參股合作房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理探索

張麗娜

（四川新希望房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，成都 610023）

0 引言

在合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中，參股方作為合作者，基本都會履行出資責(zé)任，但后期管理權(quán)限不夠明確，參股方對整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行的掌握和了解程度相對有限，管控力較弱。實(shí)踐中，由于聯(lián)合賬簿編制的主體是執(zhí)行方財(cái)務(wù)人員，受信息溝通、主觀思想等多方因素的影響，賬簿中數(shù)據(jù)的真實(shí)性難以得到保證，參股方之間存在著信息不對稱現(xiàn)象，導(dǎo)致參股方難以有效參與項(xiàng)目實(shí)際管理。此外，由于參與方之間對項(xiàng)目建設(shè)中的成本、財(cái)務(wù)、工程以及銷售等各項(xiàng)工作的管控未形成明確、統(tǒng)一的共識，所以項(xiàng)目預(yù)期收益、各參股方投資收益等都容易受到影響。因此，加強(qiáng)對參股合作房地產(chǎn)項(xiàng)目的管控，做好財(cái)務(wù)管理工作，是保證參股方投資收益的重點(diǎn)。

1 參股合作房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理的必要性

隨著國家房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)方式的多元化，多家開發(fā)商合作開發(fā)的方式受到越來越多人的青睞。在這種合作開發(fā)方式中，參股方雖然按照特定的比例提供資金，承擔(dān)項(xiàng)目的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，但是其在整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營過程中，參與度卻極低，尤其在項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理方面存在極大缺失，不僅會造成項(xiàng)目成本不清晰、不透明，無法獲得合理回報(bào)，還會因?yàn)楹雎砸恍┒悇?wù)風(fēng)險(xiǎn)而影響項(xiàng)目進(jìn)度，導(dǎo)致項(xiàng)目公司清算進(jìn)度延遲，參股方無法確定實(shí)際投資收益，及時(shí)退出合作等。由此可見，參股合作房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理十分重要，其重要性主要體現(xiàn)在以下三方面：第一，能夠動(dòng)態(tài)準(zhǔn)確反映發(fā)生在項(xiàng)目開發(fā)、建造和運(yùn)行過程中的各種情況，為項(xiàng)目的最終決策者提供有效參考，提高項(xiàng)目資金預(yù)算的準(zhǔn)確性，優(yōu)化資源配置；第二，提升項(xiàng)目合法避稅的概率，有效降低項(xiàng)目成本、增加投資者效益，并且為項(xiàng)目的建造提供更為良好的環(huán)境；第三，有助于對參投項(xiàng)目運(yùn)作情況的整體性規(guī)劃，推動(dòng)各合作方之間資金的有效鏈接和財(cái)務(wù)信息數(shù)據(jù)的及時(shí)反饋，保持項(xiàng)目預(yù)算和資金計(jì)劃之間的平衡，推動(dòng)項(xiàng)目資金結(jié)構(gòu)和比例的科學(xué)調(diào)配。

2 參股合作房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理中的問題

2.1 盈余資金在各參股方之間分配不均

在參股合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目中，涉及的合作方比較多，各參股方在項(xiàng)目開發(fā)、建造和運(yùn)營整個(gè)過程中不僅需要按照合作協(xié)議規(guī)定好的參股比例出資，享受相應(yīng)比例的投資收益，而且需要面對項(xiàng)目投資中可能發(fā)生的各種風(fēng)險(xiǎn)，并承擔(dān)投資失敗的結(jié)果。在實(shí)際的合作管理過程中，前期主要是開發(fā)資金投入階段，由于各參股方之間還沒有直接的利益糾紛，所以彼此都會及時(shí)按照占股比例進(jìn)行注資，推進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利開發(fā)；但等項(xiàng)目進(jìn)行到后期的時(shí)候，就會出現(xiàn)一定的盈利，各參股方能否及時(shí)按比例得到對應(yīng)的投資收益，如果受到人為干預(yù)等內(nèi)部因素影響導(dǎo)致參股方的收益遭受損失，該采取什么樣的方式處理或補(bǔ)償?shù)?，這些情況成為當(dāng)前參股合作房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理中亟須解決的問題。

2.2 參股方難以參與實(shí)際成本控制過程

在參股合作房地產(chǎn)項(xiàng)目中，最為常見的情況就是參股方有權(quán)了解項(xiàng)目的實(shí)時(shí)進(jìn)展情況，但一般不會直接參與房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和管理，譬如不會參與整個(gè)項(xiàng)目的招投標(biāo)、采購、建設(shè)等事項(xiàng)的管理，即使參與，程度也比較低，對房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際開發(fā)建設(shè)中，各環(huán)節(jié)的資源具體如何配置、資金配置中遵循哪些原則等了解得并不是很清晰，由此使得部分參股方對項(xiàng)目各環(huán)節(jié)的費(fèi)用支出了解不夠全面。然而對于參股投資企業(yè)而言，全面掌握項(xiàng)目各環(huán)節(jié)成本支出情況是其分析投入產(chǎn)出比、合理取得回報(bào)的重要依據(jù)，但是在實(shí)際中，參股方因?yàn)闆]有有效參與項(xiàng)目的成本控制工作，相對也就不具有成本控制權(quán)，導(dǎo)致其無法及時(shí)全面地對自身投資收益進(jìn)行科學(xué)管控，所以在一定程度上加大了參股投資的風(fēng)險(xiǎn)。

2.3 稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控不夠嚴(yán)謹(jǐn)，影響到分紅效益

房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)相對較重，在參股方開展房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，各參股方同樣需要分擔(dān)對應(yīng)比例的稅負(fù)。隨著國內(nèi)稅制的進(jìn)一步改革，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)涉及多個(gè)稅種、多項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策，潛在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大。實(shí)踐中，參股合作項(xiàng)目中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)其風(fēng)險(xiǎn)誘因可以分為：第一，參股企業(yè)自身存在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，即參股方在資金往來、并購等活動(dòng)中，在對稅收政策利用上可能會存在一定的不規(guī)范，無法有效運(yùn)用稅務(wù)優(yōu)惠政策，導(dǎo)致企業(yè)面臨多繳納稅額或需要補(bǔ)繳稅額和滯納金等的可能；第二，項(xiàng)目公司存在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，即項(xiàng)目公司由于自身管理不明，存在交易行為不規(guī)范、政策使用不合理等情況，導(dǎo)致項(xiàng)目利潤受到影響，進(jìn)而降低參股分紅的基數(shù)，給參股方帶來投資損失。另外，參股方也需要向整個(gè)參股合作房地產(chǎn)項(xiàng)目的操盤方提供報(bào)酬，而這筆支出和操盤方的管理能力有著很大的關(guān)系，費(fèi)用比例不定，如何科學(xué)約定這筆費(fèi)用，規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，也是項(xiàng)目管理中的一個(gè)難題。

2.4 利潤分配時(shí)間難確定，管理費(fèi)用上升

參股合作房地產(chǎn)項(xiàng)目按照合作規(guī)定，只有在參股合作項(xiàng)目完全竣工之后，所有的手續(xù)完全辦理結(jié)束才算項(xiàng)目真正結(jié)束，才能進(jìn)行各參與者的分紅結(jié)算。但實(shí)踐中，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中本身所涉及的工序比較多，如土地增值稅、企業(yè)所得稅等的清算，客戶爭議維修交付問題等的處理，以至于在項(xiàng)目竣工之后，短時(shí)間內(nèi)項(xiàng)目參股方很難順利完成退出操作，與此同時(shí)參股方投資項(xiàng)目應(yīng)該獲得的收益也無法及時(shí)確定并兌現(xiàn)。在這段由于各種稅務(wù)清算而延長的時(shí)間內(nèi)，還需要對此期間各項(xiàng)工作和開展活動(dòng)進(jìn)行相應(yīng)的管理，同樣也會產(chǎn)生對應(yīng)的管理開支，按照合作協(xié)議，管理的開支也需要參股方分?jǐn)偅S著管理費(fèi)用的上升，參股方的投資收益也就會相應(yīng)縮減。

3 參股合作房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理優(yōu)化策略

3.1 細(xì)化合作合同協(xié)議，多方論證合同條款的合理性

參股合作房地產(chǎn)項(xiàng)目中涉及多個(gè)企業(yè)，參股方之間的出資比例、分紅比例等并不一定能確定，尤其是考慮到項(xiàng)目前期所取得的土地，由于受到國家政策、經(jīng)濟(jì)市場、行業(yè)環(huán)境等多方因素的影響，所以大多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的初期合同制訂都比較倉促，對一些細(xì)節(jié)的規(guī)劃也不是很明確，這種情況很容易為后面管理留下諸多隱患。所以，在合作前端，需要重視合同協(xié)議的制訂，在取得項(xiàng)目所需土地之后，就需要重新簽訂更為全面、細(xì)致的合作協(xié)議，提前明確參股方、操盤方、實(shí)施方等各方的權(quán)責(zé)劃分，比如應(yīng)明確規(guī)定參股方一定要參與到項(xiàng)目的支出審批過程中，確保參股方可以準(zhǔn)確了解資金在項(xiàng)目開發(fā)整個(gè)過程中的實(shí)際流向，掌握費(fèi)用支出明細(xì)。為此，參股方可以委派自己公司財(cái)務(wù)人員參與到項(xiàng)目公司的會計(jì)處理工作中，確保參股方可以絕對地控制各項(xiàng)資金的支出，征得其同意后方可出賬。另外，在完善合作協(xié)議的過程中，參股方也可以與第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)、法務(wù)部門、技術(shù)部門和財(cái)務(wù)部門開展多方協(xié)作，綜合所開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的自然、人文環(huán)境以及地區(qū)經(jīng)濟(jì)等因素，對項(xiàng)目投資收益、成本費(fèi)用等進(jìn)行客觀準(zhǔn)確的預(yù)估，確定正常的施工周期，分析各施工階段年限、分成比例等，對合同條例、協(xié)議內(nèi)容進(jìn)行梳理，審查其合理性和可行性，在確保各參股方權(quán)責(zé)分明，享有資金流出審批權(quán)限、成本費(fèi)用復(fù)核權(quán)限等的同時(shí)，能正常行使自己在項(xiàng)目開發(fā)、建造、管理中的權(quán)力，監(jiān)督項(xiàng)目的正常順利開展。

3.2 加強(qiáng)事中合作管理，建立聯(lián)合管理委員會，監(jiān)管項(xiàng)目開展

建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目聯(lián)管會，明確聯(lián)管會的各項(xiàng)權(quán)責(zé)。為確保各參股方的權(quán)益，在參股合作項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)建立健全的聯(lián)合管理委員會，主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目中一些重大事項(xiàng)的決策和監(jiān)督，為參股企業(yè)管控項(xiàng)目提供便利。為保證聯(lián)管會職能的順利發(fā)揮，參股方和操盤方應(yīng)事先做好約定，明確聯(lián)管會的管理內(nèi)容、管理權(quán)力以及負(fù)擔(dān)的責(zé)任等，包括但不限于整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)方案預(yù)算的審查、項(xiàng)目進(jìn)程的監(jiān)督、分成程序變更等。此外，參股方還需針對影響項(xiàng)目收益的因素進(jìn)行分析，逐項(xiàng)控制。具體如下：

（1）全過程開展資金管理。在參股合作項(xiàng)目中，參股方主要享有對資金使用的監(jiān)管權(quán)，首先，在資金投入期間，各參股方應(yīng)加強(qiáng)彼此之間的信息溝通，盡可能保證各方入股資金在同一天到賬，以此來規(guī)范后續(xù)資金使用利息的計(jì)算。如果參股方注入資金時(shí)間不同，則需約定好先被占用資金的參股企業(yè)，享受額外的占用收益或者由其他參股方支付占用費(fèi)。另外，針對實(shí)有資本以外的有息貸款，也需要明確約定好貸款利息、付息時(shí)間、付息方式等。其次，在資金投入使用后，參股方還需結(jié)合聯(lián)管會、委派的財(cái)務(wù)人員等反饋的信息，定期或不定期地監(jiān)管資金的使用情況，合理利用支出審批和審核權(quán)限，確保資金支出的合理性和落實(shí)程度。在項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)資金回流后，根據(jù)預(yù)測的資金需求，項(xiàng)目操盤方需要先將盈余的資金，按照出資比例歸還給各參股方，及時(shí)回正資金。等到投資收益全都回收后，再按照出資比例分配給各參股方。

（2）加強(qiáng)成本控制。理論上參股方享有成本支出的審核權(quán)限，實(shí)踐中，參股方應(yīng)該進(jìn)一步加強(qiáng)對項(xiàng)目成本費(fèi)用的重視，可以按照協(xié)議的規(guī)定，委派信任的管理人員或者第三方機(jī)構(gòu)參與項(xiàng)目的招采、決算等工作，尤其涉及大額資金的采購工作，要對其進(jìn)行重點(diǎn)審查，杜絕舞弊情況的發(fā)生，比如中標(biāo)的采購方和操盤方之間因?yàn)榇嬖陉P(guān)聯(lián)交易，所以在招標(biāo)中存在暗箱操作，并不是擇優(yōu)，而僅憑關(guān)系中標(biāo)。因而，需要在綜合評判并保證材料質(zhì)量的基礎(chǔ)上，審查所有物料的采購價(jià)格是否合理。同時(shí)，針對參股項(xiàng)目中出現(xiàn)的大額合同決算，需要進(jìn)行詳細(xì)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶彶?，也可以借助第三方專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)的協(xié)助，分析項(xiàng)目中是否存在不合理、不科學(xué)的工程增項(xiàng)，一旦發(fā)現(xiàn)問題，給予及時(shí)的處理，盡可能將成本管理風(fēng)險(xiǎn)控制在最低范疇。

（3）提前進(jìn)行稅務(wù)籌劃。針對項(xiàng)目中可能產(chǎn)生的稅務(wù)問題，參股企業(yè)必須要認(rèn)識到稅務(wù)籌劃的必要性，全面梳理參股合作時(shí)存在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提前規(guī)劃好參股方的出資方式、合作形式等，組建專業(yè)的稅務(wù)團(tuán)隊(duì)，合理運(yùn)用稅務(wù)優(yōu)惠政策并制訂科學(xué)的稅務(wù)籌劃方案，站在財(cái)稅角度對項(xiàng)目管理提出操作性和實(shí)用性較強(qiáng)的建議，盡可能規(guī)避或降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)針對稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可能帶來的成本問題，及時(shí)采取行之有效的處理措施，比如參股項(xiàng)目中，某一家房地產(chǎn)集團(tuán)提供土地，另一家項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)開發(fā)，但是在項(xiàng)目開發(fā)建造進(jìn)程中，項(xiàng)目公司在增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等稅前列支土地成本，就會提高稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平。針對這種情況，參股方可以在事前階段做好規(guī)劃，采取一定的舉措，讓項(xiàng)目公司合理地成為房地產(chǎn)集團(tuán)的“子公司”，借此降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（4）及時(shí)退出，減少后續(xù)管理風(fēng)險(xiǎn)和成本。及時(shí)退出也是保證參股方收益最大化的重要一環(huán)，通常情況下，按照房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的合作協(xié)議，參股企業(yè)在項(xiàng)目投資收益實(shí)現(xiàn)最大化的節(jié)點(diǎn)處，就應(yīng)該及時(shí)做好退出事項(xiàng)，其中還包括了推動(dòng)項(xiàng)目最后的成本決算審核、加快收益的落實(shí)等。但是在實(shí)踐中，要想卡在最大化收益節(jié)點(diǎn)處及時(shí)退出還是存在較大的困難，所以要想改善這一問題，就需要提前預(yù)估項(xiàng)目后期可能出現(xiàn)的問題，事先對未售資產(chǎn)進(jìn)行合理的評估，預(yù)測后期投資可能獲得的收益，預(yù)先選好時(shí)點(diǎn)退出合作，這樣即使選好的退出合作節(jié)點(diǎn)和實(shí)際收益最大化節(jié)點(diǎn)存在一定偏差，但是可以靈活操作的空間較大，在一定程度上能夠有效規(guī)避或減少參股方在項(xiàng)目開發(fā)后期所承擔(dān)的管理和成本風(fēng)險(xiǎn)。

3.3 加強(qiáng)財(cái)務(wù)信息化管理，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享

保證信息的高效流通是參股企業(yè)加強(qiáng)管理的重要基礎(chǔ)，參股企業(yè)也需重視財(cái)務(wù)信息化管理，在成立項(xiàng)目公司后，各方聯(lián)合構(gòu)建財(cái)務(wù)共享平臺，引入業(yè)財(cái)一體化系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)、業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的共享，保證聯(lián)合賬簿數(shù)據(jù)的真實(shí)性、全面性，為后續(xù)成本核算、收入計(jì)算提供有效依據(jù)，為參股方提供準(zhǔn)確的項(xiàng)目進(jìn)程情況、資金預(yù)算情況以及成本支出情況等，便于其更好地參與管理，為其實(shí)現(xiàn)預(yù)期投資收益提供保障。在實(shí)際操作中，業(yè)財(cái)一體化系統(tǒng)可以采取多方管理形式，且設(shè)置專門的信息數(shù)據(jù)導(dǎo)入接口。一方面，只要是參與開發(fā)項(xiàng)目的各方都能夠借助該系統(tǒng)實(shí)時(shí)將項(xiàng)目整個(gè)開發(fā)進(jìn)程中的數(shù)據(jù)信息導(dǎo)入其中；另一方面，各參股方也可以借助該系統(tǒng)對項(xiàng)目開發(fā)和建設(shè)過程中涉及資金收支的明細(xì)隨時(shí)查閱并監(jiān)督，一旦發(fā)現(xiàn)存在不合理的地方，要能夠及時(shí)觸發(fā)信息反饋體系，項(xiàng)目組可以針對問題召開會議討論，借助現(xiàn)代信息化管理，提升項(xiàng)目開發(fā)財(cái)務(wù)管理監(jiān)督質(zhì)量，規(guī)范財(cái)務(wù)預(yù)算和核算流程，進(jìn)而保障項(xiàng)目各參與方的合法收益。

4 結(jié)語

綜上所述，雖然受到政策、經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)環(huán)境以及實(shí)際經(jīng)營情況等因素的影響，但是參股合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的模式卻受到越來越多房地產(chǎn)公司的青睞，然而由于受到合作協(xié)議、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和管理監(jiān)督能力等的約束，參股合作項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理中還存在不少問題，參股企業(yè)必須認(rèn)識到問題存在的客觀性，梳理問題，從思想、人員能力、項(xiàng)目管理需求等角度出發(fā)，不斷完善參股合作項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理體系，實(shí)現(xiàn)參股方利益最大化。