淺析房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃存在的問(wèn)題及對(duì)策

摘 要：近些年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，各行各業(yè)發(fā)展水平不斷提升。由于國(guó)內(nèi)的建筑房地產(chǎn)行業(yè)屬于經(jīng)濟(jì)型支柱行業(yè)，也是我國(guó)重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。在新時(shí)期背景下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，要想在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化，稅收籌劃必須要著重重視，因此，需要根據(jù)我國(guó)的基本國(guó)情，對(duì)房地產(chǎn)的稅收進(jìn)行集中的改革，尋求新的解決措施。本文則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃存在的問(wèn)題及對(duì)策簡(jiǎn)要分析，以期提供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);稅收籌劃;問(wèn)題;對(duì)策分析

眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)中存在著利益驅(qū)導(dǎo)下的盲目作為、缺乏正確的稅收籌劃觀點(diǎn)以及各部門工作不協(xié)調(diào)等問(wèn)題?；谶@種情況，本篇文章對(duì)房地產(chǎn)稅收籌劃現(xiàn)狀加以總結(jié)，對(duì)存在的一系列問(wèn)題進(jìn)行概述，并提出具體性的針對(duì)方案，以期提供參考。

一、房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)行業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要生產(chǎn)性因素，任何行業(yè)都離不開房地產(chǎn)的發(fā)展，房地產(chǎn)又獨(dú)屬于社會(huì)受眾生活中的必需品，具備多樣性、固定性、價(jià)值高等特點(diǎn)。在社會(huì)主義發(fā)展的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，自08年起，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)不再高速增長(zhǎng)，加之房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作存在錯(cuò)誤認(rèn)知，甚至還有著一些其他不利情況，資金鏈斷裂情況頻頻出現(xiàn)，對(duì)此，合理利用稅收籌劃工作，可有效減少房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，幫助房地產(chǎn)企業(yè)縮小投資成本，增加企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，提高企業(yè)的利潤(rùn)，讓企業(yè)轉(zhuǎn)向可持續(xù)的發(fā)展道路。

稅收籌劃工作指納稅人在相關(guān)法律法規(guī)指導(dǎo)下，根據(jù)現(xiàn)行的法律政策，將稅收工作最大利益的納稅方案制定出來(lái)，并根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和生產(chǎn)情況進(jìn)行稅收方面的理財(cái)活動(dòng)。稅收工作的主體是納稅義務(wù)的單位，也被稱之為納稅人。在稅收籌劃過(guò)程中，必須科學(xué)、合理進(jìn)行科學(xué)籌劃，不能違背法律精神，必須在合法的前提下對(duì)經(jīng)營(yíng)投資進(jìn)行安排，才能達(dá)到稅收的合理性。除此之外，稅收籌劃的結(jié)果應(yīng)該在獲得更高節(jié)稅收益之后，只有滿足此類條件，才可稱之為稅收籌劃。偷稅的行為屬于違法行為，應(yīng)該受到嚴(yán)格禁止，雖然偷稅能夠節(jié)約稅款，但并不屬于稅收籌劃的內(nèi)容之內(nèi)，不正當(dāng)?shù)谋芏愋袨橛秀Ｓ趪?guó)家的法律精神。

二、房地產(chǎn)稅收籌劃的意義與原則

（一）稅收籌劃的意義

房地產(chǎn)的稅收籌劃工作是以生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)為主，以現(xiàn)行法律為主要依據(jù)，在合法的納稅方案中盡可能降低納稅成本，避免由于納稅不足而出現(xiàn)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，讓納稅人可得到更多經(jīng)濟(jì)效益，是一種合理、合法的財(cái)產(chǎn)維權(quán)行為。在部分發(fā)達(dá)國(guó)家，對(duì)稅收籌劃的工作早有研究，且發(fā)展理論相對(duì)成熟，其已然成為企業(yè)發(fā)展中一個(gè)重要的組成部分。關(guān)于稅收籌劃的理論，發(fā)達(dá)國(guó)家以各種方式在稅收法律中明確了稅收籌劃工作是屬于納稅人的基本權(quán)利，甚至配備較為成熟的稅收籌劃管理體系。在美國(guó)所發(fā)布的財(cái)經(jīng)周刊中提到，中國(guó)已經(jīng)成為全球稅收負(fù)重第二重的地區(qū)，而我國(guó)的房地產(chǎn)稅收更是達(dá)到了投資成本的10%以上的稅收份額，這對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來(lái)說(shuō)，是一個(gè)嚴(yán)重的負(fù)擔(dān)。為了進(jìn)行稅收籌劃，房地產(chǎn)行業(yè)必須要組建稅收籌劃團(tuán)隊(duì)，降低稅負(fù)。

（二）稅收籌劃所要遵守的相關(guān)原則

1.稅收籌劃工作的合法性的原則。作為法治社會(huì)的合法產(chǎn)業(yè)，應(yīng)當(dāng)在不違反本國(guó)法律法規(guī)的基礎(chǔ)之上進(jìn)行行為操作，一旦違反法規(guī)，稅收籌劃的合法性將不復(fù)存在，也超出了稅收籌劃的范圍，讓稅收籌劃工作難以為繼。在發(fā)達(dá)國(guó)家中，企業(yè)普遍認(rèn)為只有愚蠢的人才會(huì)進(jìn)行偷稅，真正有智慧的人會(huì)對(duì)稅收進(jìn)行合理籌劃，當(dāng)然，在籌劃的實(shí)際過(guò)程中，一定要堅(jiān)守合法性，要準(zhǔn)確的判斷稅收條款，不能忽略稅收法律中的整體性，斷章取義的行為難以起到合法避稅的作用。針對(duì)不同地區(qū)的立法背景，一定要進(jìn)行深入的了解，準(zhǔn)確判斷自身企業(yè)所采取的稅收籌劃行為是否合法，根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆梢罁?jù)把握好稅收籌劃的金額，對(duì)資金的走向和籌劃的時(shí)機(jī)進(jìn)行合理計(jì)算。在納稅義務(wù)之前，通過(guò)投資理財(cái)活動(dòng)進(jìn)行周密籌劃，達(dá)到節(jié)約稅款目的，而非在納稅行為發(fā)生而采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施，主要源于此類方式會(huì)被當(dāng)?shù)胤伤J(rèn)為具有逃避納稅的行為，故稅收籌劃的基礎(chǔ)就是合法性。違反法律法規(guī)下的任何偷稅漏稅行為都是不法行為。

2.稅收籌劃工作的籌劃性原則。此類原則要求企業(yè)相關(guān)工作人員事先確定特殊的設(shè)計(jì)和安排，在設(shè)計(jì)工作中，納稅通常企業(yè)發(fā)生交易之后才會(huì)進(jìn)行稅收的籌劃。只有在當(dāng)?shù)仄髽I(yè)分配實(shí)現(xiàn)之后，繳納所得稅財(cái)產(chǎn)取得之后進(jìn)行的納稅籌劃工作才屬于正常納稅籌劃工作，在客觀上可給納稅工作提供合法操作空間。另外，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和理財(cái)方面稅收對(duì)不同的活動(dòng)有著不同的影響，稅收的政策如果發(fā)生轉(zhuǎn)變，應(yīng)納的稅款也有所不同。只有在確定納稅款之后才可進(jìn)行稅收籌劃，主要源于此類行為不會(huì)被定義為偷稅或欠稅，因此，稅收籌劃工作必須要進(jìn)行合理的安排，保持籌劃性原則。

3.稅收工作的效益最大化原則。此類原則是指采用合理的避稅方式減少稅負(fù)，在稅收繳納時(shí)，綜合考慮整體性原則，以企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況為主，以保持企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。因此，在稅收環(huán)節(jié)，一定要選擇節(jié)稅效益最大的方案，通過(guò)多種納稅方案進(jìn)行對(duì)比，選定首選方案，在堅(jiān)持節(jié)稅最大化時(shí)，不應(yīng)該單獨(dú)地考慮某一個(gè)稅種，更應(yīng)該考慮整體稅收的多樣化。有時(shí)不單單是稅收問(wèn)題，要綜合考慮到多項(xiàng)指標(biāo)。在某一項(xiàng)稅收籌劃中，稅的流轉(zhuǎn)是可進(jìn)行節(jié)稅操作，在一定程度上避免企業(yè)背負(fù)過(guò)大的稅收負(fù)擔(dān)，因此，要進(jìn)行合理稅負(fù)設(shè)計(jì)，選擇收益最大化的解決方案。

三、房地產(chǎn)稅收籌劃工作存在的問(wèn)題

（一）對(duì)稅收籌劃工作存在認(rèn)知偏差

部分房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為稅收籌劃工作只是簡(jiǎn)單的業(yè)務(wù)，在實(shí)際的工作中，往往存在著一定的誤區(qū)。正是因?yàn)檫@種認(rèn)知上的誤差，導(dǎo)致部分房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法解決納稅問(wèn)題，比如財(cái)務(wù)部門要與相關(guān)政府部門打交道，需要了解稅收法律，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的稅收來(lái)自拿地、開發(fā)建設(shè)、銷售過(guò)程等環(huán)節(jié)，所涉及到的稅收種類比較復(fù)雜。不同稅負(fù)籌劃方式會(huì)導(dǎo)致不同的稅收結(jié)果，故決策人在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)銷售等方面，一定要提前進(jìn)行納稅籌劃工作，這十分重要。比如，不同稅收口徑測(cè)算下的土地增值稅金額或許相差上億元。在開發(fā)過(guò)程中，要通過(guò)合同體現(xiàn)出來(lái)，稅收機(jī)關(guān)在查稅時(shí)，往往要求房地產(chǎn)企業(yè)提供相應(yīng)的合同，主要源于稅收機(jī)關(guān)要查看整個(gè)業(yè)務(wù)過(guò)程，以便能夠確定每一份合同的合理性，了解房地產(chǎn)每一個(gè)業(yè)務(wù)的過(guò)程。一般來(lái)說(shuō)，對(duì)應(yīng)的合同不是財(cái)務(wù)部門所簽訂的，但房地產(chǎn)的管理人要將此環(huán)節(jié)的納稅單獨(dú)放在財(cái)務(wù)部門進(jìn)行管理，由財(cái)務(wù)人員進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，這屬于納稅工作中不可或缺的一項(xiàng)工作。因此，在確定房地產(chǎn)企業(yè)納稅金額時(shí)，其不僅僅只是財(cái)務(wù)部門單獨(dú)的工作，更是房地產(chǎn)的管理者業(yè)務(wù)處理之前對(duì)納稅工作進(jìn)行的稅務(wù)工作安排。

（二）對(duì)稅收籌劃工作缺乏整體思路

部分房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)著手籌劃合理納稅等相關(guān)工作，但是就某個(gè)單獨(dú)的項(xiàng)目或稅種而言，納稅工作如果缺乏戰(zhàn)略性的眼光，會(huì)造成顧此失彼，因此，重籌劃而輕戰(zhàn)略的稅收籌劃工作，往往是導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法形成良好的籌劃思路。各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)中，普遍缺乏系統(tǒng)性的籌劃方案，致使納稅單位在規(guī)定的時(shí)間中無(wú)法進(jìn)行全方位的籌劃，只能從特殊的方式方法上效仿其他公司，不能從自身的具體行為和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中進(jìn)行總結(jié)，有目的性的進(jìn)行籌劃方案確定。除此之外，納稅籌劃的更深層次動(dòng)因和理論問(wèn)題的分析存在著一定的局限性，加之部分的房地產(chǎn)企業(yè)并未進(jìn)行系統(tǒng)性稅收籌劃，而后期用亡羊補(bǔ)牢的方式也沒(méi)有產(chǎn)生較好的效果。納稅籌劃方案流于表面致使部分企業(yè)在進(jìn)行籌劃時(shí)缺乏一個(gè)整體的方案和發(fā)展思路，最終導(dǎo)致企業(yè)的納稅籌劃效果欠佳。

（三）稅收籌劃工作執(zhí)行力度不夠

部分房地產(chǎn)企業(yè)并未對(duì)內(nèi)部的各項(xiàng)工作進(jìn)行納稅管理，加之房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)人員對(duì)稅收的法律法規(guī)了解不全面，無(wú)法對(duì)自身業(yè)務(wù)進(jìn)行納稅籌劃，在操作過(guò)程中，各項(xiàng)操作過(guò)程都有所應(yīng)用，但節(jié)稅效果并不好，反而出現(xiàn)了多種多樣的非法避稅現(xiàn)象，致使企業(yè)在避稅中受到政府部門的處罰。作為納稅人，必須要履行自身的義務(wù)，做到依法納稅。由于國(guó)家的稅法規(guī)范較復(fù)雜，通過(guò)正規(guī)的渠道進(jìn)行納稅是必要的。若是企業(yè)的財(cái)務(wù)人員不了解稅收法律法規(guī)，會(huì)導(dǎo)致非法避稅現(xiàn)象出現(xiàn)，這種情況所導(dǎo)致的違法行為屢見(jiàn)不鮮，不僅會(huì)影響企業(yè)的納稅形象，且也會(huì)造成企業(yè)的納稅成本不斷增加，影響企業(yè)的發(fā)展，對(duì)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)造成不利影響，在收入成本的既定條件下，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收金額和稅后利潤(rùn)互為消長(zhǎng)。房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)部門工作要想實(shí)現(xiàn)納稅籌劃，勢(shì)必需要所有部門進(jìn)行配合，但在實(shí)際的決策中往往存在著管理認(rèn)知盲區(qū)，對(duì)此，企業(yè)必須需要做好納稅管理工作，致使企業(yè)的決策人與各部門之間的相互配合，考慮到自身的納稅成本，通過(guò)合理合法的手段進(jìn)行納稅籌劃。財(cái)務(wù)人員在不了解相關(guān)政策的法律法規(guī)下，更應(yīng)該先了解地方性政策，對(duì)稅收政策進(jìn)行全方位的掌握，從而設(shè)計(jì)好避稅方案，才能夠減輕自身的納稅負(fù)擔(dān)，協(xié)調(diào)各部門統(tǒng)一工作，規(guī)避納稅中可能會(huì)出現(xiàn)的資金風(fēng)險(xiǎn)。

四、房地產(chǎn)稅收籌劃問(wèn)題的改善對(duì)策

（一）樹立依法稅收籌劃理念

房地產(chǎn)企業(yè)一定要根據(jù)自身的行為特點(diǎn)，對(duì)自身的稅收進(jìn)行籌劃，減少資金風(fēng)險(xiǎn)，因此，財(cái)務(wù)部門人員必須有一定的資金風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，注重對(duì)稅收籌劃的管理，樹立科學(xué)的籌劃稅收觀念。根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律，加強(qiáng)稅收意識(shí)，增強(qiáng)企業(yè)依法納稅意識(shí)，讓企業(yè)明白非法的避稅行為是不法行為，會(huì)受到嚴(yán)厲的處罰。企業(yè)在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，一定要根據(jù)政府的政策運(yùn)作。值得一提的是，部分房地產(chǎn)企業(yè)圍繞著稅收政策并沒(méi)有進(jìn)行多方位的思考，僅僅是以減少納稅為企業(yè)節(jié)約成本，特別是政府配有納稅起點(diǎn)時(shí)，企業(yè)也應(yīng)該經(jīng)過(guò)多方籌劃，選擇更加有利的納稅方案，降低經(jīng)營(yíng)成本。

（二）要做好稅收籌劃的準(zhǔn)備工作

企業(yè)在對(duì)稅收工作籌劃之前，應(yīng)該根據(jù)自身資金實(shí)力以及經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行分析，了解自身的稅收籌劃能力，分析客觀市場(chǎng)環(huán)境，召集有稅收籌劃能力的人員與政府部門打交道，了解當(dāng)?shù)氐亩愂照?。市?chǎng)的優(yōu)劣程度直接關(guān)系到稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)，因此，把握好市場(chǎng)環(huán)境，減少資金風(fēng)險(xiǎn)，搭配富余的人力資源，掌握稅收工作的靈活性，把握好稅收的系統(tǒng)運(yùn)用方法，將所有的工作變得更加合理，增加稅收籌劃的成功概率，都屬于稅收籌劃的準(zhǔn)備工作。在新時(shí)代背景下，必須要結(jié)合客觀的環(huán)境，致使稅收籌劃工作變得更加有效。稅收的籌劃工作要涉及對(duì)稅收工作的研究等層面，禁止違法行為。即使稅收籌劃工作難度較大，但納稅企業(yè)應(yīng)該掌握現(xiàn)行的稅法。在稅收籌劃之前必須要進(jìn)行全面準(zhǔn)確的稅收策略分析，了解合適的稅收人員來(lái)做稅收籌劃方案，由企業(yè)中的財(cái)務(wù)人員進(jìn)行輔助，將自身的經(jīng)營(yíng)行為有機(jī)結(jié)合。雖然市場(chǎng)中有眾多的稅務(wù)事務(wù)所，但是企業(yè)想要長(zhǎng)期的發(fā)展，依然要培養(yǎng)自身的稅務(wù)部門，結(jié)合實(shí)際的稅收方案，追求長(zhǎng)期發(fā)展。在企業(yè)經(jīng)營(yíng)時(shí)，要根據(jù)實(shí)際情況聘用水平較高的稅務(wù)專家進(jìn)行稅收籌劃工作，要求自身的財(cái)務(wù)人員向其進(jìn)行學(xué)習(xí)。由于稅收籌劃工作發(fā)展尚且不成熟，我國(guó)稅收專業(yè)人員較少，要了解該行業(yè)，需要積極向其他發(fā)達(dá)國(guó)家或者地區(qū)進(jìn)行學(xué)習(xí)，選擇恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)做稅收籌劃工作，在納稅義務(wù)發(fā)生之前進(jìn)行籌劃。因此，選擇合適的籌劃時(shí)機(jī)、非常重要。部分企業(yè)需要在既定的時(shí)候進(jìn)行納稅籌劃，在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期間選擇恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)，避免其影響到稅收的籌劃效果。如果選擇的時(shí)機(jī)不恰當(dāng)，會(huì)造成節(jié)稅失敗。

（三）加大稅收籌劃監(jiān)管力度

為保證房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作質(zhì)量良好，還需在稅收籌劃方面加大監(jiān)管力度，依據(jù)工作內(nèi)容制定完善的監(jiān)管機(jī)制與措施，在實(shí)踐階段貫徹落實(shí)，能對(duì)各項(xiàng)工作順利開展及質(zhì)量提升有巨大影響。

例如：設(shè)立專業(yè)的公司分解應(yīng)稅收入，由裝修公司、物業(yè)公司負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作，考慮房地產(chǎn)企業(yè)除傳統(tǒng)建筑外還包括大量精裝修房，從開發(fā)商建設(shè)角度方面考慮，精裝修房銷量好，但企業(yè)投資成本加大。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)利用稅法對(duì)不同項(xiàng)目稅比及內(nèi)容進(jìn)行差異性分析，把房款與裝修款分開管理，既能減少土地增值稅的繳納費(fèi)用，又能降低整體投資成本。而物業(yè)公司的建立，是為方便對(duì)業(yè)主多方面的服務(wù)，并保證水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用收取合理，以代收方式全額交付給服務(wù)商，房地產(chǎn)企業(yè)未從中獲取利益，會(huì)增大一定的稅收金額。對(duì)此，也要支付相應(yīng)的稅費(fèi)，房地產(chǎn)企業(yè)可以自己設(shè)立物業(yè)公司，因賺取物業(yè)費(fèi)也能主動(dòng)繳納相關(guān)的稅費(fèi)。

此外，關(guān)于折扣銷售的處理，根據(jù)營(yíng)業(yè)稅稅法相關(guān)規(guī)定，個(gè)人或單位在提供營(yíng)業(yè)稅的過(guò)程中，如果將價(jià)款和折扣額在同一發(fā)票上注明，就可以按照折扣后的價(jià)格為營(yíng)業(yè)額相關(guān)費(fèi)用的繳納;如果折扣額另開發(fā)票，在財(cái)務(wù)上的處理是不在營(yíng)業(yè)額中扣除。對(duì)此，建議企業(yè)能把折扣款與價(jià)款在同一張發(fā)票上注明，減少營(yíng)業(yè)稅的納稅費(fèi)用，增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

五、結(jié)束語(yǔ)

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)行業(yè)的發(fā)展特征和企業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)來(lái)選擇適合的稅收籌劃方案，從而才能促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展，幫助企業(yè)打造出更強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的積極發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介：周茂森（1987-），男，大學(xué)本科，注冊(cè)會(huì)計(jì)師，中級(jí)會(huì)計(jì)技術(shù)職稱，研究方向：會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)管理、資金管理。