住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的調(diào)控作用

江倩云

摘要：隨著現(xiàn)代化社會(huì)經(jīng)濟(jì)的日益發(fā)展，我國的房地產(chǎn)行業(yè)也迎來了良好的發(fā)展機(jī)遇，使其在整體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中發(fā)揮出不可替代的作用。在我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)改革中，住房公積金是其中較為關(guān)鍵的部分，既有利于為廣大群眾提供一定程度的住房支持，又能夠促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控策略實(shí)施。筆者在此基礎(chǔ)上分析了在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中住房公積金的調(diào)控作用，并提出了具體的調(diào)控策略，以供實(shí)踐參考。

關(guān)鍵詞：住房公積金;房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì);調(diào)控作用

隨著我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的不斷深化，市場機(jī)制在國家宏觀調(diào)控下社會(huì)資源配置中的作用越來越大，而在我國經(jīng)濟(jì)體制改革中，住房制度改革是其中非常重要的組成部分，這屬于一種實(shí)物福利性的住房制度并且存在著一定的弊端，要想將其有效解決，就需要進(jìn)行積極的改革。此外，住房商品化和社會(huì)化加速了我國的房地產(chǎn)行業(yè)的改革和發(fā)展。住房公積金是我國住房制度改革中出現(xiàn)的產(chǎn)物，既有助于住房分配體制的轉(zhuǎn)變，又有助于建立相應(yīng)的政策性住房貸款制度。現(xiàn)階段，雖各線城市商品住房價(jià)格環(huán)比漲幅變動(dòng)不大，但購房困難的現(xiàn)象仍普遍存在，對人們的生活帶來較大影響。面對這一現(xiàn)象，相關(guān)專家進(jìn)行了探究，并提出相應(yīng)的解決策略，在一定程度上緩解人們的生活壓力。住房公積金制度的逐步發(fā)展與完善，為職工較好的解決住房問題提供了保障，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)起到一定程度的調(diào)控作用，但該制度在實(shí)際運(yùn)行中仍存在一定的問題，需要根據(jù)社會(huì)實(shí)際發(fā)展情況進(jìn)行有效的調(diào)整與改善，特別是在當(dāng)前全面深化改革的背景下，住房公積金制度必然要與發(fā)展中的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)相調(diào)適才能煥發(fā)新的生機(jī)，從而為我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康長遠(yuǎn)發(fā)展提供更好的政策保障。

一、住房公積金概述

所謂的住房公積金，也就是指一種長期住房儲(chǔ)備基金，多數(shù)情況下都是由集體儲(chǔ)存與繳存的，主要包括國家企業(yè)、機(jī)關(guān)單位以及城鎮(zhèn)、民辦企業(yè)等。在使用住房公積金時(shí)一定要將其互助性與專用性等特點(diǎn)充分體現(xiàn)出來，并且在實(shí)施住房公積金政策時(shí)要始終保持其強(qiáng)制性原則與定向性原則，個(gè)人存款或者是單位資助等都是十分常見的繳納形式，將住房公積金政策科學(xué)合理的實(shí)施，有利于員工住房貸款壓力的有效緩解，使得員工的消費(fèi)結(jié)構(gòu)能夠得到及時(shí)有效的調(diào)整，從而在進(jìn)行購房消費(fèi)時(shí)能夠更加合理的分配支出。除此之外，在使用住房公積金時(shí)，既有利于保障房地產(chǎn)商的利益，又有利于購房用戶的利益維護(hù)，并且還能為國家政策性住房貸款提供一定可靠的資金來源，使得用戶能夠在周轉(zhuǎn)資金時(shí)更加便利。同時(shí)在實(shí)施住房公積金政策時(shí)，能夠?qū)⒏鱾€(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)市場的住房消費(fèi)需求得到一定程度上的緩解，還能夠防止房價(jià)驟然上漲所帶來的各種問題，進(jìn)而為不同層級(jí)家庭的住房問題提供有效保障[1]。

二、住房公積金發(fā)展情況

我國的住房公積金制度是在學(xué)習(xí)新加坡中央公積金經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合中國國情設(shè)計(jì)并實(shí)施于我國城鎮(zhèn)住房領(lǐng)域的一項(xiàng)公共政策。自1991年在上海建立并向全國推廣開來的30余年間，住房公積金制度與保障的關(guān)系早已被人們所認(rèn)識(shí)，被社會(huì)所關(guān)注。伴隨著我國住房實(shí)物化分配向貨幣化分配的成功轉(zhuǎn)型，作為我國住房改革配套政策的住房公積金制度也經(jīng)歷了摸索前行繼而成熟壯大的發(fā)展過程。在城鎮(zhèn)職工住房問題中，住房公積金所發(fā)揮的功能主要包括住房保障與住房金融，在使用過程中是定向的，既能夠通過個(gè)人繳存來實(shí)現(xiàn)，也能夠通過單位資助來實(shí)現(xiàn)，這樣的方式相類似于共同投資以及長期儲(chǔ)存，并且國家也采取了相應(yīng)的政策支持策略，使得職工在解決住房問題時(shí)的能力也能夠有效的增強(qiáng)，為其住房消費(fèi)支出提供保障，這樣更有助于投資保障性住房建設(shè)，使得房地產(chǎn)市場的實(shí)際住房消費(fèi)需求問題能夠得到極大的緩解，而中低收入家庭的基本住房問題也能夠得到有效的解決。我國住房公積金在使用時(shí)通常都與住房脫不開關(guān)系，一旦涉及住房相關(guān)問題時(shí)，都能夠通過個(gè)人申請使用個(gè)人以及企業(yè)共同投入的公積金，不過提取住房公積金時(shí)，一定要符合相應(yīng)的條件，這樣才能夠更有效的進(jìn)行應(yīng)用。住房金融則是房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中非常重要的組成部分，其重新整合了現(xiàn)有的住房公積金資源，而且在整合與使用過程中一定要與國家政策相符合，這樣政府的相關(guān)優(yōu)惠政策才能夠享受到，所以在使用住房公積金貸款時(shí)就能夠?qū)⑵鋭澐譃閮煞N，分別是政策性住房金融與商業(yè)住房金融，不管是哪種住房金融，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中都發(fā)揮出了極大的作用，促進(jìn)了我國城鎮(zhèn)職工住房問題的解決[2]。

三、住房公積金在調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)過程中的主要手段

（一）雙向調(diào)控手段

在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中住房公積金所能發(fā)揮的調(diào)控手段主要有三種，雙向調(diào)控手段就是其中比較有效的。所謂的雙向調(diào)控也就是指雙向性調(diào)控策略，其主要的制定依據(jù)為住房公積金所有者以及房地產(chǎn)市場環(huán)境的實(shí)際運(yùn)營體制狀態(tài)，并且結(jié)合了住房公積金貸款與銀行貸款，這樣的組合貸款業(yè)務(wù)與實(shí)際的市場情況相符合。在實(shí)施這一調(diào)控手段時(shí)，可以規(guī)定貸款額度，在調(diào)整過程中為了能夠確保其科學(xué)化與合理化 就需要結(jié)合市場環(huán)境中的實(shí)際房產(chǎn)資源供求情況進(jìn)行，這樣能夠確保房地產(chǎn)市場環(huán)境更加穩(wěn)定。除此之外，在住房公積金政策真正實(shí)施中能夠?qū)①J款年限有效的延長，這樣延長后的貸款年限可達(dá)到30年左右。這樣的雙向調(diào)控手段還有利于對房地產(chǎn)市場活力進(jìn)行有效的激發(fā)，使得貸款人的還款壓力能夠降低。在雙向調(diào)控住房公積金時(shí)，存儲(chǔ)額倍數(shù)調(diào)控方式的應(yīng)用是非常關(guān)鍵的，并且還需要調(diào)節(jié)首付款的比例，再結(jié)合實(shí)際的市場變化情況，這樣的雙向調(diào)控才能達(dá)到最大化的調(diào)控效果，使得房地產(chǎn)經(jīng)營與運(yùn)行更加穩(wěn)健。

（二）抑制調(diào)控手段

期房項(xiàng)目貸款的輪候、職工購房貸款的輪候等都屬于住房公積金的抑制調(diào)控手段，這兩個(gè)方面的輪候各有特點(diǎn)，側(cè)重點(diǎn)也大有不同。為了能夠有效避免出現(xiàn)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)市場過熱的情況，就會(huì)制定出具有針對性的變動(dòng)性政策，并加強(qiáng)管理可能發(fā)生的突發(fā)狀況，這屬于期房項(xiàng)目貸款中的輪候，這樣的抑制調(diào)控手段有利于穩(wěn)定開發(fā)商，將市場中存在的各種消極因素進(jìn)行高效的管理與抑制。而職工購房貸款中的輪候，主要是在當(dāng)?shù)禺a(chǎn)過熱的情況下進(jìn)行應(yīng)用，這樣抑制調(diào)控措施的制定主要是由于資源緊缺，使其不得不進(jìn)行排隊(duì)購房，進(jìn)而能夠?qū)⑹袌鲞^熱的情況得到一定程度上的緩解。9EEA14CF-2F09-44ED-AC7F-C9EEC4757921

（三）刺激調(diào)控手段

刺激調(diào)控手段也是住房公積金政策中非常重要的一項(xiàng)調(diào)控手段，這種調(diào)控手段主要是對逐月提取還貸與異地貸款的調(diào)控。如果房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)處于低迷期或者是房地產(chǎn)市場缺乏活力時(shí)都可以采取異地貸款的調(diào)控方式，在調(diào)控過程中，要根據(jù)實(shí)際的市場環(huán)境，允許住房公積金所有人在辦理貸款業(yè)務(wù)時(shí)可以到異地進(jìn)行相應(yīng)的辦理。不過在進(jìn)行辦理時(shí)的形式可以分為本地繳存與異地繳存，在進(jìn)行這樣的調(diào)控方式時(shí)，就不可避免的需要異地機(jī)構(gòu)進(jìn)行有效的跨區(qū)合作，這樣雖然會(huì)將業(yè)務(wù)辦理工作難度進(jìn)一步提高，不過這樣的方式能夠有效的刺激房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。而逐月提取還貸，這樣的方式在實(shí)施過程中也能夠進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活力能夠進(jìn)一步的提高。

四、住房公積金對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的積極影響

我國住房公積金機(jī)制已經(jīng)實(shí)施了30余年，所積累的數(shù)額非常大，而且隨著現(xiàn)代化社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展與進(jìn)步，住房公積金的作用越來越大，所帶來的影響也越來越重要。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度對住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的影響進(jìn)行分析時(shí)，可以發(fā)現(xiàn)住房公積金會(huì)極大的影響著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的價(jià)格彈性及實(shí)際收入情況，使其在發(fā)展過程中更加穩(wěn)定，并且為其投資與建設(shè)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，也能夠有效的抑制房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為，加速房地產(chǎn)資金的流動(dòng)，與現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)發(fā)展建設(shè)的實(shí)際要求相符合。從貸款還款角度方面對住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的影響進(jìn)行分析時(shí)，不難發(fā)現(xiàn)住房公積金雖然由于自身性質(zhì)的關(guān)系，使其一直在進(jìn)行緩慢的積累，當(dāng)積累的額度達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)后，就可以將貸款方式與之相結(jié)合，進(jìn)而能夠進(jìn)行提前購買住房，這樣的形式有利于促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也進(jìn)一步推進(jìn)了房地產(chǎn)抵押貸款市場的發(fā)展，房地產(chǎn)市場環(huán)境也就隨之有了進(jìn)一步的改善。最后從可持續(xù)發(fā)展學(xué)角度對住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的影響進(jìn)行分析時(shí)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)住房公積金在制度建設(shè)中發(fā)揮著非常重要的作用，既能夠?qū)彿康脑搭^進(jìn)行宏觀調(diào)控，有利于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)預(yù)算管理，進(jìn)一步提高資金使用的透明度，高效的整合經(jīng)濟(jì)資源，并科學(xué)合理的開發(fā)各種新融資渠道。除此之外，還有利于強(qiáng)化房地產(chǎn)金融的監(jiān)管與防控，全面推動(dòng)房地產(chǎn)的理性發(fā)展，防止金融風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，為住房公積金的長遠(yuǎn)發(fā)展帶來積極影響[3]。

五、住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的作用

（一）推動(dòng)住房建設(shè)資金穩(wěn)步提升

住房公積金是一項(xiàng)住房建設(shè)資金，主要是由國家、單位、職工等共同進(jìn)行籌措的，這樣的方式既有利于進(jìn)一步推動(dòng)住房建設(shè)資金的穩(wěn)步提升，又有利于促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，使其發(fā)展進(jìn)程不斷加快。同時(shí)，依據(jù)我國《條例》中所提出的相關(guān)規(guī)定可以明確了解到，科學(xué)合理的利用住房公積金能夠?yàn)槌鞘斜Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)帶來一定的支持與保障，這樣各個(gè)地區(qū)就能夠利用結(jié)余資金進(jìn)行相應(yīng)的貸款服務(wù)，使得房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中的建設(shè)性資金能夠更加充足。在以往的發(fā)展過程中，國家、就職單位等主管部門會(huì)為職工分配房屋，這樣相關(guān)的建設(shè)單位就要有足夠的建設(shè)資金，使得職工的住房需求得到滿足。與以往的住房形式相比，住房公積金機(jī)制需要通過國家、單位與職工等三方將住房建設(shè)資金進(jìn)行繳納，使得個(gè)人差異化的購房需求得到極大的滿足，并且能夠?qū)①彿繅毫徑?。住房公積金機(jī)制既能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)建設(shè)的資金投入有效提升，使得房地產(chǎn)行業(yè)的長效發(fā)展目標(biāo)能夠?qū)崿F(xiàn)，也就是達(dá)到集成化與規(guī)模化要求，并且在分散資金壓力的同時(shí)讓職工的基本住房需求得到極大的滿足，使其住房壓力能夠被有效緩解。此外，職工在進(jìn)行實(shí)際的購房時(shí)，如果達(dá)到相關(guān)的要求，就可以進(jìn)行公積金貸款與銀行貸款，這樣資金的流動(dòng)速率也能夠被高效推動(dòng)。

（二）推動(dòng)住房消費(fèi)資金投入力度提升

在當(dāng)前的社會(huì)發(fā)展中，房屋的獲取以及購買方式都發(fā)生了重大的轉(zhuǎn)變，這樣居民對于房屋的實(shí)際需要也就隨之出現(xiàn)了比較大的個(gè)體差異性。以往的房屋獲取方式主要是根據(jù)需要進(jìn)行分配，而現(xiàn)階段的房屋獲取則是依據(jù)能力進(jìn)行購買，這樣的轉(zhuǎn)變使得房地產(chǎn)企業(yè)以往的經(jīng)營與建設(shè)模式也都受到了極大的沖擊。而住房公積金制度則是在一定程度上轉(zhuǎn)移了購買房屋的壓力，讓城鄉(xiāng)居民在購買房屋時(shí)的壓力都能夠減輕，并且將購買實(shí)力有效提高，而實(shí)力差距也極大的縮小，這樣住房消費(fèi)資金的投入力度也能夠整體被提升，從而能夠?yàn)樾聲r(shí)期的國民經(jīng)濟(jì)的長遠(yuǎn)、高速發(fā)展創(chuàng)造良好的前提與基礎(chǔ)。

（三）為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)I造有利條件

我國的住房公積金機(jī)制在實(shí)行過程中已經(jīng)取得了良好的效果，并且直接影響著當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)的實(shí)踐發(fā)展形勢，為其長遠(yuǎn)可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造了有利的條件。這主要是由于住房公積金機(jī)制是在全國范圍內(nèi)進(jìn)行推廣實(shí)行的，促進(jìn)了居民購房觀念與住房觀念的積極轉(zhuǎn)變，改變了傳統(tǒng)的房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)，不再是以往所秉持的按勞/需分配，而是根據(jù)個(gè)人的實(shí)際需求進(jìn)行自主購買，這樣房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中就會(huì)不斷的注入新活力，而且住房公積金機(jī)制的實(shí)行在分析居民的購房壓力時(shí)，也能夠?qū)⑵滟彿坑M(jìn)一步的刺激，這樣房屋銷售服務(wù)就能夠變得更具專業(yè)性與針對性，讓每個(gè)居民在購買房屋時(shí)也就更加滿意。除此之外，住房公積金機(jī)制的大力推廣與應(yīng)用，能夠加快資金回流速率，并且能夠促進(jìn)房地產(chǎn)融資渠道與籌資渠道的不斷拓展，從而提高房地產(chǎn)運(yùn)營的經(jīng)濟(jì)效益。

六、正確發(fā)揮住房公積金職能調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)

（一）加大建設(shè)性住房監(jiān)管力度

將建設(shè)性住房的監(jiān)督與管理力度進(jìn)一步加大，能夠讓市場環(huán)境的秩序更加穩(wěn)定，使得住房公積金管理制度能夠建立的更具公正性與合理性，這樣在房地產(chǎn)市場中住房公積金的作用才能夠最大限度的發(fā)揮出來。比如，我國已經(jīng)逐漸的設(shè)置了住房委員會(huì)等相關(guān)管理部門，這些部門的成立主要是負(fù)責(zé)住房公積金的相關(guān)管理工作，使其在住房公積金機(jī)制在實(shí)行過程中，能夠通過相關(guān)管理部門的引導(dǎo)與支持以及相關(guān)單位的配合，將其應(yīng)有作用最大化的發(fā)揮出來，而相關(guān)領(lǐng)域的工作人員也能夠積極參與，從而將建設(shè)性住房的監(jiān)督與管理力度不斷加大。除此之外，相關(guān)部門要將住房委員會(huì)內(nèi)部工作人員的具體工作內(nèi)容與相應(yīng)職責(zé)進(jìn)一步的明確，使其能夠在實(shí)際的工作中，能夠結(jié)合自身的崗位工作內(nèi)容對工作流程進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃，使其更具系統(tǒng)性，這樣住房委員會(huì)的決策模式能夠更加符合實(shí)際需要，并且能夠在一定程度上防止出現(xiàn)各種不必要的問題，在出現(xiàn)問題時(shí)也能夠及時(shí)采取相應(yīng)措施進(jìn)9EEA14CF-2F09-44ED-AC7F-C9EEC4757921

行解決[4]。

（二）積極利用雙向調(diào)控手段

對于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的不同狀態(tài)進(jìn)行調(diào)控時(shí)需要用到不同的調(diào)控手段，在雙向調(diào)控手段的科學(xué)應(yīng)用中，能夠有效的調(diào)整其發(fā)展不景氣狀態(tài)，首先異地貸款模式的開通，能夠在一定程度上刺激房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，再加上合理利用住房公積金，就能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展;其次逐月提取還貸的方式在各個(gè)地區(qū)的逐漸實(shí)行，有利于緩解低收入人群還貸壓力，并且能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)市場的健康、長遠(yuǎn)發(fā)展提供可靠保障。積極利用雙向調(diào)控手段還能實(shí)現(xiàn)住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的不斷完善，使其調(diào)控作用進(jìn)一步增強(qiáng)，進(jìn)而為我國國民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造有利條件。

（三）實(shí)行針對性的房貸政策

除了以上幾點(diǎn)方法外，還可以采取針對性的房貸政策，這是一種較為靈活的調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段，在制定與執(zhí)行過程中一定要具備科學(xué)性與嚴(yán)格性。房貸政策的實(shí)施，一定要結(jié)合國家宏觀調(diào)控政策以及實(shí)際的市場發(fā)展趨勢，使其在調(diào)控過程中能夠適時(shí)適度，從而能夠?qū)⒆》拷鹑诘母軛U作用最大化的發(fā)揮出來，如果市場房地產(chǎn)市場過熱，那么緊縮性的貸款政策就需要及時(shí)的實(shí)施，比如將貸款門檻提高或者將貸款期限縮短等，如果是房地產(chǎn)市場過冷，那么寬松的貸款政策則更加

有效[5]。

七、結(jié)束語

綜上所述，住房公積金既有助于人們購房能力的提高，又能夠促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)資金來源渠道的有效擴(kuò)大，使得我國的房地產(chǎn)行業(yè)在實(shí)際的運(yùn)營發(fā)展過程中能夠逐漸實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中住房公積金發(fā)揮著至關(guān)重要的作用，在此基礎(chǔ)上，也就使其在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)調(diào)控中具有重大意義。因此，要加大建設(shè)性住房監(jiān)管力度、將住房公積金覆蓋范圍進(jìn)一步擴(kuò)大、科學(xué)合理地利用雙向調(diào)控手段、并將具有針對性的房貸政策具體落實(shí)，使得我國住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的調(diào)控作用能夠最大化地發(fā)揮出來，為房地產(chǎn)行業(yè)的健康、長遠(yuǎn)發(fā)展帶來積極影響。

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