的影響造成投資失誤；第三，要與銀行、新型金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)合作，全方位提升自身融資風(fēng)險管理水平，合理確定財務(wù)杠桿與預(yù)期收益之間的平衡關(guān)系，有效降低金融風(fēng)險；第四，要加強(qiáng)投資后期的風(fēng)險控制，依托完善崗位制度和內(nèi)部審計等措施，確保各項管理制度深度落實(shí)，及時發(fā)現(xiàn)和總結(jié)項目實(shí)施過程中的問題，從而更好地降低經(jīng)營風(fēng)險。

（四）風(fēng)險管理的實(shí)現(xiàn)路徑

1.樹立正確的風(fēng)險管理意識

由于房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的規(guī)模，受到行業(yè)內(nèi)諸多因素及國家政策的影響，企業(yè)管理者在開展相關(guān)工作時，要樹立正確的風(fēng)險意識，加強(qiáng)風(fēng)險管理，做好風(fēng)險防范工作，并在項目實(shí)施之前對潛在的風(fēng)險進(jìn)行合理的預(yù)測，建立一整套應(yīng)對措施，有效地將風(fēng)險控制在可接受的范圍之內(nèi)。在此過程中，風(fēng)險意識的增強(qiáng)不能只停留在員工可以背誦風(fēng)險管理有關(guān)規(guī)則的層面，而是要將風(fēng)險的影響和風(fēng)險的成因結(jié)合起來，使員工面對風(fēng)險時可以快速作出反應(yīng)。

2.構(gòu)建完善的資金保障機(jī)制

第一，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，充足的資金支持是確保項目穩(wěn)步向前推進(jìn)的必要前提。因此，企業(yè)應(yīng)通過合作投資、眾籌等多種融資形式，暢通融資渠道，增強(qiáng)公司的融資實(shí)力，減少項目建設(shè)的風(fēng)險。同時，在此環(huán)節(jié)還應(yīng)注意，在與其他公司交流時，要以利益共享、風(fēng)險共擔(dān)的理念提高公司的信譽(yù)度，使更多的公司重視與自己的合作。

第二，對企業(yè)的財務(wù)工作進(jìn)行有效的管理，對公司的財務(wù)問題進(jìn)行合理的預(yù)測與判斷，對風(fēng)險進(jìn)行合理的優(yōu)化，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，減少項目風(fēng)險。

第三，在日常工作中，物業(yè)公司的員工必須樹立正確的企業(yè)文化與經(jīng)營理念，明確品牌形象與市場定位，從而為公司融資奠定堅實(shí)的基礎(chǔ)，最終達(dá)到拓展市場份額的目的。

第四，由于社會發(fā)展及市場環(huán)境變化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須重視營銷方式的創(chuàng)新和調(diào)整，樹立公司的品牌形象，強(qiáng)化對應(yīng)收賬款的管理。

第五，針對人力資源管理中存在的問題，需要調(diào)整員工招聘條件，建立高素質(zhì)的人才隊伍，以減少公司的風(fēng)險。

3.加大項目的風(fēng)險管理力度

第一，在房地產(chǎn)項目的風(fēng)險管理中，要根據(jù)企業(yè)發(fā)展的需要，建立完善的風(fēng)險管理體系。另外，在此階段，公司管理層還必須建立一支高質(zhì)量的風(fēng)險管理隊伍，以確保公司的整體運(yùn)作，保障公司持續(xù)發(fā)展，為公司的發(fā)展提供有力的保障。

第二，在公司的運(yùn)作中，要建立一個專業(yè)的風(fēng)險管理部門，并建立完善的內(nèi)部協(xié)調(diào)機(jī)制，以確保管理者的管理效果，有效地進(jìn)行風(fēng)險管理。

4.在項目前期手續(xù)及規(guī)劃設(shè)計方面進(jìn)行風(fēng)險控制

在開發(fā)房地產(chǎn)項目之前，要嚴(yán)格控制項目的前期工作程序和規(guī)劃設(shè)計。

首先，應(yīng)著重關(guān)注前期工作程序和規(guī)劃設(shè)計方面的問題，并與政府、業(yè)內(nèi)形成一個良好的倫理溝通與協(xié)調(diào)機(jī)制；加強(qiáng)與政府的交流，有利于加深物業(yè)公司對工程進(jìn)度的了解，提高工程造價，減少風(fēng)險。不但要加強(qiáng)與政府的聯(lián)系，還要與各部門交流，把影響房地產(chǎn)開發(fā)的各種因素都考慮進(jìn)去，并采取相應(yīng)的防范措施，將風(fēng)險降到最低。

其次，在最優(yōu)設(shè)計上，開發(fā)商要通過招標(biāo)挑選高品質(zhì)的建筑設(shè)計，這不僅關(guān)系到工程的投資效果，也關(guān)系到整個工程的質(zhì)量。同時，有關(guān)部門的領(lǐng)導(dǎo)要及時跟蹤工程設(shè)計，對工程的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行檢查，檢查工程的進(jìn)度和設(shè)計的細(xì)節(jié)，以便及時發(fā)現(xiàn)問題并提出相應(yīng)的改進(jìn)措施，確保工程的整體質(zhì)量。

5.施工階段對房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行風(fēng)險管理在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，要強(qiáng)化風(fēng)險管理，確保開發(fā)商的利益。

首先，要在房地產(chǎn)開發(fā)過程中加強(qiáng)對工程造價的管理，在工程建設(shè)中注重對工程造價的控制，運(yùn)用嚴(yán)謹(jǐn)?shù)脑O(shè)計方案提高工程的設(shè)計效率和質(zhì)量。利用投資估算、預(yù)算、結(jié)算等流程，全面控制工程投資預(yù)算，減少投資費(fèi)用。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要注重招投標(biāo)的公平性和透明度，嚴(yán)格審核招標(biāo)文件中的各項條款，確保其具有科學(xué)性和合理性，并強(qiáng)化其內(nèi)部控制。

最后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)做好對建材、設(shè)備等的采購成本的控制，加強(qiáng)對建材、設(shè)備的市場調(diào)研，并根據(jù)工程的實(shí)際情況，制訂合理的采購方案，確保工程的總體質(zhì)量，嚴(yán)格控制采購費(fèi)用。要選擇物美價廉、信譽(yù)良好的原料供應(yīng)商，并做好原料控制，這對后期工程質(zhì)量的提高有很大的好處。

六、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度越來越快，市場競爭壓力越來越大，競爭環(huán)境也越來越復(fù)雜，這對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出了更高的標(biāo)準(zhǔn)和要求。企業(yè)需要強(qiáng)化風(fēng)險控制，在競爭激烈的市場中立足，而其中最關(guān)鍵的一個環(huán)節(jié)就是投資風(fēng)險控制?？刂坪猛顿Y風(fēng)險，有助于企業(yè)更好地規(guī)避市場風(fēng)險，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，企業(yè)需要結(jié)合市場、政策和經(jīng)濟(jì)變化等，開展綜合性分析，并根據(jù)自身的實(shí)際情況，制定全面有效的風(fēng)險防控措施，從而降低風(fēng)險，提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。