房地產企業(yè)資金管理存在的問題及對策研究

齊會超

（保定長建房地產開發(fā)有限公司，河北 保定 072250）

企業(yè)在日常的生產經營的過程中都不能沒有資金的支撐，無論是大中型企業(yè)，還是中小微企業(yè)，或者是個體工商戶，在社會生產中的各行各業(yè)中，資金管理對于一個社會主體來說，都是應該重視，更應該深入研究，并且對其有效實施管理的，而一個企業(yè)如果在資金管理中有良好的管理體制及管理理念，對于企業(yè)的良性發(fā)展有著極其重要的影響。

一、房地產企業(yè)加強資金管理的重要性

（一）資金管理有助于房地產企業(yè)對資金回流的管控

房地產是一個具有開發(fā)周期較長（一般為兩年以上，有的甚至有七八年）、資金需求量較大而且資金需要時間比較集中的行業(yè)，屬于資金密集型的行業(yè)，所以，企業(yè)在資金的實際管理過程中，就相對比較復雜。一個房地產企業(yè)，從土地的招、拍、掛開始，到成功拿到土地使用權，繳納土地出讓金及相關的稅費，繼而從規(guī)劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、勘察、測繪等等各項的勘測設計階段到房產開發(fā)建設階段及商品房銷售宣傳階段都需要投入大量的資金。而大多數(shù)房地產企業(yè)都存在著自有資金嚴重不足，需要外部融資，才能滿足房地產開發(fā)的需要。因此，房地產企業(yè)在投資的前期就需要針對性的進行眾多的可行性研究，同時，房地產市場既與國民經濟的發(fā)展狀況和人口規(guī)模與結構及居民收入相關聯(lián)，又與國家的政策法規(guī)、產業(yè)結構、通化膨脹率、和國家金融政策等也存在相關聯(lián)。因此，房地產企業(yè)在項目投資以前既要充分地了解國家有關房地產產業(yè)在產業(yè)發(fā)展中的相關規(guī)定和宏觀經濟環(huán)境以及城市規(guī)劃發(fā)展情況、又要對擬開發(fā)項目周邊商業(yè)環(huán)境以及消費群體和潛在客戶的挖掘等各項做好充分的市場調研，而后經由專業(yè)人員制作本項目設計開發(fā)的方案，其中包括開發(fā)規(guī)劃方案、開發(fā)的步驟報告、項目投資的融資方案、開發(fā)進度的安排等等，并依此測算出相關的經濟技術指標（例如：建筑基地面積、建筑密度、項目的容積率、綠化率等），使得項目的開發(fā)進程適應市場需求。

自從2018年以來，我國各線城市的房產交易量都呈現(xiàn)下降的趨勢，而房產庫存量的增加，對于大部分房地產企業(yè)來說，就會對企業(yè)的運轉帶來壓力。因為房地產企業(yè)的資金來源主要依靠其所開發(fā)建設的樓盤銷售或用樓盤在銀行進行抵押貸款，來保證其開發(fā)過程中資金的需要。

（二）資金管理有助于房地產企業(yè)對成本的管控

國家政策法規(guī)對于房地產企業(yè)發(fā)展的影響比較大，究其原因，是因為房地產在推動社會城市化的進程當中作為一種主要且不可缺少的主推力。所以，國家對于房地產行業(yè)并且結合現(xiàn)今社會實際的情況加以引導，在項目建設施工的許多環(huán)節(jié)都要取得相關部門的審批后才能繼續(xù)進行。所以，房地產行業(yè)的發(fā)展難以避免受到國家政策的影響，在資金的管理上也會受到相關法規(guī)條例的影響。例如，房地產行業(yè)2019年下半年在供給側特別是融資端出臺了較為嚴格調控措施，2020年在堅持“房住不炒”總體方針以及中央經濟工作會議提出“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”背景下，國家各大銀行紛紛針對房屋貸款基準利率進行了調增，使得流入企業(yè)的資金量減少，而房地產局對于房地產企業(yè)所銷售其開發(fā)的房產，所收到的購房款項比以前有了更加嚴格的審核批準流程，監(jiān)管的越來越嚴。要求買房者必須購房款項匯入其指定的銀行監(jiān)管戶，并且要求其存入的款項必須在銀行監(jiān)管戶中存在大約40天左右才可以轉入企業(yè)的一般賬戶中使用，這樣一番下來，就使得房地產企業(yè)不能在銷售房產的同時就收回資金，也就造成了房地產企業(yè)在開發(fā)項目的過程中，開發(fā)成本及土地、鋼材等原材料購買的期間，沒有充足的流入資金來保證其支出，企業(yè)如果要正常進行開發(fā)建造，就得另尋資金，如此，各融資渠道收縮且融資成本提高、商品房銷售去化回款難度加大等一系列影響因素，部分現(xiàn)金流緊張的企業(yè)會因為信用違約等黑天鵝事件掉隊。提高資產效率、做好現(xiàn)金流管理、現(xiàn)金為王仍是2021年地產商在嚴峻外部環(huán)境下存續(xù)發(fā)展的關鍵必要條件。因新冠疫情的出現(xiàn)，各行各業(yè)都受其影響，尤其是一些勞動密集型的行業(yè)，例如餐飲業(yè)、建筑業(yè)等都受到了強烈的沖擊。而與此同時，在國家減稅降費及一系列優(yōu)惠政策的出臺下，使得企業(yè)能夠存活下去。這就要求企業(yè)對于如何提高資金使用效率，如何更好的管控資金，以及降低資金成本方面精雕細琢，成為很多房地產企業(yè)，尤其是中小房地產企業(yè)急需解決的問題。

二、房地產企業(yè)在資金管理中存在的問題

（一）房地產企業(yè)資金壓力較大

首先，土地這種稀有的資源，而政府的地價連續(xù)多年升高，從而，房地產企業(yè)取得土地所支付的價款也連年增多，而且需要企業(yè)一次性支付全部土地出讓金，這就得要求房地產企業(yè)具有在很短的時間內獲得大量資金的融資渠道，由此加大企業(yè)的籌資成本。

其次，房地產企業(yè)開發(fā)的商品主要是房屋，而房屋這種商品屬于不動產的性質，房價除了受限購限貸政策和資金監(jiān)管賬戶政策的影響之外，還受到了所處地段相關行業(yè)的影響較大，若在商業(yè)繁華的地段，相關產業(yè)也比較繁榮，那么房地產的售價就會相應的偏高，反之，房產的售價就會偏低，銷售就會減緩，甚至是停滯，從而造成企業(yè)由房產轉換為資金的能力偏低，無法及時獲得資金的支撐。

（二）項目開發(fā)階段成本難以預測及控制，資金預算管理難以落實

由于房地產企業(yè)的開發(fā)時間跨度較大，一般為2年以上，在加工工程中，開發(fā)房產所需要的主要原材料如鋼材、沙石料等由開發(fā)商來提供，而這些主要原材料在開發(fā)周期內價格波動較大，例如鋼材在2020年第一季度的時候，鋼材的單價每噸在4000元左右，而2021年第一季度，鋼材的單價每噸在5800元左右，漲幅約為45%，到了2022年第一季度，鋼材的單價每噸在4700元左右。這些施工所需的材料無法在低價時進行一次性采購，也就使得開發(fā)企業(yè)無法在供應商處取得量大優(yōu)惠的優(yōu)惠價格。而且工地上施工用的材料要做到精細化地管理更加困難。另外，有些施工用料在存儲方面有些困難，例如混凝土，對于這一部分施工用料，就得什么時候需要什么時候購買，無法提前儲存。所以，這就要求企業(yè)在項目開發(fā)階，按照工程進度分批分次地購進所需材料。因此，對于企業(yè)開發(fā)的單個項目做成完整的財務資金預算及資金需求計劃就有些困難。即便有些企業(yè)能夠結合企業(yè)自身的情況編制了短期的（例如一年以內）的資金需求計劃，但相對于整個開發(fā)階段來說，作用也并不是很明顯。

（三）房地產企業(yè)的財務人員未能參與到項目中

在當前，大部分人認為財務部是負責對各種票據(jù)進行審查，審查通過后負責將款項付給對方，并且在這個過程中，財務人員是各種刁難，不是票據(jù)填寫不對，就是發(fā)票需要重開，出現(xiàn)各種各樣的問題，使得財務部與其他各部門之間的關系比較緊張。對于財務部來說，針對這筆款項的支付，財務人員得知道是干什么的?誰審批的?有沒有合同等一系列問題，這就又得重新找相關的人員進行核實，確認之后才能付款，時間上就顯得有些慢，給人一種“財務部辦事拖拖沓沓，還有些多余”的感覺，所以由于溝通不及時、信息不對稱等各種原因，造成企業(yè)財務人員只是在需要付款的時候才知道，而不是從一開始立項的時候就參與進來，這樣就造成了既定事實，使得財務人員無法進行事前的籌劃、事中的監(jiān)督，只能行使事后的記賬核算業(yè)務。

（四）房地產企業(yè)未能做到收支聯(lián)動管理

由于房產這種特殊商品的特殊性，使得房地產企業(yè)很難像工業(yè)企業(yè)一般，可依據(jù)銷量制定生產的數(shù)量，從而實現(xiàn)零庫存，減少資金的占用，而且項目開發(fā)與房地產銷售之間時間間隔比較長，使得房地產企業(yè)在商品房開發(fā)期間回流的資金量嚴重不足，可此時企業(yè)所需資金量是巨大的，這無疑就增加了企業(yè)的籌資成本和較高的財務風險；在另外的時間段，可能資金的回流量充足，而資金需要量很小，造成資金利用率偏低，這無疑是一種浪費。

三、房地產企業(yè)完善資金管理的對策

（一）健全企業(yè)資金管理體系及分級資金審批制度

一個完善且成熟的資金管理體系可以對企業(yè)的管理有促進的作用，而一個高效的資金管理體系對于企業(yè)在企業(yè)的運行中的風險防范，也具有無可替代的作用，在這其中，首先高層領導要對資金的管理足夠重視，畢竟，資金的管理對于整個企業(yè)的生存來說，是至關重要的。只有高層領導提高資金的管理意識，中層管理層的各分管領導也要能夠充分地認識到對資金管理對于企業(yè)的重要性，并且能夠使得企業(yè)的全體員工能夠參與到企業(yè)的成本管理中來，增強全體員工參與到成本管理中來的意識，有意識、有預見性的對資金在使用的過程中進行細節(jié)細化并加以完善。

房地產企業(yè)應當完善企業(yè)關于資金使用的分級審批流程，并且提前兩天做好關于企業(yè)資金規(guī)劃的審批，將開發(fā)周期內長期的資金使用量，按開發(fā)進度分配調整到各個時間段。對于一些經常發(fā)生的業(yè)務且金額較小的部分，可以授權項目經理進行簽字確認，對于一些金額較大和超預算的資金支出部分，就要有嚴格審批權限，從而建立資金支付審批臺賬，并需要每月進行復核和分析，同時做好下一階段的評估，以此作為衡量當期超預算的支付部分是否可以延遲支付，比較延遲支付和現(xiàn)在付款所付出的成本進行比較，擇優(yōu)選擇。

（二）建立對沖機制并健全和完善預算管理制度

對于用量大、單價波動較大的鋼材等原料，企業(yè)可以通過購買貨物期貨的方式，從而建立期貨與現(xiàn)貨的對沖機制，這種操作主要是企業(yè)在現(xiàn)在預訂三個月后或六個月后的鋼材購買權，提前確定鋼材在未來期間的單價，避免三個月后或六個月后鋼材單價對于現(xiàn)在鋼材單價的持續(xù)升高，而造成企業(yè)購買同量材料所支付資金的增加量，從而對鋼材這種材料的套期保值，降低原材料管理成本，但因為這種方法在操作的過程中比較復雜，需要謹慎的處理。

企業(yè)還應建立并且健全企業(yè)的全面預算管理制度，針對企業(yè)在運行過程中的資金進行管理，從而實現(xiàn)科學且有效的控制，在企業(yè)內部全面地推行關于資金預算的管理制度，從而能夠將企業(yè)資金管理的風險控制在一個可接受的范圍之內，盡量降低企業(yè)在運行過程中危機。而其中，首先要綜合利用計算機和信息技術，建立分級的預算管理體系，將企業(yè)在各階段的資金需要量及資金結余量進行分析測算，使得企業(yè)資金的預算管理滲透到各個環(huán)節(jié)之中，能夠有效的對資金的管理風險進行防范。

（三）財務人員參與到企業(yè)整個的業(yè)務階段

財務人員要積極的與項目開發(fā)部和采購及銷售部門保持信息的及時交換與溝通，全程加入項目施工合同的訂立階段以及房地產銷售等各個階段，了解各個階段對資金的需要狀況以及銷售資金的回流狀況，從而更好的對資金進行合理安排，達到降低企業(yè)資金的使用成本的目的，一些必須開支的情況除外，其余的部分可以按照資金存量定支。

（四）把資金的使用與資金的籌措進行聯(lián)動考慮

房地產企不但要做好資金預算，確保資金預算盡量符合實際需要，繼而降低在后期執(zhí)行過程中的實施難度，使得資金的預算不僅僅流于形式，而是要求能夠落地執(zhí)行，使得企業(yè)能夠按照預算進行合理的資金籌集，使資金的支出金額與籌集的資金相匹配，以防資金因用量的不足而導致資金鏈的斷裂情況發(fā)生，或者出現(xiàn)金短時間內地流動性過高，造成資金的綜合成本較高的狀況發(fā)生。

房地產企業(yè)要實施多渠道融資，既可以按照政府有關規(guī)定以投資者入股的方式進行定向招募資金，也可以以一定的開發(fā)項目為基礎通過有關金融機構向社會公開改造一定期限的債券。需要注意的是企業(yè)債券雖然償還期限較長，但由于到期時需要償還的金額巨大，企業(yè)還款的壓力較大，為了緩解企業(yè)償債壓力，債券期限應該盡量地與房產開發(fā)的經營周期相一致。同時，企業(yè)也可以通過項目合作或項目參建來吸引國內外資金。例如，可以與他方通過項目合作取得資金，也可以與其他企業(yè)進行合作投資，或者組織項目開發(fā)公司共同共享利潤或通過參建短期資金將其中的部分房產以事先協(xié)商的價格來吸收其他企業(yè)參與到建設中來，參與建設的單位按照協(xié)議定期地支付參建款項，等待項目竣工并完成交付后，參與建設的企業(yè)就可以按照協(xié)議獲得部分房產的所有權。

目前，市場上房地產的主要銷售方式是房地產開發(fā)企業(yè)成立銷售部門或者委托其他的房地產代理單位代為銷售這兩種傳統(tǒng)的銷售方式，房地產銷售渠道比較單一。因此，房地產公司的銷售部門要積極地的打開思路，拓寬房產銷售的渠道和豐富房產銷售的方式，創(chuàng)新銷售的方式方法，既可以充分利用網絡做線上的銷售，也可以通過互補性產業(yè)來拉動企業(yè)的房產銷售，以期能夠盡快地實現(xiàn)房產的銷售，形成資金的回流。

四、結束語

綜上所述，房地產企業(yè)的資金管理有完善的資金管理體系，并且要與公司的實際情況緊密地結合，綜合對企業(yè)開發(fā)的各個階段的資金籌集、資金的使用和資金的回流環(huán)節(jié)進行管控，系統(tǒng)化地制定有關的管理措施并落地實施，望能有效地解決一些房地產企業(yè)在資金管理中遇到的問題，以期促進房地產企業(yè)能夠實現(xiàn)長遠、平穩(wěn)的發(fā)展。