淺析房地產企業(yè)稅務規(guī)劃及風險防范

摘要：地產企業(yè)作為國民經濟體系的重要組成部分，對國家經濟發(fā)展有著重要推動作用。房地產企業(yè)為國家貢獻了大額稅收，同時也反映其納稅成本高、納稅負擔重。相比其他行業(yè)，房地產企業(yè)除了需要繳納增值稅、企業(yè)所得稅、城市維護建設稅、印花稅等常規(guī)稅種以外，還需繳納最高稅率可達60%的土地增值稅，這也是造成房地產業(yè)稅負重的一個重要原因，因此進行稅務規(guī)劃非常有必要。房地產企業(yè)在開發(fā)及銷售的過程涉及稅種多、部分稅種計算過程復雜，要求從業(yè)人員具有較高的專業(yè)知識，能全面掌握各稅種的相關知識，否則將產生大量稅務風險，因此稅務風險防范也勢在必行。本文圍繞房地產企業(yè)稅務規(guī)劃及風險防范進行分析，以為實際工作提供相關思路。

關鍵詞：房地產企業(yè);稅務規(guī)劃;風險防范

房地產企業(yè)稅務規(guī)劃及風險防范作為企業(yè)稅務管理工作的重要組成部分，對稅務工作有著指導性、引領性的作用，只有將這兩方面工作做好，才能更好地服務于整個企業(yè)的財務管理，推動企業(yè)高質量、有序發(fā)展，下面就圍繞這兩方面內容進行展開。

1 稅務規(guī)劃

房地產企業(yè)在進行稅務規(guī)劃時需要遵從合法性、事前性、整體性、成本效益性等原則。房地產企業(yè)必須在遵守現(xiàn)行國家稅收政策及法律法規(guī)的前提下，在法律允許的范圍內進行稅務規(guī)劃，以稅法規(guī)定為準繩，不得超越政策法規(guī)。房地產企業(yè)在進行經濟活動之前就要進行稅務規(guī)劃，因為稅務風險通常是經濟活動發(fā)生的過程中逐漸暴露的，如不提前考慮風險及應對措施，可能將給企業(yè)帶來難以避免的風險及損失[1]。房地產企業(yè)應當充分利用好相關稅收優(yōu)惠進行合理的、整體性的規(guī)劃，以達到進一步降低稅務成本、提高投資效益的目的，從而實現(xiàn)企業(yè)總體稅負最低、稅后收益最大化、提高企業(yè)核心競爭力。房地產企業(yè)在不同的經營發(fā)展階段涉及的稅種主要有增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅、土地增值稅、契稅等，需要對不同階段的各個稅種進行合理規(guī)劃。

1.1 增值稅

在項目開發(fā)初期，房地產企業(yè)應當對整個項目生命周期的增值稅稅負進行測算。選擇施工方時需要綜合考慮項目增值稅稅負以確定施工合同增值稅稅率，如項目預期增值額較少，為避免形成后期進項稅無法全部抵扣，可以通過甲供料或者清包工的方式，對施工合同采用簡易計稅。反之，項目預期增值額較多，為取得足夠的進項抵扣，對施工合同可采用一般計稅，以降低項目增值稅稅負。同時，對于發(fā)生的其他成本費用支出，除用于福利費、招待性質費用等不能抵扣進項稅之外，應當盡量取得增值稅專用發(fā)票進行抵扣，做到進項發(fā)票應取盡取、應抵盡抵。當企業(yè)達到增值稅增量留抵退稅條件時，應提前與主管稅務局機關進行溝通盡快辦理增量留抵退稅，在享受國家稅收政策紅利的同時節(jié)約資金成本、減輕公司資金壓力。

1.2 企業(yè)所得稅

與企業(yè)生產經營相關的成本費用支出才能在企業(yè)所得稅前進行扣除，企業(yè)在管理過程中應當嚴格區(qū)分相關與非相關支出，以減少非相關支出部分無法在稅前扣除的風險。對于補充養(yǎng)老保險費、補充醫(yī)療保險費、業(yè)務招待費、福利費、工會經費等稅法規(guī)定了稅前扣除比例且不能結轉以后年度扣除的，應該嚴格控制發(fā)生比例，避免超比例支出無法在企業(yè)所得稅前扣除，增加企業(yè)稅務負擔。對于廣告宣傳費、職工福利費、公益性捐贈支出等超出了規(guī)定的稅前扣除比例但可以結轉以后年度扣除的，要做好相關內部管理及銜接工作，以后年度申報時需要注意納稅調整。注意工會經費支出必須取得工會組織開具的工會經費收入專用收據(jù)才能稅前扣除。房地產行業(yè)由于開發(fā)周期長，部分成本費用實際發(fā)生了但是存在取得發(fā)票滯后的情況，在取得預售款收入即產生企業(yè)所得稅納義務的情況下，可以利用預提成本費用進行企業(yè)所得稅稅前扣除，但在項目結束前，需確保已取得上述預提費用發(fā)票。房地產企業(yè)資金不足時可以向其關聯(lián)方借款，但是應當注意債資比的規(guī)定，超出規(guī)定標準的利息無法在企業(yè)所得稅前扣除。

1.3 印花稅

房地產企業(yè)在項目開發(fā)過程中一般會涉及簽訂建設工程合同、購銷合同等各類合同，對開經營開發(fā)過程中簽訂的各類合同應該區(qū)分是否屬于印花稅計征范圍，屬于印花稅計征范圍內的，在合同簽訂時應注意價稅分離，將不含稅價及增值稅分別列示，以避免以含稅價作為計征依據(jù)。對同一合同中涉及不同稅目稅率的經濟事項應當分別列示金額、增值稅稅額，以避免無法區(qū)分而從高適用稅率。

1.4 土地增值稅

房地產企業(yè)開發(fā)項目在達到土地增值稅清算條件后，應按照國家稅收政策規(guī)定及時進行清算。土地增值稅以國家相關部門審批的開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。土地增值稅進行分期清算可以實現(xiàn)錯峰調節(jié)，延緩稅金流出時間。房地產企業(yè)開發(fā)項目既包含建造普通標準住宅又有其他房地產開發(fā)的，應分別核算計算增值額，以充分利用對于增值率未達到20%的普通標準住宅項目可享受土地增值稅免征的優(yōu)惠政策，但相關開發(fā)項目成本費用歸集需要進行區(qū)分。

1.5 契稅

根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》（財稅〔2004〕134號）規(guī)定，契稅計稅依據(jù)為成交價格，包括出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益。在實務中，需要重點相關項目是否足額繳納稅金，尤其是拆遷補償費、市政建設配套費應計入計稅依據(jù)繳納契稅，并在規(guī)定的期限內申報繳相關稅金，避免因漏繳或延遲繳納而產生滯納金及罰金。

2 房地產企業(yè)稅務風險防范

2.1 產生稅務風險的原因

2.1.1 風險意識不足、缺乏有效的風險防范措施

在房地產行業(yè)整體稅負較重的大環(huán)境下，房地產企業(yè)為嚴控納稅成本，紛紛加快推進稅務規(guī)劃工作，但是在規(guī)劃工作推進過程中，部分企業(yè)及相關人員風險意識較弱，未能重視相關稅務風險并制定措施進行應對。部分企業(yè)僅以通過稅務規(guī)劃可獲取的目前利益為導向，而忽視了隱藏的稅務風險，導致在后續(xù)工作中各類風險頻繁發(fā)生，又缺乏積極有效的應對措施，促使稅務規(guī)劃無法發(fā)揮出既有效能，不僅沒有達到稅務規(guī)劃目的，反而使企業(yè)陷入風險的漩渦。部分房地產企業(yè)在稅務規(guī)劃工作中，雖樹立了風險意識并采取了一定措施防范風險，但是未能將稅務規(guī)劃風險防范作為一項常態(tài)化工作，也為未來風險的爆發(fā)埋下了隱患。

2.1.2 相關人員職業(yè)技能不足、政策法規(guī)研讀不透徹

房地產企業(yè)進行稅務規(guī)劃，應在政策法律法規(guī)允許范圍內規(guī)范操作，才能規(guī)避相關風險。由于現(xiàn)代經濟發(fā)濟迅速，國家也在不斷出臺和完善稅務政策，如果企業(yè)不能及時掌握更新的稅務政策，那么面臨的稅務風險將會大增。企業(yè)要想進行稅務規(guī)劃，首先應當具備有相關技能的從業(yè)人員，并對政策法規(guī)熟練掌握。但是當下現(xiàn)實情況是房地產企業(yè)在稅務規(guī)劃過程中，部分從業(yè)人員雖然具備一定專業(yè)財務和稅務知識，并可以處理一般性稅務規(guī)劃問題，但是在政策法規(guī)研讀上，因研讀能力缺乏而無法透徹理解現(xiàn)行法規(guī)政策。從而在具體的稅務規(guī)劃工作中，只能立足于片面知識來進行稅務規(guī)劃工作，無法實現(xiàn)納稅整體成本效益的有效控制目標。另外，房地產企業(yè)稅務規(guī)劃人員對政策法規(guī)研讀不透徹，也容易在具體的工作中引發(fā)政策性風險，使得房地產開發(fā)企業(yè)未來遭受不可估量的損失，也會影響其穩(wěn)定、長遠發(fā)展。

2.1.3 缺乏明晰的全面性的規(guī)劃思路

通常而言，在房地產企業(yè)稅務規(guī)劃工作中，無論是基于收入角度來規(guī)劃，還是基于開發(fā)成本角度來規(guī)劃，都是具有較強的可操作性。但是在具體的規(guī)劃工作實施過程中，相關工作人員對如何開展規(guī)劃工作缺乏明晰的規(guī)劃思路，無法全面性進行考量，就可能造成某一稅種稅負降低而其他稅種稅負增加。甚至在具體的工作中往往會使用錯誤方式來開展納稅規(guī)劃工作，不但沒有達到稅務規(guī)劃的效果，反而使企業(yè)面臨被稅務機關、稽查機關查補的風險。缺乏明晰的全面性的規(guī)劃思路是企業(yè)稅務管理方面的重大缺陷，這種缺陷的長期存在會引發(fā)大量風險。

2.1.4 企業(yè)內部制度建設不夠完善

房地產企業(yè)一般針對每一個開發(fā)項目會成立一個項目公司，公司成立時各項規(guī)章制度需要建立，雖然有投資方的管理制度進行參考，但由于每個項目所在區(qū)域、開發(fā)類型等實際情況不盡一致，仍然要根據(jù)公司實際管理需要建立并完善內部管理制度。重大稅務事項如項目稅務規(guī)劃、重大稅務風險提示應當由公司制定決策程序并按程序進行管控，必要請還應該當由第三方鑒證機構出具意見，如若內部管控制度不建全，則可能導致重大事項未經過風險評估及必要的決策程序便開始實施，缺乏有效的管控措施，使得企業(yè)稅務風險產生，對公司發(fā)展帶來不利影響。同時，內部管控制度不完善，在風險發(fā)生之后無有效的處罰機制，使相關人員產生隨意意識，將使企業(yè)內部管理產生混亂，為公司發(fā)展埋下巨大風險。

2.2 稅務風險防范對策分析

2.2.1 增強相關人員稅務規(guī)劃風險防范意識、制定有效的風險防范措施

房地產企業(yè)在稅務規(guī)劃工作中，應當認識到風險與收益是并存的，這就要求相關工作人員應具備強烈的風險防范意識，才能在實踐中予以有效措施來防范納稅規(guī)劃風險。具體而言，房地產企業(yè)在稅務規(guī)劃工作中，可以通過分析行業(yè)內稅務風險防范失敗的案例，吸取教訓對相關人員進行意識形態(tài)教育。也可以充分借鑒行業(yè)內優(yōu)秀的企業(yè)的做法，并在實踐中結合企業(yè)實際情況制定風險防范措施，以使稅務規(guī)劃風險得以有效控制。行業(yè)內優(yōu)秀企業(yè)在稅務規(guī)劃工作中所采取的風險防范措施總結如下，一是在企業(yè)內部設立稅務規(guī)劃風險防范部門，并配以有資格、有經驗的工作人員，負責稅務規(guī)劃風險因素分析、排查和消除工作。二是加強稅務規(guī)劃風險防范制度建設，通過制度指導和規(guī)范來保證稅務規(guī)劃風險防范工作常態(tài)化。三是企業(yè)內部建立激勵獎懲措施，對稅務規(guī)劃用心做、做得好、風險防范到位的單位或人員給予一定的激勵，對只應付工作、胡亂規(guī)劃、風險防范不到位的人員進行懲誡，在樹立員工風險意識的同時提高積極性。增強稅務規(guī)劃主體工作人員的風險防范意識，不僅能有效發(fā)揮出納稅規(guī)劃風險防范作用，進而保證納稅規(guī)劃工作發(fā)揮出既有效益，更能推動房企業(yè)穩(wěn)健、有序、持續(xù)發(fā)展。

2.2.2 配備具有相關職業(yè)技能的工作人員，深度研讀相關政策法規(guī)

過硬的職業(yè)素質與技能才能承擔起稅務規(guī)劃的相關工作，房地產企業(yè)涉及的稅種多、金額大，應當配備專業(yè)的人員進行稅務管理，培訓一支素質高、執(zhí)業(yè)能力強的人才隊伍，同時在工作中還要不斷提高相關人員的職業(yè)能力，如聘請專業(yè)機構進行定期培訓，到其他企業(yè)進行交流學習，以他人之長補已身之短。也可組織對相關崗位人員進行定期考核，對不能勝任的人員應該及時進行進一輪培訓或調轉至其他崗位，絕不能因為人員問題而造成公司稅務負擔加重、稅務風險頻發(fā)。同時還應加強對相關政策法規(guī)的深度研讀，以保證稅務規(guī)劃及其風險防范工作在現(xiàn)行法律允許框架內，以發(fā)揮出稅務規(guī)劃最大作用來實現(xiàn)企業(yè)降本增效[2]。房地產企業(yè)財務部門可指定專人或成立研究團隊負責梳理與企業(yè)相關的稅務法律法規(guī)并隨同政策的變動而進行更新、解讀，對一些有爭議的政策積極與稅務機關、咨詢機構進行溝通，避免因單方誤解而使政策操作上出現(xiàn)失誤。同時加強政策研究與具體規(guī)劃工作人員的配合，高質高效開展稅務規(guī)劃工作。對于規(guī)劃工作人員，也應當加強對政策的研究學習，達到企業(yè)內部財務人員素質全層次提升，培養(yǎng)優(yōu)質的財務團隊，為企業(yè)后續(xù)發(fā)展提供強勁動力。

2.2.3 立足于企業(yè)實際情況制定全面明確的納稅規(guī)劃方案

企業(yè)中稅務規(guī)劃事項如果沒有明確的方案，無異于無方向的向前行走，將始終無法達到目標。房地產企業(yè)之所以開展稅務規(guī)劃工作，就是為企業(yè)降低稅務風險的同時提高經濟效益，那么根據(jù)企業(yè)實際情況提前制定好納稅規(guī)劃方案，對于保證工作的穩(wěn)定性和持續(xù)性，促進納稅規(guī)劃工作發(fā)揮出最大效能，保證房地產企業(yè)的經濟效益持續(xù)增長有著不可替代的引領作用。由于每個項目所面臨的稅務環(huán)境、管理要點不盡一致，在項目初期企業(yè)就應當組織內部團隊對項目全生命周的重要稅種情況進行規(guī)劃，形成特定項目稅務規(guī)劃方案，用以指導相關人員后續(xù)工作。在稅務規(guī)劃方案完成之后，可以及時組織專家來評估規(guī)劃方案的科學合理性和合規(guī)性，以保證規(guī)劃方案的可行性和可操作性，從而為最大限度發(fā)揮稅務規(guī)劃效能提供保障，避免出現(xiàn)前期花費大量人力財力物力，最終稅務規(guī)劃方案卻無法落地的情況發(fā)生。在實際操作中，如果發(fā)生與制定規(guī)劃方案時所處經濟、稅務環(huán)境重大改變時，應當及時對規(guī)劃方案進行更新。[3]

2.2.4 加強內部制度建設

房地產企業(yè)加強內部制度建設，可以促進稅務風險防范能力的提高。一方面，加強財務制度建設，重視會計核算手段的創(chuàng)新，突破傳統(tǒng)的會計核算方式，開發(fā)運用信息化技術不斷提高工作的有效性和精準度。隨著現(xiàn)代科技技術的發(fā)展，房地產企業(yè)應當基于大數(shù)據(jù)理念來建立財務數(shù)據(jù)中心，有效運用信息技術手段來精準開展稅務管理分析工作，以高質高效地分析運用財務數(shù)據(jù)，及時發(fā)現(xiàn)稅務管理風險并做出預警，建立一套操作性強、便于控制的內部財務報告組織信息系統(tǒng)，不但有利于及時智能發(fā)現(xiàn)企業(yè)所面臨的稅務風險，加強企業(yè)在同行業(yè)中的競爭優(yōu)勢，也有利于將部分人員從目前的工作中解放出來，有更多時間和精力進行政策研究及自我能力提升。另一方面，加強內部審計制度建設，內部審計部門應當獨立于企業(yè)財務部，有自主管理的權限，可直接向公司領導匯報審計過程中發(fā)現(xiàn)的重大風險，防止企業(yè)內部舞弊現(xiàn)象發(fā)生，隱瞞重大風險事項。內審部門應定期對各項目進行財務及稅務審計，發(fā)現(xiàn)企業(yè)涉稅風險，同時關注稅務規(guī)劃方案進展情況，發(fā)現(xiàn)存在未執(zhí)行或執(zhí)行有偏差的情況應當及時與責任人進行溝通并落實整改。同時針對重大涉稅事項企業(yè)應當建立單獨的風險防范體系，如重大投資、重大資產購置、重大資產處置等應當具有專門的管理過程，企業(yè)內部在做好規(guī)劃的同時，需要聘請外部專業(yè)機構進行復核，以防止重大事項處理不當產生的稅務風險。[4]

2.2.5 建立良好的稅企關系

在日常工作中，企業(yè)需要加強對主管稅務機關工作程序的了解，隨時關注當?shù)囟悇諜C關稅務征管的特點和具體方法，加強與主管稅務機關聯(lián)系和溝通，爭取在稅法的理解上與稅務機關取得一致，一定要針對具體的問題具體分析，針對企業(yè)內部無法確定的事項時，特別在某些模糊和新生事物上的處理應盡量得到稅務機關的認可，建立良好的稅企溝通機制。[5]

總而言之，房地產企業(yè)應當高度關注并重視稅務規(guī)劃工作，以期實現(xiàn)企業(yè)經濟效益的最大化。在具體的工作中，稅務規(guī)劃工作往往伴隨著一定風險。因此，房地產企業(yè)應增強相關人員稅務規(guī)劃能力及風險防范意識、立足于企業(yè)實際情況確定規(guī)劃思路及方案，促進納稅規(guī)劃效能的實現(xiàn)，有效提高房地產企業(yè)在同行業(yè)中的競爭能力，為房地產開發(fā)企業(yè)穩(wěn)定、長遠發(fā)展奠定良好的基礎。

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作者簡介：李維，（1990.8-），女，民族：漢，籍貫：四川省南充市，學歷：本科，職稱：會計師，研究方向：稅務。