全景解析“城市服務(wù)”

摘要：城市服務(wù)是以政府采購(gòu)、公私合營(yíng)，混合改制為交易形式，以公共服務(wù)為載體，以城市空間運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)支持發(fā)展、社區(qū)民生服務(wù)為主要領(lǐng)域，通過(guò)數(shù)字化賦能、智慧化手段，實(shí)現(xiàn)規(guī)模化、一體化運(yùn)營(yíng)，面向城市政府、企業(yè)、居民提供綜合服務(wù)的集合總稱。其本質(zhì)是將城市的公共空間及資源整合為一體，由物業(yè)公司等專業(yè)性機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)籌管理，包括但不限于環(huán)衛(wèi)綠化、基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)維、公共空間運(yùn)營(yíng)等。本文將從政策演進(jìn)、市場(chǎng)容量等方面對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展城市服務(wù)業(yè)務(wù)進(jìn)行梳理。

關(guān)鍵詞：物業(yè)服務(wù);城市服務(wù);智慧化

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2022）07-0071-03 收稿日期：2022-06-15

文章來(lái)源：本文由中指研究院供稿。

近年來(lái)，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展迅速，進(jìn)入“黃金發(fā)展時(shí)代”，發(fā)展路徑愈走愈寬。在此期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持續(xù)探索新業(yè)務(wù)模式，不僅將業(yè)務(wù)從住宅物業(yè)管理拓展至非住宅領(lǐng)域，更是挖掘了諸如社區(qū)養(yǎng)老、美居服務(wù)、城市服務(wù)等多元業(yè)務(wù)。其中，城市服務(wù)脫穎而出，成為當(dāng)下各頭部企業(yè)爭(zhēng)相布局的重點(diǎn)賽道。

城市服務(wù)是以政府采購(gòu)、公私合營(yíng)，混合改制為交易形式，以公共服務(wù)為載體、以城市空間運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)支持發(fā)展、社區(qū)民生服務(wù)為主要領(lǐng)域。通過(guò)數(shù)字化賦能、智慧化手段，實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?、一體化運(yùn)營(yíng)，面向城市政府、企業(yè)、居民提供綜合服務(wù)的集合總稱。其本質(zhì)是將城市的公共空間及資源整合為一體，由物業(yè)公司等專業(yè)性機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)籌管理，包括但不限于環(huán)衛(wèi)綠化、基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)維、公共空間運(yùn)營(yíng)等。本文將從政策演進(jìn)、市場(chǎng)容量等方面對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展城市服務(wù)業(yè)務(wù)進(jìn)行梳理。

1 政策加持

自2013年9月起，《關(guān)于政府向社會(huì)力量購(gòu)買服務(wù)的指導(dǎo)意見(jiàn)》頒布，進(jìn)一步推動(dòng)政府職能轉(zhuǎn)變與公共服務(wù)改善，2017年總書記提出“城市管理應(yīng)該像繡花一樣精細(xì)”的總體要求。2021年國(guó)家層面進(jìn)一步提出深入推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，使更多人民群眾享有更高品質(zhì)的城市生活。政策層面為城市服務(wù)領(lǐng)域打開(kāi)了廣闊空間，見(jiàn)圖1。

2 城市空間與城市服務(wù)

伴隨我國(guó)城鎮(zhèn)化水平的不斷提高，城市吸納越來(lái)越多的人口。目前，我國(guó)城市群分為一二線城市、三四線城市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)等不同空間形態(tài)，從空間分布看又分為居住空間、公共建筑、空間通道、公共空間等，廣義城市服務(wù)包含城市基礎(chǔ)管理服務(wù)、城市生活服務(wù)、城市生產(chǎn)服務(wù)、城市社群服務(wù)等方面，涉及城管執(zhí)法、市政、交通運(yùn)輸、社區(qū)治理等多方面，城市空間與城市服務(wù)緊密相連，見(jiàn)圖2。

具體看，城市空間由私域到公共、由單體到全域，與之相應(yīng)的城市服務(wù)業(yè)務(wù)由管理到運(yùn)營(yíng)、由項(xiàng)目到平臺(tái)、由人工到智能，服務(wù)內(nèi)容也從基礎(chǔ)物業(yè)管理向城市管理、資產(chǎn)保值增值延展，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以憑借自身優(yōu)勢(shì)在垂直細(xì)分領(lǐng)域切入，將公共空間與資源當(dāng)做整體進(jìn)行統(tǒng)籌管理，見(jiàn)圖3。

3 市場(chǎng)容量近萬(wàn)億，前景可期

2020年物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與城市服務(wù)的有效市場(chǎng)容量約為2325億元，保守估計(jì)至2025年將上升至7688億元。根據(jù)我國(guó)政府統(tǒng)計(jì)口徑，“全國(guó)城鄉(xiāng)社區(qū)服務(wù)事務(wù)財(cái)政支出”包括城鄉(xiāng)社區(qū)管理事務(wù)、城鄉(xiāng)社區(qū)規(guī)劃與管理、城鄉(xiāng)社區(qū)公共設(shè)施支出、城鄉(xiāng)社區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、建設(shè)市場(chǎng)管理與監(jiān)督支出及其他城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)等?？傮w來(lái)看，除了城鄉(xiāng)社區(qū)公共設(shè)施支出外，其它內(nèi)容與物業(yè)管理公司提供的服務(wù)基本對(duì)應(yīng)，因此，本文將剔除城鄉(xiāng)社區(qū)公共設(shè)施支出后的全國(guó)城鄉(xiāng)社區(qū)服務(wù)事務(wù)財(cái)政支出的部分作為測(cè)算城市服務(wù)市場(chǎng)容量的參考。

根據(jù)2020年全國(guó)城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)支出達(dá)到19945.91億元，剔除公共設(shè)施支出后為11626.78億元，參照2015年至2020年全國(guó)城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)支出額（剔除公共設(shè)施支出）年均復(fù)合增長(zhǎng)率為8.45%，保守假設(shè)2021年至2025年全國(guó)城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)支出額（剔除公共設(shè)施支出）年均復(fù)合增長(zhǎng)率為8%，測(cè)算2025年全國(guó)城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)支出額（剔除公共設(shè)施支出）約為17083.55億元。2020年全國(guó)物管對(duì)城鄉(xiāng)社區(qū)服務(wù)事務(wù)的滲透率約為20%，考慮到城市空間服務(wù)市場(chǎng)需求不斷釋放，假設(shè)物管滲透率逐年提升至2025年的45%，則測(cè)算2025年物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與城鄉(xiāng)社區(qū)服務(wù)的潛在市場(chǎng)容量約為7687.59億元，見(jiàn)圖4。

物業(yè)企業(yè)開(kāi)展城市服務(wù)潛在合作主體數(shù)量充裕，細(xì)分業(yè)務(wù)市場(chǎng)前景廣闊。截至2020年底全國(guó)共計(jì)有地級(jí)市293個(gè)，下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)別區(qū)劃數(shù)量達(dá)到38741個(gè)，物業(yè)公司開(kāi)展城市服務(wù)的潛在合作主體數(shù)量充足;此外，近年我國(guó)的城鎮(zhèn)化發(fā)展帶動(dòng)全國(guó)城市建設(shè)與物業(yè)服務(wù)相關(guān)指標(biāo)數(shù)據(jù)快速增長(zhǎng)，2015年至2020年全國(guó)城市清掃保潔面積、生活垃圾清運(yùn)量、公共廁所數(shù)量、排水管道長(zhǎng)度、城市道路照明燈、園林綠化面積、公園數(shù)量及城市實(shí)有道路面積保持著4.4%～8.3%的年均復(fù)合增速。以物業(yè)企業(yè)城市服務(wù)開(kāi)展度最高的項(xiàng)目：城市清掃保潔和生活垃圾清運(yùn)為例，預(yù)計(jì)到2025年分別將有超過(guò)130億平方米和3.57億噸的市場(chǎng)空間，物業(yè)公司開(kāi)展城市服務(wù)相關(guān)細(xì)分業(yè)務(wù)的市場(chǎng)前景也很廣闊。

4 物企開(kāi)展城市服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力三角

筆者認(rèn)為當(dāng)前在物業(yè)管理深入城市服務(wù)的企業(yè)實(shí)踐中，企業(yè)背景、管理規(guī)模和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)構(gòu)成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)市場(chǎng)化手段拓展城市服務(wù)的三種能力向量，并建起物企開(kāi)展城市服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)力三角模型。其中，最短向量代表企業(yè)城市服務(wù)能力理論值最低水平，最長(zhǎng)向量決定企業(yè)潛在的城市服務(wù)能力。首先是城市服務(wù)對(duì)物企的服務(wù)能力提出更高要求，管理規(guī)模是物企服務(wù)能力的粗略量化，也是企業(yè)外拓城市服務(wù)市場(chǎng)的底氣和資源。其次是城市服務(wù)面向社會(huì)公眾，“容錯(cuò)率”不高，因此企業(yè)背景至關(guān)重要。最后是企業(yè)已有的城市服務(wù)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)是G端客戶的“定心丸”。