集體建設(shè)用地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估研究
——以琿春市為例

齊 魯，李 源，李淑杰

(1.吉林大學(xué)地球科學(xué)學(xué)院，吉林 長(zhǎng)春 130061；2.山東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院有限公司，山東 濟(jì)南 250013)

我國(guó)正處在工業(yè)化、城市化及鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的進(jìn)程中，城市建設(shè)用地?cái)?shù)量持續(xù)減少，集體建設(shè)用地的土地流轉(zhuǎn)愈發(fā)頻繁[1].由于城市土地市場(chǎng)與農(nóng)村土地市場(chǎng)被人為分割，農(nóng)村集體土地一直處于隱形交易狀態(tài)，交易雙方權(quán)益難以保障，限制了價(jià)格機(jī)制在集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中的作用.規(guī)范集體土地流轉(zhuǎn)行為、建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)已成為必然，在土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中，土地價(jià)格是關(guān)鍵[2].2017年7月，國(guó)土部印發(fā)《國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于加強(qiáng)公示地價(jià)體系建設(shè)和管理項(xiàng)目有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)土資廳發(fā)[2017]27號(hào))，進(jìn)一步明確提出了完善農(nóng)用地和集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的要求.

目前，我國(guó)集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)與城鎮(zhèn)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)不同，沒(méi)有制定相應(yīng)的估價(jià)準(zhǔn)則[3].隨著農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)愿望日益強(qiáng)烈，廣東省、成都市等地區(qū)[4-5]進(jìn)行了相應(yīng)的嘗試性實(shí)踐，相關(guān)學(xué)者[6-10]就農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估思路、評(píng)估的關(guān)鍵問(wèn)題、評(píng)估對(duì)象定義以及評(píng)估方法等進(jìn)行了多種多樣的研究.本文以琿春市為例，探索了基于ArcGIS平臺(tái)的集體建設(shè)用地分等定級(jí)指標(biāo)體系的構(gòu)建，合理劃分研究區(qū)集體建設(shè)用地級(jí)別；在此基礎(chǔ)上，選取適宜的估價(jià)方法評(píng)估集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)，建立集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)體系，探索一種科學(xué)量化集體建設(shè)用地的評(píng)估方法，以為構(gòu)建統(tǒng)一的城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)價(jià)格體系提供科學(xué)支撐.

1 研究區(qū)概況

琿春地處吉林省東部、延邊朝鮮族自治州東南，地理位置為東經(jīng)130°03′21″～130°18′33″、北緯42°25′20″～43°30′18″[11]，陸路與俄羅斯接壤，隔圖們江與朝鮮相鄰，隔海與日本、韓國(guó)相望，是我國(guó)唯一地處中、朝、俄三國(guó)交界的邊境城市[12].琿春市下轄4個(gè)街道、4個(gè)鎮(zhèn)、3個(gè)鄉(xiāng)、2個(gè)民族鄉(xiāng)，另有包含出口加工區(qū)和中俄互市貿(mào)易區(qū)在內(nèi)的邊境經(jīng)濟(jì)合作區(qū).2018年末琿春市戶籍人口22.85萬(wàn)人，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值144.15億元.

2 琿春市鎮(zhèn)(鄉(xiāng))土地分等

參照《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》(GB/T 18507-2014)，通過(guò)對(duì)影響鎮(zhèn)(鄉(xiāng))土地質(zhì)量的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然等各項(xiàng)因素的綜合分析，運(yùn)用定量和定性相結(jié)合的方法，以琿春市下轄的4個(gè)鎮(zhèn)(英安鎮(zhèn)、板石鎮(zhèn)、敬信鎮(zhèn)、春化鎮(zhèn))、3個(gè)鄉(xiāng)(哈達(dá)門鄉(xiāng)、密江鄉(xiāng)、馬川子鄉(xiāng))和2個(gè)民族鄉(xiāng)(楊泡滿族鄉(xiāng)、三家子滿族鄉(xiāng))的土地質(zhì)量為對(duì)象，評(píng)定鎮(zhèn)(鄉(xiāng))土地等別.

采取多因素綜合評(píng)價(jià)劃分琿春市鎮(zhèn)(鄉(xiāng))土地等級(jí).根據(jù)分等因素選擇的原則和方法，結(jié)合琿春市的實(shí)際情況，系統(tǒng)分析影響琿春市各鎮(zhèn)(鄉(xiāng))土地質(zhì)量的因素、因子，篩選對(duì)土地質(zhì)量影響顯著、區(qū)位差異性明顯、指標(biāo)值變化范圍較大且易獲取數(shù)據(jù)資料的因素、因子，建立琿春市鎮(zhèn)(鄉(xiāng))土地分等評(píng)價(jià)指標(biāo)體系.選用特爾裴法確定各分等因素、因子的權(quán)重，經(jīng)過(guò)3輪次因素、因子賦值，最終確定各分等因素、因子權(quán)重值，結(jié)果見(jiàn)表1.

表1 琿春市鎮(zhèn)(鄉(xiāng))土地等別因素、因子體系及權(quán)重值

根據(jù)分等評(píng)價(jià)指標(biāo)體系計(jì)算琿春市各鎮(zhèn)(鄉(xiāng))的土地分等因素綜合分值，并綜合考慮專家的反饋意見(jiàn)進(jìn)行調(diào)整，確定琿春市鎮(zhèn)(鄉(xiāng))土地等級(jí)，結(jié)果見(jiàn)表2.

表2 琿春市土地分等

3 琿春市集體建設(shè)用地定級(jí)

3.1 定級(jí)因子的選取及權(quán)重的確定

參照《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》(GB/T 18507-2014)和《集體建設(shè)用地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)指引》(征求意見(jiàn)稿)，并結(jié)合琿春市的實(shí)際情況，在鎮(zhèn)(鄉(xiāng))分等結(jié)果的基礎(chǔ)上，以鎮(zhèn)(鄉(xiāng))為定級(jí)區(qū)域；在定級(jí)區(qū)域內(nèi)以每一個(gè)行政村為均質(zhì)地塊，作為定級(jí)單元，采用多因素綜合評(píng)定法進(jìn)行級(jí)別評(píng)定，因素、因子權(quán)重見(jiàn)表3.

表3 琿春市集體建設(shè)用地土地定級(jí)因素因子權(quán)重

3.2 定級(jí)結(jié)果

在進(jìn)行土地定級(jí)單元的各因素分值計(jì)算時(shí)，呈點(diǎn)、線狀分布的定級(jí)因素分值由相應(yīng)因素對(duì)單元中心點(diǎn)的作用分值按相應(yīng)的衰減公式直接計(jì)算，面狀因素分值則通過(guò)中心點(diǎn)所在指標(biāo)區(qū)域的作用分值直接讀取[13].求得綜合分值后，采用總分頻率曲線法對(duì)各鎮(zhèn)(鄉(xiāng))進(jìn)行土地級(jí)別的劃分，將城區(qū)和每等鎮(zhèn)(鄉(xiāng))分為Ⅰ級(jí)和Ⅱ級(jí)，每級(jí)包含的行政村數(shù)量和集體建設(shè)用地面積見(jiàn)表4.

表4 琿春市集體建設(shè)用地定級(jí)結(jié)果

4 集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估

4.1 樣點(diǎn)的選取

樣點(diǎn)資料的實(shí)地調(diào)查、收集和整理是基準(zhǔn)地價(jià)更新中重要的基礎(chǔ)性前期工作.通過(guò)設(shè)計(jì)調(diào)查表格，對(duì)需調(diào)查的具體數(shù)據(jù)資料內(nèi)容及時(shí)進(jìn)行確定，采用實(shí)地勘查、訪問(wèn)調(diào)查和專家咨詢等多種方法，以土地級(jí)別為單位進(jìn)行數(shù)據(jù)資料的收集.在資料調(diào)查與收集過(guò)程中，要求調(diào)查樣點(diǎn)和數(shù)據(jù)資料具有典型性和代表性，且分布均勻，對(duì)樣點(diǎn)統(tǒng)一上圖[14].收集結(jié)束后進(jìn)行整理，將不符合要求的樣點(diǎn)剔除，最終獲得基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估所需要的樣點(diǎn)資料.

此次樣點(diǎn)調(diào)查主要收集了琿春市轄區(qū)內(nèi)商服用地、宅基地、工業(yè)用地和公共管理與公共服務(wù)用地4種用地類型的集體建設(shè)用地交易案例，經(jīng)過(guò)統(tǒng)計(jì)、處理和分析，剔除無(wú)效樣點(diǎn)后，共獲得497個(gè)樣點(diǎn).

4.2 樣點(diǎn)地價(jià)測(cè)算

4.2.1 利用房屋出租資料測(cè)算樣點(diǎn)地價(jià)

琿春市集體建設(shè)用地的房屋出租以商服用地為主，樣點(diǎn)地價(jià)與土地使用權(quán)出租有一定的聯(lián)系，一般采用收益還原法進(jìn)行計(jì)算.基本原理是在房地總收益中剝離管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、折舊費(fèi)、稅費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，得到房地純收益；在房地純收益中扣除房屋純收益，得到土地純收益；利用收益還原法的有限年期公式最終得到土地價(jià)格.計(jì)算公式如下：

(1) 房地純收益的計(jì)算.從房地總收益中將管理費(fèi)、維修費(fèi)等正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的相關(guān)的費(fèi)用剝離，即可得到房地純收益.計(jì)算公式如下：

房地純收益=房地總收益-管理費(fèi)-維修費(fèi)-折舊費(fèi)-保險(xiǎn)費(fèi)-稅費(fèi).

①房地總收益：將外業(yè)調(diào)查與資料收集得到的房地出租收益作為房地的總收益.

②經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)：出租房屋支付的進(jìn)行管理和服務(wù)所需的費(fèi)用，一般為年租金的2.00%～5.00%，針對(duì)琿春市農(nóng)村地區(qū)的實(shí)際情況，本次評(píng)估按照年租金的2.00%計(jì)算經(jīng)營(yíng)管理費(fèi).

經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)=年租金×2.00%.

③經(jīng)營(yíng)維修費(fèi)：隨著房屋使用年限的增加，需要對(duì)其本體或內(nèi)部設(shè)施進(jìn)行維修，維修費(fèi)用一般為建筑物重置價(jià)的1.50%～2.00%，針對(duì)琿春市農(nóng)村地區(qū)的實(shí)際情況，本次評(píng)估按照建筑物重置價(jià)的2.00%計(jì)算經(jīng)營(yíng)管理費(fèi).各種結(jié)構(gòu)類型的房屋重置價(jià)格如表5所示.

經(jīng)營(yíng)維修費(fèi)=房屋重置價(jià)×2.00%.

④年折舊費(fèi)：是指房屋在使用過(guò)程中的平均年損耗價(jià)值.根據(jù)實(shí)地調(diào)查和專家咨詢意見(jiàn)，本次評(píng)估中對(duì)房屋的折舊采用直線折舊法，根據(jù)重置價(jià)格、殘值率和耐用年限進(jìn)行確定.計(jì)算公式為：

折舊費(fèi)=房屋重置價(jià)×(1-殘值率)/耐用年限.

表5 琿春市不同結(jié)構(gòu)類型房屋重置價(jià)與經(jīng)濟(jì)壽命一覽表

⑤房屋年保險(xiǎn)費(fèi)：是房屋所有者為防止由于外界原因而造成房屋價(jià)值損失所投入的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)金額，保險(xiǎn)費(fèi)率一般情況下為0.1%～0.2%，根據(jù)琿春市土地市場(chǎng)的實(shí)際情況，將保險(xiǎn)費(fèi)率確定為0.2%.

保險(xiǎn)費(fèi)=((房屋重置價(jià)-年折舊費(fèi))×已使用年限)×0.2%.

⑥稅費(fèi)：琿春市房地產(chǎn)出租月租金在120元以下的繳納12.00%的房產(chǎn)稅；月租金在120元以上的除繳納房產(chǎn)稅外，還要按租金金額繳納營(yíng)業(yè)稅、教育附加費(fèi)和城建稅，其中營(yíng)業(yè)稅為出租總收益的5.00%，城建稅為營(yíng)業(yè)稅的5.00%，教育附加費(fèi)一般為營(yíng)業(yè)稅的3.00%，即“三稅”的稅率為5.40%.

(2) 房屋純收益的計(jì)算.將房屋現(xiàn)值作為資本計(jì)算房屋純收益，公式為

房屋純收益=房屋現(xiàn)值×房屋還原率；房屋現(xiàn)值=(房屋重置價(jià)-年折舊費(fèi))×已使用年限.

(3) 土地還原利率及建筑物還原利率的確定.土地還原利率是純收益還原成不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的比率[15].根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》中推薦的還原利率計(jì)算方法，本次估價(jià)采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的方法對(duì)土地還原利率進(jìn)行測(cè)算.根據(jù)琿春市新一輪城鎮(zhèn)土地估價(jià)，琿春市城鎮(zhèn)土地的還原利率為6.00%，由于農(nóng)村的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值要高于城鎮(zhèn)，基于計(jì)算結(jié)果并經(jīng)專家咨詢，確定琿春市集體建設(shè)用地的還原利率為6.50%；由于建筑物有較多的折舊因素，其投資風(fēng)險(xiǎn)比土地大，其還原利率比土地高，一般高出2%～3%.通過(guò)征詢專家意見(jiàn)，基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估確定琿春市房屋還原利率確定為8.50%，并依據(jù)下式確定綜合還原率.

r=(r1L+r2B)/(L+B).

式中：r為綜合還原利率；r1為土地還原利率；r2為建筑物還原利率；L為土地價(jià)格；B為建筑物價(jià)格.

4.2.2 利用房屋買賣資料測(cè)算樣點(diǎn)地價(jià)

琿春市房屋買賣有多種出售途徑，包括門簾房出售、宅基地出售、商品房買賣和農(nóng)村房屋買賣等等.對(duì)于房屋買賣的交易樣點(diǎn)一般采用剩余法進(jìn)行計(jì)算，具體為：利用外業(yè)調(diào)查收集得到的現(xiàn)有房屋買賣的相關(guān)數(shù)據(jù)資料，用房地產(chǎn)交易價(jià)格減去房屋現(xiàn)值和交易稅費(fèi)，得到樣點(diǎn)地價(jià).其中房屋現(xiàn)值的計(jì)算是用房屋重置價(jià)格減去房屋折舊，交易稅費(fèi)的稅率按6%計(jì)算.具體計(jì)算公式為：

V=Vr-Ph-T.

式中：V為土地價(jià)格；Vr為房地產(chǎn)交易價(jià)格；Ph為房屋現(xiàn)值；T為交易稅費(fèi).

4.2.3 利用成本逼近法測(cè)算樣點(diǎn)地價(jià)

琿春市工業(yè)用地和公共管理與公共服務(wù)用地的交易地價(jià)資料相對(duì)較少，在本次集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中采用成本逼近法進(jìn)行樣點(diǎn)測(cè)算，有限年期計(jì)算公式如下：

(1) 確定土地取得費(fèi).土地取得費(fèi)按照為獲得土地使用權(quán)而繳納的各種客觀費(fèi)用進(jìn)行計(jì)算，主要包含被征收的土地地上青苗、建筑物及構(gòu)筑物的補(bǔ)償費(fèi)用、涉及到的相關(guān)人員的安置補(bǔ)助費(fèi)等.各項(xiàng)費(fèi)用按有關(guān)規(guī)定，依據(jù)所在地區(qū)政府規(guī)定的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，以需要支付的區(qū)域客觀費(fèi)用確定.依據(jù)《琿春市人民政府關(guān)于印發(fā)琿春市集體土地房屋征收補(bǔ)償及失地農(nóng)民保障暫行辦法的通知》(琿政發(fā)[2012]12號(hào))和部門調(diào)研數(shù)據(jù)，琿春市征地相關(guān)費(fèi)用見(jiàn)表6、表7.

表6 琿春市征用集體土地補(bǔ)償與安置費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)

表7 琿春市征用集體土地的相關(guān)費(fèi)用

(2) 確定土地開(kāi)發(fā)費(fèi).根據(jù)部門調(diào)研和實(shí)地調(diào)查，琿春市各鎮(zhèn)(鄉(xiāng))達(dá)到不同開(kāi)發(fā)程度的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用見(jiàn)表8.

表8 琿春市不同土地開(kāi)發(fā)程度下的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)

(3) 投資利息.利息是土地投資資金的時(shí)間價(jià)值，其計(jì)算基礎(chǔ)為土地取得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi).在此基礎(chǔ)上按照設(shè)定好的土地開(kāi)發(fā)周期和貸款年利率，分別對(duì)各期投入應(yīng)支付的利息進(jìn)行測(cè)算[16].

經(jīng)調(diào)查確定琿春市土地開(kāi)發(fā)周期平均為1年，投資利息率的確定是按照在評(píng)估基準(zhǔn)日由中國(guó)人民銀行設(shè)定的短期貸款(6個(gè)月至1年)利息率4.35%計(jì)算.假設(shè)在征地時(shí)土地取得費(fèi)和稅費(fèi)一次投入，在開(kāi)發(fā)期內(nèi)開(kāi)發(fā)費(fèi)用均勻投入，投資利息計(jì)算公式為：

投資利息=土地取得費(fèi)×開(kāi)發(fā)周期×4.35%+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)×開(kāi)發(fā)周期×1/2×4.35%.

(4) 投資利潤(rùn).各項(xiàng)投資客觀上的回報(bào)率可以按照實(shí)際情況和開(kāi)發(fā)性質(zhì)進(jìn)行確定，進(jìn)而對(duì)土地開(kāi)發(fā)應(yīng)獲得的利潤(rùn)進(jìn)行測(cè)算[17].一般來(lái)說(shuō)，土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)一般為5%～15%，參考琿春市各鎮(zhèn)(鄉(xiāng))土地開(kāi)發(fā)投資回報(bào)情況，結(jié)合農(nóng)村集體建設(shè)用地的實(shí)際開(kāi)發(fā)情況，確定本次評(píng)估土地的利潤(rùn)率取8%.

投資利率=(土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi))×8%.

(5) 確定土地增值收益率.土地增值根據(jù)土地使用條件的變化或土地的開(kāi)發(fā)所產(chǎn)生的價(jià)值增加的比率來(lái)計(jì)算[18].土地增值收益參考琿春市鎮(zhèn)(鄉(xiāng))土地增值收益，結(jié)合農(nóng)村集體建設(shè)用地開(kāi)發(fā)實(shí)際產(chǎn)生的價(jià)值增值，土地增值收益按成本價(jià)格(土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、投資利息、投資利潤(rùn)的總和)的10%計(jì).

4.3 基準(zhǔn)地價(jià)的確定

4.3.1 集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵設(shè)定

本文所研究的農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)是指農(nóng)村現(xiàn)狀利用和規(guī)劃利用條件下不同均質(zhì)區(qū)域的土地，按照商服用地、宅基地、工業(yè)用地和公共管理與公共服務(wù)用地等不同用地類型，分別評(píng)估確定某一估價(jià)期日上法定最高年期土地區(qū)域平均價(jià)格，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2020年1月1日.

4.3.2 基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)果

經(jīng)過(guò)交易時(shí)間修正和交易情況修正(容積率修正和基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)程度修正)后，利用算數(shù)平均值測(cè)算不同級(jí)別內(nèi)的商服、住宅、公服和工業(yè)的基準(zhǔn)地價(jià).確定地價(jià)后，咨詢熟悉琿春市土地利用與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展且具有較強(qiáng)權(quán)威性和代表性的專家，根據(jù)專家意見(jiàn)進(jìn)行調(diào)整和完善，確保基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估結(jié)果符合琿春市實(shí)際情況.最終結(jié)果見(jiàn)表9、表10和圖1.

表9 琿春市城區(qū)集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)

表10 琿春市鎮(zhèn)(鄉(xiāng))集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)

圖1 琿春市集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)

4.4 基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)果分析

4.4.1 基準(zhǔn)地價(jià)空間分布規(guī)律

從總體上來(lái)說(shuō)，商服用地基準(zhǔn)地價(jià)的空間變異性最強(qiáng)，也就是說(shuō)空間相關(guān)性最強(qiáng)，易受不確定因素的影響，價(jià)格變化最大；其次為宅基地，工業(yè)用地和公服用地的基準(zhǔn)地價(jià)相對(duì)比較穩(wěn)定.空間分布規(guī)律特點(diǎn)如下：

(1) 地價(jià)總體上呈現(xiàn)連續(xù)性分布.商服用地地價(jià)由市、(鎮(zhèn))鄉(xiāng)中心向外圍遞減，雖然地價(jià)等值線不呈圓狀，但總體上圍繞中心呈現(xiàn)圈層結(jié)構(gòu).地價(jià)最高值出現(xiàn)在中心、最低值出現(xiàn)在區(qū)域邊境，呈現(xiàn)出明顯的向心性.

(2) 具有空間變異性.地價(jià)分布在空間分布上不僅存在連續(xù)性，還具有一定的空間變異性.地價(jià)由中心向外衰減的同時(shí)也會(huì)有部分地區(qū)突起，甚至跳躍，存在明顯的空間變異性.出現(xiàn)這些細(xì)部特征的區(qū)域比較分散，成星狀分布，主要為鎮(zhèn)(鄉(xiāng))政府所在地區(qū)域.

(3) 地價(jià)從區(qū)域中心向邊緣變化的趨勢(shì)是降低的，但是不同方向有不同的特點(diǎn).

4.4.2 基準(zhǔn)地價(jià)水平分析

(1) 各類同級(jí)用地基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)比分析.基于集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)制定成果，對(duì)琿春市同一級(jí)別不同用途的土地價(jià)格之間的關(guān)系進(jìn)行分析.琿春市商服、宅基地、工業(yè)、公服用地各級(jí)土地基準(zhǔn)地價(jià)之間比例關(guān)系見(jiàn)表11.

表11 琿春市各級(jí)商服、住宅、工業(yè)用地之間基準(zhǔn)地價(jià)比例

從表11可以看出，琿春市商服用地、宅基地、公服用地和工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)逐漸降低；各等級(jí)集體建設(shè)用地中，商服用地基準(zhǔn)地價(jià)均高于其他類型集體建設(shè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)，工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)低于其他類型集體建設(shè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)，這體現(xiàn)了不同用途的土地收益與土地質(zhì)量的相互關(guān)系，表現(xiàn)出級(jí)差地租的顯著差異.

(2) 各類用地級(jí)別間基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)比分析.基于集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的結(jié)果，對(duì)同一用途土地的各級(jí)別價(jià)格之間的關(guān)系進(jìn)行分析，結(jié)果見(jiàn)表12.從表12可以看出，商服用地基準(zhǔn)地價(jià)最高，級(jí)別間基準(zhǔn)地價(jià)平均變化幅度最大，這與商服用地收益高且對(duì)土地區(qū)位條件反應(yīng)敏感性強(qiáng)相吻合；宅基地級(jí)別間基準(zhǔn)地價(jià)平均變化幅度低于商服用地，其對(duì)土地區(qū)位條件敏感性略低于商服用地；公服用地級(jí)別間基準(zhǔn)地價(jià)平均變化幅度明顯低于宅基地，與公服用地的非營(yíng)利性相吻合；工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)水平最低，級(jí)別間基準(zhǔn)地價(jià)平均變化幅度亦最小，對(duì)土地區(qū)位條件敏感性最差.

表12 琿春市相鄰級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)差價(jià) 元/m2

5 結(jié)論

我國(guó)目前在集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估方面還沒(méi)有頒布統(tǒng)一的規(guī)程，本文的研究主要是在參考城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程的基礎(chǔ)上，結(jié)合吉林省琿春市集體建設(shè)用地的具體特點(diǎn)來(lái)進(jìn)行的基準(zhǔn)地價(jià)的確定.對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)果的分析可以發(fā)現(xiàn)，土地級(jí)別越高，各類型用地基準(zhǔn)地價(jià)之間的差價(jià)越大，說(shuō)明土地級(jí)別越高不同用途之間的土地級(jí)差收益越大；對(duì)各類用地級(jí)別間基準(zhǔn)地價(jià)的對(duì)比分析可以得出，商服用地對(duì)土地區(qū)位條件的敏感性最高，而住宅用地次之，公服用地遠(yuǎn)低于商服用地和住宅用地，工業(yè)用地對(duì)土地區(qū)位條件的敏感性最低.研究結(jié)果表明，琿春市集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的結(jié)果較為符合琿春市集體土地利用的實(shí)際情況，可以看出，在參照城鎮(zhèn)土地估價(jià)方法的基礎(chǔ)上，結(jié)合集體建設(shè)用地實(shí)際特點(diǎn)進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估具有較強(qiáng)的可行性.城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)的建立是大勢(shì)所趨，政府需要制定相應(yīng)的管理政策，對(duì)土地進(jìn)行更加科學(xué)合理的配置，提高用地效率，對(duì)建設(shè)用地市場(chǎng)的土地流轉(zhuǎn)進(jìn)行規(guī)范，促使城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的協(xié)同快速發(fā)展，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化道路的進(jìn)程.