商業(yè)街區(qū)運(yùn)營企業(yè)內(nèi)控管理問題及對策研究
——以W商業(yè)街區(qū)運(yùn)營企業(yè)為例

陶芳芳

（南昌萬壽宮文化街區(qū)運(yùn)營管理有限公司，江西 南昌 330000）

近年來，隨著國內(nèi)傳統(tǒng)民俗文化的復(fù)興，歷史商業(yè)街區(qū)的打造成為推動市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可或缺的新動力。W商業(yè)街區(qū)于2013年開始建設(shè)，體量約14萬平方米，建設(shè)周期較長，是江西省內(nèi)第一個以商業(yè)為載體，以“旅游”為驅(qū)動、結(jié)合文旅休閑、購物美食、文化藝術(shù)、民居古建展示等多重概念，打造的開放式商業(yè)街區(qū)。其地理位置處于城市中心、并集休閑娛樂為一體，區(qū)別于傳統(tǒng)普通商業(yè)綜合體的運(yùn)營管理，其運(yùn)營模式也不可完全復(fù)制，除了具有共性的鋪內(nèi)商戶經(jīng)營管理之外，同時還會輔助其他多樣化的運(yùn)營方式，比如：市集攤位展、酒吧業(yè)態(tài)的夜經(jīng)濟(jì)以及民間民俗商業(yè)展覽等。

在復(fù)雜多元素的商業(yè)運(yùn)營管理模式下，必然會對街區(qū)運(yùn)營企業(yè)的人力資源管理、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流、企業(yè)經(jīng)營各環(huán)節(jié)的內(nèi)控管理等方面帶來巨大的考驗(yàn)。W商業(yè)街區(qū)投資巨大，屬于省級重點(diǎn)商旅文化項(xiàng)目，也是政府極力打造的一張地方知名文化名片，因此需要同時兼顧企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益與承擔(dān)社會責(zé)任。由于，W商業(yè)街區(qū)運(yùn)營前期處于商業(yè)市場的培育階段，企業(yè)盈利狀況不理想，投資回報周期較長，實(shí)際經(jīng)營管理的過程中內(nèi)控管理缺失，增加了企業(yè)的運(yùn)營風(fēng)險。如何提升企業(yè)的內(nèi)控管理水平，成為W商業(yè)街區(qū)運(yùn)營企業(yè)當(dāng)下迫切需要解決的問題。

一、W商業(yè)街區(qū)運(yùn)營企業(yè)內(nèi)控管理現(xiàn)狀及問題

W商業(yè)街區(qū)運(yùn)營公司自成立以來，面對新征程、新使命，公司一直有在切實(shí)逐步建立和完善各項(xiàng)流程和管理制度。尤其對于企業(yè)的核心業(yè)務(wù)，比如：企劃活動的投放，商鋪、多徑點(diǎn)位、市集攤位等租金、物業(yè)費(fèi)收入的核定等，均制定了詳細(xì)的規(guī)章制度。為進(jìn)一步完善企業(yè)的內(nèi)控流程，不斷強(qiáng)化“用制度去管理公司”的理念，保證了企業(yè)在管理上以制度優(yōu)先，用合規(guī)有效的制度去約束企業(yè)行為、保障企業(yè)運(yùn)行效率。與此同時通過嚴(yán)格財(cái)務(wù)預(yù)算的方式將收入成本費(fèi)用可控化，多層級的成本費(fèi)用簽批流程，保障了企業(yè)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)多層級的校驗(yàn)，降低了公司財(cái)務(wù)風(fēng)險及管理風(fēng)險。

但是，對比國內(nèi)外優(yōu)秀的商業(yè)街區(qū)運(yùn)營管理公司，特別是已經(jīng)比較成熟的一些文化街區(qū)商業(yè)綜合體，W商業(yè)街區(qū)在內(nèi)控體系意識及管理等方面仍存在明顯差距。公司缺乏對不同部門員工的系統(tǒng)內(nèi)控培訓(xùn)，造成很多管理上的漏洞。比如：在財(cái)務(wù)內(nèi)控方面，企業(yè)沒有足夠重視財(cái)務(wù)職能部門的內(nèi)控職責(zé)體系，仍存在多處財(cái)務(wù)漏洞及財(cái)務(wù)風(fēng)險；在人力資源管理方面，沒有完善的薪酬和績效制度體系激發(fā)員工創(chuàng)造力，企業(yè)員工內(nèi)部活力有待激發(fā)；在大宗物資及服務(wù)采購方面，比價不夠精細(xì)，未建立相應(yīng)的供應(yīng)商信用、服務(wù)質(zhì)量評價體系，導(dǎo)致企業(yè)的采購成本管理效果不顯著；信息化建設(shè)方面，信息系統(tǒng)模塊開發(fā)不夠完整，未能完全實(shí)現(xiàn)各部門、各業(yè)務(wù)鏈條之間信息共享、經(jīng)營數(shù)據(jù)共享，且內(nèi)部使用效率有待提高。

具體而言，W商業(yè)街區(qū)運(yùn)營企業(yè)內(nèi)控管理存在的問題主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）財(cái)務(wù)內(nèi)控管理意識有待提高

W企業(yè)管理層對財(cái)務(wù)內(nèi)控管理重要性的意識較為薄弱，導(dǎo)致財(cái)務(wù)內(nèi)控管理沒有發(fā)揮應(yīng)有的作用。當(dāng)前，W企業(yè)的很多管理人員和員工對財(cái)務(wù)職能部門的誤解是財(cái)務(wù)只要做好基礎(chǔ)的賬務(wù)處理，做好事后數(shù)據(jù)匯報，使得財(cái)務(wù)僅成為被動地記錄公司經(jīng)營業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的部門，沒有參與到公司的一些重要經(jīng)營決策。對財(cái)務(wù)內(nèi)控只要事后結(jié)果匯報，事前相關(guān)項(xiàng)目決策財(cái)務(wù)參與的較少，特別是數(shù)據(jù)指標(biāo)的事前預(yù)測，事中管控相對缺失，導(dǎo)致公司財(cái)務(wù)風(fēng)險加大，企業(yè)成本及稅收負(fù)擔(dān)加重。比如：商戶合同及協(xié)議的簽訂，商鋪?zhàn)饨饘?shí)行一鋪一價，不同的商戶會存在不同的商務(wù)條款，且對應(yīng)不同的租金收取模式；固租與抽成租金各自對企業(yè)利潤貢獻(xiàn)存在差異，抽成租金含物業(yè)費(fèi)與不含物業(yè)費(fèi)同樣也會影響租金收益，因租金與物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目不同，對應(yīng)的增值稅稅率不同，合同約定價格是否含稅關(guān)系到印花稅的計(jì)算基數(shù)，合同保證金約定金額能否覆蓋商戶退租、撤鋪時所拖欠的租金、物業(yè)費(fèi)等。

（二）成本管理控制效果不顯著

開放式商業(yè)街區(qū)運(yùn)營企業(yè)人力成本、推廣成本、能耗成本、物業(yè)服務(wù)成本、工程信息成本等在市場培育前期投入巨大，收支無法平衡。以W商業(yè)街區(qū)經(jīng)營數(shù)據(jù)為參考，其體量約14萬方（含地上、地下部分），地上部分產(chǎn)生商鋪?zhàn)饨?、多?jīng)點(diǎn)、市集展場地租賃等收益，首期正常經(jīng)營年度內(nèi)預(yù)估成本總額約4800萬，用收支平衡方式測算街區(qū)商鋪?zhàn)饨饍r格平均水平較高，與現(xiàn)下市場環(huán)境下商戶承租能力沖突，企業(yè)要實(shí)現(xiàn)預(yù)期經(jīng)營目標(biāo)，提高企業(yè)運(yùn)營效率，需進(jìn)行有效的成本控制。

正常經(jīng)營年度內(nèi)街區(qū)公區(qū)水、電、空調(diào)能耗成本約800萬，成本居高有客觀因素，古色古香的開放式街區(qū)地上、地下泛光、照明區(qū)域較多，且鋪外地面衛(wèi)生環(huán)境要求較高增加了水電用量。從各項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析，公區(qū)能耗成本可以更精細(xì)化控制。另外其商業(yè)街區(qū)物業(yè)外包成本年度費(fèi)用大約750萬（不含物料費(fèi)），由于實(shí)行酬金制成本結(jié)算，街區(qū)四周為開放經(jīng)營，每一個重要點(diǎn)位計(jì)劃配備的保安、保潔人員合計(jì)90人、管理人員7人，從成本控制角度測算目前未達(dá)到人效比最大化。主要原因是物業(yè)管理人員及保安、保潔均采用外包，運(yùn)營公司未對其建立激勵與考評管理制度，現(xiàn)場物業(yè)核心管理人員缺乏企業(yè)責(zé)任感及歸屬感，影響管理效能發(fā)揮，導(dǎo)致街區(qū)能耗成本居高不下。

（三）信息化財(cái)務(wù)集中管理待完善

商業(yè)運(yùn)營公司存在大量數(shù)據(jù)需要進(jìn)行統(tǒng)計(jì)與分析，需加強(qiáng)企業(yè)信息智能化建設(shè)，建立財(cái)務(wù)共享模式，財(cái)務(wù)共享就是通過信息科學(xué)技術(shù)實(shí)現(xiàn)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化管理，從而完善企業(yè)相關(guān)內(nèi)容的業(yè)務(wù)程序，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)各類資源的優(yōu)化整合，提升財(cái)務(wù)部門的管理效率，有效地減少企業(yè)人員管理的成本。

以調(diào)研W商業(yè)街區(qū)運(yùn)營企業(yè)為例，目前信息化建設(shè)及使用率未達(dá)80%，企業(yè)內(nèi)部各部門之間業(yè)務(wù)溝通交流時間成本較高，商戶租金、物業(yè)費(fèi)合同催繳率約85%（以金額為測算依據(jù)，非商戶數(shù)量或面積），該績效考核指標(biāo)以主觀需求為導(dǎo)向進(jìn)行匯總匯報，商戶合同及需求發(fā)生變化不能及時共享，引發(fā)合約風(fēng)險。

當(dāng)前W商業(yè)街區(qū)企業(yè)信息化建設(shè)有待深入完善；已經(jīng)實(shí)現(xiàn)信息化的一些環(huán)節(jié)有更進(jìn)一步優(yōu)化的空間。比如：智能電表系統(tǒng)核心是有效地管理商戶，先付費(fèi)后使用，余額不足系統(tǒng)自動斷電，商戶良性充值避免業(yè)務(wù)部門花費(fèi)更多的時間成本與商戶做溝通，催繳率實(shí)現(xiàn)100%，也減少了企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的投訴；ERP系統(tǒng)對接線上推廣活動、招商管理、商戶合同管理、物業(yè)報修、服務(wù)評價、財(cái)務(wù)軟件等，涉及公司多個部門的協(xié)同合作，目前在ERP系統(tǒng)的使用過程中，有些環(huán)節(jié)鏈條理的不夠順暢，導(dǎo)致執(zhí)行不到位。

（四）業(yè)務(wù)風(fēng)險與財(cái)務(wù)風(fēng)險缺乏統(tǒng)籌性預(yù)防措施

商業(yè)街區(qū)經(jīng)營業(yè)態(tài)豐富，業(yè)務(wù)形式多樣化，風(fēng)險控制面較廣，涉及合同風(fēng)險、資金安全風(fēng)險、商鋪市集攤位經(jīng)營風(fēng)險、市場競爭風(fēng)險、稅收風(fēng)險等。企業(yè)風(fēng)險控制應(yīng)以財(cái)務(wù)風(fēng)險防范為中心，目前大部分商業(yè)財(cái)務(wù)管理環(huán)境一直呈現(xiàn)比較復(fù)雜的狀態(tài)，而且風(fēng)險的發(fā)生概率也呈上升的態(tài)勢。

企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險控制環(huán)境復(fù)雜，具體體現(xiàn)在街區(qū)內(nèi)部露天開放式市集攤位展頻次較高，對應(yīng)品牌數(shù)量較多，屬于比較創(chuàng)新的一種經(jīng)濟(jì)形式，不僅給企業(yè)帶來更多創(chuàng)收且可以帶動個體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但是企業(yè)向市集攤位收取租金模式為固定租金與業(yè)績抽成二者孰高法，抽成比例約25%，企業(yè)與攤位共享業(yè)績收益、共擔(dān)業(yè)績風(fēng)險。經(jīng)調(diào)研2022年2月的攤位展，商戶業(yè)績總額約135萬（文創(chuàng)、零售攤位約33個、美食攤位約31個）。

與此同時，當(dāng)下收款方式靈活多樣、個體經(jīng)濟(jì)須對公統(tǒng)一收銀，一般采取統(tǒng)一發(fā)放企業(yè)公賬收款二維碼，但在實(shí)際執(zhí)行過程中收款碼牌漏發(fā)、發(fā)放混亂會導(dǎo)致攤位業(yè)績核算錯亂的風(fēng)險發(fā)生，攤位收款流水不理想，財(cái)務(wù)需同比、環(huán)比結(jié)合街區(qū)客流分析、確保商戶業(yè)績真實(shí)性，盡量避免個體商戶故意降低收款碼牌的使用率。同時，財(cái)務(wù)還需要評估個體商戶繳納押金及企業(yè)統(tǒng)一收銀金額是否可覆蓋其臨時性撤場及其欠繳電費(fèi)、攤位破壞帶來的損失風(fēng)險，且個體商戶業(yè)績返款時返款金額、個人賬戶的審核流程必須嚴(yán)謹(jǐn)，防止合同簽約及押金收取的對象與業(yè)績返款對象不一致導(dǎo)致資金錯誤支付無法追回的損失。另外，市集攤位展現(xiàn)場管控風(fēng)險不能忽視，例如攤位售賣商品或存在質(zhì)量問題、攤位業(yè)主隨意調(diào)換經(jīng)營點(diǎn)位及品牌，最重要的是其他未簽協(xié)議個體戶隨意進(jìn)入街區(qū)經(jīng)營，W商業(yè)街區(qū)運(yùn)營企業(yè)未及時掌控，企業(yè)損失場地租金收益。

二、加強(qiáng)商業(yè)街區(qū)運(yùn)營企業(yè)內(nèi)控管理的對策建議

（一）提升企業(yè)員工的財(cái)務(wù)內(nèi)控管理意識

首先，企業(yè)需要重視財(cái)務(wù)職能部門事前參與、事中監(jiān)督管理、事后分析的控制作用。比如：商戶合同事前定價是商業(yè)運(yùn)營企業(yè)的業(yè)務(wù)核心，企業(yè)制定租金價格表實(shí)際為商戶合同的審核提供了定價參考，也相對降低了商務(wù)談判部門靈活定價的空間，同時財(cái)務(wù)可以依據(jù)租金及租賃面積提前測算企業(yè)盈虧平衡點(diǎn)，為企業(yè)經(jīng)營策略的調(diào)整提供參考。經(jīng)濟(jì)合同會產(chǎn)生合約風(fēng)險、也會伴隨稅收風(fēng)險，有必要強(qiáng)化財(cái)務(wù)事前參與，降低經(jīng)濟(jì)合同風(fēng)險。

其次，企業(yè)應(yīng)注重對財(cái)務(wù)管理工作人員的培訓(xùn)，在分配財(cái)務(wù)人員責(zé)任方面應(yīng)權(quán)責(zé)分明，落實(shí)細(xì)節(jié)處理，強(qiáng)化財(cái)務(wù)人員自身崗位職責(zé)意識，提升財(cái)務(wù)管理執(zhí)行力。同時，針對財(cái)務(wù)管理人員做好企業(yè)內(nèi)控培訓(xùn)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)之間的聯(lián)系，發(fā)掘內(nèi)控中存在的潛在問題，嚴(yán)格把握收支兩條線，杜絕財(cái)務(wù)風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險，保障企業(yè)的高效平穩(wěn)運(yùn)行。

（二）建立成本費(fèi)用控制監(jiān)督管理與考核機(jī)制

企業(yè)在經(jīng)營過程中需要做到成本費(fèi)用精細(xì)化管理，強(qiáng)化其內(nèi)控管理，進(jìn)而發(fā)現(xiàn)薄弱環(huán)節(jié)，挖掘內(nèi)部潛力，尋找一切可能降低成本途徑的過程。在執(zhí)行內(nèi)控管理中，企業(yè)需加大預(yù)算管理力度，嚴(yán)格資金預(yù)算使用過程監(jiān)督，以及事后預(yù)算執(zhí)行情況及時分析，優(yōu)化內(nèi)控管理方式，避免粗放型的預(yù)算管理。

同時建立健全的績效考核評比制度，強(qiáng)化管理崗位收入與成本匹配的意識，激發(fā)管理人員及員工的創(chuàng)造力，由粗放型向集約型管理轉(zhuǎn)變，從而提高公司產(chǎn)業(yè)效率。在采購成本方面，大宗物資及服務(wù)的采購比價也不容忽視，企業(yè)應(yīng)建立完善的供應(yīng)商信用、服務(wù)質(zhì)量評價體系，嚴(yán)格采購流程管理，降低成本控制內(nèi)控管理風(fēng)險。

（三）加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)控信息化建設(shè)

首先，加強(qiáng)內(nèi)控信息化建設(shè)能夠促使財(cái)務(wù)共享中心精準(zhǔn)獲取大量數(shù)據(jù)信息，對所有的工作人員職能進(jìn)行明確劃分，實(shí)現(xiàn)每一個工作人員人力價值的升階。并且，通過企業(yè)內(nèi)控信息化建設(shè)，推動企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)部門工作內(nèi)容的轉(zhuǎn)變，利用信息共享平臺將企業(yè)各部門之間的信息進(jìn)行相互關(guān)聯(lián)，促進(jìn)核心業(yè)務(wù)發(fā)展。

其次，企業(yè)完善現(xiàn)有信息化平臺建設(shè)，有助于企業(yè)將內(nèi)控目標(biāo)下沉到每一層級，提高企業(yè)應(yīng)對市場突發(fā)事件的反應(yīng)能力，比如：個體商戶統(tǒng)一收銀數(shù)據(jù)，攤位數(shù)量、對應(yīng)品牌、點(diǎn)位數(shù)據(jù)，客流出入街區(qū)數(shù)據(jù)等企業(yè)相關(guān)部門都將可以互通有無，尤其財(cái)務(wù)部與其他現(xiàn)場管理部門可以更及時有效地進(jìn)行溝通。同時，也有助于提高統(tǒng)一收銀商戶業(yè)績返款效率，企業(yè)可根據(jù)企業(yè)規(guī)模規(guī)劃建立資金自動結(jié)算系統(tǒng)，降低財(cái)務(wù)返款誤差風(fēng)險。

最后，企業(yè)管理者及數(shù)據(jù)使用者能夠通過實(shí)時數(shù)據(jù)的共享化、信息化，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)內(nèi)控的高效集成，保障企業(yè)做出準(zhǔn)確經(jīng)營決策，良性推動企業(yè)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)升級，對于企業(yè)的重點(diǎn)業(yè)務(wù)和重要盈利點(diǎn)進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注。同樣地，對于商戶來說，W商業(yè)街區(qū)客流等基礎(chǔ)性信息的及時共享也能夠使其更好地在街區(qū)開展商品銷售的營銷活動，降低整個街區(qū)商戶的市場競爭風(fēng)險，提升街區(qū)知名度。

近期上線的商戶合同管理模塊，很好地使用了信息化平臺強(qiáng)化財(cái)務(wù)集中管理，便于實(shí)時計(jì)算租金、物業(yè)等催繳率，呈現(xiàn)的經(jīng)營數(shù)據(jù)客觀真實(shí)，更直觀反饋內(nèi)控管理問題。

（四）完善靈活經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的管理流程，預(yù)防經(jīng)營風(fēng)險

市集攤位、多經(jīng)點(diǎn)位、夜經(jīng)濟(jì)、民俗活動等靈活經(jīng)濟(jì)是促使商業(yè)街區(qū)走向繁華的重要載體，同樣也增加了企業(yè)經(jīng)營管理的難度，個體經(jīng)濟(jì)業(yè)績監(jiān)管、租金核算、業(yè)績返款、臨時撤鋪損失也伴隨著經(jīng)營風(fēng)險。為更好地預(yù)防經(jīng)營風(fēng)險，企業(yè)應(yīng)著重對個體經(jīng)濟(jì)品牌進(jìn)行調(diào)研，并建立臺賬，對入駐街區(qū)品牌建立標(biāo)準(zhǔn)化流程，各攤位、點(diǎn)位固定編號以便合同審核，降低現(xiàn)場因點(diǎn)位隨意調(diào)整產(chǎn)生內(nèi)控管理風(fēng)險。同時，品牌銷售業(yè)績實(shí)行統(tǒng)一收銀，結(jié)合客流監(jiān)控系統(tǒng)做銷售業(yè)績分析，并強(qiáng)化業(yè)務(wù)部門現(xiàn)場監(jiān)督管理，避免個體經(jīng)濟(jì)執(zhí)行自收銀給企業(yè)直接帶來租金收益損失。

三、結(jié)束語

綜上所述，國內(nèi)近年來商業(yè)街區(qū)發(fā)展迅速，縱觀經(jīng)營模式、投資回報較好的街區(qū)大部分經(jīng)歷了市場培育期，這期間不斷探索、創(chuàng)新、調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略，并且經(jīng)營戰(zhàn)略的調(diào)整離不開運(yùn)營企業(yè)內(nèi)控管理制度的建立和有效運(yùn)行，強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)控管理可以推動我國商業(yè)街區(qū)運(yùn)營企業(yè)實(shí)現(xiàn)健康可持續(xù)發(fā)展。