集中供地首年收官 22城攬金破2萬億元

孫蔚

隨著2021年12月27日北京房山拱辰地塊由中建智地溢價(jià)15%以18.63億元競(jìng)得，北京第三批集中土拍結(jié)束，這也意味著22個(gè)重點(diǎn)城市首年集中供地正式收官。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年全國(guó)22城集中供地總成交地塊1990宗，總成交金額2.25萬億元，呈現(xiàn)出城市冷熱不均、土拍政策調(diào)整、國(guó)企領(lǐng)銜拿地等特征。

22個(gè)重點(diǎn)城市住宅實(shí)行集中供地政策，旨在通過更加公開、透明的供地信息穩(wěn)定地價(jià)，進(jìn)而穩(wěn)定房?jī)r(jià)。2021年作為集中供地的“元年”，在不斷優(yōu)化和完善中走向平穩(wěn)，總體而言，政策的初衷基本實(shí)現(xiàn)。

各地冷熱不均

統(tǒng)計(jì)顯示，在集中供地的22城中，杭州成交金額位居榜首。2021年杭州土地出讓金總額達(dá)到了3014億元，同比增長(zhǎng)20.4%，創(chuàng)下歷年新高。杭州第一批集中供地便以1178億元成交金額奪魁;第二批集中供地時(shí)，共有17宗地終止出讓，撤牌率54.8%;第三批供地時(shí)全面回暖，推出的35宗涉宅地塊全部成交，其中有24宗地塊競(jìng)價(jià)封頂而采用搖號(hào)的方式，封頂率達(dá)69%，成交總額762.8億元。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，自2017年以來，杭州已經(jīng)連續(xù)5年土地出讓金收入超2000億元，成為名副其實(shí)的“賣地大城”。

緊隨其后的是北京，2021年3次集中供地總成交金額為1906億元，其中第一次集中供地其土地出讓金突破了千億元，此次供地成交面積也占到了北京全年供地計(jì)劃的56.3%。

而長(zhǎng)春、合肥等城市3次集中供地成交情況均較為低迷。其中，長(zhǎng)春第三批供地12宗地塊中有9宗因無企業(yè)報(bào)名流拍，僅成交3宗，19.09億元的總成交額刷新了22城土拍最低紀(jì)錄。合肥全年集中供地成交額375億元，排在22城末位。尤其值得注意的是，合肥在第二、三批集中供地中，流拍率均過半，分別達(dá)到52.94%和63.64%。

土拍政策調(diào)整

“經(jīng)歷了第一批集中供地買家近身爭(zhēng)搶，第二批集中供地多地流拍的冰火兩重天之后，多城對(duì)第三批集中供地的土拍規(guī)則進(jìn)行了調(diào)整和優(yōu)化，比如競(jìng)買資格、地塊起拍價(jià)、土地款支付周期等都有所松動(dòng)，以促進(jìn)土拍市場(chǎng)回暖，增強(qiáng)市場(chǎng)信心?！敝兄秆芯吭褐笖?shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜在回顧2021年三批集中供地政策時(shí)對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示。

比如南京第三批集中供地取消“不得聯(lián)合報(bào)名競(jìng)買、不得合作開發(fā)，嚴(yán)格限制股權(quán)轉(zhuǎn)讓”的要求，房企資質(zhì)由第二批土拍時(shí)要求的二級(jí)或一級(jí)下調(diào)至三級(jí)及以上，放低了房企拿地資質(zhì)要求。而杭州則取消房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)需1年以上的限制。

深圳的第三批集中供地時(shí)雖然沿用上一批“三限雙競(jìng)+搖號(hào)”的規(guī)則，但將競(jìng)配建指標(biāo)由“全年期自持租賃住房”調(diào)整為了“可售公共住房”，這個(gè)調(diào)整被視為適度“松綁”，保障了房企適度的利潤(rùn)空間。

而廣州和杭州在第三批土拍時(shí)，對(duì)之前第二輪流拍“回爐”的地塊小幅下調(diào)了起拍價(jià)格。比如杭州富春灣新城7號(hào)地塊第三批出讓時(shí)價(jià)格為6.3億元，而之前為7.2億元;臨平開發(fā)區(qū)地塊第三批出讓時(shí)價(jià)格為6.93億元，而此前為8.32億元。

此外，成都、無錫、濟(jì)南、蘇州等城均下調(diào)了保證金比例，廣州、杭州、蘇州、合肥、福州等放寬了土地出讓金的支付條件，如延長(zhǎng)土地款繳納周期、允許開發(fā)商“分期付款”等，這些舉措都在一定程度上有助于緩解房企的資金壓力，激發(fā)房企拿地意愿。

“從最終效果上看，第三批土拍流拍率較前一批次明顯下降。多城地塊以底價(jià)成交為主，房企高溢價(jià)拿地很少。在一線城市中，北京成交的10宗地塊中有7宗以底價(jià)成交，上海27宗地塊中有18宗以底價(jià)成交，深圳11宗地塊中有7宗以底價(jià)成交，3個(gè)城市第三批土拍的整體溢價(jià)率均不足5%?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，“在價(jià)格方面基本上實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)定地價(jià)、進(jìn)而穩(wěn)定房?jī)r(jià)的政策初衷?！?/p>

國(guó)企積極性更高

2021年22城集中供地有一個(gè)顯著的特征，就是參與拿地的地方民營(yíng)企業(yè)較少，而國(guó)企、央企背景的企業(yè)積極性更高。

以第三批供地為例，廣州在成交的13宗地中，除了1宗地塊由民營(yíng)企業(yè)星河地產(chǎn)競(jìng)得外，其余12宗地分別由白云城建、廣州地鐵、廣州城投、保利、知識(shí)城投資集團(tuán)、南沙開發(fā)建設(shè)集團(tuán)6家國(guó)企或央企競(jìng)得;深圳11宗成交地塊中，9宗為地方國(guó)企競(jìng)得，其中深地鐵獨(dú)占5席;在無錫成交的20宗地塊中，有15宗為地方國(guó)企競(jìng)得，占比為75%;南京46宗成交地塊中，超6成為地方企業(yè)競(jìng)得，其中棲霞建設(shè)、江寧城建、溧水中山保障房建設(shè)等企業(yè)均拿下多宗地塊，同時(shí)保利、中鐵建等非本地國(guó)企也參與了拿地;蘇州25宗成交地塊中，地方國(guó)企競(jìng)得地塊占比近8成。

而民營(yíng)房企的拿地態(tài)度則較為謹(jǐn)慎，與往年年底大力補(bǔ)倉拿地完全不一樣。對(duì)此，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波接受《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者采訪時(shí)表示，2021年下半年，多家房企資金流動(dòng)性出現(xiàn)問題，金融監(jiān)管、房企融資政策持續(xù)加碼。在資金壓力下，民營(yíng)房企的拿地意愿和能力不敵央企、國(guó)企，后者成為拿地主力軍。雖然房企近期融資環(huán)境有所緩解，但從實(shí)際狀況看，為數(shù)不少的民營(yíng)企業(yè)資金鏈仍不樂觀，而融資落地還需要有個(gè)過程，因此在拿地方面可以說是“心有余而力不足”。