加強(qiáng)國企資產(chǎn)租賃經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)防控的有效措施探討
——以A公司為例

周 蓓

（上海民航技術(shù)咨詢有限公司，上海 200335）

國企經(jīng)營性資產(chǎn)租賃經(jīng)營是指在不改變國企經(jīng)營性資產(chǎn)所有權(quán)性質(zhì)的前提下，通過比價(jià)將國企經(jīng)營性資產(chǎn)出租給承租人經(jīng)營。實(shí)現(xiàn)國企資產(chǎn)的合理利用和優(yōu)化配置，以保證資產(chǎn)安全為前提，提高國企資產(chǎn)經(jīng)營收益，實(shí)現(xiàn)國企資產(chǎn)的進(jìn)一步保值增值。國企投資發(fā)展有限公司A（以下簡稱“A公司”）作為某機(jī)關(guān)管理局（以下簡稱“管理局”）的下屬企業(yè)，受管理局委托，對(duì)管理局名下部分資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營管理。A公司在對(duì)某市陜西北路X號(hào)房屋的租賃經(jīng)營管理中，暴露了內(nèi)部管理制度的不足，風(fēng)險(xiǎn)防范措施的缺失，間接造成了國企資產(chǎn)的流失。為完善國企資產(chǎn)的租賃經(jīng)營工作，有必要對(duì)A公司在租賃經(jīng)營工作中出現(xiàn)的問題開展研究和探索，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，不斷改進(jìn)和完善在租賃管理中存在的薄弱環(huán)節(jié)，進(jìn)一步提升國企經(jīng)營性資產(chǎn)租賃經(jīng)營和管理工作的實(shí)效。

一、案例背景介紹

A公司成立于1993年，注冊(cè)資金為人民幣1.1億元。經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍為房地產(chǎn)投資開發(fā)、房屋租賃、物業(yè)管理、維修改造等。某市陜西北路X號(hào)房屋（包括主輔樓及臨街商鋪在內(nèi)，建筑面積總計(jì)1517平方米，以下簡稱“該房屋”）作為局屬資產(chǎn)，受管理局委托，由A公司進(jìn)行經(jīng)營管理。自2003年11月起，A公司將該房屋主輔樓及臨街商鋪分階段出租給某稅務(wù)事務(wù)所（法人孫某）、某咨詢公司（股東為孫某）和個(gè)人（劉某）（孫某和劉某系夫妻關(guān)系），租賃合同于2008年至2013年陸續(xù)到期。合同到期前后，管理局及A公司多次函告上述公司及個(gè)人，該房屋不再續(xù)租、限期搬離。但合同到期后，上述公司及個(gè)人無故侵占該房屋，拒不搬離，從而引發(fā)租賃雙方矛盾。經(jīng)雙方多次協(xié)調(diào)無果，A公司于2014年9月以某稅務(wù)事務(wù)所為被告向上海市靜安區(qū)人民法院提起訴訟，但由于該房屋涉及多份租賃合同且主體不同，須分別對(duì)合同相對(duì)方主張相關(guān)權(quán)益，故A公司提出的一并處理訴求未被法院采納，靜安法院僅對(duì)某稅務(wù)事務(wù)所涉及的租賃部分作出了判決。該房屋租賃糾紛在經(jīng)歷了反復(fù)訴訟和被上訴后，相關(guān)權(quán)益得以肯定，最終經(jīng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，于2016年7月至2017年8月全部收回，涉及房屋占用費(fèi)128萬元也于2018年5月由靜安法院判決確定。

二、國企資產(chǎn)租賃經(jīng)營管理存在的主要問題

（一）忽視合同監(jiān)管

根據(jù)《企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》規(guī)定，國有及國有控股企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督和風(fēng)險(xiǎn)控制，依照國家有關(guān)規(guī)定建立健全財(cái)務(wù)、審計(jì)、企業(yè)法律顧問和職工民主監(jiān)督等制度。同時(shí)根據(jù)合同法及相關(guān)法律、法規(guī)，國企資產(chǎn)出租應(yīng)該有嚴(yán)格的內(nèi)部合同管理規(guī)定，從租賃合同洽談、草擬、簽訂、生效開始，直至合同失效為止，實(shí)行全過程管理。不僅要重視簽訂前的管理，更要重視簽訂后的管理。

本案例中租賃房屋，在部分合同到期后，A公司由于管理程序上的疏忽并沒有按照租賃合同立即收回或按相關(guān)程序續(xù)簽，沒有對(duì)合同進(jìn)行全過程跟蹤監(jiān)督，導(dǎo)致該國企出租的部分資產(chǎn)脫離監(jiān)管，未能及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正資產(chǎn)出租存在的問題。上述承租人仍繼續(xù)使用該房屋并支付租金至2013年12月，導(dǎo)致A公司與承租人之間形成了不定期租賃關(guān)系，為之后的租賃糾紛埋下了伏筆，也給承租人提起上訴提供了理由。

（二）審批把關(guān)不嚴(yán)

按照國有企業(yè)合同管理規(guī)定，A公司雖然制定了合同管理規(guī)定，從制度上規(guī)范了國企合同管理工作，明確管理職責(zé)、界定管理層面、提高管理效能。但是在制度的具體操作和落實(shí)方面，特別是合同審核方面存在漏洞，沒有真正做到管理有規(guī)章、簽約有約束、履行有核查，有效防范與控制合同風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)國企合法權(quán)益。

本案例中A公司出租的房屋，根據(jù)位置、功能的不同，分階段與三位主體某稅務(wù)事務(wù)所（法人孫某）、某咨詢公司（股東孫某）和個(gè)人（劉某）簽訂了不同期限的租賃合同，表面是A公司分別出租給了三個(gè)不同租賃主體，然而真實(shí)情況是三個(gè)租賃合同主體實(shí)際控制人孫某及劉某為夫妻關(guān)系，A公司遺漏了這一客觀情況，沒有認(rèn)真審核合同和核對(duì)該房屋租賃方身份信息，忽視了承租人之間的夫妻身份和利益共同體關(guān)系，這種非常規(guī)的租賃關(guān)系的形成，為后續(xù)通過法律渠道解決該房屋租賃糾紛造成了很大阻礙，給A公司正常回收出租房屋造成較大被動(dòng)。

（三）約束條款執(zhí)行不嚴(yán)

在房屋租賃合同中雙方都會(huì)加入約束條款以增強(qiáng)履約效力。通常業(yè)主方會(huì)約束租賃方不得將房屋再次轉(zhuǎn)租，以防損害業(yè)主方利益。租賃合同的約束條款主要目的是約束租賃雙方行為，按約履行義務(wù)，維護(hù)租賃雙方正當(dāng)權(quán)利。

本案例中A公司在房屋租賃合同中有約束租賃方不得將房屋再次轉(zhuǎn)租條款，但是在實(shí)際管理中，合同管理部門沒有實(shí)時(shí)監(jiān)督租賃方認(rèn)真履行合同中不得轉(zhuǎn)租條款。該房屋的八間門面房由劉某承租后，其趁A公司存在管理漏洞，將房屋再轉(zhuǎn)租給他人以謀取不當(dāng)?shù)美?，而A公司因?yàn)閷?duì)該房屋管理缺失，沒有及時(shí)掌握實(shí)際承租人和經(jīng)營者信息，給之后按照租賃合同收房工作造成很大阻礙。

（四）資產(chǎn)租賃定價(jià)不合規(guī)

國有企業(yè)對(duì)國有資產(chǎn)租賃經(jīng)營有嚴(yán)格的管理規(guī)定和審批程序，一般都會(huì)按照國家招投標(biāo)管理規(guī)定制定國有企業(yè)招標(biāo)管理辦法，同時(shí)會(huì)邀請(qǐng)專業(yè)資產(chǎn)評(píng)估公司根據(jù)市場行情對(duì)出租經(jīng)營性資產(chǎn)進(jìn)行出租價(jià)格評(píng)估，確保國有資產(chǎn)不流失。如果未根據(jù)市場行情及時(shí)進(jìn)行出租價(jià)格評(píng)估，也沒有約定合理的租金價(jià)格增長條款進(jìn)行分期分檔，合同租金存在長期固定不變且遠(yuǎn)低于市場價(jià)的問題，對(duì)長期拖欠租金的行為也未采取切實(shí)可行的有效措施，會(huì)導(dǎo)致國企資產(chǎn)收益隱性流失。

本案例中租賃房屋因?yàn)閱挝恢黧w沒有達(dá)到企業(yè)規(guī)定招標(biāo)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)而未進(jìn)行公開招標(biāo)，同時(shí)未根據(jù)市場行情及時(shí)進(jìn)行出租價(jià)格綜合評(píng)估，也沒有約定合理的租金遞增條款，以致該房屋租金長期固定不變，且隨著租賃時(shí)間延長遠(yuǎn)低于市場租賃價(jià)格。在長達(dá)13年之久的租賃期限內(nèi)，該房屋租賃合同都采取同一個(gè)較低的租賃價(jià)格，且對(duì)租賃方長期拖欠租金的行為也未采取切實(shí)可行的有效措施，為租賃方提供了不當(dāng)?shù)美目臻g。A公司在后期訴訟中，法院只能以原租賃合同價(jià)格為依據(jù)判決房屋占用費(fèi)，導(dǎo)致國企資產(chǎn)收益隱性流失。

三、國企資產(chǎn)租賃面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)

（一）簽訂合同前

1.資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估

國企資產(chǎn)的性質(zhì)不同，不能簡單地以市場價(jià)格為參照，而忽視其資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，如此租金定價(jià)缺少對(duì)比性，定價(jià)就比較盲目，租金長期低于市場價(jià)格，則也是一種形式的國有資產(chǎn)流失。

2.承租主體資格審查

承租主體選擇不當(dāng)，是日后產(chǎn)生租賃糾紛的根本原因。因承租人造成的拖欠房租、不遵守合同約定對(duì)租賃房屋造成的結(jié)構(gòu)破壞、不經(jīng)批準(zhǔn)的轉(zhuǎn)租等是引起租賃糾紛的主要因素，很多糾紛最終走上訴訟之路，需要付出大量的時(shí)間、人力、物力。

所以簽訂租賃合同前，應(yīng)盡量做好合同主體資格的審查把關(guān)。比如針對(duì)法人承租，可要求承租人提供近期財(cái)務(wù)報(bào)表或到工商部門求證對(duì)方資信能力，通過財(cái)務(wù)狀況、信用名單、資信口碑等排查比選，篩選出履約能力強(qiáng)、商業(yè)信譽(yù)良、資金實(shí)力好的承租主體。

3.合同規(guī)范

合同是租賃雙方履行職責(zé)、行使權(quán)利、解決糾紛的重要文件，是收付租金的主要依據(jù)。國企資產(chǎn)因?qū)儆趪宜?，合同各?xiàng)約定必須符合相關(guān)國企資產(chǎn)管理規(guī)定。很多租賃糾紛往往是圍繞合同大做文章，所以合同各項(xiàng)條款必須認(rèn)真嚴(yán)謹(jǐn)、清晰明了、細(xì)致全面，謹(jǐn)防模棱兩可、界定不清，尤其是對(duì)租金、履約保證金、裝修、租賃期限、續(xù)租、轉(zhuǎn)租、解除合同等重要條款的約定，需做好審查工作，預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)。

（二）合同履行中

1.租金收付

國企資產(chǎn)租賃的主要目的是保值增值，但租金拖欠往往給我們帶來較大的損失。為此，作為出租方一定要特別關(guān)注租金支付和期限情況，明確先付后用的原則以及拖欠租金的違約責(zé)任，必要時(shí)候可要求承租人支付一定履約保證金或押金。另外，一旦出現(xiàn)拖欠租金，應(yīng)當(dāng)及時(shí)催告，并要注意訴訟時(shí)效和保留催告證據(jù)等。對(duì)于故意違約行為應(yīng)該果斷采取法律手段解決。

2.檢查管理

簽了合同、按時(shí)收租并不就是萬事大吉，就可束之高閣，后續(xù)檢查執(zhí)行合同依然不能松懈。國企資產(chǎn)出租的前提是保證資產(chǎn)安全，因此需定期檢查出租標(biāo)的物使用情況，對(duì)法律禁止的各種違法行為以及破壞房屋結(jié)構(gòu)的行為，及時(shí)發(fā)現(xiàn)，及時(shí)制止。例如，承租人擅自改變用途、違章搭建、裝修不當(dāng)?shù)纫鸬姆课萁Y(jié)構(gòu)損壞，后期還原修復(fù)費(fèi)用，都是引發(fā)糾紛的重要因素。且大多國企資產(chǎn)具有一定的歷史價(jià)值，作為資產(chǎn)管理者，我們有義務(wù)確保房屋使用安全，以防破壞風(fēng)險(xiǎn)。

3.資料存檔

對(duì)于有價(jià)值的國有資產(chǎn)應(yīng)該建立統(tǒng)一的“一證一檔”和合同檔案管理制度，建立合同關(guān)系前后的一些往來函件、補(bǔ)充說明等應(yīng)作為合同附件一并存檔，確保檔案資料的完整性。后期若產(chǎn)生糾紛，這些資料都可作為訴訟佐證，以防證據(jù)缺失風(fēng)險(xiǎn)。

（三）合同終止處理

合同到期后涉及承租方搬離問題，若承租方遵守合同約定，在規(guī)定期限內(nèi)搬離租賃房屋，自然減少麻煩；若承租方無視合同，惡意侵占，拒不搬離，最終走上訴訟途徑，國企一方就不得不付出大量時(shí)間、人力、物力。所以，前期承租主體的資格審查尤為重要，一個(gè)優(yōu)質(zhì)的承租人是租賃合同順利完結(jié)的重要因素。

四、加強(qiáng)國企資產(chǎn)租賃經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)防控的有效措施

（一）加強(qiáng)制度建設(shè)，完善風(fēng)險(xiǎn)防控

1.根據(jù)《行政單位國企資產(chǎn)管理暫行辦法》，建立符合政策法規(guī)的審批手續(xù)和申報(bào)審批制度，國企資產(chǎn)租賃必須報(bào)上級(jí)部門進(jìn)行審批。采取嚴(yán)格的審批制度和程序有利于上級(jí)全面掌握各國有企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)租賃情況，在過程中及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)、有效地防范風(fēng)險(xiǎn)。

2.完善經(jīng)營管理制度，規(guī)范出租程序，只有足夠公開、公正、透明地發(fā)布相關(guān)信息，才能有效杜絕租賃過程中存在不規(guī)范行為發(fā)生，防止國企資產(chǎn)流失，確保國企資產(chǎn)安全。

3.經(jīng)營管理部門可聯(lián)合財(cái)務(wù)部、法務(wù)部，結(jié)合以往案例，逐個(gè)分析風(fēng)險(xiǎn)聚焦點(diǎn)，建立一套符合公司內(nèi)部運(yùn)營機(jī)制的風(fēng)險(xiǎn)防控制度。

（二）重視合同審核、檔案管理

合同是體現(xiàn)租賃關(guān)系的主要文件，也是維護(hù)雙方利益的重要依據(jù)，加強(qiáng)合同審核是預(yù)防糾紛的措施之一。合同簽訂前的洽談?dòng)涗?，合同履行過程中的聯(lián)系工作函、租金支付情況記錄，合同到期后租賃標(biāo)的物的移交清單，都需做好歸檔工作，以便日后發(fā)生法律糾紛時(shí)提供證據(jù)。

（三）強(qiáng)化監(jiān)督管理，提高管理水平

確保國企資產(chǎn)的安全，實(shí)現(xiàn)國企經(jīng)營性資產(chǎn)租賃的保值增值及高效率和高收益，特別是在加強(qiáng)日常監(jiān)管等宏觀層面上發(fā)力。

1.培養(yǎng)和完善專業(yè)化的資產(chǎn)管理骨干隊(duì)伍。特別是經(jīng)營管理部門崗位人員，需要加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)水平，不斷加強(qiáng)專業(yè)知識(shí)的學(xué)習(xí)，增強(qiáng)法律意識(shí)，培養(yǎng)辨別法律風(fēng)險(xiǎn)的能力，通過在工作實(shí)踐中積累豐富經(jīng)驗(yàn)，真正成為經(jīng)營管理中的行家里手。

2.加強(qiáng)各部門的聯(lián)系，充分發(fā)揮經(jīng)營管理部、財(cái)務(wù)部、法務(wù)部協(xié)同作用，明確職責(zé)，共同承擔(dān)起優(yōu)化配置職責(zé)，最大限度實(shí)現(xiàn)國企資產(chǎn)保值增值。

3.善于借鑒，大膽創(chuàng)新?！八街梢怨ビ瘛保朴谠谫Y產(chǎn)管理過程中借鑒國內(nèi)外先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，不斷探索經(jīng)營理念和經(jīng)營模式的創(chuàng)新，在工作中不斷加以實(shí)踐。

隨著機(jī)關(guān)企事業(yè)單位的深化改革，國有資產(chǎn)監(jiān)管機(jī)構(gòu)加強(qiáng)了對(duì)所有國企資產(chǎn)的制度建設(shè)和監(jiān)管力度，在確保資產(chǎn)安全的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)國企資產(chǎn)進(jìn)行了資源配置優(yōu)化和多元化開發(fā)利用，提高資產(chǎn)運(yùn)行的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益及生態(tài)效益，實(shí)現(xiàn)國企資產(chǎn)的保值增值。本文針對(duì)當(dāng)前國企資產(chǎn)租賃經(jīng)營中存在的主要問題及風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，并探討了可行的防控措施，避免國企資產(chǎn)的流失，不斷提高國企資產(chǎn)租賃經(jīng)濟(jì)效益和租賃經(jīng)營管理能力。