產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營及管理模式探討

摘要：近年來，在市場經(jīng)濟快速發(fā)展背景下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營及管理在第三產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)運營活動中所占比重逐步增大，然而，大多數(shù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的運營管理一直在摸索中前進(jìn)。這一情況在很大程度上制約了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。因此，以華夏幸福為例，對其運營和管理現(xiàn)狀進(jìn)行解讀，以期為創(chuàng)建產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營及管理新模式貢獻(xiàn)一份思考，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展。

關(guān)鍵詞：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn);運營管理模式;資金鏈;數(shù)字化轉(zhuǎn)型

0 引言

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是近年來新興的概念，業(yè)內(nèi)對其并無清晰定義。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)包括3種行業(yè)形態(tài)：生產(chǎn)廠房、商務(wù)園區(qū)和倉儲物流配套區(qū)。廣義上的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一種新興地產(chǎn)發(fā)展模式，主要指房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟、文化、旅游緊密結(jié)合。狹義的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)指依靠其中一個項目開發(fā)并利用土地，最終形成一種新型產(chǎn)業(yè)形式。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一方面可以最大限度地實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)群資源整合，并提高產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟效率，形成新興產(chǎn)業(yè)模式;另一方面可以借助自身優(yōu)勢實現(xiàn)城市資源優(yōu)化管理，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，助力產(chǎn)業(yè)升級及長效發(fā)展，從而使城市功能更加完善，實現(xiàn)城市與土地之間的互利共贏。

1 國內(nèi)外研究進(jìn)展

在國外，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有著較為寬松的金融環(huán)境，企業(yè)可以利用的金融工具多種多樣，能夠在降低融資成本的同時拓寬融資渠道。Ellcn M.Bonn[1]指出，中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有多種形式，包括大學(xué)城、工業(yè)園、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等。Ioannis Siskos和Luk N.Van Wassenhove[2]引入?yún)f(xié)同管理服務(wù)企業(yè)（SMSCO）模式，認(rèn)為通過協(xié)同承包商和第三方融資的方式能夠有效促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)降低財務(wù)風(fēng)險，持續(xù)助力產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展 。

在國內(nèi)，紀(jì)建悅等[3]分析了我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與發(fā)達(dá)國家的差距，認(rèn)為造成差距的主要原因是我國金融市場機制還不夠成熟，無法為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)提供足夠的資金支持;房地產(chǎn)企業(yè)還面臨資金使用效率低下、融資渠道單一、融資成本高等問題;關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)也不夠成熟，企業(yè)發(fā)展面臨一定阻礙。魏鵬舉[4]分析了我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中存在的問題，認(rèn)為當(dāng)前各類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的資本投入機制還比較滯后，金融資本面臨的風(fēng)險較高，再加上我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)還不夠成熟，開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)驗有限，風(fēng)險管理能力不足，資金利用效率較低。

2 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的管理模式及特點

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)模式

房地產(chǎn)開發(fā)模式是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)四大模式之一，主要指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在規(guī)劃的土地上通過建設(shè)辦公大樓、商品房、科研大樓、倉庫宿舍等方式進(jìn)行土地開發(fā)與利用，同時，利用租賃、出售、經(jīng)營等方式進(jìn)行管理，最后獲得相應(yīng)利潤。但實際上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其開發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)營項目關(guān)聯(lián)并不大。房地產(chǎn)經(jīng)營項目主要為相關(guān)產(chǎn)業(yè)提供平臺，是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的初級開發(fā)運營模式。

2.2 政府主導(dǎo)開發(fā)模式

政府主導(dǎo)開發(fā)模式是政府為實現(xiàn)城市功能而執(zhí)行的一種模式。政府為了滿足城市綜合發(fā)展需要，結(jié)合本地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展情況，通過招商引資、土地出讓等方式實現(xiàn)對土地的開發(fā)，從而實現(xiàn)城市的價值。政府主導(dǎo)開發(fā)模式主要應(yīng)用于產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)，政府為產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃與開發(fā)提供政策支持、稅收優(yōu)惠等。該模式以政府為依托，具有較好的規(guī)劃性，同時權(quán)威性也較強。

2.3 主體企業(yè)引導(dǎo)模式

主體企業(yè)引導(dǎo)模式是以主體企業(yè)為主，在特定領(lǐng)域形成完善產(chǎn)業(yè)鏈的開發(fā)模式之一，主要指一些實力雄厚的企業(yè)利用自身取得的大規(guī)模自用土地建設(shè)的獨立于其他行業(yè)或產(chǎn)業(yè)的工業(yè)園。這些工業(yè)園的使用方式有2種：一種是企業(yè)自建自用;另一種是出租、出售。當(dāng)然，企業(yè)在滿足自身使用需求后，也可以將閑置的區(qū)域用于出租或出售，以最大限度地利用工業(yè)園區(qū)。

2.4 綜合運作開發(fā)模式

綜合運作開發(fā)模式并不以某一單獨開發(fā)模式為主，而是綜合運用房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園、主體企業(yè)3種模式的一種開發(fā)模式。其優(yōu)勢是可以整合各種模式的優(yōu)點，既可以發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用，又可以利用市場的靈活性優(yōu)勢及主體企業(yè)的強大聚集能力，從而有序推進(jìn)產(chǎn)業(yè)項目。

綜上所述，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)開發(fā)需要根據(jù)區(qū)域的具體情況，設(shè)計針對性的開發(fā)方案，靈活運用綜合開發(fā)模式。

3 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運營與管理存在的問題及分析

3.1 華夏幸福資金鏈案例分析

根據(jù)華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司（以下簡稱“華夏幸福”）及其下屬子公司債務(wù)未能如期償還的公告，截至2021年7月31日，累計未能如期償還債務(wù)本息合計815.66億元。看到這個數(shù)字，很多人都會有這樣的疑問：華夏幸福怎么了？

3.1.1 主營業(yè)務(wù)造血能力不強

通過查閱華夏幸福的年度審計報告不難發(fā)現(xiàn)，經(jīng)營性現(xiàn)金流方面，華夏幸福2017年、2018年、2019年、2020年經(jīng)營性凈現(xiàn)金流量分別為-162億元、-74億元、-318億元、-232億元，且2021年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額依舊為負(fù)。連續(xù)5年為負(fù)的經(jīng)營性現(xiàn)金流說明企業(yè)主營業(yè)務(wù)造血能力不足，資金狀況欠佳;投資活動現(xiàn)金流方面，華夏幸福投資活動現(xiàn)金流凈額由正轉(zhuǎn)負(fù)，說明企業(yè)又進(jìn)行了投資;

籌資活動現(xiàn)金流方面，華夏幸?；I資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為正，說明企業(yè)通過借錢和股權(quán)融資進(jìn)行籌錢?？傮w來說，華夏幸福主營業(yè)務(wù)本身的造血能力嚴(yán)重不足，現(xiàn)金流的維持主要依靠投資及籌資活動，資金風(fēng)險較大。

3.1.2 投資布局、管理與各區(qū)域發(fā)展不均衡

華夏幸福早期投資布局較多集中于北京周邊區(qū)域，自2017年環(huán)京市場實施限購政策后，公司調(diào)整布局，加大了對“長三角”、長江經(jīng)濟帶、粵港澳大灣區(qū)等區(qū)域的投資力度。華夏幸福對多數(shù)環(huán)京以外區(qū)域布局較晚，仍處于前期投資階段，而較多資源被鎖定在環(huán)京區(qū)域，導(dǎo)致有限的資源難以滿足眾多產(chǎn)業(yè)新城的開發(fā)建設(shè)需要。華夏幸福的投資布局、管理與各區(qū)域發(fā)展的不均衡導(dǎo)致市場銷售及回款仍主要來自環(huán)京市場。受環(huán)京市場限購政策及2020年新冠肺炎疫情影響，環(huán)京住宅市場量價齊跌，不僅對公司環(huán)京區(qū)域的銷售與供給產(chǎn)生較大影響，造成公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)貨值嚴(yán)重不足，也嚴(yán)重影響了公司產(chǎn)業(yè)新城回款。

3.1.3 三道線處于紅色檔，債務(wù)壓力大且未來融資難度大

華夏幸福2020年“三道紅線”（即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比不小于1倍）中3項全踩，位于紅色檔。與2019年相比，公司2020年債務(wù)杠桿水平加重，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率小幅下降至76.61%;凈負(fù)利率小幅下降至181.52%;但現(xiàn)金短債比下降到0.28倍，企業(yè)短期債務(wù)風(fēng)險加大，未來融資難上加難[5]。

同時，通過對應(yīng)收賬款相關(guān)數(shù)據(jù)的測算發(fā)現(xiàn)，在應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率方面，華夏幸福2016—2020年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率呈持續(xù)下降趨勢，且2020年較2019年加速下跌;2020年房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率中位數(shù)為21.87次，華夏幸福低于同行業(yè)多數(shù)企業(yè)。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率連續(xù)5年下降導(dǎo)致華夏幸福的收款速度持續(xù)變慢，平均收賬期變長，這說明華夏幸福的壞賬風(fēng)險提升、償債能力越來越弱。在應(yīng)收賬款余額方面，華夏幸福2020年期末應(yīng)收賬款賬面余額為648.84億元，占營業(yè)收入的64%，其中應(yīng)收政府園區(qū)結(jié)算款640.94億元，主要由產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)產(chǎn)生，大多數(shù)客戶為地方政府。從應(yīng)收賬款賬齡管理角度看，華夏幸福1年以上應(yīng)收賬款占比較大，且應(yīng)收賬款主要來自產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)，可預(yù)見的是賬款回收期也會較長，企業(yè)資金壓力較大[6]。

3.2 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)價值思考

從華夏幸福的案例可以看出，在我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程中，對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)價值的認(rèn)識還存在不足或偏差，需要進(jìn)一步加以完善。

3.2.1 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)管理模式仍處于初級階段

第一，從國家對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的政策支持方面看，地方經(jīng)濟增長近六成是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域創(chuàng)造的業(yè)績，因此產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)對地方經(jīng)濟發(fā)展的作用不容小覷。自2008年國際金融危機以來，我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場房價出現(xiàn)過快增長，且遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房產(chǎn)本身的市場價值。換言之，房價及房產(chǎn)的價值出現(xiàn)了嚴(yán)重偏離，這充分說明產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)當(dāng)前面臨十分嚴(yán)峻的形勢——開發(fā)項目周期長、不可控因素多、管理風(fēng)險較大。

第二，通過對標(biāo)國際產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不難發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展仍嚴(yán)重依賴物業(yè)銷售，物業(yè)銷售率普遍在七成以上（國際一般在二成或三成）。逐步降低銷售比例，提高租賃比例，有效提升產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的活力，才是未來發(fā)展的主流[7]。

3.2.2 對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)價值的認(rèn)知過于淺顯

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場經(jīng)歷過數(shù)十載的發(fā)展，對商業(yè)價值的追求早已深入骨髓。然而，房屋作為一種重資產(chǎn)，與其他金融產(chǎn)品相比，有著獨特的投資價值及升值空間，因此，在投資理財?shù)倪x擇中，無疑成為大多數(shù)消費者的首選。房價的穩(wěn)定能夠保證投資不虧損，尤其是熱點城市，房價剛性上漲，以致在全社會形成了一定程度的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資路徑依賴。

4 改善產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營模式的基本路徑

4.1 提升產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)資金利用效率

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)面臨的最主要問題是資金利用效率不高。要提升產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率，可以從以下3個方面著手：第一，加強產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的收賬催款工作，實行“誰主辦、誰負(fù)責(zé)、誰催討”，將催債責(zé)任落實到個人;第二，建立催款訴訟制度，對“老賴”可提起訴訟，同時做好證據(jù)的收集和保證工作，為后期法庭判決提供有利依據(jù);第三，完善考核和激勵制度，如可以給賬款催收人員設(shè)置一定資金獎勵，調(diào)動其積極性，提高賬款的回收效率，從而提高企業(yè)的賬款周轉(zhuǎn)率。

4.2 優(yōu)化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投資布局

優(yōu)化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略投資布局，放開投資眼界，不再局限于某一特定市場，而是站在宏觀角度進(jìn)行投資，如投資一些新興城市。隨著互聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)技術(shù)的快速發(fā)展，西部大開發(fā)成為當(dāng)下區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展聚焦的熱點，企業(yè)可以考慮對其進(jìn)行戰(zhàn)略投資布局。此外，隨著我國棚戶區(qū)改造政策的逐步落實，三、四線城市周邊的農(nóng)村居民對商業(yè)住宅的需求受到?jīng)_擊，這些區(qū)域商品住宅成交量和價格下跌在所難免，所以應(yīng)適當(dāng)減少對三、四線城市土地的持有量，減少相關(guān)領(lǐng)域的資金投入，降低風(fēng)險[8]。

4.3 提升產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)品牌價值

互聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)滲透人們生產(chǎn)生活的方方面面，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可以通過數(shù)字化賦能，挖掘新的品牌價值。一方面，可運用數(shù)字化技術(shù)，依據(jù)消費者需求打造個性化產(chǎn)品，如可根據(jù)消費者的喜好打造更具特色的房型;另一方面，可以加強房地產(chǎn)末端服務(wù)，如通過物聯(lián)網(wǎng)、云平臺等技術(shù)手段形成智能化家居、智慧社區(qū)和智慧服務(wù)體驗，不斷提升品牌價值。

5 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢與展望

展望未來，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域會有哪些新機遇和挑戰(zhàn)？

首先，經(jīng)歷過新冠肺炎疫情的“洗禮”及2021年年底行業(yè)回暖，預(yù)測未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)會面臨諸多新機遇，如政府提供政策支持、市場內(nèi)需拉動、海外需求旺盛等。而與機遇相伴隨的可能還有挑戰(zhàn)，如原材料成本上漲、運營成本上升、融資困難等，都將是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)所要面對的難題，需要提前做好準(zhǔn)備。

其次，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營企業(yè)升級運營服務(wù)水平有助于效率的提高、核心優(yōu)勢的打造，形成各方資源的協(xié)同合作，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)更新升級的風(fēng)向標(biāo)。隨著產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商聯(lián)合政企、金融與科研機構(gòu)，多方協(xié)同，深化合作，全面提升產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營能力;持續(xù)深化產(chǎn)城融合，打造一站式、生態(tài)閉環(huán)的產(chǎn)業(yè)集群，助推產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)升級。

最后，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型是趨勢。隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)數(shù)字經(jīng)濟的進(jìn)一步發(fā)展，全球67%的1 000強企業(yè)和中國50%的1 000強企業(yè)都已將數(shù)字化轉(zhuǎn)型作為戰(zhàn)略核心。在數(shù)字化轉(zhuǎn)型深入推進(jìn)的背景下，不少產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展集團(tuán)運營的園區(qū)開始引入大數(shù)據(jù)、云計算、人工智能等技術(shù)，構(gòu)建智慧園區(qū)，通過對基礎(chǔ)資源與數(shù)據(jù)的共享，提升企業(yè)運營效率，降低成本。

6 結(jié)語

綜上所述，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)需要按照國家的相關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格落實長效管理機制，而不能以房價作為調(diào)節(jié)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟的“藥方”。要通過定制化精準(zhǔn)招商和核心資產(chǎn)證券化緩解現(xiàn)金流壓力，以開拓園區(qū)運營與服務(wù)業(yè)務(wù)、提升股權(quán)投資與中小企業(yè)孵化能力，以及重視輕資產(chǎn)管理輸出模式等措施，加速產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而持續(xù)推動地方經(jīng)濟的快速發(fā)展。

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收稿日期：20211117

作者簡介：

張倩，女，1988年生，本科，會計師，主要研究方向：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營及管理。