房地產(chǎn)企業(yè)對持有經(jīng)營性物業(yè)資產(chǎn)管理的戰(zhàn)略研究

韓青云

摘? 要：在當前經(jīng)濟發(fā)展過程中，現(xiàn)代人的生活水平大幅度的提升，我國的房產(chǎn)市場競爭激烈度不斷上升，房地產(chǎn)商在決策過程中需要更為慎重，從多方面的角度進行考慮。中國在發(fā)展中對諸多房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策進行出臺后，企業(yè)在發(fā)展過程中需要獲得更加創(chuàng)新型的發(fā)展方向，并且拓展新的發(fā)展領(lǐng)地，由此持有型性物業(yè)在當前房地產(chǎn)開發(fā)過程中已經(jīng)成為創(chuàng)新型的投資模式，該模式能夠擁有長期性的投資效果，在實際發(fā)展過程中，對于市場資金以及相關(guān)的規(guī)劃與物業(yè)均具備相對嚴格的要求，具有更加優(yōu)質(zhì)的長期發(fā)展優(yōu)勢。此模式在發(fā)展過程中能夠進一步的體現(xiàn)我國在發(fā)展過程中，社會發(fā)展與可持續(xù)發(fā)展所具有的綜合能力。同時，國外資本介入的背景之下，我國諸多優(yōu)質(zhì)經(jīng)營權(quán)相關(guān)資本收買，因此，我國在發(fā)展中諸多企業(yè)也逐步的對經(jīng)營性物業(yè)進行應用，使其自身發(fā)展所具有的戰(zhàn)略性的發(fā)展方向。文章對國內(nèi)的持有型性物業(yè)的特征進行分析，對管理的戰(zhàn)略研究進行思考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資;戰(zhàn)略方向;資產(chǎn)管理

引言

物業(yè)投資在開展過程中具有的形式相對比較多，在具體的分配過程中，會由其現(xiàn)金流予以決定。在實際的分類過程中，可將其具體細化為經(jīng)營性物業(yè)以及銷售型型物業(yè)。我國在發(fā)展過程中，進一步對房地產(chǎn)進行宏觀調(diào)控，而房地產(chǎn)市場在發(fā)展中已經(jīng)更為平穩(wěn)。因此，經(jīng)營性物業(yè)是當前房地產(chǎn)投資人員在研究過程中極為重要的選擇，與之前的銷售模式進行比較，經(jīng)營型經(jīng)營性物業(yè)所具有的收益周期更為穩(wěn)定。諸如商場、購物中心、酒店均在此范疇之內(nèi)。在實際的投資之前，需要對每一物業(yè)所具有的特征進行綜合性的考量。

1對經(jīng)營型經(jīng)營性物業(yè)所具有的概念及相關(guān)的經(jīng)營特征進行分析

經(jīng)營性經(jīng)營性物業(yè)與傳統(tǒng)物業(yè)所存在的區(qū)別主要在于：在構(gòu)建過程中，會將經(jīng)營房屋作為實際物業(yè)所具有的主營業(yè)務，寫字樓、酒店、工業(yè)廠房、購物中心均屬于該范疇之內(nèi)。此類經(jīng)營性物業(yè)在實際的工作開展過程中會更加具備商業(yè)性質(zhì)，其主要的目的在于在具體經(jīng)營物業(yè)的經(jīng)營過程中，使開發(fā)商獲得更多的經(jīng)營效益。由此，經(jīng)營性物業(yè)在實際經(jīng)營過程中，其主要的目標在于對更多的利益予以獲取。物業(yè)管理企業(yè)在發(fā)展過程中需要進行更加科學且高質(zhì)量的管理，提供更加多元化的管理服務，盡可能地使物業(yè)的作用予以發(fā)揮，由此提升整體出售率以及相應的出租率，同時增加經(jīng)營所具有的利潤收益，確保物業(yè)在發(fā)展過程中處于不斷增值以及保值的現(xiàn)實狀態(tài)，在一定程度上對委托方的實際目標收入以及相應的盈利要求予以滿足，使租賃的收益大幅度提升。經(jīng)營性物業(yè)在發(fā)展過程中，此特點使得物業(yè)在管理過程中擁有諸多優(yōu)勢，確保物業(yè)管理在實際的發(fā)展過程中，能夠存在更加多元化的附加價值，使傳統(tǒng)交換式的勞動范疇予以打破，由此經(jīng)營性管理在開展過程中，當相應的物業(yè)予以出租后，由于會存在多出的物業(yè)管理價值，使得相應的物業(yè)管理在開展過程當中，無論就其具體的使用期限亦或使用功能均得到了一定程度的提升，從而對更多的顧客以及顧客予以吸引。在此背景之下，物業(yè)管理便成為了相對特殊的勞動模式。

2對經(jīng)營性物業(yè)發(fā)展的意義進行分析

2.1在國家層面的宏觀角度開展研究

我國在發(fā)展過程中，對經(jīng)營性物業(yè)進行發(fā)展，在一定程度上能夠使經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展效果得以提升，同時也能夠使當前房地產(chǎn)出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象得以抑制。經(jīng)營性物業(yè)在構(gòu)建過程中會具備收益性經(jīng)營性，同時也會具備長期性特征。相應的特點能夠使我國國民經(jīng)濟得到進一步的發(fā)展，同時也能夠使得其他產(chǎn)業(yè)得到綜合性的發(fā)展，進一步的帶動娛樂業(yè)、餐飲業(yè)等諸多行業(yè)發(fā)展。而相應的行業(yè)能夠形成相互促進、共同繁榮的效果。其次，企業(yè)在發(fā)展過程中，長期對經(jīng)營性物業(yè)予以持有，能夠使企業(yè)在發(fā)展過程中避免經(jīng)營性物業(yè)對其實際房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的沖擊與阻礙，能夠盡可能的降低房地產(chǎn)市場在發(fā)展過程中出現(xiàn)的投機取巧的各類行動。由此，使得經(jīng)營性物業(yè)在發(fā)展中所具有的經(jīng)營特性能夠得到充分的發(fā)揮。

2.2就企業(yè)的微觀角度開展綜合性的分析

就企業(yè)角度進行分析而言，其意義可從以下幾個角度探究。其一，能夠?qū)ξ覈髽I(yè)在發(fā)展過程中的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)進行調(diào)整，有利于整體房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)進行不斷的優(yōu)化重組，確保其資金流更為穩(wěn)定。我國在當前宏觀經(jīng)濟進一步調(diào)控的背景之下，房地產(chǎn)企業(yè)存在諸多挑戰(zhàn)。其首要的問題在于企業(yè)在發(fā)展過程中所存在的可持續(xù)性發(fā)展問題。而在此背景之下，部分將內(nèi)生資金作為其業(yè)績提高方式的企業(yè)，會受到投資者的青睞，并且得到有效的發(fā)展。而售房銷售型地產(chǎn)以及經(jīng)營性地產(chǎn)在發(fā)展過程中，在此背景之下能夠使得資產(chǎn)得以組合，相應的組合在實際的構(gòu)建過程當中，能夠使房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流得到有效的固定，并且形成更為穩(wěn)定的現(xiàn)金流發(fā)展效果。此外，對經(jīng)營型經(jīng)營性物業(yè)進行發(fā)展，能夠使企業(yè)所具備的自有資金量大幅度的提升。由此也是房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程當中向不動產(chǎn)企業(yè)進行進一步轉(zhuǎn)化所具有的重要途徑。

3對我國房地產(chǎn)經(jīng)營性物業(yè)進行有效發(fā)展的戰(zhàn)略進行分析

3.1對原有的稅收規(guī)定予以改善

在傳統(tǒng)的自用經(jīng)營型經(jīng)營性物業(yè)稅收規(guī)定中，需要進行進一步的細化分析，將企業(yè)所具有的經(jīng)營性物業(yè)進行有效的分類，依照具體的特點對相關(guān)的稅收規(guī)定予以制定。第一種在于將經(jīng)營性物業(yè)開展相關(guān)分割。出售的企業(yè)會將實際的經(jīng)營物業(yè)進行向自有部分進行轉(zhuǎn)化，而對于此部分則可以充分的依照當前市場的實際銷售價格對其進行估價，并且進行相應的繳稅工作。其二為并不對其進行分割的企業(yè)，而企業(yè)會將其全部轉(zhuǎn)入為自用性的經(jīng)營物業(yè)，而在此背景之下，經(jīng)營型經(jīng)營性物業(yè)并不需要依照當前的市場情況對其進行繳稅。

3.2對經(jīng)營型經(jīng)營性物業(yè)的融資渠道進行拓寬

一方面而言，。需要進一步的對多元化的金融產(chǎn)品與市場進行發(fā)展，構(gòu)建能夠擁有基金、房地產(chǎn)信托以及債券等諸多內(nèi)容的優(yōu)質(zhì)金融體系，并且需要對房產(chǎn)中介保險以及相應的貸款等諸多業(yè)務的金融體系開展綜合性的扶持。需要進一步的對房地產(chǎn)企業(yè)在金融市場方面所具有的創(chuàng)新力度進行強化，對其創(chuàng)新提供支持，進一步使融資渠道得到拓寬，使得產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)大幅度的優(yōu)化，確保其資金流高度穩(wěn)定，適當?shù)膶ζ鋵嶋H的優(yōu)化提供相關(guān)的政策扶持。

3.3優(yōu)化經(jīng)營性物業(yè)所具備的綜合管理能力

一方面，需要進一步對相關(guān)人才進行綜合性的培育，在高校需要對經(jīng)營性用業(yè)相關(guān)專業(yè)予以有效地開設(shè)。另一方面而言，需要進一步地對優(yōu)秀人才進行應用，需要應用更為科學且優(yōu)質(zhì)的管理模式，做到取其精華。此外，需要進一步的鼓勵相關(guān)企業(yè)對經(jīng)營型物業(yè)予以發(fā)展。

結(jié)語

目前，房地產(chǎn)市場競爭白熱化，企業(yè)投資建設(shè)需要與當前市場的發(fā)展步伐相符，科學的進行有效的投資決策。而經(jīng)營性物業(yè)在構(gòu)建過程中能夠具備相對長期且穩(wěn)定的盈利，是當前投資者在投資過程當中極為重要的選擇。但目前經(jīng)營性物業(yè)在我國市場中的夜需要以更加優(yōu)質(zhì)學的方式，確保我國經(jīng)營性物業(yè)管理發(fā)展，保證企業(yè)的資金流穩(wěn)定程度不斷的增加，使企業(yè)能夠獲得高度穩(wěn)定的利潤收益。

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