房地產(chǎn)企業(yè)資金管理問題及其對策探討

唐 紅

（湖南湘漢房地產(chǎn)有限公司，湖南 長沙 410022）

隨著房住不炒、限購、限貸、限售等全國各地政府調(diào)控政策的實施，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著十分嚴(yán)峻的形勢。在新的發(fā)展周期，房地產(chǎn)企業(yè)要想不被市場淘汰，必須更加重視企業(yè)的資金管理，讓資金管理真正貫穿于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)，加速資金周轉(zhuǎn)，提高資金管理效益。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的含義與主要內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的定義有廣義和狹義之分。從狹義上來說，就是對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動中現(xiàn)金收支項目的管理，現(xiàn)金收入項目應(yīng)該確認(rèn)什么時間收到收入款項并及時入賬，現(xiàn)金支出項目應(yīng)該什么時間按時支付款項并到賬。從廣義上來說，房地產(chǎn)企業(yè)資金管理就是房地產(chǎn)企業(yè)管理的資金，以及與資金相關(guān)的風(fēng)險?，F(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)資金管理就是對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動、投資活動、融資活動中現(xiàn)金流的管控，以及在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動、投資活動、融資活動中的風(fēng)險控制?，F(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理不僅限于對現(xiàn)金流的管控，還對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行管控，盡量避免和減少風(fēng)險對房地產(chǎn)企業(yè)造成的損失。

房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的主要內(nèi)容為現(xiàn)金流管理、營運資金管理、融資管理、投資管理、資本架構(gòu)管理以及風(fēng)險管理。現(xiàn)金流管理是指對企業(yè)經(jīng)營性、投資性、融資性現(xiàn)金流入流出管理。通過現(xiàn)金流管理可以增加企業(yè)現(xiàn)金流量，加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度，提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。營運資金管理是對經(jīng)營相關(guān)的經(jīng)營性資產(chǎn)與經(jīng)營性負(fù)債的管理，通常是指應(yīng)收資產(chǎn)、應(yīng)付負(fù)債與存貨的管理。通過對企業(yè)營運資金管理可以減少應(yīng)收賬款的管理成本，加快流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度，減少存貨采購成本。融資管理指企業(yè)為滿足企業(yè)經(jīng)營需要對外融資所進(jìn)行的一系列管理活動。融資管理解決了企業(yè)因自有資金無法滿足項目投資的需求，通過融資管理決策融資方式以降低融資成本，控制融資過程中融資風(fēng)險，避免企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生對企業(yè)帶來的損失。投資管理是指對企業(yè)投資項目分析、評估與決策過程的管理。投資管理就是對企業(yè)擬投資項目進(jìn)行分析、評估，根據(jù)擬投資項目未來運營帶來的凈現(xiàn)值大小來決定未來運營投產(chǎn)的投資項目的管理。資本架構(gòu)管理是指對企業(yè)的股權(quán)資本與債權(quán)資本的比例結(jié)構(gòu)的管理與控制。通過資本架構(gòu)管理選擇最佳的資本結(jié)構(gòu)水平，通過財務(wù)杠桿作用提升權(quán)益資本的報酬，同時通過資本架構(gòu)管理避免過高的負(fù)債率，減少企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險與經(jīng)營風(fēng)險的發(fā)生。風(fēng)險管理是指企業(yè)為實現(xiàn)風(fēng)險管理目標(biāo)，對風(fēng)險進(jìn)行有效識別、分析和應(yīng)對風(fēng)險管理活動的過程。企業(yè)在經(jīng)營過程中不可避免存在運營風(fēng)險和市場風(fēng)險，風(fēng)險管理就是識別未來會影響企業(yè)的潛在風(fēng)險，把不利因素控制在可以承受的范圍之內(nèi)，幫助企業(yè)順利實現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)實施資金管理的重要性

（一）有利于企業(yè)持續(xù)經(jīng)營

資金管理作為房地產(chǎn)企業(yè)核心管理職能，具有非常重要的作用，并與其他管理職能進(jìn)行溝通與互動，形成互相影響、不可分割的財務(wù)管理整體。房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)管理的各個環(huán)節(jié)，在房地產(chǎn)企業(yè)管理中具有核心地位。房地產(chǎn)企業(yè)項目建設(shè)的每一步都需要大量的資金投入，資金管理在房地產(chǎn)企業(yè)的正常運行中占據(jù)重要的地位。房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流與項目建設(shè)流程密切相關(guān)，資金周轉(zhuǎn)、循環(huán)是否通暢、有序、有效，是影響房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展的根本條件。

（二）有利于提高企業(yè)競爭力

房地產(chǎn)企業(yè)的項目受國家政策和市場波動的影響較大，在經(jīng)營生產(chǎn)的各個流程中均面臨許多不可控因素，“土地紅利”時代已然過去，緊隨而來的是要抓緊“管理紅利”。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，抓緊“管理紅利”，首要任務(wù)就是加強資金管理，保持現(xiàn)金流的穩(wěn)定性，降低經(jīng)營風(fēng)險，開拓融資渠道，對項目預(yù)算統(tǒng)籌規(guī)劃等，為項目順利建設(shè)提供保障。資金管理問題不容忽視，房地產(chǎn)企業(yè)只有重視資金管理，解決好資金管理問題，提高資金的使用效率，增強企業(yè)的核心競爭力，企業(yè)才能更長遠(yuǎn)發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的主要問題

（一）預(yù)算管理松弛

資金管理的質(zhì)量與預(yù)算管理的質(zhì)量息息相關(guān)，預(yù)算管理水平勢必影響資金管理水平，目前很多房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理松弛，導(dǎo)致資金管理效率低、收益低。房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算管理過程對預(yù)算的剛性控制和柔性控制的結(jié)合把控程度不夠。主要表現(xiàn)為預(yù)算指標(biāo)調(diào)整太頻繁，如銷售類的指標(biāo)，銷售部門為尋求完成績效考核任務(wù)，一再請求管理層和決策層進(jìn)行調(diào)整。另外管理層為追求報表數(shù)據(jù)好看，為了達(dá)到年底考核預(yù)算完成情況百分比的數(shù)據(jù)，也是不斷向決策層請示再三調(diào)整預(yù)算報表數(shù)據(jù)。在這種情況下，預(yù)算完成情況沒有任何意義，反映不出實際預(yù)算執(zhí)行情況。這些現(xiàn)象說明決策層沒有理解預(yù)算管理的意義，沒有堅持預(yù)算剛性原則，沒有堅持除客觀因素發(fā)生才能調(diào)整預(yù)算指標(biāo)。此外，導(dǎo)致預(yù)算指標(biāo)數(shù)據(jù)調(diào)整頻繁的另一個原因是公司部分項目工程人員、財務(wù)人員對預(yù)算的把控和理解不到位，在預(yù)算數(shù)據(jù)的填報時敷衍了事。填報預(yù)算數(shù)據(jù)應(yīng)是在根據(jù)以前年度的預(yù)算完成數(shù)據(jù)時，再結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實際經(jīng)營情況來分析填列。在預(yù)算執(zhí)行階段，實際執(zhí)行數(shù)據(jù)與預(yù)算數(shù)據(jù)比對差異數(shù)較大，資金管理的難度也隨之加大，加上應(yīng)收款項的資金沒有及時到位，企業(yè)資金賬戶余額不足，為了維持項目運營企業(yè)又要對外籌措資金，這樣不但增加企業(yè)的負(fù)債，同時還增加企業(yè)的融資成本。

（二）資金監(jiān)管措施力度不強

房地產(chǎn)公司項目多，資金使用量大，支付款項頻繁，而一些房地產(chǎn)企業(yè)管理層對資金監(jiān)管重視力度不夠：首先，房地產(chǎn)企業(yè)一般每運營一個項目就要成立一個項目公司，項目運營周期長。集團(tuán)公司為了調(diào)動項目公司的積極性，項目公司成立之初，設(shè)置成各項目公司財務(wù)獨立核算，設(shè)置時授予項目財務(wù)部審批支付權(quán)限授權(quán)金額較大。這樣設(shè)置的弊端就是集團(tuán)公司不能及時把控收入支出情況，對各項目支出與收入沒有做到總的收支平衡。當(dāng)需要投資新項目時，集團(tuán)公司沒有多余資金可以調(diào)度使用進(jìn)行投標(biāo)，必須靠外部融資解決資金問題。這樣，房地產(chǎn)公司的貸款越來越多，融資成本越來越高，負(fù)債率也越來越高，逐漸超過銀行要求的企業(yè)負(fù)債率，導(dǎo)致銀行貸款難度加大。其次，房地產(chǎn)企業(yè)公司新增的投資項目審批程序不完善，新增投資項目沒有預(yù)先進(jìn)行可行性分析，沒有考慮集團(tuán)現(xiàn)有規(guī)模產(chǎn)生的效益與項目同時開發(fā)資金承受能力是否匹配。只要投資項目有利可圖，不考慮企業(yè)自身綜合的承受能力及資金條件，就開發(fā)運營項目，導(dǎo)致多個項目同時開發(fā)進(jìn)行。各項目搶資金，資金供需不及時，資金支付不到位，導(dǎo)致項目可能無法按時交付，也因此影響項目樓盤的銷售及資金回籠。

（三）融資方式單一，負(fù)債率高

房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式單一，負(fù)債率高，沒有實現(xiàn)資本的良性循環(huán)。所有房地產(chǎn)項目用地所付的投標(biāo)保證金、貸款保證金、建設(shè)用地出讓金，必須是現(xiàn)金轉(zhuǎn)賬，不受理銀行保函形式，支付工程款項也是使用現(xiàn)金轉(zhuǎn)賬，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金需要量大。加上政府對房地產(chǎn)企業(yè)金融監(jiān)管力度加大，房地產(chǎn)企業(yè)啟動項目所需資金除了自有資金外，就是對外融資使用銀行貸款。銀行貸款條件苛刻，只受理抵押貸款，且貸款資金金額受到限制，使用資產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)使用率不到50%，如抵押資產(chǎn)有1000萬，所貸款的款項最多就500萬。銀行對房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)的二次抵押貸款也均不受理，這樣導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)自有資產(chǎn)使用率低下。此外，在資金回籠情況不理想、銷售情況達(dá)不到預(yù)期效果下，房地產(chǎn)企業(yè)為了保證企業(yè)信用，仍然按時支付大額貸款利息，應(yīng)付貸款利息居高不下。這樣單一的融資方式，不利于房地產(chǎn)企業(yè)利用自有資產(chǎn)和外部融資進(jìn)行項目運營，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率低和周轉(zhuǎn)次數(shù)少，資金使用效率低下。

（四）風(fēng)險意識薄弱

房地產(chǎn)企業(yè)決策層沒有樹立風(fēng)險意識，企業(yè)沒有建立相關(guān)的內(nèi)部控制制度，也沒有設(shè)置專門內(nèi)控部門或?qū)徲媿徫?。由于缺乏風(fēng)險意識，沒有相關(guān)內(nèi)控控制制度約束，企業(yè)招聘工作人員對職業(yè)素養(yǎng)沒有過多要求，在執(zhí)行職務(wù)過程中相關(guān)工作人員因職業(yè)道德缺失，給企業(yè)造成不必要的損失。雖然通過法律訴訟解決了相關(guān)事件，相關(guān)人員也受到法律的制裁，但給企業(yè)造成不可彌補的損失。對此，對企業(yè)應(yīng)聘人員在就職前應(yīng)進(jìn)行相關(guān)職業(yè)調(diào)查，就職后也應(yīng)注重入職人員職業(yè)素養(yǎng)培養(yǎng)問題，避免此類問題再次發(fā)生。另外，房地產(chǎn)企業(yè)沒有保留一定金額的經(jīng)營流動資金，企業(yè)抗風(fēng)險能力差。遇到銷售資金回籠不理想，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈可能斷裂，甚至對企業(yè)的信譽造成不可挽回的損失。

（五）管理水平不高

房地產(chǎn)企業(yè)部分管理人員觀念老舊，不會運用現(xiàn)代管理工具和管理軟件進(jìn)行辦公，在遇到經(jīng)營決策問題時，運用傳統(tǒng)的管理方法，僅憑一些經(jīng)驗去分析決策經(jīng)營問題，這種管理水平最終可能導(dǎo)致項目運營失敗。此外，房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層，由于管理水平有限，無法引導(dǎo)部門人員快速、有效、正確地實施企業(yè)經(jīng)營活動，很可能因為一個小的錯誤而錯失大的經(jīng)營商機(jī)。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平成為企業(yè)發(fā)展的短板，只有不斷學(xué)習(xí)新的管理知識，提高管理水平，才能為企業(yè)的經(jīng)營決策提供正確的指引。

四、房地產(chǎn)企業(yè)改善資金管理的策略

（一）強化預(yù)算管理

房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算管理過程中，對預(yù)算目標(biāo)的執(zhí)行必須堅持剛性原則，不得輕易變更。對于不可抗拒的外在因素，應(yīng)設(shè)計完善的調(diào)整體系，這樣才能保證預(yù)算管理的有效性和準(zhǔn)確性。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提高預(yù)算管理水平，對公司所有人員進(jìn)行預(yù)算管理培訓(xùn)，提高基層管理者和員工的參與度，提升預(yù)算管理水平。公司上下從總經(jīng)理、部門經(jīng)理、員工等各層級都必須認(rèn)可預(yù)算的重要性和必要性。保證實施預(yù)算管理過程全員參與執(zhí)行到位。只有預(yù)算管理到位，各職能部門相互配合、相互協(xié)調(diào)、統(tǒng)籌兼顧，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理才能出效益，才能引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動有序進(jìn)行，以最有效的方式實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)定目標(biāo)。

（二）加強資金監(jiān)控力度

房地產(chǎn)企業(yè)加強資金監(jiān)控力度措施如下：一是通過成立財務(wù)結(jié)算中心，使集團(tuán)公司的資金利用率得以提高，對整個集團(tuán)的資金收支情況完全把控。集團(tuán)內(nèi)各項目公司銀行賬戶只保留基本余額，多余資金及時劃轉(zhuǎn)到集團(tuán)財務(wù)結(jié)算中心賬戶。集團(tuán)內(nèi)各項目公司根據(jù)預(yù)算提前報批支付計劃，由集團(tuán)統(tǒng)一支付。二是完善投資項目審批程序，組成投資項目審查小組也可聘用專業(yè)投資人員對項目進(jìn)行可行性分析，慎重選擇投資項目，減少企業(yè)投資風(fēng)險，避免企業(yè)遭受不必要的損失。三是在資金管理過程中，保留可用于企業(yè)運營三個月的資金，將這部分資金用于購入短期理財產(chǎn)品，可隨時套現(xiàn)，用于解決因銷售資金回籠不及時短期流動資金不足的資金短缺情況。

（三）拓寬融資渠道，降低負(fù)債率

首先，解決融資難的問題，尋求與其他房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)，進(jìn)行項目置換和處置，盤活房地產(chǎn)企業(yè)資金。其次，將現(xiàn)有的融資部改設(shè)為投融資部，增設(shè)投資分析工作崗位，為企業(yè)投資項目風(fēng)險把關(guān)。每一項目投資前出具投資分析評估報告，全面評估項目投資風(fēng)險。最后，是降低資產(chǎn)負(fù)債率。在現(xiàn)有高資產(chǎn)負(fù)債率情況下，不適宜增加投資項目。在考慮適當(dāng)降低利潤的情況下，盡快處理項目的存量房，加快項目的資金回籠，將房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率控制在60%左右。

（四）強化風(fēng)險管控意識

房地產(chǎn)企業(yè)為了應(yīng)對未來發(fā)生的不確定風(fēng)險因素，必須加強風(fēng)險意識管控，其強化風(fēng)險管控措施如下：一是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)先對決策層和管理層進(jìn)行相關(guān)風(fēng)險管理的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，加強中高層管理人員的風(fēng)險管理意識，避免在公司經(jīng)營決策時出現(xiàn)決策失誤給企業(yè)經(jīng)營帶來重大影響和損失。二是企業(yè)應(yīng)建立科學(xué)有效的內(nèi)控控制制度，設(shè)置審計部門，招聘專業(yè)審計人員對房地產(chǎn)公司所有業(yè)務(wù)進(jìn)行內(nèi)部審計，特別是完工項目的審計，如果條件允許，也可以聘用注冊會計師協(xié)助審計部對項目所有情況進(jìn)行審計，查清項目利潤的真實性，及項目資金具體支出情況，出具項目審計報告。三是企業(yè)財務(wù)規(guī)劃上要留有一定的余地，保留一定的備用財務(wù)能力，防范可能出現(xiàn)的風(fēng)險。

（五）提高管理水平

現(xiàn)代是知識經(jīng)濟(jì)時代，知識日新月異，房地產(chǎn)企業(yè)的中高層管理人員，只有不斷學(xué)習(xí)和積累新的知識，才能提高自身管理水平，跟上時代的步伐，為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營決策指明正確的方向，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展保駕護(hù)航。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)注重人才的培養(yǎng)和引進(jìn)，人員管理到位了，管理水平才能有一定程度的提高。房地產(chǎn)企業(yè)管理水平達(dá)到一定高度，資金管理才能出效益。只有不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平才能發(fā)揮資金管理的作用，才能促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)高質(zhì)量的發(fā)展。

五、結(jié)語

資金管理是企業(yè)管理的核心，但它不是一成不變的。隨著房地產(chǎn)行業(yè)政策的不斷收緊，房地產(chǎn)市場競爭越來越激烈，房地產(chǎn)行業(yè)中的不確定性因素在不斷增加。對此，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理過程中不但要關(guān)注利潤，更要關(guān)注利潤背后的“質(zhì)量”，努力提升企業(yè)的現(xiàn)金流管理水平，這樣才能實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。