“存量時代”的中國房地產(chǎn)市場發(fā)展

摘?要：隨著近年來國家調(diào)控政策的相繼出臺和實施，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸回歸發(fā)展新常態(tài)，各地新建住房規(guī)模逐漸回落，存量房市場逐漸發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)進入“存量時代”，呈現(xiàn)出與之前高速發(fā)展時期截然不同的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤空間被進一步壓縮，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛探索新的業(yè)務(wù)模式與發(fā)展途徑。文章介紹了“存量時代”房地產(chǎn)行業(yè)所處的發(fā)展背景，對“存量時代”房地產(chǎn)行業(yè)特征與發(fā)展趨勢進行分析，從國家政策和房地產(chǎn)企業(yè)兩個方面分析了我國房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展方向。

關(guān)鍵詞：存量時代;中國房地產(chǎn);行業(yè)發(fā)展

中圖分類號：F293.35文獻標(biāo)識碼：A文章編號：1005-6432（2022）15-0085-03

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2022.15.085

1?前言

在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)、生態(tài)文明建設(shè)的戰(zhàn)略部署下，我國房地產(chǎn)行業(yè)大規(guī)模擴張，城市外延的增長式建設(shè)基本結(jié)束，城市發(fā)展進入去存量發(fā)展模式。尤其最近幾年，我國各大城市的房地產(chǎn)開發(fā)都趨于放緩，存量土地改造成為房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展的主要任務(wù)。[1]同時，城市更新的概念和內(nèi)涵不斷擴展、豐富。房地產(chǎn)行業(yè)迎來新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)企業(yè)開始探索新的發(fā)展途徑。

2?“存量時代”房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展背景

維持房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定長效發(fā)展是關(guān)系國計民生與社會經(jīng)濟的世界性難題，在政府政策的指導(dǎo)和規(guī)范下，自2016年下半年開始，各地區(qū)紛紛出臺“因城施策”政策，對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。[1]比如，2018—2019年全國超過160個城市對外發(fā)布人才政策，其中關(guān)聯(lián)多項住房政策，進一步放寬對專業(yè)人才的購房資格、租房補貼等;北京、成都、天津等地繼續(xù)推進老舊小區(qū)改造工程，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的同時，切實提高城鎮(zhèn)居民居住條件。

黨的十九大報告中對房地產(chǎn)發(fā)展做出指導(dǎo)，提出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”，強調(diào)未來房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展重點應(yīng)從效益增長向確保公平方向轉(zhuǎn)移，切實落實弱勢群體的住房保障工作。同時黨的十九大再次強調(diào)“房住不炒”的房地產(chǎn)調(diào)控方向，強調(diào)房地產(chǎn)發(fā)展與小康社會建設(shè)、現(xiàn)代化城鎮(zhèn)建設(shè)與社會主義現(xiàn)代化強國建設(shè)的重要關(guān)聯(lián)性，逐步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場增長速度和規(guī)范市場秩序。

2020年我國房地產(chǎn)行業(yè)迎來巨變，政府提出房產(chǎn)融資的“三條紅線”，對房地產(chǎn)企業(yè)進行分級管理。其中“三條紅線”是指：一是房地產(chǎn)企業(yè)剔除預(yù)收款外資產(chǎn)負(fù)債率不得超過70%;二是房地產(chǎn)企業(yè)凈負(fù)債率不得超過100%;三是現(xiàn)金短債不得小于100%。分級管理即“四檔管理”，根據(jù)“三條紅線”的觸線情況，將房地產(chǎn)企業(yè)劃分四檔：三線全觸的房地產(chǎn)企業(yè)不得增加新債務(wù);觸碰兩條紅線的房地產(chǎn)企業(yè)，年負(fù)債增速不得超過5%;碰到一條線的房地產(chǎn)企業(yè)，年負(fù)債增速不得超過10%;三條線都未觸碰的房地產(chǎn)企業(yè)，年負(fù)債增速不得超過15%。面向房地產(chǎn)行業(yè)的金融投資驟然收緊，各地房地產(chǎn)企業(yè)紛紛放緩發(fā)展勢頭，去存量、降負(fù)債，我國房地產(chǎn)行業(yè)由野蠻生長時代邁入到存量時代。[3]2020年年底，央行聯(lián)合銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，其中對房地產(chǎn)貸款占比和個人住房貸款占比都做出了明確的規(guī)定，進一步加強了對房地產(chǎn)行業(yè)的金融管理力度。從房地產(chǎn)企業(yè)到地產(chǎn)投資者、相關(guān)行業(yè)等都在思考、探索中國房地產(chǎn)未來的發(fā)展方向。

在落實“房住不炒”的大背景下，2020年7月國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》對城市建設(shè)做出全面部署：推動城市更新，促進城市高質(zhì)量發(fā)展。各地政府配合住建部，轉(zhuǎn)變城市開發(fā)模式，堅持以人為本的發(fā)展思想，全面統(tǒng)籌、規(guī)劃城市建設(shè)，全面推進城鎮(zhèn)內(nèi)老舊小區(qū)改造工作，提升城鎮(zhèn)居民居住環(huán)境，提升城市建筑品質(zhì)與功能性，優(yōu)化城市建筑結(jié)構(gòu)，加快綠色、宜居、人文、智慧城市建設(shè);加快城市群建設(shè)，以中心城市為主體，借助產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟、優(yōu)惠政策等促使中心城市向外輻射，構(gòu)建起包含大、中、小城市，以及小城鎮(zhèn)在內(nèi)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理、供應(yīng)鏈基本完整、經(jīng)濟協(xié)調(diào)性更強的城市群體系。同時，文化旅游、健康養(yǎng)老等模式也成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新的突破點。部分房地產(chǎn)企業(yè)通過研究國家政策和經(jīng)濟形勢，關(guān)注到國家大力支持的文旅項目和康養(yǎng)項目，開始分析房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型進入文旅與康養(yǎng)行業(yè)的可行性。[2]其一，房地產(chǎn)企業(yè)進入文旅業(yè)需要遵循其行業(yè)發(fā)展特點和規(guī)范，從過去的城市規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)、產(chǎn)品規(guī)劃等內(nèi)容與運營方向轉(zhuǎn)型，開展文化城、大型娛樂設(shè)施、綜合商超建設(shè)，通過建筑設(shè)計和建筑內(nèi)容吸引消費人群，形成旅游業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)雙向促進的態(tài)勢。其二，2021年5月，第七次人口普查結(jié)果顯示，60歲及以上人口占18.7%，65歲及以上人口占13.5%，人口老齡化程度進一步加深，未來一段時期將持續(xù)面臨人口長期均衡發(fā)展的壓力。面對這些情況，國家政策一直在向康老建設(shè)傾斜，但商業(yè)養(yǎng)老模式仍不健全，用于康老的土地仍然相對稀缺。[3]房地產(chǎn)行業(yè)如果想結(jié)合康老行業(yè)共同發(fā)展，就必須轉(zhuǎn)變現(xiàn)行的地產(chǎn)開發(fā)的粗放模式和經(jīng)營思路，開展精細(xì)化運營模式，從社區(qū)服務(wù)、社區(qū)內(nèi)休閑娛樂設(shè)施等方面，提高養(yǎng)老社區(qū)的功能性與品質(zhì)性，結(jié)合康老模式促進房地產(chǎn)行業(yè)逐步形成新型產(chǎn)業(yè)模式。

3?“存量時代”中國房地產(chǎn)市場特征與趨勢

（1）新房規(guī)模逐漸回落。隨著我國城市化建設(shè)逐漸發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)新建商品房銷售面積會逐漸達(dá)到峰值，隨后新建住房規(guī)模開始逐漸回落，但在一定時期內(nèi)其規(guī)模仍將保持高位，在未來幾年內(nèi)逐漸降低。我國城鎮(zhèn)化進程還在加快，城市內(nèi)改善性需求有一定規(guī)模，雖然近年來城市生育率持續(xù)下降、勞動年齡人口占比減少，但房地產(chǎn)行業(yè)仍具備韌性，新房銷售規(guī)模仍將在短時間內(nèi)保持穩(wěn)定，在城市化和城鎮(zhèn)化到達(dá)一定規(guī)模之后再逐漸回落。

（2）存量房交易量不斷上漲。分析最近一兩年內(nèi)各地房產(chǎn)交易數(shù)據(jù)，部分經(jīng)濟發(fā)達(dá)城市存量房的交易量已經(jīng)接近甚至超過新房交易量，上海地區(qū)更是早在2010年存量房交易面積就已經(jīng)超過新房銷售面積。以當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢來看，未來幾年內(nèi)各大城市內(nèi)存量房交易量將會持續(xù)增加，甚至在全國范圍內(nèi)存量房交易量都將會全面超過新房交易量。

（3）房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤水平降低。房地產(chǎn)行業(yè)漸趨成熟，房地產(chǎn)升值速度將回歸常態(tài)。隨著“房住不炒”政策的貫徹落實，房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道持續(xù)收緊，房地產(chǎn)企業(yè)利潤空間被進一步壓縮。從房地產(chǎn)行業(yè)的長期發(fā)展來看，各項政策、制度更加完善，行業(yè)漸趨規(guī)范，各地房地產(chǎn)市場逐漸穩(wěn)定，行業(yè)利潤水平會逐漸靠攏社會平均利潤水平。從上市房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率、凈利率數(shù)據(jù)也能發(fā)現(xiàn)這一點，全國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)利潤率從2017—2018年左右開始持續(xù)回落。

（4）商品房價格上漲速度放緩。“存量時代”的房價、地價已經(jīng)過了快速增長的時期，未來土地價格、房價的增速都將趨于平穩(wěn)，并逐步與國民人均收入增速、經(jīng)濟發(fā)展情況、通脹變化等相適應(yīng)。商品房價格上漲速度很難再達(dá)到前兩年10%～15%的增幅。[4]

（5）房地產(chǎn)行業(yè)開始探索其他發(fā)展途徑，產(chǎn)業(yè)鏈更加完善。與之前房地產(chǎn)企業(yè)將絕大部分精力投注到房地產(chǎn)開發(fā)項目之中相比，“存量時代”房地產(chǎn)開發(fā)的利潤空間、成長空間都被進一步壓縮，房地產(chǎn)企業(yè)開始轉(zhuǎn)向發(fā)展房地產(chǎn)服務(wù)、物業(yè)管理、文娛與傳媒等相關(guān)業(yè)務(wù)，同時配合地方政府政策，推動自有物業(yè)的銷售、租賃，促進房地產(chǎn)市場供需關(guān)系的平衡。在這個過程中，房地產(chǎn)企業(yè)也同時拓展了自身業(yè)務(wù)范圍，將產(chǎn)業(yè)鏈向上下游延伸。

（6）融資限制仍將繼續(xù)。2020年下半年央行聯(lián)合住建部針對房地產(chǎn)行業(yè)融資管理工作召開座談會，再次明確“三道紅線”“四檔管理”政策，在未來工作中要堅決避免房地產(chǎn)行業(yè)的高杠桿金融行為。融資限制是堅持“房住不炒”的重要手段之一，由此可見房地產(chǎn)企業(yè)融資仍將受到相關(guān)政策的嚴(yán)格限制。

（7）業(yè)態(tài)創(chuàng)新成為行業(yè)發(fā)展新的增長點。新房開發(fā)的規(guī)模將會持續(xù)回落，開展業(yè)務(wù)創(chuàng)新是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的必然方向。國家也在調(diào)整房屋租賃政策，可以預(yù)測的是房地產(chǎn)市場中除交易外的其他模式會有較大發(fā)展。2021年7月2日頒布的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》中，明確保障性租賃住房基礎(chǔ)制度和支持意見，要求各地要做好政策銜接，有關(guān)部門要強化協(xié)作，確保各項政策落實到位。比如各地逐漸興起的房屋租賃業(yè)務(wù)、商鋪托管、青年旅社，以及養(yǎng)老公寓項目等，在最近幾年內(nèi)都表現(xiàn)出巨大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

（8）行業(yè)集中度持續(xù)提升。房地產(chǎn)行業(yè)周期性減弱，實力強勁的龍頭地位房地產(chǎn)企業(yè)在市場競爭中的優(yōu)勢將進一步擴大，中小房地產(chǎn)企業(yè)的生存空間將受到擠壓，房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提升。

（9）房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)部管理的要求不斷提高。房地產(chǎn)企業(yè)將更側(cè)重物業(yè)管理、房地產(chǎn)服務(wù)、新盈利點等方向的探索和發(fā)展，對內(nèi)部管理的要求將不斷提高，企業(yè)運營能力、產(chǎn)品創(chuàng)新能力、精細(xì)化管理能力等都會成為影響房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的重要因素。

（10）房地產(chǎn)行業(yè)與城市更新緊密關(guān)聯(lián)。城市更新將是未來一段時間內(nèi)城市建設(shè)的重點內(nèi)容，也將是房地產(chǎn)行業(yè)拓展發(fā)展方向、參與城市建設(shè)的重要途徑。[5]房地產(chǎn)企業(yè)配合地方政府，通過承接改造項目、應(yīng)用環(huán)保技術(shù)等方式，參與到老舊小區(qū)改造、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市環(huán)境改善等城市建設(shè)中來。同時房地產(chǎn)企業(yè)可以通過參與城市更新建設(shè)的過程，樹立企業(yè)品牌，提高社會信譽度。

4?“存量時代”房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的對策思考

4.1?政府加強對房地產(chǎn)行業(yè)的管理

首先，堅持“房住不炒”政策。政府相關(guān)部門應(yīng)持續(xù)推進城市商品房管理，繼續(xù)堅持“房住不炒”政策，進一步限制房地產(chǎn)投機行為，保證房地產(chǎn)的物質(zhì)功能屬性，避免土地資源的浪費，保護、充分、合理利用土地資源。其次，推進“租售并舉”方針。租賃市場逐漸成為“存量時代”房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要內(nèi)容。政府相關(guān)部門已及時調(diào)整市場管理條例，改變過去“輕租賃、重買賣”的管理模式，逐步規(guī)范租賃市場秩序。2019年年底新冠肺炎疫情暴發(fā)，我國經(jīng)濟受到嚴(yán)重影響，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)長租公寓項目頻繁爆雷，為穩(wěn)定租房市場，國家與地方政府紛紛探索可行政策。2021年2月深圳和北京兩地率先出臺相關(guān)政策，提出將租房押金、租金、租金貸等用于房屋租賃的資金納入專用監(jiān)管賬戶，北京地區(qū)還要求長租公寓項目預(yù)收房租原則上不得超過3個月。

最后，堅持“因城施政”。針對不同地區(qū)、不同城市，政府相關(guān)部門應(yīng)正視地域差異，根據(jù)本地區(qū)實際情況和本地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)實際發(fā)展?fàn)顩r，制定相應(yīng)的措施，或?qū)ο嚓P(guān)政策進行進一步完善。例如，“租售并舉”政策并不是要求三線城市與北京、上海等超一線城市按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)實施，而是要根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展的實際情況，在同一政策下制定更適應(yīng)地區(qū)發(fā)展的具體方案。

4.2?“存量時代”房地產(chǎn)企業(yè)需積極探索新型增長模式

首先，結(jié)合時代特點與政策環(huán)境，找準(zhǔn)企業(yè)定位?！按媪繒r代”各家房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)認(rèn)真審視自身競爭優(yōu)勢，分析市場環(huán)境與行業(yè)趨勢，找準(zhǔn)自身在行業(yè)內(nèi)、區(qū)域內(nèi)的位置。比如，由開發(fā)方轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)投資者和持有者，開展辦公大樓運營維護、商品房項目與公寓項目的銷售租賃等業(yè)務(wù);或者下沉到房地產(chǎn)下游產(chǎn)業(yè)，開展項目代工、項目管理等業(yè)務(wù)?？傊?，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)認(rèn)真審視時代形勢，根據(jù)自身特點積極探索新的營業(yè)方向，尋找新的盈利點。其次，緊跟時代發(fā)展，轉(zhuǎn)變營業(yè)模式。找準(zhǔn)定位后，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)開展的新業(yè)務(wù)及時調(diào)整營業(yè)模式。比如轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)投資者和持有者之后，房地產(chǎn)企業(yè)需要在組織結(jié)構(gòu)、人才隊伍、內(nèi)部控制體系和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)等方面做出相應(yīng)調(diào)整，使之適應(yīng)企業(yè)的新身份。最后，持續(xù)推進“減負(fù)債、降杠桿”政策，降低企業(yè)內(nèi)部財務(wù)風(fēng)險。長久以來房地產(chǎn)企業(yè)通過“高負(fù)債、高杠桿”的方式擴大開發(fā)規(guī)模，但“存量時代”房地產(chǎn)企業(yè)利潤被壓縮，財務(wù)風(fēng)險迅速凸顯。要想獲得健康長效發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)仍要持續(xù)推進自身轉(zhuǎn)型，減少自身負(fù)債，探索更可控、更穩(wěn)定的融資方式，加強企業(yè)財務(wù)管理能力和抗風(fēng)險能力。

5?結(jié)論

近年來國家針對房地產(chǎn)行業(yè)出臺了多項調(diào)控政策，新建住房規(guī)模逐漸回落，各地存量房市場逐漸發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)逐步進入“存量時代”，面臨著更大的挑戰(zhàn)和機遇。要想保證房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，首先政府應(yīng)持續(xù)推進各項調(diào)控政策，進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場;其次房地產(chǎn)企業(yè)要抓住時代機遇，找準(zhǔn)自身定位，積極探索新的發(fā)展模式，不斷擴大自身競爭優(yōu)勢。

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[作者簡介]楊揚（1982—），女，漢族，河北徐水人，碩士研究生，研究方向：房地產(chǎn)市場、存量房、存量房資金監(jiān)管。