善用增量改革策略探索新的發(fā)展模式

文/本刊評(píng)論員

探索新的發(fā)展模式，是黨中央和國(guó)務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展提出的新要求。2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式”。2022年《政府工作報(bào)告》強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，探索新的發(fā)展模式”。2022年國(guó)務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會(huì)專(zhuān)題會(huì)議進(jìn)一步要求，“關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施”。

有評(píng)論認(rèn)為，“舊模式已走向末路，新模式轉(zhuǎn)型正當(dāng)時(shí)”。但是，應(yīng)該清醒地認(rèn)識(shí)到，新舊發(fā)展模式的轉(zhuǎn)換既不是一蹴而就的，也非涇渭分明的。一方面，新的發(fā)展模式尚處于探索之中，有許多機(jī)制不健全，另有不少探索有待實(shí)踐檢驗(yàn)。另一方面，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)換絕不會(huì)像脫換新舊衣服那么容易、那么明顯。

鑒于此，我們認(rèn)為要尊重客觀規(guī)律和發(fā)展實(shí)際，善用增量改革策略探索新的發(fā)展模式，以增量提升促進(jìn)存量?jī)?yōu)化，實(shí)現(xiàn)新舊發(fā)展模式的有機(jī)銜接和動(dòng)態(tài)更新。

首先，全面客觀分析房地產(chǎn)現(xiàn)有發(fā)展模式，既總結(jié)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，也要找到瓶頸和短板。已有發(fā)展模式是伴隨著城鎮(zhèn)住房制度改革逐步形成的，從土地出讓到金融信貸，從新房預(yù)售到二手房交易，從財(cái)稅收入到住房保障，構(gòu)建起了一個(gè)多元多層多類(lèi)、耦合機(jī)理復(fù)雜的系統(tǒng)。這個(gè)系統(tǒng)推動(dòng)了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。

在改革發(fā)展過(guò)程中，有許多經(jīng)驗(yàn)值得總結(jié)。比如，堅(jiān)持社會(huì)主義市場(chǎng)化方向，促進(jìn)各類(lèi)資源更有效地配置，努力降低各種交易成本。又比如，注重激活各類(lèi)主體的積極性，努力在發(fā)展中解決遇到的各種問(wèn)題。當(dāng)然，已有發(fā)展模式也面臨諸多瓶頸，存在不少短板。比如，在發(fā)展短板方面，至少有三方面較為明顯：長(zhǎng)租房、保障房、城市更新。

其次，聚焦短板，找準(zhǔn)探索新發(fā)展模式的著力點(diǎn)。從理論上設(shè)計(jì)一種發(fā)展模式不難，但是要在實(shí)踐中推行一種發(fā)展模式，卻非常不易。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中一個(gè)非常重要的領(lǐng)域，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要兼顧好促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、改善居住民生、推動(dòng)行業(yè)升級(jí)等目標(biāo)，掌握好多元目標(biāo)的平衡甚為困難。因此，從務(wù)實(shí)的角度分析，新的發(fā)展模式應(yīng)聚焦當(dāng)前短板，注重增量改革。對(duì)于新建商品房的開(kāi)發(fā)建設(shè)模式，以問(wèn)題為導(dǎo)向進(jìn)行調(diào)整改革；對(duì)于長(zhǎng)租房、保障性住房、城市更新等領(lǐng)域，以目標(biāo)為導(dǎo)向進(jìn)行新發(fā)展模式的探索。

在供給側(cè)，對(duì)于長(zhǎng)租房、保障性住房、城市更新、應(yīng)用新型科技提升品質(zhì)等領(lǐng)域的市場(chǎng)主體，以所得稅減免額度為資源，實(shí)行掛鉤配置、動(dòng)態(tài)調(diào)整，既鼓勵(lì)市場(chǎng)主體增加供給，也優(yōu)化金融資源配置。在需求側(cè)，對(duì)于長(zhǎng)租房、保障性住房、舊區(qū)（棚戶(hù)區(qū)）改造等，以住房消費(fèi)券為資源，實(shí)行效果導(dǎo)向、動(dòng)態(tài)調(diào)整，鼓勵(lì)住房需求有序釋放。

再次，要加強(qiáng)防范新舊發(fā)展模式轉(zhuǎn)換過(guò)程中的各種風(fēng)險(xiǎn)隱患。對(duì)于一種有突出瓶頸和明顯短板的發(fā)展模式而言，最容易滋生風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候通常是探索新發(fā)展模式的改革時(shí)期。這些風(fēng)險(xiǎn)隱患有些是內(nèi)生的，有些是由外部環(huán)境變化引發(fā)的，但都可能對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)巨大沖擊。這是探索新的發(fā)展模式過(guò)程中不容輕視的問(wèn)題。相對(duì)而言，增量改革策略更有助于防范和控制風(fēng)險(xiǎn)隱患。