物業(yè)公司成本管理模式創(chuàng)新應(yīng)用研究

夏永強(qiáng)

在八十年代初期，政府推行物業(yè)開放政策至今，經(jīng)過近四十多年的發(fā)展，物業(yè)管理服務(wù)已全面發(fā)展并廣泛推廣，近年來，隨著城市化進(jìn)程加快，這必然提高了對(duì)城市生活服務(wù)水平的要求，根據(jù)業(yè)主和用戶需求，物業(yè)管理行業(yè)提供先進(jìn)的樓宇管理服務(wù)，例如：樓宇及公用設(shè)施的維修保養(yǎng)、環(huán)境及綠化管理、綜合公用設(shè)施維修等，物業(yè)管理可謂是物業(yè)發(fā)展的延續(xù)，是一種綜合的服務(wù)方式，為改善房地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)奠定了基礎(chǔ)，物業(yè)管理的重要性越來越明顯。

為了更好的促進(jìn)物業(yè)公司的健康快速發(fā)展，以更好地滿足人們對(duì)物業(yè)管理服務(wù)日益增長(zhǎng)的需求，我們必須深入探究物業(yè)公司的成本管理模式，以使物業(yè)公司在提高和創(chuàng)新服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，能夠有效管控成本，提高市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)抵御能力，并持續(xù)健康發(fā)展。

目前，物業(yè)公司在企業(yè)成本管理過程中闡述的管理理念是不完整的，沒有對(duì)企業(yè)發(fā)展的內(nèi)外部因素進(jìn)行分析，成本管理的效率低下。我國物業(yè)管理企業(yè)往往無法控制成本因素，選擇控制成本的方法多數(shù)局限于裁員，但這種方法是簡(jiǎn)單、粗暴而且是非常有限的，甚至?xí)苯訉?dǎo)致服務(wù)水平的降低和員工滿意度的降低，這種方式不能給企業(yè)帶來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)，不利于促進(jìn)公司的健康持續(xù)發(fā)展。在成本管理中重點(diǎn)整合這些因素：技術(shù)、服務(wù)品質(zhì)、成本費(fèi)用、管理品質(zhì)，現(xiàn)在，社會(huì)發(fā)展中廣大群眾對(duì)物業(yè)管理的需求不斷增加，全面提高物業(yè)管理效率是必要的，使物業(yè)管理符合現(xiàn)代市場(chǎng)發(fā)展。過去在傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)過程中，有的在經(jīng)營(yíng)中缺乏市場(chǎng)定位，過度追求短期發(fā)展效益，忽視體系化系統(tǒng)化成本管理和資源合理配置的重要性，造成嚴(yán)重的資源浪費(fèi)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不足，致使企業(yè)規(guī)模和效益難以得到長(zhǎng)足的發(fā)展。

正如一些物業(yè)管理公司所表現(xiàn)出來的，成本管理只處于制定經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的初級(jí)階段，而不是將成本管理工作真正系統(tǒng)的滲透到企業(yè)物業(yè)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，這導(dǎo)致了成本管理的低效率。目前很多物業(yè)公司與房地產(chǎn)公司都是一體化經(jīng)營(yíng)，這為兩者的溝通和各項(xiàng)成本管理的共同控制提供了牢固的合作基礎(chǔ)，物業(yè)公司有條件做好與房地產(chǎn)開發(fā)公司的溝通交流和事前介入，只有這樣才能更好的提高物業(yè)管理的智能化水平，并減少后續(xù)物業(yè)管理的人工成本等各項(xiàng)投入。

傳統(tǒng)成本管理模式

基于項(xiàng)目成本計(jì)算的傳統(tǒng)計(jì)算模式，傳統(tǒng)成本管理模式將直接人工、材料等項(xiàng)目成本納入會(huì)計(jì)體系，采用成本核算制度確定生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本，然后分解為不同的責(zé)任中心，而間接費(fèi)用的具體分配方法是在不同的商品或項(xiàng)目之間進(jìn)行分配，最終結(jié)合相關(guān)預(yù)算、責(zé)任目標(biāo)成果制定相應(yīng)措施。

傳統(tǒng)成本管理模式的特征

強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目生產(chǎn)和成本計(jì)算的傳統(tǒng)成本管理模式，只使成本計(jì)算與生產(chǎn)周期相一致，傳統(tǒng)的成本管理模式的發(fā)展也出現(xiàn)了一些改進(jìn)，出現(xiàn)了預(yù)測(cè)、計(jì)劃、控制、監(jiān)督管理、驗(yàn)證等方法，但是，很多物業(yè)公司不夠重視事前預(yù)測(cè)和計(jì)劃，只重視成本核算、成本評(píng)價(jià)等事后事項(xiàng)，這種成本管理模式顯然不能為公司的戰(zhàn)略及經(jīng)營(yíng)決策提供有效的支持，并阻礙了公司的發(fā)展。

傳統(tǒng)成本管理模式的缺陷

隨著現(xiàn)代技術(shù)的進(jìn)步，機(jī)器人和智能計(jì)算機(jī)程序的范圍越來越廣，項(xiàng)目成本結(jié)構(gòu)的變化、成本組織系統(tǒng)中的間接費(fèi)用能夠更多的直接追溯到對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目中，我們?nèi)匀灰詡鹘y(tǒng)的成本管理模式為基準(zhǔn)，項(xiàng)目信息容易發(fā)生錯(cuò)誤，信息失去了可靠性，另外，舊的成本計(jì)算方法有可能難以進(jìn)行日后的成本合并、成本分配和根據(jù)管理的需求靈活的進(jìn)行成本歸類，企業(yè)管理系統(tǒng)中的成本管理尤其重要，成本管理工作不僅是簡(jiǎn)單的執(zhí)行，而且能為決議計(jì)劃提供可靠的數(shù)據(jù)支撐，是企業(yè)科學(xué)進(jìn)行決策的堅(jiān)實(shí)依據(jù)，傳統(tǒng)的成本管理模式和舊的成本計(jì)算方法不能滿足企業(yè)日益增長(zhǎng)的決策管理需求。

現(xiàn)代成本管理模式

現(xiàn)代成本管理模式，包括從計(jì)劃、生產(chǎn)、銷售、售后服務(wù)等各個(gè)階段，包括從戰(zhàn)略管理到日常運(yùn)營(yíng)等各個(gè)環(huán)節(jié)，包括從公司頂層到基層員工等各個(gè)人員的全環(huán)節(jié)、全方位、全人員的成本管理模式，而絕非僅僅是財(cái)務(wù)人員的成本核算工作。

全面完善成本管理制度

目前，企業(yè)在開展各項(xiàng)管理工作的過程中，要分析其發(fā)展?fàn)顩r，按照國家有關(guān)部門、法律、法規(guī)、制度的要求，完善企業(yè)內(nèi)部成本管理體系，全面檢查成本管理制度，理清其內(nèi)容，并發(fā)展完善公司管理制度，如采購管理制度等；其后，設(shè)立適當(dāng)?shù)膶徍酥贫?，以保障各?xiàng)管理制度能夠更好的實(shí)施落地和發(fā)揮好管控成本的效能；此外，還要進(jìn)行一系列檢查，以檢查制度落實(shí)情況和制度實(shí)施成效；最后，做好成本管理制度的分析評(píng)價(jià)和修正反饋，以使成本管理制度更能適合本公司的成本管理需求。只有完善的成本管理保障制度，才能有效地管理成本，才能真正使公司的運(yùn)作正規(guī)化，促進(jìn)物業(yè)公司的可持續(xù)發(fā)展。

提高財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)水平

物業(yè)公司要結(jié)合自身業(yè)務(wù)現(xiàn)狀和長(zhǎng)期發(fā)展需求，要全面重塑成本管理模式，必須提高相關(guān)財(cái)務(wù)人員的綜合業(yè)務(wù)能力，如：為新入職員工提供培訓(xùn)和指導(dǎo)，以確保其活動(dòng)的有效性，通過提高財(cái)務(wù)人員的綜合技能和專業(yè)水平，可以實(shí)現(xiàn)公司成本管理模式的優(yōu)化，在訓(xùn)練過程中，要定期進(jìn)行檢查，提高訓(xùn)練效果，在企業(yè)成本管理過程中，財(cái)務(wù)人員起著重要的作用，只有大幅度提高其業(yè)務(wù)能力，他們才能夠根據(jù)企業(yè)的實(shí)際需求建立好成本管理模型，以提高成本管理效率和效果，進(jìn)而真正提高公司的成本管理水平和能力。

做好細(xì)節(jié)管理

在成本管理過程中，物業(yè)公司要充分集中優(yōu)勢(shì)，分設(shè)部門，在加強(qiáng)各部門之間聯(lián)系的過程中，確保資源的充分有效分配，在長(zhǎng)期發(fā)展的過程中，物業(yè)公司要采購更多的商品，這種貨物可以集中采購，以控制其成本費(fèi)用，在采購各種物資時(shí)，必須將其分配給不同的管理部門，以更好的控制庫存，并對(duì)庫存價(jià)值進(jìn)行全面控制，在物業(yè)公司的長(zhǎng)期發(fā)展過程中，必須全面實(shí)施成本管理，根據(jù)公司存在的成本管理問題，建立相應(yīng)的管理機(jī)制，控制管理細(xì)節(jié)，在新時(shí)期物業(yè)公司的成本管理需要更多的內(nèi)容、更高的要求，因此，目前從事成本管理模型開發(fā)的人員，有必要根據(jù)控制系統(tǒng)的優(yōu)點(diǎn)對(duì)工作細(xì)節(jié)進(jìn)行控制，提高管理效率，降低管理成本。

發(fā)揮好集中管理優(yōu)勢(shì)

為了更好的實(shí)現(xiàn)整個(gè)公司甚至是整個(gè)企業(yè)集團(tuán)的整體運(yùn)營(yíng)效益，企業(yè)內(nèi)部應(yīng)該強(qiáng)化溝通、交流和互動(dòng)，通過資源共享系統(tǒng)能夠更好的實(shí)現(xiàn)企業(yè)的整體交流和管控效果，有些大規(guī)模的共性業(yè)務(wù)，如各個(gè)部門或集團(tuán)下的各個(gè)公司的批量物資采購業(yè)務(wù)，整個(gè)企業(yè)甚至整個(gè)集團(tuán)，可以利用集中采購的優(yōu)勢(shì)以削減采購成本和控制物品質(zhì)量，企業(yè)甚至是企業(yè)集團(tuán)應(yīng)該建立優(yōu)質(zhì)的供應(yīng)商庫，與合作供應(yīng)商簽訂供貨框架協(xié)議，在一定期間內(nèi)，根據(jù)本企業(yè)的需求，讓供應(yīng)商按照既定的價(jià)格、既定的商品質(zhì)量、既定的供貨條件等為本企業(yè)實(shí)時(shí)供貨，并按照上月、上季度、半年度、上年度的實(shí)際供貨量等結(jié)算貨款，通過這種方式不但可以消減采購成本、保證供貨質(zhì)量，還可以大量的消減庫存，大量消減存貨的保管成本、資金壓占成本并能有效規(guī)避存貨報(bào)廢或貶值的風(fēng)險(xiǎn)。

強(qiáng)化成本管理的預(yù)見性和系統(tǒng)性以為決策提供實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)支撐

物業(yè)公司要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，就必須摒棄傳統(tǒng)的只注重短期節(jié)支的成本管理模式，企業(yè)必須從戰(zhàn)略發(fā)展的高度，尋求新的服務(wù)需求和新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，在此基礎(chǔ)上預(yù)測(cè)好新項(xiàng)目的各項(xiàng)收入、預(yù)測(cè)好新項(xiàng)目的各項(xiàng)成本、預(yù)測(cè)好新項(xiàng)目的利潤(rùn)空間，以此來為項(xiàng)目的投資和運(yùn)營(yíng)決策提供更加可靠的數(shù)據(jù)支撐，只有這樣物業(yè)公司才能有的放矢的開發(fā)好新服務(wù)、運(yùn)營(yíng)好新服務(wù)并能不斷提高本公司的效益水平和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。市場(chǎng)先機(jī)只偏愛勇于開拓、不斷創(chuàng)新、夯實(shí)工作、用心經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，為了企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，創(chuàng)新成本管理模式、創(chuàng)新物業(yè)服務(wù)水平已成為物業(yè)公司迫在眉睫的課題，物業(yè)公司要勇于突破才能占領(lǐng)市場(chǎng)先機(jī)，并造福百姓。

物業(yè)公司必須強(qiáng)化成本管理的預(yù)見性和系統(tǒng)性，并為企業(yè)的戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)決策提供可靠支撐，只有具備了這種先知先覺的成本管理能力，才能更穩(wěn)健且更有的放矢的展現(xiàn)出搶占市場(chǎng)先機(jī)的威力和魄力，進(jìn)而在日新月異的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

（山東多邦物業(yè)管理有限公司濰坊分公司）

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