房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀分析

海商容

（青海建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院，西寧 810012）

1 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

1998年以后，我國房地產(chǎn)業(yè)商品化開始，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入穩(wěn)步發(fā)展階段。2003年，房地產(chǎn)業(yè)被國家確定為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，原因是房地產(chǎn)業(yè)首先是資金密集型產(chǎn)業(yè)，具有資金投入大、生產(chǎn)周期長、上下游行業(yè)輻射范圍廣等特點，帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時，提供就業(yè)、保障民生。經(jīng)過20年的高速發(fā)展，中國房地產(chǎn)市場不斷升溫，房地產(chǎn)產(chǎn)品價格上漲過快，導(dǎo)致一系列社會矛盾的爆發(fā)。與此同時，政府出臺多項調(diào)控政策，從土地供給、貨幣政策、財政政策、人口戶籍政策、保障性住房政策等方面，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展的同時，滿足民生住房需求。

2016年，中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出“房子是用來住的，不是用來炒的”，明確了我國房地產(chǎn)市場滿足人民住房需求的發(fā)展基調(diào)。2017年，“房住不炒”寫入十九大報告，強(qiáng)調(diào)要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制，因城施策，夯實地方政府主體責(zé)任，分類指導(dǎo)，進(jìn)一步提出“房產(chǎn)稅”改革，優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，調(diào)節(jié)納稅人收入水平，縮小貧富差距。同時強(qiáng)調(diào)完善住房市場體系和住房保障體系建設(shè)。這一階段政府政策體現(xiàn)出“集中強(qiáng)力、短時有效”的特點。

近幾年我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速的放緩、新冠肺炎疫情全球爆發(fā)等，都對我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生強(qiáng)烈沖擊。2022年3月，政府工作報告堅持了“房住不炒”的行業(yè)發(fā)展基調(diào)，但是又提出了加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)、探索新的模式的行業(yè)發(fā)展目標(biāo)，指出堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場，更好地滿足購房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

2 保障性住房建設(shè)與“共有產(chǎn)權(quán)”政策的實施

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展方向離不開一個核心，那就是住房需求。推進(jìn)保障性住房建設(shè)一直都在提，2021年開始，各地陸續(xù)制定具體的保障性住房建設(shè)，例如，上海市提出“十四五”期間建設(shè)籌集保障性租賃住房40 萬套，約占住房供應(yīng)總量40%，廣州市提出“十四五”期間建設(shè)籌集各類住房131 萬套，其中保障性租賃住房60 萬套，占比45%，杭州也明確了“十四五”期間新增保障性租賃住房套數(shù)占新增住房供應(yīng)套數(shù)的比例力爭達(dá)到30%以上，2022年是“十四五”規(guī)劃的第二年，也是保障性租賃住房逐步入市的開始，未來保障性住房會是房地產(chǎn)市場的重要組成部分。

除了加快保障性住房建設(shè)以外，解決住房供需矛盾的另一項政策是“共有產(chǎn)權(quán)”的提出，這就意味著房產(chǎn)產(chǎn)品產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的變化與開發(fā)主體的變化。政府可以與消費者共同購買房地產(chǎn)商品，保障居民基本住房需求，目前已經(jīng)有超過20 個城市出臺共有產(chǎn)權(quán)住房政策，杭州、上海、深圳、西安、成都等15個城市的共有產(chǎn)權(quán)房，最后都能花錢取得全部份額，這樣下來一線城市或大城市的購房壓力就減少了很多，進(jìn)一步解決了人口集中地區(qū)與房產(chǎn)產(chǎn)品供給不適配的矛盾。

3 國家政策對企業(yè)融資的影響

建設(shè)保障性住房和共有產(chǎn)權(quán)房都離不開一個重要的參與者，那就是房地產(chǎn)商，市場發(fā)展的目標(biāo)是促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。2021年開始，中國銀行間市場交易商協(xié)會積極促進(jìn)房地產(chǎn)商發(fā)行債券，2021年12月15日，央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5 個百分點，強(qiáng)調(diào)繼續(xù)正式實施穩(wěn)健的貨幣政策，釋放資金1.2 萬億元，房地產(chǎn)企業(yè)的融資條件寬松很多。

未來地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展將偏向于基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)，更多保障民生住房需求，并且規(guī)模會逐步加大?，F(xiàn)在土地拍賣不僅要競價，還要競租賃，這樣的土地拍賣政策，為的是確保城市供應(yīng)的土地維持一定的租售比例。例如，杭州2022年最高的開發(fā)商自持比例達(dá)到45%，按照目前一、二線城市土地集中供應(yīng)的模式，大家一起要保證金，融資成本勢必會上升，這樣的環(huán)境下只有規(guī)模夠大才能不斷提升效率，降低成本，對利息也有更高的議價能力。

這樣的發(fā)展趨勢勢必會淘汰資金實力弱、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不良的企業(yè)，保障行業(yè)的優(yōu)勝劣汰。經(jīng)營穩(wěn)健和財務(wù)安全的企業(yè)發(fā)展將會優(yōu)化。2021年碧桂園是中國賣房最多的地產(chǎn)商，碧桂園就以行穩(wěn)致遠(yuǎn)戰(zhàn)略來統(tǒng)籌企業(yè)發(fā)展，追求長期主義，參考碧桂園的中期業(yè)績，報碧桂園現(xiàn)金余額達(dá)1 862.4 億元，權(quán)益回款率連續(xù)6年高于90%，1年內(nèi)有息負(fù)債僅為27%。在大型房企身上，我們可以看到規(guī)模帶來的穩(wěn)健紅利，這些企業(yè)就是行業(yè)的壓艙石，從納稅榜單上我們也能看到碧桂園、中海、華潤這些體量越大的房企也在承擔(dān)著更多的社會責(zé)任，這些房企未來一定是重要的基礎(chǔ)設(shè)施參與者和政府一起滿足大眾的居住需求，未來這些房企的核心能力是滿足居住需求的能力。

4 房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)融資模式

我國房地產(chǎn)行業(yè)里，傳統(tǒng)資金籌集分為兩種：一種是內(nèi)部集資，主要方式有債券、票據(jù)、員工內(nèi)股票等一些企業(yè)本身就存在的穩(wěn)定資金，通俗地講就是自己的內(nèi)部資金；另一種是外部集資，如對外開放的股票，也就是現(xiàn)在所說的上市公司股票，或者提前要求消費者支付的一些服務(wù)費用或者預(yù)定費用，是商品房預(yù)售常用的融資手段。

近幾年，我國房地產(chǎn)企業(yè)融資主要還是通過債權(quán)融資進(jìn)行資金的周轉(zhuǎn)，隨著我國資本市場快速發(fā)展，股權(quán)融資等直接融資方式也逐步發(fā)展成為了房地產(chǎn)企業(yè)采用的融資方式之一。雖然我國金融市場不斷改革完善，但是房地產(chǎn)融資市場改革卻沒有同步發(fā)展，尤其是在股權(quán)、債券、信托和基金等方面發(fā)展速度較慢，不能形成多元化房地產(chǎn)金融體系與融資風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制的房地產(chǎn)金融市場[1]。我國資本市場仍然存在體制不完善、監(jiān)管不健全的問題。在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展下行階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法保障資金的準(zhǔn)時到位，嚴(yán)重的造成資金鏈斷裂，導(dǎo)致項目爛尾，無法交樓，成為阻礙房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的嚴(yán)重隱患。

由圖1 可知，2022年1～6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金76 847 億元，同比下降25.3%。其中，國內(nèi)貸款9 806 億元，下降27.2%；利用外資55 億元，增長30.7%；自籌資金27 224億元，下降9.7%；定金及預(yù)收款24 601 億元，下降37.9%；個人按揭貸款12 158 億元，下降25.7%。雖然國家政策要保持貨幣信貸平穩(wěn)適度增長，保持房地產(chǎn)信貸、債券等融資渠道穩(wěn)定，但是從數(shù)據(jù)分析可知，房地產(chǎn)企業(yè)信貸環(huán)境未見明顯好轉(zhuǎn)，其他融資渠道也未顯現(xiàn)明顯作用。

圖1 全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金增速

由表1 可知，2022年1～7月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下降6.4%，施工面積同比下降3.7%，土地購置面積同比下降48.1%，地方政府土地財政收入大幅下降。商品房銷售面積同比下降23.1%，商品房銷售額同比下降28.8%。

表1 2022年1～7月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況

從地區(qū)開發(fā)投資數(shù)據(jù)來看（見表2），2022年1～6月份，全國的房地產(chǎn)投資都在下降，東部地區(qū)降幅高達(dá)26.5%。投資者的悲觀情緒加重。房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債過高，甚至資金鏈斷裂，導(dǎo)致爛尾樓項目的增加，引發(fā)房貸斷供危機(jī)，不僅危害到房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，也是目前中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為棘手的問題之一。

表2 2022年1～6月份東中西部和東北地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況

雖然部分城市商品房價格下降，地方政府連續(xù)出臺多項房地產(chǎn)調(diào)控政策，下調(diào)貸款利率，放松限購條件，但是對房地產(chǎn)市場的刺激并不明顯。房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債過高，甚至資金鏈斷裂，導(dǎo)致爛尾樓項目的增加，房地產(chǎn)消費者售樓無望，引發(fā)房貸斷供危機(jī)，不僅危害到房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，也是目前中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為棘手的問題之一。

5 融資體系的利弊分析和解決方法

5.1 房地產(chǎn)企業(yè)融資存在弊端

首先，房地產(chǎn)企業(yè)融資的渠道單一，缺乏一定的多樣性和穩(wěn)定性。過去十年，中國經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，城市化進(jìn)程的加快成為房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展的基礎(chǔ)，良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境為房地產(chǎn)企業(yè)提供了良好的融資環(huán)境。企業(yè)單一渠道融資成本小。房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，企業(yè)資金回籠快，償債能力增加，盈利能力提升。但是受到疫情因素和全球經(jīng)濟(jì)下行影響，消費者購買房地產(chǎn)產(chǎn)品的意愿降低，支付能力下降，企業(yè)盈利減少，償債能力下降。同時市場資金緊縮，單一渠道融資的難度增加，成本增加，融資風(fēng)險隨之增加，融資壓力變大。房地產(chǎn)市場融資的負(fù)債率過高，資金成本過高。

其次，房地產(chǎn)行業(yè)融資體系不健全。通俗地講，國家政策不完善，融資體系存在很多地方的漏洞[2]。房地產(chǎn)行業(yè)融資采取“摸著石頭過河”的模式，房地產(chǎn)金融市場存在信息滯后、不完整、真實性不足的問題，企業(yè)遇到市場的變化無法作出及時有效的反應(yīng)，應(yīng)對風(fēng)險的能力明顯不足。2022年房地產(chǎn)市場問題頻發(fā)，直接說明這一問題的嚴(yán)重性。

2022年4 月，央行就保交樓、穩(wěn)民生，加大民營房企幫扶紓困力度召開會議，確定了12 家開發(fā)商進(jìn)入首批紓困清單，如圖2所示，12 家房企包括恒大、綠地、富力地產(chǎn)等多家大型房企在內(nèi)，2022年的剛性支出總和更是超過2 萬億，債務(wù)風(fēng)險巨大。會議召集了6 大銀行、12 家股份制銀行、5 大AMC來指導(dǎo)紓困。12 家企業(yè)2021年的房地產(chǎn)銷售額是2.8 萬億元，占全國15%。通過公開財報計算，12 家房企一共欠5 400億元保交樓的建安成本，這部分資金如果無法保障，爛尾事件將會爆發(fā)。金融機(jī)構(gòu)融資負(fù)債7 500 億元本金加利息，包括銀行貸款、境內(nèi)外債券和信托融資。償還高峰分別是2022年7月、2023年1月、2月和4月5月。欠供應(yīng)商3 400 億元，主要是商票，其他欠費3 700 億元，主要是增值稅、所得稅。債務(wù)龐大，市場疲軟，信用破產(chǎn)風(fēng)險增加。

圖2 2022年紓困房企短期剛性支出

5.2 解決房地產(chǎn)企業(yè)融資困局

如何解決房地產(chǎn)市場融資困局，經(jīng)過市場研究和政策分析，提出如下建議：

第一，中央制定更開放靈活的市場政策?？梢钥紤]允許全國的爛尾樓盤業(yè)主違約，把首付款還給業(yè)主們，讓大家拿著錢到市場上作第二次選擇，保障消費者權(quán)益的同時，盤活房地產(chǎn)市場。也可以由國開行直接籌資給施工單位，拿下經(jīng)營性的債權(quán)，然后再讓四大資產(chǎn)管理公司出面去收購這些壞資產(chǎn)，央行給貸款。國企和央企出手并購，金融機(jī)構(gòu)提供救助，以及國家穩(wěn)定基金出手化解風(fēng)險。2022年7月，銀保監(jiān)會披露首批金融穩(wěn)定保障基金成立籌集了646 億元。大水漫灌式的紓困樓市很難實現(xiàn)，對于房地產(chǎn)市場,要保持剛性需求和合理改善，堅持保交樓，防范風(fēng)險，穩(wěn)定市場發(fā)展。這種讓中央兜底的思路是為了阻斷危機(jī)進(jìn)一步演化成為系統(tǒng)性金融風(fēng)險，包括可能出現(xiàn)的銀行壞賬問題、房地產(chǎn)新房的銷售和投資的進(jìn)一步崩潰等問題。

第二，地方政府進(jìn)行利益交換互補。在融資不暢或者資金斷裂的情況下，考慮尋找其他開發(fā)商或者是說國企施工單位來接盤保交樓，后續(xù)再補貼一部分土地給接盤企業(yè)，或者將開發(fā)商在建的工程以及配套的資產(chǎn)回收融資，完成項目建設(shè)。地方政府還可以聯(lián)合金融機(jī)構(gòu)，成立基金、引入地方國資或者說是平臺公司一起來盤活項目，當(dāng)然項目不同地區(qū)情況差異大，地方可以根據(jù)實際情況來解決，因城施策。另外，監(jiān)管部門優(yōu)化強(qiáng)化監(jiān)督流程問題出在哪，哪個部門就出來優(yōu)化，例如，央行放松這個“三道紅線”，金融機(jī)構(gòu)債務(wù)減記，給開發(fā)商融資喘氣的機(jī)會，或者停掉這個預(yù)售制，停止期房出售，避免產(chǎn)生增量的問題。優(yōu)化資金的監(jiān)管流程，分批按照工程的進(jìn)度來給開發(fā)商打款，保證項目施工進(jìn)度?？傊?，企業(yè)需要切實提升內(nèi)部防控機(jī)制，政府相關(guān)部門也要順應(yīng)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下房地產(chǎn)市場發(fā)展的新特點，提升外部監(jiān)管水平，形成監(jiān)管合力，共同促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展[3]。

第三，企業(yè)加強(qiáng)自身風(fēng)險管理能力。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織架構(gòu)不合理、管理水平低下、經(jīng)營手段落后、缺乏高素質(zhì)經(jīng)營人才，都會給企業(yè)融資帶來負(fù)面影響。因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)引進(jìn)高素質(zhì)管理人才，內(nèi)部建立科學(xué)完善的管理機(jī)制，建立健全信用管理體系，提升企業(yè)的信用度。同時在進(jìn)行項目開發(fā)時，注意充分利用資金，選擇優(yōu)質(zhì)的項目與優(yōu)秀的承包商，提高企業(yè)的效益，優(yōu)化管理，提升效率，增加企業(yè)盈利能力，提振投資人信心，吸引更多投資者進(jìn)行投資。選擇多渠道、多手段的融資方式，優(yōu)化企業(yè)融資結(jié)構(gòu)，降低企業(yè)的融資風(fēng)險。

6 結(jié)語

“房住不炒”的理念是為了優(yōu)化我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，防止房地產(chǎn)市場的泡沫破裂，并不是阻礙房地產(chǎn)市場的發(fā)展。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展下行階段，建立合理的房地產(chǎn)融資機(jī)制、制定靈活的市場政策、優(yōu)化融資監(jiān)督、豐富融資渠道、加強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險管理能力、盤活房地產(chǎn)市場，才能實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展，以保障人民的住房需求。