大都市郊區(qū)宅基地再利用農(nóng)戶收益分配研究
——基于中介效應(yīng)的案例分析

張 鈺，蔡為民，張佰林，吳云青，尹 健

(1.天津工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，天津 300387；2.天津工業(yè)大學(xué)環(huán)境科學(xué)與工程學(xué)院，天津 300387；3.淄博市不動(dòng)產(chǎn)登記中心，山東 淄博 255000）

1 引言

農(nóng)村宅基地是我國(guó)有限且寶貴的土地資源，農(nóng)村宅基地的利用遵循效率公平兼顧原則，為保障農(nóng)戶“住有所居”和農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定發(fā)揮了重要作用[1]。改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)城市化快速發(fā)展，農(nóng)村人口進(jìn)城務(wù)工數(shù)量與日俱增，致使農(nóng)村宅基地出現(xiàn)大量閑置與低效利用問(wèn)題，宅基地再利用潛力巨大，對(duì)閑置宅基地和農(nóng)房的盤(pán)活利用迫在眉睫[2-3]。2019年農(nóng)業(yè)農(nóng)村部發(fā)布《關(guān)于積極穩(wěn)妥開(kāi)展農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤(pán)活利用工作的通知》指出，積極穩(wěn)妥開(kāi)展農(nóng)村宅基地盤(pán)活利用工作對(duì)增加農(nóng)戶收入、促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展和推動(dòng)鄉(xiāng)村振興具有重要意義。農(nóng)戶作為宅基地的權(quán)利主體，保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)是宅基地制度改革過(guò)程中必須堅(jiān)守的底線[4-5]，宅基地再利用后的收益分配關(guān)乎農(nóng)戶的切身利益，是宅基地盤(pán)活利用中的重中之重。

宅基地再利用收益分配是宅基地再利用的核心環(huán)節(jié)。目前，國(guó)內(nèi)學(xué)者主要從“三權(quán)分置”[6-7]、宅基地退出收益[8]等角度對(duì)宅基地再利用收益分配做了研究，對(duì)宅基地再利用后農(nóng)戶權(quán)利角度的增值收益考慮較少。不同地區(qū)宅基地再利用情況不同，大都市郊區(qū)宅基地?fù)碛袃?yōu)越的地理位置和發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，不僅宅基地功能更加豐富，呈現(xiàn)明顯的多功能性，而且社會(huì)資本更易進(jìn)入，為閑置宅基地盤(pán)活利用提供了充分的資金儲(chǔ)備。

基于此，本文在前人研究基礎(chǔ)上，從農(nóng)戶宅基地使用權(quán)視角，構(gòu)建宅基地制度中介效應(yīng)，按照“損失什么，收益什么；盤(pán)活什么，收益什么”原則分析宅基地盤(pán)活后農(nóng)戶收益分配機(jī)制，并通過(guò)實(shí)地調(diào)研，采用案例研究方法，具體分析天津市北二堡村宅基地再利用情況及收益分配思路，明晰農(nóng)戶收益構(gòu)成，為制定宅基地收益分配標(biāo)準(zhǔn)提供參考。

2 理論分析

2.1 中介效應(yīng)理論

中介效應(yīng)理論為本文分析宅基地再利用框架提供了理論基礎(chǔ)。中介效應(yīng)是探索自變量X與因變量Y內(nèi)部關(guān)系作用機(jī)制的一種理論模型，用來(lái)說(shuō)明X為什么、在多大程度上以及如何影響Y[9]，適用于研究構(gòu)建機(jī)制和檢驗(yàn)機(jī)制問(wèn)題[10]。在考慮自變量X與因變量Y的關(guān)系時(shí)，如果X通過(guò)影響變量M來(lái)影響Y，則稱M為中介變量。本文通過(guò)構(gòu)建以宅基地功能為自變量（X），宅基地權(quán)利為因變量（Y）及宅基地制度為中介變量（M）的中介效應(yīng)模型(見(jiàn)圖1），剖析宅基地功能如何影響權(quán)利以明晰宅基地功能對(duì)權(quán)利的直接效應(yīng)、宅基地功能如何催生制度及宅基地制度如何影響權(quán)利以明晰宅基地制度的中介效應(yīng)。

圖1 中介效應(yīng)分析示意圖

2.2 宅基地制度中介效應(yīng)分析

在宅基地功能上，作為農(nóng)村建設(shè)用地的重要組成部分，宅基地承擔(dān)著農(nóng)戶的生活生產(chǎn)功能和社會(huì)保障功能[11-12]以及隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，宅基地日益顯化的資產(chǎn)功能。在宅基地權(quán)利上，村集體擁有宅基地所有權(quán)，農(nóng)戶擁有宅基地使用權(quán)和資格權(quán)。宅基地制度上農(nóng)村實(shí)行集體所有制，宅基地使用權(quán)只允許在村集體成員內(nèi)部進(jìn)行流轉(zhuǎn)，禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村流轉(zhuǎn)宅基地[13]。宅基地功能、權(quán)利與制度之間存在深層次的內(nèi)在聯(lián)系。

宅基地功能對(duì)權(quán)利產(chǎn)生直接效應(yīng)。（1）新中國(guó)成立初期，農(nóng)戶得到土地以保障自身利益的強(qiáng)烈愿望，使宅基地社會(huì)保障功能占據(jù)主導(dǎo)地位，宅基地社會(huì)保障功能的存在要求宅基地所有權(quán)歸村集體；（2）宅基地上建造的房屋為農(nóng)戶所有，農(nóng)戶在宅基地上居住生活，宅基地生活生產(chǎn)功能要求農(nóng)戶擁有宅基地的資格權(quán)和使用權(quán)；（3）隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，宅基地資產(chǎn)功能的顯化成為必然趨勢(shì)[13]，《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》提出保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，賦予農(nóng)戶更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利[14]。

宅基地制度作為中介變量M在其中發(fā)揮中介效應(yīng)（見(jiàn)圖2）。（1）功能催生制度，如：宅基地社會(huì)保障功能推動(dòng)宅基地集體所有權(quán)行使機(jī)制的構(gòu)建；宅基地生活生產(chǎn)功能推動(dòng)宅基地農(nóng)戶資格權(quán)保障機(jī)制的構(gòu)建；（2）制度規(guī)范和保障權(quán)利，如：“三權(quán)分置”制度是對(duì)宅基地所有權(quán)、資格權(quán)和使用權(quán)三項(xiàng)權(quán)利的規(guī)范與保障；宅基地集體所有權(quán)行使機(jī)制是對(duì)宅基地所有權(quán)的規(guī)范與保障；宅基地農(nóng)戶資格權(quán)機(jī)制是對(duì)宅基地資格權(quán)的規(guī)范與保障；宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)、抵押制度、有償使用制度、自愿有償退出制度等探索是對(duì)宅基地使用權(quán)的規(guī)范與保障。

圖2 宅基地制度中介效應(yīng)圖

為了更好地保障和調(diào)控宅基地資產(chǎn)功能，我國(guó)在33個(gè)試點(diǎn)地區(qū)對(duì)宅基地制度進(jìn)行了改革，提出如下制度：（1）宅基地有償使用制度：通過(guò)適度收取費(fèi)用等方式減少宅基地資源浪費(fèi)；（2）宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度：宅基地作為集體建設(shè)用地可入市參與流轉(zhuǎn)，適度放開(kāi)以便盤(pán)活宅基地使用權(quán)的財(cái)產(chǎn)屬性；（3）宅基地使用權(quán)抵押制度：探索宅基地使用權(quán)利用新形式；（4）宅基地自愿有償退出制度：在充分尊重農(nóng)戶意愿基礎(chǔ)上，鼓勵(lì)農(nóng)戶退出宅基地，并給予合理補(bǔ)償，使宅基地利用效率最大化；（5）宅基地收益分配制度：對(duì)于顯化之后的宅基地收益制定清晰具體的分配方案；（6）宅基地監(jiān)管、審批制度：嚴(yán)格規(guī)范宅基地申請(qǐng)、流轉(zhuǎn)等審批程序，有序放開(kāi)宅基地使用權(quán)，逐步完善了我國(guó)的宅基地使用權(quán)制度；（7）宅基地“三權(quán)分置”制度：將宅基地所有權(quán)、資格權(quán)和使用權(quán)分離，落實(shí)所有權(quán)，保障資格權(quán)，適度盤(pán)活使用權(quán)。

2.3 宅基地再利用收益分配機(jī)制分析

宅基地再利用作為宅基地制度改革的重要環(huán)節(jié)，其內(nèi)在邏輯遵循宅基地制度改革的中介效應(yīng)，一方面，宅基地再利用作為一種制度規(guī)范和調(diào)節(jié)宅基地新生資產(chǎn)功能，為宅基地資產(chǎn)功能提供配套服務(wù)和制度保障；另一方面，宅基地再利用作為一種制度，是對(duì)適度盤(pán)活宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式的探索和嘗試。

2018年“中央一號(hào)文件”指出“探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)‘三權(quán)分置’，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)”，探索適度盤(pán)活宅基地使用權(quán)方式成為當(dāng)前改革重點(diǎn)。放活宅基地使用權(quán)主要分兩步：（1）農(nóng)戶損失宅基地使用權(quán)：農(nóng)戶不再是單一的使用權(quán)人，而是以使用權(quán)多主體之一的新形式出現(xiàn)，這種損失與當(dāng)前政策并不相違背，是盤(pán)活宅基地使用權(quán)的第一步；（2）盤(pán)活宅基地使用權(quán)：將農(nóng)戶讓渡出來(lái)的宅基地使用權(quán)從時(shí)空兩個(gè)角度進(jìn)行盤(pán)活，實(shí)現(xiàn)使用權(quán)主體多元化。

基于此，本文根據(jù)宅基地制度中介效應(yīng)理論，以宅基地退出再利用收益分配為切入點(diǎn)，以農(nóng)戶宅基地使用權(quán)為視角，提出“損失什么，收益什么；盤(pán)活什么，收益什么”，構(gòu)建宅基地再利用收益分配機(jī)制框架（圖3）。

圖3 宅基地再利用收益分配機(jī)制框架

“明確損失了什么”是一個(gè)從有到無(wú)、靜態(tài)絕對(duì)的結(jié)果。宅基地再利用前，農(nóng)戶擁有宅基地社會(huì)保障功能、生活生產(chǎn)功能；宅基地再利用后，農(nóng)戶失去了宅基地生活生產(chǎn)功能。根據(jù)宅基地制度改革中介效應(yīng)，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國(guó)家認(rèn)識(shí)到農(nóng)村宅基地功能發(fā)生變化，并通過(guò)宅基地制度改革對(duì)宅基地功能做出調(diào)整，從而產(chǎn)權(quán)關(guān)系也隨之發(fā)生變動(dòng)。宅基地使用權(quán)是村內(nèi)集體成員對(duì)所申請(qǐng)的宅基地占用和使用的權(quán)利，是村民所享有的一種重要的用益物權(quán)[15]。農(nóng)戶損失宅基地生活生產(chǎn)功能外在表現(xiàn)為農(nóng)戶讓渡了宅基地使用權(quán)，宅基地再利用后，農(nóng)戶損失了宅基地使用權(quán)?；诖?，按照“損失什么，收益什么”原則，農(nóng)戶以損失的宅基地使用權(quán)為交換條件獲得部分收益。

“明確盤(pán)活了什么”是一個(gè)循序漸進(jìn)、動(dòng)態(tài)發(fā)展的過(guò)程。宅基地再利用過(guò)程中，宅基地資產(chǎn)功能明顯盤(pán)活。根據(jù)宅基地制度改革中介效應(yīng)，宅基地資產(chǎn)功能的顯化是當(dāng)今時(shí)代發(fā)展的必然趨勢(shì)，促使宅基地制度改革持續(xù)創(chuàng)新以保障宅基地資產(chǎn)功能顯化的需要，從而引發(fā)宅基地產(chǎn)權(quán)關(guān)系變化。宅基地資產(chǎn)功能被盤(pán)活伴隨著巨額增值收益，我國(guó)目前尚未明確規(guī)定宅基地資產(chǎn)增值收益歸屬于何種主體權(quán)利，但國(guó)家通過(guò)宅基地制度改革創(chuàng)新給出了明確的指向性，2020年我國(guó)發(fā)布《深化農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)方案》提出“要積極探索適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)的具體路徑和辦法”，由此確定國(guó)家通過(guò)宅基地制度改革的調(diào)節(jié)和引導(dǎo)使得宅基地使用權(quán)被盤(pán)活?；诖?，擁有宅基地原使用權(quán)人的農(nóng)戶，其擁有的宅基地財(cái)產(chǎn)權(quán)利被盤(pán)活，理應(yīng)獲得盤(pán)活后的部分收益。按照“盤(pán)活什么，收益什么”原則，農(nóng)戶以盤(pán)活的宅基地使用權(quán)為交換條件獲得部分收益。

3 案例分析

3.1 案例概況

北二堡村位于天津市靜海區(qū)西部，臨近子牙河，距離靜海城區(qū)16 km、天津主城區(qū)40 km，交通便利、區(qū)位優(yōu)越（見(jiàn)圖4）。2021年，北二堡村共計(jì)286人，83戶，常住人口250人，務(wù)工人口30人。2016年以前主要以農(nóng)業(yè)為主，經(jīng)濟(jì)來(lái)源主要依靠發(fā)展林下經(jīng)濟(jì)、大棚、果木種植等，現(xiàn)在以鄉(xiāng)村旅游業(yè)及康養(yǎng)為主。北二堡村是天津市宅基地制度改革首批試點(diǎn)村之一，通過(guò)發(fā)展“康養(yǎng)+旅游”產(chǎn)業(yè)，打造了天津市第一個(gè)村級(jí)人口健康評(píng)價(jià)項(xiàng)目，率先開(kāi)展了對(duì)閑置宅基地的盤(pán)活利用，對(duì)宅基地再利用后的收益分配結(jié)構(gòu)做了初步實(shí)踐探索，本文選取北二堡村為案例進(jìn)行實(shí)證研究（見(jiàn)圖4）。

圖4 北二堡村區(qū)位圖

3.2 數(shù)據(jù)來(lái)源及方法

數(shù)據(jù)資料主要來(lái)自2021年4—6月對(duì)北二堡村的實(shí)地調(diào)研。數(shù)據(jù)獲取主要運(yùn)用了觀察法、隨機(jī)訪談、座談、半結(jié)構(gòu)式深度訪談等方法。本文采用單案例研究方法，通過(guò)對(duì)天津市北二堡村村干部、康養(yǎng)企業(yè)代表、北二堡村民深入訪談，了解北二堡村宅基地退出再利用具體進(jìn)展情況及宅基地退出再利用收益分配辦法，對(duì)案例內(nèi)部進(jìn)行詳細(xì)剖析，單案例研究適合于對(duì)典型個(gè)案進(jìn)行深入研究并通過(guò)案例對(duì)事物發(fā)展規(guī)律及理論框架進(jìn)行檢驗(yàn)，本文通過(guò)對(duì)北二堡村的宅基地再利用收益分配情況進(jìn)行案例分析，達(dá)到典型個(gè)案的特點(diǎn)與要求。

3.3 宅基地再利用

3.3.1 再利用概況。宅基地閑置率高，盤(pán)活潛力較大。2021年北二堡村宅基地共120處，土坯房2戶，其余為磚混結(jié)構(gòu)，均建于1980—1989年。其中使用中的宅基地95處，閑置宅基地25處，流轉(zhuǎn)7戶，戶均宅基地面積180 m2。閑置宅基地主要分布于村莊西部，未流轉(zhuǎn)的農(nóng)房較為破損，大部分屋內(nèi)設(shè)施不全，院落內(nèi)雜草叢生，亟待翻修；已流轉(zhuǎn)的農(nóng)房均修繕良好，屋內(nèi)設(shè)施齊全，臥室、廚房、庭院、餐廳干凈整潔。閑置原因主要是子女長(zhǎng)大成人后另立門(mén)戶，分得村內(nèi)宅基地但長(zhǎng)時(shí)間外出打工導(dǎo)致的閑置。

（1）宅基地再利用條件充分。市場(chǎng)對(duì)閑置宅基地的巨大需求、政府政策的支持和康養(yǎng)企業(yè)的入駐成為北二堡村閑置宅基地得以盤(pán)活利用的外在條件；北二堡村閑置宅基地較大的盤(pán)活潛力和農(nóng)戶急需提高收入的迫切需求為宅基地再利用提供了內(nèi)在條件。

（2）宅基地再利用過(guò)程。北二堡村宅基地再利用是在政府、康養(yǎng)企業(yè)和村集體三方共同努力下逐步推進(jìn)的，政府先后投資700萬(wàn)元用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和人居環(huán)境打造，為宅基地盤(pán)活利用打下了堅(jiān)實(shí)的環(huán)境基礎(chǔ)；康養(yǎng)企業(yè)入住北二堡村，提供成套康養(yǎng)智能設(shè)施用于健康評(píng)估，同時(shí)配置?？漆t(yī)生為游客和村民提供健康診斷；村集體宣傳康養(yǎng)模式和宅基地再利用新形式，村干部帶頭率先將自家閑置宅基地盤(pán)活利用，村委會(huì)邀請(qǐng)專業(yè)人員為村民免費(fèi)設(shè)計(jì)房屋改造圖紙，閑置宅基地經(jīng)過(guò)重新修建之后達(dá)到接待標(biāo)準(zhǔn)，村民根據(jù)等級(jí)級(jí)別裝修家居，并購(gòu)置配套生活設(shè)施，使閑置宅基地得以再利用。

（3）宅基地再利用收益分配情況。盤(pán)活后宅基地入住收益為每日每個(gè)床位120元，其中，農(nóng)戶占每日每個(gè)床位36元，村委會(huì)占每日每個(gè)床位12元，康養(yǎng)企業(yè)占每日每個(gè)床位72元。同時(shí)，農(nóng)戶可以服務(wù)人員身份在企業(yè)工作，并獲得相應(yīng)報(bào)酬?，F(xiàn)階段，北二堡村內(nèi)宅基地盤(pán)活利用已初見(jiàn)成效，入住率達(dá)到100%，已持續(xù)出現(xiàn)供不應(yīng)求現(xiàn)象。

3.3.2 再利用中介效應(yīng)分析。根據(jù)對(duì)北二堡村農(nóng)戶生活生產(chǎn)實(shí)際狀況的調(diào)研，該村閑置宅基地再利用后，發(fā)生了宅基地功能及權(quán)利的變化。在宅基地功能上，農(nóng)戶無(wú)法在自家農(nóng)房中居住、休閑玩樂(lè)，宅基地生活功能損失；農(nóng)戶無(wú)法在農(nóng)院里種植蔬菜瓜果或在自家農(nóng)房里做手工以獲取生活收入，宅基地生產(chǎn)功能喪失；農(nóng)戶將閑置宅基地租賃給康養(yǎng)企業(yè)，宅基地資產(chǎn)功能得到盤(pán)活。盤(pán)活后喪失宅基地生活生產(chǎn)功能的主體是北二堡村農(nóng)戶，獲得宅基地生產(chǎn)功能的是康養(yǎng)企業(yè)。在宅基地權(quán)利上，農(nóng)戶損失宅基地使用權(quán)，村集體保留宅基地所有權(quán)，康養(yǎng)企業(yè)獲得宅基地使用權(quán)。

由于北二堡村打造的是由旅游變旅居的鄉(xiāng)村模式，因此在宅基地再利用初期，宅基地出租是以天為單位，宅基地生活生產(chǎn)功能損失和使用權(quán)損失也是以天為單位。旅居模式成為現(xiàn)實(shí)，以年為單位進(jìn)行租賃的游客逐漸增多，也意味著農(nóng)戶的宅基地生活生產(chǎn)功能損失和宅基地使用權(quán)損失成為常態(tài)。受村莊發(fā)展階段的影響，宅基地生活生產(chǎn)功能損失和使用權(quán)損失是一個(gè)從短暫斷續(xù)損失到長(zhǎng)期持續(xù)損失的過(guò)程。

根據(jù)宅基地功能對(duì)權(quán)利的直接效應(yīng)，北二堡村宅基地再利用后生活生產(chǎn)功能的損失客觀上注定了農(nóng)戶宅基地使用權(quán)的讓渡，為了保障宅基地生活生產(chǎn)功能及農(nóng)戶的宅基地資格權(quán)利，政府開(kāi)展宅基地使用制度改革，制定了宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法、自愿有償退出管理辦法、有償使用管理辦法等制度，保障了農(nóng)戶的權(quán)利。比如，通過(guò)明確宅基地資格權(quán)的內(nèi)涵、認(rèn)定方式、實(shí)現(xiàn)方式及資格權(quán)人范圍界定，規(guī)定宅基地所有權(quán)、資格權(quán)與使用權(quán)分置，保障農(nóng)戶的生活生產(chǎn)權(quán)利；通過(guò)規(guī)定宅基地流轉(zhuǎn)收益分配辦法、規(guī)范宅基地審批監(jiān)管程序等，發(fā)揮宅基地的資產(chǎn)功能，保障村集體、農(nóng)戶等的宅基地財(cái)產(chǎn)權(quán)。

綜上所述，北二堡村在盤(pán)活閑置宅基地整個(gè)過(guò)程中，在宅基地功能上，宅基地生活生產(chǎn)功能逐漸萎縮，資產(chǎn)功能日益明顯（見(jiàn)圖5）。北二堡村依托康養(yǎng)企業(yè)入駐優(yōu)勢(shì)，打造康養(yǎng)旅游新模式，探索出閑置宅基地再利用的新路子，以出租形式盤(pán)活宅基地資產(chǎn)功能，為有體驗(yàn)鄉(xiāng)村生活需求的城市居民提供住處；在宅基地權(quán)利上，北二堡村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式的適當(dāng)放活，閑置宅基地使用權(quán)盤(pán)活，宅基地使用權(quán)人呈現(xiàn)多元化、靈活性特點(diǎn)。政府通過(guò)制定宅基地使用制度，保障了宅基地資產(chǎn)功能和宅基地權(quán)益，體現(xiàn)了中介效應(yīng)理論在宅基地再利用過(guò)程中的理論指導(dǎo)作用。

圖5 北二堡村宅基地再利用分析圖

3.3.3 再利用收益分配機(jī)制分析。農(nóng)戶、村集體、康養(yǎng)企業(yè)的宅基地再利用收益分配比例分別為30%、10%、60%，主要是在市場(chǎng)條件下三方博弈多輪協(xié)商之后的結(jié)果，同時(shí)也是宅基地權(quán)利的外在體現(xiàn)。農(nóng)戶作為宅基地使用權(quán)的原始主體，提供閑置宅基地參與流轉(zhuǎn)，喪失了宅基地生活生產(chǎn)功能，讓渡了宅基地使用權(quán)，同時(shí)損失了宅基地資產(chǎn)功能盤(pán)活后的增值收益，損失了宅基地的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，農(nóng)戶獲得宅基地盤(pán)活利用收益的30%，是對(duì)宅基地生活生產(chǎn)功能損失和宅基地資產(chǎn)功能盤(pán)活的補(bǔ)償；村集體作為宅基地法律意義上的所有權(quán)持有者，北二堡村集體獲得宅基地盤(pán)活利用收益的10%；康養(yǎng)企業(yè)作為北二堡村閑置宅基地和康養(yǎng)市場(chǎng)的投資者，在整個(gè)宅基地再利用過(guò)程中投入了人力（包括宅基地再利用設(shè)計(jì)及管理人員、康養(yǎng)醫(yī)療?？漆t(yī)生等）、物力（包括提供康養(yǎng)醫(yī)療配套產(chǎn)品、相關(guān)硬件和軟件等）和財(cái)力（包括引進(jìn)價(jià)值960萬(wàn)元的大型先進(jìn)康養(yǎng)設(shè)備等），作為投資方，康養(yǎng)企業(yè)獲得宅基地盤(pán)活利用收益的60%。

北二堡村宅基地再利用過(guò)程中，根據(jù)“損失什么，收益什么；盤(pán)活什么，收益什么”，農(nóng)戶讓渡了宅基地使用權(quán)，也失去了宅基地使用權(quán)在未來(lái)被盤(pán)活后的增值收益。因此，基于宅基地使用權(quán)視角，農(nóng)戶收益由宅基地使用權(quán)損失和宅基地使用權(quán)盤(pán)活兩部分組成。此外，北二堡村盤(pán)活的多為閑置宅基地，宅基地使用權(quán)的損失多為理論上的損失，這是值得注意的一點(diǎn)。

4 結(jié)論與討論

4.1 結(jié)論

（1）運(yùn)用中介效應(yīng)理論框架闡述宅改中介效應(yīng)，以此解釋宅基地再利用后功能與制度、制度與權(quán)利的內(nèi)在聯(lián)系，并以“損失什么，收益什么；盤(pán)活什么，收益什么”為原則構(gòu)建收益分配機(jī)制框架，以期為宅基地再利用收益分配問(wèn)題的解決提供案例分析，豐富宅基地盤(pán)活利用理論研究，為深化宅基地制度改革提供理論參考。

（2）基于宅基地制度改革試點(diǎn)案例分析，天津市北二堡村閑置宅基地退出再利用后農(nóng)戶的收益分配主要表現(xiàn)在：①?gòu)恼負(fù)p失角度對(duì)農(nóng)戶的宅基地使用權(quán)分配收益；②從宅基地盤(pán)活角度對(duì)農(nóng)戶的宅基地使用權(quán)增值部分分配收益。全面保障農(nóng)戶合法權(quán)益，較大程度增加農(nóng)戶收入，并為農(nóng)戶提供就業(yè)機(jī)會(huì)。同時(shí)，閑置宅基地盤(pán)活利用過(guò)程中，北二堡村村容村貌得到極大改善，村莊經(jīng)濟(jì)水平整體得到提升，村莊活力被激發(fā)出來(lái)。

4.2 討論

（1）局限性：①方法選擇上，單案例研究方法無(wú)法顧及所有情況，個(gè)案只能代表一類盤(pán)活模式，研究結(jié)果可能不適用于其他多種盤(pán)活模式；②數(shù)據(jù)搜集上，由于訪談法受訪談?wù)叻椒ㄟ\(yùn)用的熟練程度、受訪者的受教育程度及雙方在訪談時(shí)的環(huán)境等諸多方面的影響，使所搜集的數(shù)據(jù)難以做到高度客觀和絕對(duì)準(zhǔn)確。

（2）下一步工作：①本文構(gòu)建的宅基地再利用收益分配機(jī)制初步探討了“補(bǔ)償什么”問(wèn)題，而對(duì)“補(bǔ)償多少”問(wèn)題的研究將是下一步工作的重點(diǎn)；②運(yùn)用量化方法檢驗(yàn)宅基地制度及制度改革中介效應(yīng)，對(duì)這一理論進(jìn)行進(jìn)一步驗(yàn)證是保證其適用性的重要一環(huán)；③中介變量與調(diào)節(jié)變量有所不同，在研究宅基地制度所發(fā)揮作用的實(shí)際大小和程度上，應(yīng)對(duì)二者進(jìn)行進(jìn)一步的詳細(xì)分析和比較驗(yàn)證。