物業(yè)企業(yè)上市面臨的財務問題及改善對策探討

陳石玉

（湖南省湘誠物業(yè)集團有限公司，湖南 長沙 410000）

南都物業(yè)成功在A股上市后，掀起了物業(yè)企業(yè)上市的新浪潮，規(guī)模較大的物業(yè)企業(yè)紛紛涌向資本市場，物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營也從傳統(tǒng)的基礎(chǔ)物業(yè)服務逐步轉(zhuǎn)向多元化經(jīng)營。在物業(yè)企業(yè)上市的過程中，對物業(yè)財務管理水平也提出了更高的要求，要想從眾多擬上市的物業(yè)企業(yè)中脫穎而出并成功上市，處理好物業(yè)企業(yè)的財務問題尤為重要。

一、財務問題是影響物業(yè)企業(yè)上市的關(guān)鍵環(huán)節(jié)

（一）物業(yè)企業(yè)上市前需要具備優(yōu)良的財務指標

對財務指標的基本要求，主板與港板的側(cè)重點不同，主板的硬性指標較多，而港板主要側(cè)重于公司的業(yè)務盈利能力、新業(yè)務創(chuàng)新能力、新樓盤獲取能力。目前，物業(yè)企業(yè)上市主要集中在港板，主板上市的只有4家，新三板與場外資金掛牌的較多，但一般很難融到資金。由于物業(yè)企業(yè)目前的特性，科創(chuàng)板一般上不了。對于物業(yè)企業(yè)而言，要想在主板、港板上市成功，財務指標僅達到上市版塊的最低要求是不夠的，營業(yè)收入、扣除非經(jīng)常性損益前后較低的凈利潤、經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量等關(guān)鍵財務指標一定要在上市排隊的企業(yè)中具有明顯的競爭優(yōu)勢。

（二）物業(yè)企業(yè)上市前要對財經(jīng)政策執(zhí)行到位

一是物業(yè)企業(yè)在上市申報期必須執(zhí)行《準則》要求，應按權(quán)責發(fā)生制核算。目前，大部分物業(yè)企業(yè)采用收付實現(xiàn)制，或收付實現(xiàn)制與權(quán)責發(fā)生制相結(jié)合的混搭式。例如，民營的中小物業(yè)企業(yè)一般采用收付實現(xiàn)制；中大型國有企業(yè)采用混搭式的較多，這類物業(yè)企業(yè)管理的業(yè)態(tài)較多，對于單體固定支付的物管費按權(quán)責發(fā)生制核算，而對住宅采用收付實現(xiàn)制核算。二是物業(yè)企業(yè)公用部分的公共收益分攤，必須執(zhí)行物業(yè)管理條例的規(guī)定，有公共收益分攤合同的，按其合同執(zhí)行；沒有分攤合同但有業(yè)主委員會及沒有分攤合同且沒有業(yè)主委員會的公共收益部分按律師意見執(zhí)行。只將其公共收益部分分攤獲得的管理服務收費計入收入，其他掛往來款項。三是物業(yè)企業(yè)要遵守國家的各項稅收政策。物業(yè)企業(yè)在申報上市時，必須有稅務機關(guān)出具的稅務合規(guī)性證明。證明公司遵守國家及地方有關(guān)稅收法律及相關(guān)政策，沒有拖繳、欠繳、拒繳、偷逃稅款等行為。對于代收代付的水電費，若加價收取的，要全額確認收入，并根據(jù)增值稅條例扣減進項后繳納增值稅，不應只按收取金額與水電部門的差額計入收入繳納增值稅等。

（三）物業(yè)企業(yè)要保證內(nèi)控的有效性

物業(yè)企業(yè)應建立健全企業(yè)內(nèi)部控制管理制度，并將內(nèi)部控制管理貫穿整個業(yè)務流程，一直延伸到內(nèi)部控制評價體系。物業(yè)企業(yè)屬于勞動密集型微利企業(yè)，人多利薄，員工素質(zhì)整體水平不高。若想在眾多物業(yè)企業(yè)中脫穎而出，達到上市的要求，建立健全內(nèi)部控制管理制度至關(guān)重要。一個物業(yè)企業(yè)沒有相關(guān)的內(nèi)部控制管理制度，會導致收入的不完整，資金的挪用與現(xiàn)金收款的少入賬等風險。例如，代收水費補卡收入，水費沖卡系統(tǒng)補卡之后不顯示補卡的數(shù)據(jù)，若收款與入賬為同一人，收款人員若不登記入賬，很難發(fā)現(xiàn)其收款記錄。

（四）物業(yè)企業(yè)須保證財務信息質(zhì)量

一是要按政策確認收入。對物業(yè)企業(yè)采取收付實現(xiàn)制確認的收入部分，在上市之前均應按權(quán)責發(fā)生制進行調(diào)整。二是財務數(shù)據(jù)計算處理要正確。由于物業(yè)企業(yè)涉及的客戶量大，在收費系統(tǒng)與財務系統(tǒng)未進行自動取數(shù)計算的情況下，必須核對好收取的各項費用總金額及收取方式等，以免核算錯誤。三是必須嚴防財務管理漏洞。對建筑垃圾的清理收入、臨時停車收入及多種經(jīng)營收入一定要全面實施監(jiān)控，嚴防收入外流，保證收入的完整性。四是要嚴抓管理。避免公共能耗跑冒漏滴等現(xiàn)象發(fā)生而影響成本的核算。五是按權(quán)責發(fā)生制確認的收入，要按合理的比例計提壞賬準備。六是對有銷售平臺的物業(yè)公司，要區(qū)分是按全額確認收入還是按差額確認收入。要保證每筆數(shù)據(jù)的來源有根有據(jù)、成本收入相配比原則執(zhí)行，不得隨意調(diào)節(jié)成本，避免虛增收入和人為操控利潤等。

二、物業(yè)企業(yè)上市財務問題產(chǎn)生的原因分析

（一）財務指標不達標

財務指標不達標是影響物業(yè)企業(yè)上市最關(guān)鍵的因素。而財務指標中尤為重要的指標是收入、利潤、經(jīng)營現(xiàn)金凈流量。造成收入、利潤、經(jīng)營現(xiàn)金凈流量指標低下的主要原因。一是新樓盤獲取能力不夠，導致收入增長受限。目前，跨國的物業(yè)管理企業(yè)少之又少，大部分物業(yè)企業(yè)管理的都是國內(nèi)市場，而國內(nèi)市場的物業(yè)盤子固定。很多的物業(yè)企業(yè)在沒有母體房地產(chǎn)公司的支持下，獲取新樓盤非常困難。二是新業(yè)務創(chuàng)新能力不夠，導致業(yè)務盈利能力低下。在很多物業(yè)企業(yè)中有很大部分的三供一業(yè)樓盤或品質(zhì)低下的樓盤。對于這些樓盤只通過收取補貼及微薄的物業(yè)服務費是不足以帶給企業(yè)盈利點的。三是物業(yè)費收繳率低下，導致經(jīng)營現(xiàn)金凈流量低。物業(yè)服務費的收取主要決定于物業(yè)業(yè)態(tài)與服務的品質(zhì)。物業(yè)業(yè)態(tài)為單一業(yè)主的，收繳較輕松。對多業(yè)主的物業(yè)，在物業(yè)服務人員的服務未達到業(yè)主滿意的程度下，業(yè)主會采取拒交或拖欠的方式進行抵制，從而造成物業(yè)企業(yè)的管理效能低下。四是內(nèi)部管理松散，造成成本費用虛高。

（二）未按規(guī)定執(zhí)行財經(jīng)政策

物業(yè)企業(yè)上市財經(jīng)政策執(zhí)行不到位的主要政策方面是權(quán)責發(fā)生制核算、公共收益分攤確認收入、按權(quán)責發(fā)生制繳納稅款、職工社會保險的繳納等。在上市之前，收付實現(xiàn)制調(diào)整到權(quán)責發(fā)生制的過程中由于改變核算制度，導致應收賬款計提的壞賬比例過高，或補交的稅款過多等致使企業(yè)未全面遵循權(quán)責發(fā)生制核算；對那些沒有成立業(yè)主委員會的小區(qū)全額確認公共部分收益；錯誤理解國有企業(yè)之間的無償劃撥股權(quán)享受印花稅優(yōu)惠政策，或不按規(guī)定繳納殘保金及分類錯誤而造成未按國家稅收政策執(zhí)行繳納稅款；物業(yè)企業(yè)屬勞動密集型企業(yè)，職工人工成本占到總成本的70%左右，物業(yè)企業(yè)為了降本增效，一般沒有給全部項目員工購買養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險等，導致物業(yè)企業(yè)購買保險的人數(shù)達不到總?cè)藬?shù)的50%，而上市的要求規(guī)定，最低購買保險率不能低于70%。

（三）內(nèi)部控制松弛

內(nèi)部控制不健全或內(nèi)部控制執(zhí)行不到位，管理松弛，內(nèi)部控制制度形同虛設(shè)，會直接影響企業(yè)的管理效能，容易出現(xiàn)資金管理風險、安全風險等，從而達不到上市財務指標的要求。一是內(nèi)部控制設(shè)置不合理?，F(xiàn)金折扣未規(guī)定審批權(quán)限，項目經(jīng)理在一定范圍內(nèi)可以有一定的自由折扣權(quán)限，但必須規(guī)定在多大范圍內(nèi)，超過這個限額由分公司領(lǐng)導審批，金額更大的，有集團公司領(lǐng)導審批；未進行機構(gòu)的合理設(shè)置，把內(nèi)部審計部門直接設(shè)置在集團財務部，從而達不到對下屬分子公司檢查的獨立性；未對不相容崗位進行分離管理，會計兼任收款，從而造成收款漏洞等。二是內(nèi)部控制執(zhí)行不到位。信息系統(tǒng)執(zhí)行不到位，車位信息等數(shù)據(jù)未錄入收費系統(tǒng)管理；停車道閘系統(tǒng)等未與收費系統(tǒng)、財務軟件系統(tǒng)進行直連，且未進行賬實、賬賬比對；未對公共能耗倒掛賬的金額進行原因分析，是“跑冒漏”原因還是收款未入賬，應設(shè)置區(qū)分業(yè)主與公共能耗的實際用量，從而改善對公共能耗的區(qū)分管理；出納對客服收繳的物業(yè)管理服務費未進行收款方式的區(qū)分核對，未及時將現(xiàn)金繳存銀行，從而造成現(xiàn)金安全管理問題及現(xiàn)金坐支等現(xiàn)象發(fā)生。三是未對內(nèi)部控制有效性進行評價，從而導致內(nèi)部控制形同虛設(shè)。

（四）財務數(shù)據(jù)存在差錯

物業(yè)企業(yè)財務人員的工資一般都比較低，很難招聘到高素質(zhì)的財務人員隊伍，因此，在財務工作的處理上，容易犯一些基礎(chǔ)性的差錯問題。例如，會計政策把握不好，收入與成本不配比，不該本期發(fā)生的成本計入本期或應計入本期的未計入，未區(qū)分資本性支出與收益性支出，把收益性的支出計入資本性支出，或把本該計入資本性支出的計入收益性支出等。此外，由于項目財務人員的素質(zhì)較低，對收取的物業(yè)管理服務費、臨時停車費、其他多種經(jīng)營或建筑垃圾清掃收到的現(xiàn)金，不了解應如何核對數(shù)據(jù)，只會按客服報上來的收取金額進行收取，客服少繳、漏繳或未繳納的金額不會去清繳、復核，時間久了，很難發(fā)現(xiàn)漏記或記錯的金額，從而導致財務數(shù)據(jù)質(zhì)量低下。

三、物業(yè)企業(yè)上市財務問題的改進對策

（一）優(yōu)化財務指標

針對上市的關(guān)鍵財務指標，例如收入、利潤、現(xiàn)金凈流量指標等進行優(yōu)化，物業(yè)企業(yè)需要做好以下幾方面工作。一是要提高市場占有率，保住在管物業(yè)，增加新樓盤的獲取能力。設(shè)置專門的部門人員，由分管領(lǐng)導或部門經(jīng)理帶隊開拓市場。開拓市場的政策采取多樣化操作，可以采取項目合伙制，也可以加強獎勵制度等激勵機制。二是開創(chuàng)新業(yè)務，提升業(yè)務盈利能力。物業(yè)公司在提供基礎(chǔ)物業(yè)服務的基礎(chǔ)上，通過軟件服務，開啟智慧城市空間運營，拉伸服務邊界，調(diào)整業(yè)務結(jié)構(gòu)，加大業(yè)務的賦能，分享社區(qū)紅利。三是提高管理效能，降本增效。開源節(jié)流，嚴格控制各項成本開支。提高應收賬款周轉(zhuǎn)率，加大對物業(yè)服務費的催繳力度，提高物業(yè)服務費收繳率。四是調(diào)整物業(yè)服務結(jié)構(gòu)，加大高品質(zhì)市場開拓力度，逐步放棄非營利市場。五是提高物業(yè)服務水平，提升業(yè)主滿意度，獲取其他多種經(jīng)營收入。物業(yè)企業(yè)要狠抓內(nèi)功，管理好員工的統(tǒng)一形象，服務好每一位客戶，形成良好的口碑，口口相傳，增加其他收入。

（二）按規(guī)定全面執(zhí)行相關(guān)財經(jīng)政策

一是按權(quán)責發(fā)生制確認收入。根據(jù)相關(guān)準則的規(guī)定，物業(yè)企業(yè)確認收入的時間為與業(yè)主的物業(yè)服務書面合同確定的付款日期的當天或是應稅行為完成的當天，因此，物業(yè)企業(yè)應在每個會計期末對提供的物業(yè)服務確認收入，并結(jié)轉(zhuǎn)相關(guān)成本。例如，今年預收明年的物業(yè)費，尚未提供應稅勞務，不需要確認這部分預收收入；今年未收到物業(yè)費，對應稅勞務已經(jīng)完成的，應確認銷售收入并計算繳納相關(guān)稅費。上市之前，對物業(yè)企業(yè)的收付實現(xiàn)制進行調(diào)整，收付實現(xiàn)制轉(zhuǎn)為權(quán)責發(fā)生制，屬于會計政策變更，要從年初調(diào)整，并要采用追溯調(diào)整法調(diào)整以前年度損益。在進行追溯調(diào)整時，要梳理合同和應收款項，調(diào)整報表期初數(shù)，確認截止到期數(shù)，有多少合同已經(jīng)執(zhí)行完畢，有多少合同還在執(zhí)行。對已經(jīng)執(zhí)行完畢的不要調(diào)整，因為權(quán)利義務已經(jīng)完結(jié)，也不會對期初造成影響；對正在執(zhí)行的合同收到的物業(yè)費對應的期間是多少，根據(jù)應歸屬的期間來調(diào)整，通過以前年度損益調(diào)整科目調(diào)整相應的收入成本、應收預收應付預付科目。調(diào)整完后的稅收處理根據(jù)稅務局要求進行追溯調(diào)整，僅僅要求補交差額稅款則可以在當期確認，但對于先開了發(fā)票的，增值稅收入按發(fā)票先交；沒有開發(fā)票的，按權(quán)責發(fā)生做對應的銷項稅額處理。二是為員工足額繳納保險。三是正確劃分公共收益部分金額。四是要正確執(zhí)行長期股權(quán)投資政策等。

（三）加強財務內(nèi)部控制管理

物業(yè)企業(yè)的賬務處理較簡單，但人員眾多，管控難，特別是財務管控。鑒于物業(yè)企業(yè)的財務特性，要加強財務內(nèi)部控制，首先是針對物業(yè)企業(yè)上市的財務內(nèi)部控制設(shè)計，加強財務會計信息化，實現(xiàn)業(yè)財融合，以財務為核心，形成共享機制，從源頭杜絕數(shù)據(jù)修改或錯報數(shù)據(jù)上報風險。物業(yè)企業(yè)可開發(fā)建立自己的收費系統(tǒng)，收費系統(tǒng)里邊包含物業(yè)管理服務收費、臨時停車收費、水電收費及其他多種經(jīng)營收入等，收款的二維碼綁定銀行開戶行，所有業(yè)務數(shù)據(jù)在收費系統(tǒng)中進行自動計算取數(shù)。期初進行客戶、水電表等所有初始數(shù)據(jù)錄入。在收款過程中，客戶掃碼或現(xiàn)金收取的每一筆款項，直接反映在收款系統(tǒng)中，收取的現(xiàn)金當天及時送存銀行。對于費用的報銷，通過業(yè)務端原始憑據(jù)的掃描，生成影印件，經(jīng)過流程的審批后財務付款報銷，財務系統(tǒng)根據(jù)自動對業(yè)務系統(tǒng)數(shù)據(jù)的采集，自動生成記賬憑證，通過自動的數(shù)據(jù)加工處理，形成管理層、經(jīng)營層、業(yè)務層需要的數(shù)據(jù)進行輸出，避免在數(shù)據(jù)處理過程中被人為地篡改數(shù)據(jù)及計算或人為抄錯的風險。其次，建立科學、完善的財務內(nèi)部控制制度。在審計委員會下建立專門的內(nèi)部審計部門，內(nèi)部審計部門每年定期或不定期地對集團及下屬分子公司進行內(nèi)部審計；建立崗位責任制，對不相容崗位進行分離管理；減少現(xiàn)金的收支，收款盡量使用微信、支付寶掃碼或銀行轉(zhuǎn)賬形式，支出采用銀行轉(zhuǎn)賬形式，個人借支的備用金開支的零星采購、出差等費用，報銷時須附個人付款憑據(jù)。最后，做好績效考評工作，依據(jù)考評結(jié)果全面檢查對保安、保潔、綠化等外包服務的人員管理是否存在缺陷，是否存在吃空餉等情況。

（四）加強會計核算標準化

物業(yè)企業(yè)加強會計核算標準化是形成財務資源共享，完善信息化程度，從而加強物業(yè)企業(yè)內(nèi)部控制管理，提升物業(yè)企業(yè)業(yè)務能力的基礎(chǔ)。一是要標準化集團及分子公司、項目等名稱。在標準化名稱的時候，要有全稱、簡稱對照表，對內(nèi)對外的簡稱固定不變，歸口管理的口徑要一致，不能報送品質(zhì)部與報送財務部的項目簡稱不一致，報送外部與內(nèi)部的名稱又不一致，這樣會造成財務無法形成勾稽關(guān)系的對比，加大核算難度。在財務共享系統(tǒng)進行數(shù)據(jù)分析查找時不能實現(xiàn)數(shù)據(jù)的配比，帶來工作量的增加，影響對內(nèi)對外的響應速度，造成服務品質(zhì)下降，影響品牌口碑的提升。二是制定會計核算手冊，將會計賬務處理標準化。財務人員進行賬務處理時，嚴格按照此核算手冊合法合規(guī)標準化操作。避免不同財務人員對同一事項的處理掛賬科目不一致，造成各項目、各分子公司之間無法進行比對，且在編制合并報表時較難發(fā)現(xiàn)其抵消事項。三是會計核算時要標準化。收入成本要配比，例如，同類的固定資產(chǎn)折舊，不能集團與下屬分子公司計提不一致，或分子公司之間計提不一致，以避免出現(xiàn)直接影響利潤的參考價值等問題。