上海市保障性租賃住房租金評(píng)估方法探討

文/宋莉娟

一、引言

《上海市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》提出新增租賃住房超42萬(wàn)套，加大租賃住房特別是保障性租賃住房的有效供應(yīng)，針對(duì)不同群體租賃需求，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)供應(yīng)，形成“一張床、一間房、一套房”的供應(yīng)體系。上海將以更好更優(yōu)質(zhì)的住房資源滿足人民的需求，以更高的水準(zhǔn)實(shí)現(xiàn)住有宜居的目標(biāo)。2022年《上海市保障性租賃住房租賃管理辦法（試行）》的發(fā)布，明確了保障性租賃住房租賃的定價(jià)、調(diào)價(jià)及備案，規(guī)定首次定價(jià)須由專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行相應(yīng)租金評(píng)估。

“十四五”時(shí)期，保障性租賃住房供應(yīng)政策及租賃價(jià)格評(píng)估工作也迅速提上日程。作為專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，面對(duì)當(dāng)前機(jī)遇，如何做好保障性租賃住房的租賃價(jià)格評(píng)估服務(wù)，如何科學(xué)、合理、高效、準(zhǔn)確地做好估價(jià)工作，是擺在估價(jià)人面前的一道值得思考的題目。

二、保障性租賃住房的來(lái)源及分類(lèi)

在《上海市保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定辦法（試行）》中，將保障性租賃住房認(rèn)定為以下五類(lèi)（圖1）。

圖1 保障性租賃住房既有項(xiàng)目認(rèn)定分類(lèi)表

1.以出讓或轉(zhuǎn)型方式取得的租賃住房用地上建設(shè)的：不管是出讓還是轉(zhuǎn)型取得的租賃住房用地，出讓合同明確其用途為租賃住房的，要求受讓人按出讓年限整體持有，其建成后的住宅項(xiàng)目自然屬性為租賃住房，這是簡(jiǎn)易程序中可直接認(rèn)定的類(lèi)型，保障性租賃住房也是最主要的來(lái)源。

2.利用集體建設(shè)用地建設(shè)的：2017年國(guó)土資源部與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部確定包括上海在內(nèi)的13個(gè)城市開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的試點(diǎn)，用途為租賃住房的多幅集體建設(shè)用地在上海成功入市，成為保障性租賃住房來(lái)源渠道之一。

3.在非居住建設(shè)用地上配建的，如產(chǎn)業(yè)用地中配套建設(shè)的：國(guó)務(wù)院辦公廳在《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2021〕22號(hào)）中提高了產(chǎn)業(yè)園區(qū)工業(yè)項(xiàng)目配建的行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的用地比例，相應(yīng)提高建筑面積占比上限，鼓勵(lì)將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中各工業(yè)項(xiàng)目的配套比例對(duì)應(yīng)面積集中起來(lái)統(tǒng)一建設(shè)宿舍型的保障性租賃住房。上海則鼓勵(lì)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)擁有自有工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地的企業(yè)，按照規(guī)定的配套指標(biāo)自行建設(shè)保障性租賃住房。這些同樣成為保障性租賃住房的組成部分。

4.符合政策的非居住存量房屋改建的：國(guó)務(wù)院辦公廳規(guī)定，對(duì)閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉(cāng)儲(chǔ)、科研教育等非居住存量房屋，可以改建為保障性租賃住房。

5.商品住房項(xiàng)目要求按一定比例配建的：上海自2015年起出臺(tái)政策，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有一定比例商品住房用于社會(huì)租賃，一般約定配建15%的自持租賃住房。這也是可用簡(jiǎn)易程序直接認(rèn)定為保障性租賃住房的類(lèi)型。

上述五大類(lèi)保障性租賃住房來(lái)源渠道不同，導(dǎo)致租賃住房取得成本出現(xiàn)明顯的差異。不同的取得方式，限定了不同的承租人群體。例如：在產(chǎn)業(yè)園區(qū)中配建的保障性租賃住房，面向的承租人只能是產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工作的員工及家屬；在集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地上的租賃住房，面向的承租人多是在城鄉(xiāng)結(jié)合部的新市民。

三、保障性租賃住房租賃價(jià)格評(píng)估方法適用性分析

《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定的通行估價(jià)方法主要有比較法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、成本法等。估價(jià)方法的選擇直接關(guān)系到估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的及估價(jià)對(duì)象的不同，選用相適應(yīng)的估價(jià)方法。

鑒于保障性租賃住房在來(lái)源、目標(biāo)群體等方面均具有一定特殊性，其租金評(píng)估與社會(huì)性住房租賃行為（簡(jiǎn)稱“普租”）涉及的租金評(píng)估在規(guī)范要求及評(píng)估思路方面均有一定差異。為相關(guān)企業(yè)或機(jī)構(gòu)對(duì)保障性租賃住房的租金定價(jià)提供評(píng)估服務(wù)時(shí)，因其房屋來(lái)源、服務(wù)方式、目標(biāo)群體、適用政策、規(guī)范要求等眾多方面的不同，評(píng)估思路與估價(jià)方法也不盡相同。

在評(píng)估實(shí)務(wù)中多見(jiàn)對(duì)單套或多套房屋市場(chǎng)租金價(jià)格進(jìn)行評(píng)估的業(yè)務(wù)。按照其特點(diǎn)和要求，選用的估價(jià)方法一般是通過(guò)比較法求取市場(chǎng)租金，對(duì)房?jī)r(jià)中相對(duì)容易確定的項(xiàng)目，還可選用收益法逆算（即利用房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值和報(bào)酬率、資本化率等系數(shù)求取市場(chǎng)租金）的方式進(jìn)行評(píng)估。

1.比較法。比較法適用于市場(chǎng)發(fā)達(dá)、交易活躍、有充足的替代性房地產(chǎn)的地區(qū)，有條件用比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以比較法為主要的評(píng)估方法。當(dāng)前上海市房屋租賃市場(chǎng)發(fā)達(dá)且出租案例充足，符合上述條件，因此，比較法是上海保障性租賃住房租賃價(jià)格評(píng)估的首選方法。

2.收益法。收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。

對(duì)于保障性租賃住房來(lái)說(shuō)，由于其來(lái)源及取得方式的不同，各類(lèi)保障性租賃住房取得成本會(huì)存在一定的差異，從而導(dǎo)致報(bào)酬率或資本化率有較大區(qū)別。同時(shí)，由于其只租不售的特征，導(dǎo)致了市場(chǎng)上無(wú)法直接獲取保障性租賃住房的交易價(jià)值，無(wú)法簡(jiǎn)單通過(guò)比較法獲取房?jī)r(jià)，因此，不能簡(jiǎn)單采用收益法倒算求取保障性租賃住房的租賃價(jià)格。

3.假設(shè)開(kāi)發(fā)法。假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用于“待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)”，即具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)。租賃住房建成后，持有人及承租人不可隨意變更用途，故不存在改變用途的可能性，保障性租賃住房的租賃價(jià)格評(píng)估中一般不選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法。

4.成本法。根據(jù)估價(jià)規(guī)范要求，保障性租賃住房可評(píng)估成本租金，保障性租賃住房的土地成本、建設(shè)成本等各項(xiàng)成本均能合理估算，因此，也可選用成本法測(cè)算成本租金。

綜上所述，保障性租賃住房的租金應(yīng)采用比較法作為主要評(píng)估方法，同時(shí)結(jié)合其自身特點(diǎn)，也可以選用成本法測(cè)算成本租金，從不同角度評(píng)估保障性租賃住房合理的租賃價(jià)格。

四、保障性租賃住房租賃價(jià)格評(píng)估實(shí)務(wù)中的技術(shù)難點(diǎn)探討

1.比較法中關(guān)于“同地段同品質(zhì)”可比實(shí)例選擇的注意點(diǎn)。比較法所依據(jù)的是替代原理，其核心是選取合適的可比實(shí)例。在保障性租賃住房的租賃價(jià)格評(píng)估中，運(yùn)用比較法的關(guān)鍵點(diǎn)就是對(duì)同地段同品質(zhì)可比實(shí)例的選取。

（1）關(guān)于同地段要求。同地段是指與估價(jià)對(duì)象的地理位置相近、地段等級(jí)相似的區(qū)域，一般考慮同一住宅板塊或同一街鎮(zhèn)。

在普租項(xiàng)目的租賃價(jià)格評(píng)估中，判斷選取的可比案例是否屬于同地段，通常是分析估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的各項(xiàng)區(qū)位狀況的差異，包括其地理位置、交通狀況、外部配套設(shè)施、周?chē)h(huán)境等。

對(duì)于保障性租賃住房來(lái)說(shuō)，對(duì)“同地段”的判斷需要更精細(xì)化，除按傳統(tǒng)評(píng)估思路分析對(duì)比各種區(qū)位狀況差異以外，還需要充分考慮項(xiàng)目自身特性及租賃終端客戶群體的不同對(duì)租賃價(jià)格的影響。例如：在產(chǎn)業(yè)園區(qū)中配套建設(shè)的保障性租賃住房主要是宿舍型租賃住房，還有在集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地上建設(shè)的租賃住房，其配套設(shè)施與居住環(huán)境等諸多方面與普通住宅小區(qū)有著明顯不同，特別是其終端面向客戶群體也存在差異，不能僅憑地理位置的相近而隨意選用。

（2）關(guān)于同品質(zhì)要求。同品質(zhì)是指配套服務(wù)與物業(yè)管理、配套設(shè)施以及房屋的建筑結(jié)構(gòu)、戶型、面積、裝飾裝修及設(shè)施設(shè)備相同或相近。

通常，在普租項(xiàng)目的租賃價(jià)格評(píng)估中，判斷選取的可比案例是否屬于同品質(zhì)，往往是對(duì)比各項(xiàng)實(shí)物狀況中的同品質(zhì)因素，包括建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、空間布局、新舊程度等。

對(duì)于保障性租賃住房來(lái)說(shuō)，對(duì)“同品質(zhì)”的判斷要更全面，除按傳統(tǒng)評(píng)估思路考慮各種實(shí)物狀況差異以外，還需要充分考量保障性租賃項(xiàng)目中配套服務(wù)設(shè)施的差異、租賃方式的區(qū)別（按套出租、按間出租及按床位出租）、額外提供的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目等內(nèi)容，上述因素均對(duì)租賃價(jià)格有重要影響。

2.運(yùn)用成本法評(píng)估保障性租賃住房成本租金的注意要點(diǎn)。參照《房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法》中對(duì)房地產(chǎn)成本的分析構(gòu)成，租賃住房租金成本構(gòu)成要素應(yīng)包括以下內(nèi)容：（1）土地成本攤銷(xiāo)；（2）房屋建設(shè)成本攤銷(xiāo)；（3）設(shè)施設(shè)備和裝飾裝修的成本攤銷(xiāo)；（4）管理和維修費(fèi)用；（5）投資利息；（6）租賃稅費(fèi)；（7）租賃利潤(rùn)。房地產(chǎn)租賃價(jià)格以房地產(chǎn)租金成本之和為基礎(chǔ)來(lái)求取。計(jì)算中可以采用資金回收方式計(jì)算各項(xiàng)成本的年攤銷(xiāo)額，因此不再單獨(dú)計(jì)算利息。

在運(yùn)用成本法測(cè)算保障性租賃住房的成本租金時(shí)，還需要注意以下要點(diǎn)：

（1）租賃住房因取得方式的不同而導(dǎo)致土地和建設(shè)成本的差異。根據(jù)保障性租賃住房認(rèn)定項(xiàng)目的不同，當(dāng)前主要有五種租賃住房來(lái)源。

在測(cè)算租賃住房地價(jià)時(shí)，可參照租賃住房用地的地價(jià)評(píng)估路徑，采用市場(chǎng)比較法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法兩種方法綜合測(cè)算最典型的租賃住房地價(jià)。其中比較法是通過(guò)同一供需圈成交的類(lèi)似租賃住房案例進(jìn)行比較測(cè)算。《上海市城鄉(xiāng)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)成果（2020年）》對(duì)住宅用地明確細(xì)分了租賃住房地價(jià)，因此也可通過(guò)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法測(cè)算地價(jià)。上述兩種方法均能充分真實(shí)反映最具有代表性的租賃住房用地的地價(jià)水平，這是社會(huì)客觀成本標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估路徑，可以測(cè)算五類(lèi)租賃住房中第一類(lèi)及第五類(lèi)租賃住房建設(shè)用地的取得客觀成本。而其他渠道取得的租賃住房，實(shí)際發(fā)生的土地成本可能與此差異較大。

在測(cè)算成本租金中的土地成本攤銷(xiāo)時(shí)，針對(duì)不同渠道取得的租賃住房，是該選用上述典型租賃住房的地價(jià)評(píng)估路徑，還是該按實(shí)際的土地成本測(cè)算呢？筆者認(rèn)為，實(shí)務(wù)操作中應(yīng)充分考慮估價(jià)目的并結(jié)合委托方的報(bào)告應(yīng)用方向，選擇適合的土地成本評(píng)估路徑。例如，當(dāng)估價(jià)目的是向企業(yè)提供項(xiàng)目?jī)?nèi)部經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、項(xiàng)目后評(píng)價(jià)以及租金定價(jià)評(píng)估中的比對(duì)校準(zhǔn)時(shí)，委托方需要評(píng)估的租金水平偏向于成本測(cè)算，更側(cè)重于考慮實(shí)際發(fā)生的客觀成本或?qū)嶋H成本；若估價(jià)目的是向政府提供相關(guān)評(píng)估服務(wù)，諸如提供區(qū)域租賃住房租金定價(jià)服務(wù)，委托方需要的估價(jià)結(jié)果更偏向于市場(chǎng)均質(zhì)水平，估價(jià)時(shí)應(yīng)更側(cè)重于考慮社會(huì)平均客觀成本。

（2）關(guān)注裝飾裝修及設(shè)施設(shè)備攤銷(xiāo)年限。保障性租賃住房一般都要求達(dá)到一定的裝飾裝修及設(shè)施設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)，因此，設(shè)施設(shè)備和裝飾裝修的成本攤銷(xiāo)也是成本法租金組成之一。計(jì)算裝飾裝修、設(shè)施設(shè)備費(fèi)用年攤銷(xiāo)額的關(guān)鍵是確定其攤銷(xiāo)年限，即使用期限。由于裝飾裝修及設(shè)施設(shè)備使用期限遠(yuǎn)遠(yuǎn)短于房地產(chǎn)使用年限，其折舊速度遠(yuǎn)大于項(xiàng)目主體實(shí)際折舊速度，不能簡(jiǎn)單以土地使用期限或建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)計(jì)算，因此，估價(jià)中確定其使用年限時(shí)應(yīng)根據(jù)裝飾裝修及設(shè)施設(shè)備實(shí)際的具體情況綜合判斷。

根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》相關(guān)規(guī)定，對(duì)于固定裝修及家具家電等設(shè)施設(shè)備的折舊年限，會(huì)計(jì)上通用計(jì)算折舊年限一般不低于3-5年。在估價(jià)時(shí)計(jì)算裝飾裝修及設(shè)施設(shè)備費(fèi)用的攤銷(xiāo)額時(shí)，建議確定的攤銷(xiāo)年限不短于會(huì)計(jì)上通用的折舊年限。

（3）管理維護(hù)費(fèi)用要充分考慮服務(wù)項(xiàng)目的差異。相對(duì)于普租項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，保障性租賃租房項(xiàng)目往往需要提供更多更優(yōu)質(zhì)完備的配套租賃服務(wù)及物業(yè)服務(wù)，從而提升居住品質(zhì)。因此，估價(jià)時(shí)也需要充分關(guān)注所評(píng)估的保障性租賃住房項(xiàng)目的特性，尤其是其提供服務(wù)的差異，人員成本及其他支出形成的運(yùn)營(yíng)成本增加，會(huì)導(dǎo)致管理維護(hù)費(fèi)用的提高。

（4）稅費(fèi)要關(guān)注政策變化。按照《上海市人民政府辦公廳印發(fā)〈關(guān)于加快發(fā)展本市保障性租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)〉的通知》，目前對(duì)于保障性租賃住房的財(cái)稅支持政策如圖2所示。

圖2 保障性租賃住房目前主要的財(cái)稅支持政策示意

對(duì)于納入本市保障性租賃住房的項(xiàng)目，稅收方面將會(huì)給予一定的優(yōu)惠政策。《關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》中有對(duì)保障性租賃住房適用性的規(guī)定，涉及增值稅和房產(chǎn)稅兩個(gè)稅種，并針對(duì)不同性質(zhì)的納稅人均有不同幅度的稅率優(yōu)惠。隨著政策不斷出臺(tái)更新，保障性租賃住房的稅費(fèi)可能有一定差異。估價(jià)師在日常工作中應(yīng)多關(guān)注相關(guān)財(cái)稅政策的變化，收集積累相關(guān)資料，從而在實(shí)操時(shí)準(zhǔn)確判斷估價(jià)對(duì)象的租賃稅費(fèi)，客觀反映項(xiàng)目的成本租金水平。

（5）關(guān)注租賃利潤(rùn)。成本法中的利潤(rùn)，一般是指房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，是開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所期望的利潤(rùn)。對(duì)于租賃住宅來(lái)說(shuō)，企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)租賃住宅不只期望獲得相應(yīng)的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，由于其自持出租的屬性，在長(zhǎng)期的持有運(yùn)營(yíng)期間，運(yùn)營(yíng)方必然也要求獲得相應(yīng)的運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)。因此，在測(cè)算成本法的租賃利潤(rùn)時(shí)，除了考慮租賃住房項(xiàng)目正常的成本利潤(rùn)，還需要充分考慮運(yùn)營(yíng)租賃住房項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的期望運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)。

測(cè)算成本租金時(shí)也可采用動(dòng)態(tài)分析方法。在作動(dòng)態(tài)分析時(shí)，租賃利潤(rùn)不再是租金成本構(gòu)成之一，無(wú)需在成本租金中累加，應(yīng)將利潤(rùn)反映到對(duì)應(yīng)的折現(xiàn)率中。

3.同一項(xiàng)目中涉及多套租賃住房租金評(píng)估。實(shí)務(wù)操作中，評(píng)估租賃價(jià)格時(shí)往往涉及同一項(xiàng)目中多套房屋，委托方甚至?xí)瑫r(shí)委托評(píng)估整個(gè)小區(qū)或者整幢樓的租賃價(jià)格，并要求估價(jià)機(jī)構(gòu)出具一房一價(jià)的租賃價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。

當(dāng)估價(jià)對(duì)象項(xiàng)目整體體量過(guò)大、套數(shù)或間數(shù)數(shù)量眾多時(shí)，需考慮估價(jià)的可操作性。一般按照一定規(guī)則對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行分類(lèi)，在每類(lèi)房屋中選取標(biāo)準(zhǔn)房屋，并建立相應(yīng)的修正體系進(jìn)行評(píng)估。同時(shí)，因政策要求按間或套的月租金價(jià)格進(jìn)行備案的，估價(jià)時(shí)也建議按間、套作為單位，不要拘泥于傳統(tǒng)估價(jià)全部按單位面積計(jì)價(jià)的思維模式。

此外，政策中所謂的一房一價(jià)，實(shí)際要求對(duì)多套房屋一一進(jìn)行租金評(píng)估備案。而不同方法評(píng)估出來(lái)的租金內(nèi)涵存在一定差距，一般情形下，成本法考慮的是整個(gè)項(xiàng)目平均成本租金，而比較法卻是直接針對(duì)某一標(biāo)準(zhǔn)房屋進(jìn)行比較測(cè)算，測(cè)算出的是對(duì)應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)。因此，估價(jià)人員應(yīng)提前做好相應(yīng)的技術(shù)預(yù)案，以便后續(xù)估價(jià)時(shí)能準(zhǔn)確、客觀、合理、快速地展示出委托方所需要的租賃項(xiàng)目一房一價(jià)的估價(jià)結(jié)論。

五、結(jié)語(yǔ)以及討論

隨著時(shí)代的發(fā)展，未來(lái)估價(jià)業(yè)務(wù)發(fā)展的空間與維度在不斷發(fā)生變化，估價(jià)師也必將不斷面臨更多更新更復(fù)雜的估價(jià)項(xiàng)目，這既是難得的機(jī)遇，也是更大的挑戰(zhàn)。當(dāng)我們?cè)谖磥?lái)實(shí)務(wù)操作中面對(duì)新業(yè)務(wù)新項(xiàng)目新技術(shù)難點(diǎn)時(shí)，需要有創(chuàng)新的理念和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目茖W(xué)態(tài)度，充分考慮估價(jià)項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，找出最適用的方法去解決問(wèn)題，這樣才能更好更快地完成估價(jià)工作。本文提及的某些思路只是筆者根據(jù)自身從業(yè)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)出來(lái)的拋磚引玉之言，還有很多不足，希望同行和讀者給予批評(píng)指正，共同探討研究，集思廣益，切實(shí)地服務(wù)好即將到來(lái)的保障性租賃住房租金評(píng)估業(yè)務(wù)，這是時(shí)代賦予我們估價(jià)人的使命，也應(yīng)該是我們每一位估價(jià)人要努力實(shí)現(xiàn)的奮斗目標(biāo)。