房產(chǎn)稅價格認定機制研究

文/張珂

近日，黨中央召開的經(jīng)濟工作會議提出，要因地制宜，多策并舉，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。因此，房地產(chǎn)市場整體上呈現(xiàn)一片欣欣向榮的景象。然而，與房地產(chǎn)配套的房產(chǎn)稅，并沒能很好地與飛速發(fā)展的房地產(chǎn)市場保持同步，各項弊端也日益顯露出來。在大數(shù)據(jù)時代背景下，我們要利用好數(shù)字經(jīng)濟發(fā)展的優(yōu)勢，為房產(chǎn)稅的改革提供動力，進一步推動房產(chǎn)稅的發(fā)展。

一、房產(chǎn)稅現(xiàn)狀

我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象的，具體來說存在兩種計稅依據(jù)：一種是從價計征，即按照房屋原值減除10%—30%之后的余值計算繳納房產(chǎn)稅，具體扣除比例由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)自行確定。另一種是從租計征，即按照房屋出租取得的租金收入計稅。

房產(chǎn)稅改革的目的和作用一般有以下幾個方面：一是抑制房地產(chǎn)市場的投機行為。許多高收入群體購買多處房產(chǎn)進行投資，致使房價居高不下，導致普通收入群體買不起房，滿足基本的住房需求都成了問題。因此，國家召開了相關(guān)工作會議，指出房子是用來住的，不是用來炒的，得到了全國人民的大力贊揚。房地產(chǎn)稅的改革不能簡單地理解為財政體系的改革，而要將其與住房制度改革、促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展聯(lián)系起來。二是進一步完善房地產(chǎn)稅制，提升稅制的合理性，優(yōu)化資源配置?，F(xiàn)如今實行的房產(chǎn)稅大多是對房產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)收稅，缺少了對保有環(huán)節(jié)的征收，形成了房產(chǎn)稅重流轉(zhuǎn)輕保有的格局，如果能對保有較多房產(chǎn)的高收入群體征收更多的稅，增加房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的成本，便能進一步優(yōu)化資源配置。三是提升地方政府的財政收入，促進發(fā)達與不發(fā)達地區(qū)之間資源的合理流動。一直以來，地方政府都缺乏主體稅種，房產(chǎn)稅能否作為地方的主體稅種還有待進一步探討，但是地方政府可以通過房產(chǎn)稅來調(diào)節(jié)自身財政收支的不平衡，促進地區(qū)間資源的合理流動。

現(xiàn)行的房產(chǎn)稅政策顯然已經(jīng)不再適應日益變化的市場環(huán)境，與房產(chǎn)稅改革的目的和作用也時有相。就單從房產(chǎn)稅計稅依據(jù)這方面來說，以房產(chǎn)余值或者租金作為計稅依據(jù)，只能反映房產(chǎn)在某一時點的價值，而無法體現(xiàn)被征稅房產(chǎn)隨著時點變化而產(chǎn)生的價值動態(tài)變化，會造成一定程度的稅收流失。因此，一些稅制比較發(fā)達的國家都選擇使用房產(chǎn)的實時評估價值作為計稅依據(jù)。如何建立一個比較科學合理的房產(chǎn)價值評估體系，怎樣進行房產(chǎn)價值評估，需要哪些部門協(xié)調(diào)配合，成了待解決的問題。

1.評估主體：房產(chǎn)是個人擁有的數(shù)額較大的資產(chǎn)，房產(chǎn)稅的稅基與個人利益息息相關(guān)，因此評估主體的選擇要能夠?qū)υu估結(jié)果負責，使得評估結(jié)果更具公平性和權(quán)威性。這樣一來，也能保證評估結(jié)果的納稅遵從度。

2.評估客體：當前，我國僅對城鎮(zhèn)生產(chǎn)經(jīng)營用房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，不包含農(nóng)村房產(chǎn)以及征收范圍內(nèi)的居住性房產(chǎn)，并未嚴格地按照房產(chǎn)的性質(zhì)去確定房產(chǎn)稅的征稅對象。下一步房產(chǎn)稅改革就是要進一步擴大其征收范圍，因此，評估的客體也就是作為房產(chǎn)稅征稅對象的房產(chǎn)價值。

3.評估方法：根據(jù)國內(nèi)外已實行的價格認定機制來看，房產(chǎn)價格評估主要有成本法、收益法、市場法三種，其中使用較多的是市場法。從上面的敘述中可以得知，現(xiàn)行的以房產(chǎn)余值或者租金收入作為計稅依據(jù)的方式并不合理，因此應該以房產(chǎn)的市場價值作為計稅依據(jù)?；诜康禺a(chǎn)市場價值的批量評估方法，是我國房地產(chǎn)價值認定機制構(gòu)建的主要方向。

4.評估周期：房產(chǎn)價值是隨著市場經(jīng)濟的波動而呈現(xiàn)周期性變化的，因此房產(chǎn)價值的評估也要相應地具有周期性。就如固定資產(chǎn)中房屋建筑物折舊年限為20年一樣，房產(chǎn)價值的評估也可以設(shè)立5年或者10年的評估周期，從而使得評估結(jié)果更能符合市場經(jīng)濟發(fā)展的變化。

5.爭議解決機制：建立一個公正透明有效的價值認定機制是更好地處理可能出現(xiàn)的價值爭議的前提。通過提升評估主體的專業(yè)性、權(quán)威性，評估結(jié)果的公開性、透明性，可以有效地減少價值認定爭議。當納稅人對評估結(jié)果提出異議時，稅務機關(guān)可以提供暢通的意見反饋渠道及完善的申訴流程，來進一步提升爭議處理的效率。

房地產(chǎn)稅基評估是完善現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制和稅收征管的關(guān)鍵，也是未來房地產(chǎn)稅制改革的核心內(nèi)容。建立完善合理的稅基評估體系，能夠?qū)崿F(xiàn)以下目標：（1）科學合理地確定房地產(chǎn)稅的稅基；（2）增強房地產(chǎn)稅征收的透明度，保證房地產(chǎn)稅收公平；（3）保證稅收征管執(zhí)法的統(tǒng)一性；（4）采用批量評估技術(shù)，減少稅收成本。

二、現(xiàn)行涉稅房產(chǎn)價格認定機制存在的問題

我國很多地方都開展了涉稅房產(chǎn)價格認定的相關(guān)實踐，例如安徽省、山東省、南通市、徐州市、柳州市、揚州市等。這些地區(qū)房地產(chǎn)涉稅價格認定工作的深入開展，實現(xiàn)了對房地產(chǎn)稅收征管的全覆蓋，包括存量房交易環(huán)節(jié)的評稅系統(tǒng)基準價格采集、動態(tài)調(diào)整、爭議處理、非居房個案認定等。各級價格認定機構(gòu)開展的工作，在規(guī)范財稅價格秩序、化解計稅價格矛盾、維護國家稅權(quán)和納稅人合法權(quán)益等方面都取得了實實在在的成效。各地在工作機制、工作模式、工作方法等方面進行了積極探索和總結(jié)，在加強與稅務、住建等部門溝通協(xié)調(diào)方面做了大量工作，但仍然存在若干問題。

（一）涉稅房地產(chǎn)價格認定定位不清

從工作開展情況來看，各地認定機構(gòu)、稅務機關(guān)對涉稅房地產(chǎn)價格認定的工作認識、定位還不統(tǒng)一，未充分認識到涉稅房地產(chǎn)價格認定的必要性，有的將涉稅房地產(chǎn)價格認定等同于基準價格評估。部分認定機構(gòu)在認知涉稅價格認定工作價值時，未能將涉稅房地產(chǎn)價格認定放到稅收治理體系中去考慮，未能認識到價格認定機構(gòu)作為政府事業(yè)單位，不以贏利為目的，其開展涉稅價格認定業(yè)務更有利于維護認定結(jié)論的獨立性，更有利于稅收治理的公平性。由于認識的不到位，很多機構(gòu)未能主動融入稅收治理體系。

（二）價值類型選擇不準確

試點地區(qū)在征收房產(chǎn)稅時，多采用房產(chǎn)的市場價值作為價值類型。然而各地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展差異較大，在不同地區(qū)采用同一套價值類型進行價格認定可能并不合理。經(jīng)濟較為發(fā)達的地區(qū)，市場化程度較高，房產(chǎn)的市場價值較容易取得，以此作為價格認定的基礎(chǔ)較能真實合理地反映房產(chǎn)的實際價值。經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)房產(chǎn)的市場價值可能不那么容易取得，以此得到的評估結(jié)果并不合理準確。因此，要根據(jù)各地區(qū)不同的實際情況，相應地選用不同的價值類型。

（三）稅基評估主體設(shè)置不明晰

如今的房產(chǎn)稅征收試點城市，如上海，是把財政與稅務機關(guān)當作稅基評估主體的。這樣做能夠提升評估結(jié)果的權(quán)威性，但是稅務部門既是稅基評估的主體，又是稅款征收的主體，難免會引來納稅人關(guān)于價格認定公正性的爭議。而且，稅務機關(guān)的稅務專業(yè)人才較多，但價格評估方面的人才相對比較欠缺。評估主體設(shè)置不清晰以及評估專業(yè)人才的缺乏，給稅基評估結(jié)果的公正合理造成了挑戰(zhàn)。

（四）稅基評估爭議解決機制不夠完善

涉稅房產(chǎn)的稅基評估結(jié)果與納稅人的利益息息相關(guān)，因此可能會產(chǎn)生納稅人對稅基評估結(jié)果有異議的情況，此時就需要一整套完善的稅基評估爭議解決機制，以此來減少納稅人與價格認定機構(gòu)的矛盾與沖突，營造和諧良好的納稅局面。然而，目前的稅基評估爭議解決機制還不夠完善，隨著未來房地產(chǎn)稅的進一步發(fā)展，需要更加完善合理的稅基評估爭議解決機制。

（五）信息化建設(shè)不到位，精準性受到制約

如今，數(shù)字經(jīng)濟與平臺經(jīng)濟蓬勃發(fā)展，標志著我國數(shù)字化時代的到來。然而，大部分價格認定機構(gòu)信息化建設(shè)不到位，使得價格評估結(jié)果的精準性受到制約。因此，要適應涉稅房產(chǎn)價格認定工作需要，研究開發(fā)全國統(tǒng)一的涉稅房產(chǎn)價格認定工作平臺及分級價格數(shù)據(jù)庫，建立和完善與稅務、住建及不動產(chǎn)登記等有關(guān)機構(gòu)的數(shù)據(jù)對接機制。

三、完善涉稅房產(chǎn)稅價格認定機制的政策建議

（一）提升政治站位，強化涉稅房地產(chǎn)價格認定

中央財經(jīng)委員會第十次會議的主題是在高質(zhì)量發(fā)展中促進共同富裕，會議指出：要堅持以人民為中心的發(fā)展思想，在高質(zhì)量發(fā)展中促進共同富裕，正確處理效率和公平的關(guān)系，構(gòu)建初次分配、再分配、三次分配協(xié)調(diào)配套的基礎(chǔ)性制度安排，加大稅收、社保、轉(zhuǎn)移支付等的調(diào)節(jié)力度并提升精準性。涉稅房地產(chǎn)價格認定工作事關(guān)二次分配的公平性，事關(guān)人民群眾的切實利益。價格認定機構(gòu)作為政府專門設(shè)立的價格服務部門，在促進稅收治理公平性上有先天優(yōu)勢，在未來房產(chǎn)稅計稅價格的確定上具有大有可為的空間。價格認定機構(gòu)應主動擔當，強化涉稅房地產(chǎn)價格認定工作。

（二）選擇恰當?shù)膬r值類型

上海市和重慶市在進行房產(chǎn)稅試點改革時，都選擇依房產(chǎn)的市場價值進行評估。然而，在選擇價值類型時，要根據(jù)房地產(chǎn)市場所在的地區(qū)和所處的交易市場進行綜合判斷。例如，經(jīng)濟較為發(fā)達的地區(qū)，房地產(chǎn)交易市場較為活躍，這時以房產(chǎn)的市場價值作為評估對象更為科學合理一些。相反，在一些經(jīng)濟欠發(fā)達的地區(qū)，房地產(chǎn)交易市場較為疲軟，此時可以采取房產(chǎn)的非市場價值作為評估對象。要做到具體問題具體分析。

（三）優(yōu)化稅基評估主體設(shè)置模式

要想破解稅務機關(guān)既是“裁判員”又是“運動員”的困境，一定要選擇恰當?shù)亩惢u估主體。發(fā)改委作為國家機關(guān)，有專門的價格監(jiān)測中心，擁有著大量價格評估方面的人才，并以著力提升涉稅房產(chǎn)價格數(shù)據(jù)獲取和數(shù)據(jù)質(zhì)量管理能力、涉稅房產(chǎn)價格日常監(jiān)測和動態(tài)預警能力、監(jiān)測涉稅房產(chǎn)數(shù)據(jù)挖掘和分析預測能力作為重要工作目標。因此，以發(fā)改委作為價格認定機構(gòu)，同稅務部門形成相互配合的協(xié)調(diào)聯(lián)動機制，能夠進一步提升評估結(jié)果的公平合理性以及權(quán)威性。當然，相關(guān)工作也離不開社會專業(yè)評估機構(gòu)的協(xié)調(diào)配合。

（四）建立完善的稅基評估爭議解決機制

要想正確處理稅基評估結(jié)果引起的爭議，首先要清楚納稅人是因為哪一方面的問題產(chǎn)生了異議，是相關(guān)政策以及評估流程、結(jié)果認定的規(guī)則不明晰，還是單方面對于價格認定機構(gòu)作出的評估結(jié)果的合理性產(chǎn)生質(zhì)疑。價格認定機構(gòu)應秉持公平效率的原則，向納稅人提供便利的條件和流暢的申訴渠道，盡量做到公正合理、簡單高效地處理爭議，做到有問題先調(diào)解，調(diào)解不成再進一步通過訴訟等其他渠道解決，提高爭議解決的效率。

（五）強化信息系統(tǒng)，推動數(shù)據(jù)庫建設(shè)

建議出臺部門間數(shù)據(jù)共享的政策文件，構(gòu)建數(shù)據(jù)共享機制。涉稅房地產(chǎn)價格認定數(shù)字化轉(zhuǎn)型是以數(shù)據(jù)重新驅(qū)動業(yè)務、協(xié)作、流程的信息化技術(shù)變革，需要涉稅房地產(chǎn)價格認定業(yè)務鏈的全方位配合，其基礎(chǔ)是數(shù)據(jù)共享。目前以地方價格認定機構(gòu)一己之力推動部門間數(shù)據(jù)流動難度很大，建議出臺推動涉稅房地產(chǎn)價格認定數(shù)據(jù)共享的政策文件，逐步構(gòu)建常態(tài)化的數(shù)據(jù)共享機制。建立信息數(shù)據(jù)庫動態(tài)收集系統(tǒng)，通過數(shù)字化軟件模塊實現(xiàn)動態(tài)信息收集功能，對與房地產(chǎn)相關(guān)的數(shù)據(jù)信息（包括交通、教育、醫(yī)療、商業(yè)、景觀等關(guān)聯(lián)信息材料）進行采集和分析整理，將相關(guān)數(shù)據(jù)與房地產(chǎn)價格的關(guān)聯(lián)性進行分析和測算，實現(xiàn)房地產(chǎn)價格認定的數(shù)字化升級。

綜上所述，要想更好地建立涉稅房產(chǎn)的價格認定機制，就要建立起稅務部門、價格認定機構(gòu)、社會專業(yè)評估機構(gòu)的協(xié)調(diào)配合機制，加強各部門信息互聯(lián)互通，為涉稅房產(chǎn)價格認定工作提供保障。還要進一步建立并完善不動產(chǎn)登記制度，加強對各地房產(chǎn)的監(jiān)測力度。同時也要充分利用好數(shù)字經(jīng)濟的發(fā)展，將大數(shù)據(jù)嵌入房產(chǎn)稅的征收過程中，為進一步達到以數(shù)治稅的目標作出貢獻。