國有企業(yè)積極應(yīng)對疫情對房屋租賃的影響

歐陽靈

由于此次新型冠狀病毒是一起突發(fā)性重大公共安全事故，它具有人員多、地域廣、傳播快、病情發(fā)展迅速的特點(diǎn)，國家必須臨時采取相應(yīng)的強(qiáng)制性政策手段來依法科學(xué)防控疫情。疫情初期，大部分企業(yè)停工停產(chǎn)，交通運(yùn)輸被迫暫停，出口業(yè)務(wù)受阻，建設(shè)工程被迫停止，市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展遭受到了嚴(yán)重的障礙。作為市場經(jīng)濟(jì)主要組成部分的中小企業(yè)，貢獻(xiàn)了國家絕大部分的稅收、GDP以及就業(yè)崗位。在大面積疫情全面爆發(fā)的情況下，中小企業(yè)由于自身對風(fēng)險識別和防范能力不夠，體量不足，在面對不可抗力的影響下，其抗風(fēng)險能力弱，生存環(huán)境不容樂觀，疫情之下，必定最先面臨沖擊。

為了保障經(jīng)濟(jì)社會的平穩(wěn)運(yùn)行，國家對國有企業(yè)提出了新的要求。在如此嚴(yán)峻的形勢之下，國家和企業(yè)一方面需要加大疫情防控力度，另一方面也要保障中小企業(yè)的生存發(fā)展。除此之外，國有企業(yè)還必須完成全面的自我認(rèn)識和產(chǎn)業(yè)布局，立足自身的長遠(yuǎn)發(fā)展，在幫助中小企業(yè)的同時也實(shí)現(xiàn)自身的長遠(yuǎn)發(fā)展。這給國有企業(yè)的發(fā)展帶來了一定影響，也是對國有企業(yè)的全新挑戰(zhàn)。

一、企業(yè)積極響應(yīng)減免房屋租賃費(fèi)用

隨著疫情的發(fā)展，各省級政府對持有物業(yè)資產(chǎn)的各國有單位提出了減免房屋租賃費(fèi)用的要求。比如，四川省財(cái)政廳印發(fā)了《財(cái)政廳 省國資委 省機(jī)關(guān)事務(wù)管理局關(guān)于升級行政事業(yè)單位和省屬國有企業(yè)減免中小企業(yè)房租的通知》以下簡稱《通知》。《通知》規(guī)定，承租省行政事業(yè)單位、省屬國有企業(yè)（包括省級各相關(guān)國有資產(chǎn)管理部門所屬國有企業(yè)及省屬國有金融企業(yè)）及納入合并報表范圍內(nèi)下屬企業(yè)的國有資產(chǎn)類經(jīng)營用房從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的中小企業(yè)（含個體工商戶、下同），在省政府辦公廳《關(guān)于應(yīng)對新型冠狀病毒肺炎疫情環(huán)節(jié)中小企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營困難的政策措施》規(guī)定期限內(nèi)視情況減免1-3個月房租?！锻ㄖ芬?guī)定，各級單位需切實(shí)履行主體責(zé)任，依法依規(guī)減免租金，制定相關(guān)配套政策，及時反饋相關(guān)信息，切實(shí)通過減免房租的方式支持中小企業(yè)度過難關(guān)。深圳市人民政府也印發(fā)了《深圳市應(yīng)對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情支持企業(yè)共渡難關(guān)的若干措施》以下簡稱《舉措》。該《舉措》提出，減免物業(yè)租金、依法依規(guī)延期繳納社會保險費(fèi)等措施來保障城市平穩(wěn)運(yùn)行和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長。這些系列舉措，尤其是減免房租部分，對國有企業(yè)將面臨新的挑戰(zhàn)和需要擔(dān)當(dāng)新的責(zé)任。

國有企業(yè)在接到上述《通知》和《舉措》后，積極開展房屋租賃費(fèi)用減免工作。根據(jù)各地政府的要求和房屋租賃的實(shí)際情況，對在租客戶進(jìn)行摸排，及時通知符合條件的相關(guān)承租方，要求其按照規(guī)定時間，及時遞交相關(guān)申請資料。企業(yè)人員根據(jù)《通知》和《舉措》的相關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格謹(jǐn)慎審理各承租方提供的資料，核查其真實(shí)性和有效性，并做好企業(yè)內(nèi)部流程的相關(guān)銜接，及時申請，快速審批，使承租方及時享受到國有企業(yè)的優(yōu)惠政策，降低中小企業(yè)的生存壓力。

二、企業(yè)積極應(yīng)對各地減免措施規(guī)定不一致

在響應(yīng)各地政府要求國有企業(yè)對符合條件的中小型企業(yè)實(shí)施租金減免號召的過程中，常常會發(fā)生這樣的情況，國有企業(yè)本身是屬于某省，但公司房屋經(jīng)營范圍發(fā)生在另外的省份，而兩省地方政府采取的免租措施不一致，有一定的出入，這個時候，如何有效履行兩地政府對國有企業(yè)的要求，同時不加劇國有企業(yè)自身的資產(chǎn)流失，是國有企業(yè)在疫情之下，為社會做貢獻(xiàn)同時也保障自身經(jīng)營提出的又一難題。

在實(shí)際過程中，國有企業(yè)可以選擇對符合條件的承租方實(shí)行免租3個月的方式來進(jìn)行，但對于有意愿繼續(xù)續(xù)租的承租方，可以提前簽訂續(xù)租協(xié)議。這樣，不僅能緩解中小企業(yè)的燃眉之急，讓承租方感受到國家和出租方的關(guān)懷，同時也可以在疫情期間以低價續(xù)租到國企的房屋資產(chǎn)，另外，該舉措還可以降低國有企業(yè)房屋的空置率，一定程度上降低了疫情期間的經(jīng)濟(jì)損失。

三、企業(yè)積極應(yīng)對房屋空置率提高問題

對于承租方來講，雖然各級已發(fā)文對減免房租工作有明確指示，但受疫情影響，部分企業(yè)經(jīng)營依然存在困難，無法回到疫情之前的營業(yè)收入。對于企業(yè)來講，房租租賃市場也不容樂觀，均處于低迷狀態(tài)，特別是在經(jīng)濟(jì)全面復(fù)蘇前，更多的中小企業(yè)已無法正常經(jīng)營來支付房租。這就導(dǎo)致了商業(yè)房屋出租較難，空置率高的問題。為了降低空置率，企業(yè)也在積極采取措施，以盡量減少損失。

事實(shí)上，企業(yè)可以根據(jù)目前市場經(jīng)濟(jì)形式以及物業(yè)資產(chǎn)的實(shí)際情況，積極進(jìn)行租金調(diào)整。首先，通過計(jì)算在租房屋資產(chǎn)的空置率，將其分為不同梯度的三類，對不同空置率的房屋采取不一樣的應(yīng)對手段。對第一類空置率小于10%的物業(yè)資產(chǎn)，在現(xiàn)有租金的基礎(chǔ)上，降低10%;對第二類空置率大于等于10%但小于30%的物業(yè)資產(chǎn)，在原有價格的基礎(chǔ)上，降低30%;對第三類空置率大于等于30%的物業(yè)資產(chǎn)，租金在原有的價格基礎(chǔ)上降低40%。以此來緩解空置率帶來的營收降低。從經(jīng)濟(jì)效益角度來講，降低房租短時間內(nèi)有損企業(yè)收益率，但從長遠(yuǎn)來看，降低租金也是對中小企業(yè)和個體工商的一種扶持，與承租方患難與共，為市場經(jīng)濟(jì)恢復(fù)作出一定貢獻(xiàn)。在這種不可避免的大面積自然災(zāi)害面前，只有企業(yè)和承租方一起齊心協(xié)力才能共同度過難關(guān)，唯有團(tuán)結(jié)才能取得戰(zhàn)疫的最后勝利。對于國有企業(yè)來講，要有擔(dān)當(dāng)，積極承擔(dān)責(zé)任，為戰(zhàn)疫的全面勝利作充足的準(zhǔn)備。

四、企業(yè)積極應(yīng)對退租現(xiàn)象

疫情期間，國有企業(yè)除了受到減免承租方租金的影響，還受部分企業(yè)由于經(jīng)營困難，無法有效履行租賃合同的影響而紛紛退租。部分企業(yè)以受到不可抗力為由，要求暫停履行租賃合同義務(wù)，解除房屋租賃合同，給國有企業(yè)造成了較大經(jīng)濟(jì)效益損失。

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十七條規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響， 部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外?！币咔橹?，如何正確的識別和分辨不可抗力的影響，是保障國有企業(yè)租賃業(yè)務(wù)有序進(jìn)行的關(guān)鍵。

國有企業(yè)需根據(jù)新冠疫情及其防控措施對該地區(qū)、該行業(yè)、該企業(yè)影響程度的大小來評判是否是不可抗力因素的影響導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營困難而退租。需注意以下事項(xiàng)。

1.需綜合考慮合同簽訂時間、履約時間、未履約時間和疫情發(fā)生、防控措施實(shí)施時間點(diǎn)的關(guān)系。如果租賃合同是在新冠疫情之前簽訂，在履行過程中發(fā)生疫情或防控措施，給企業(yè)經(jīng)營帶來不變，造成企業(yè)經(jīng)營困難，且未履行完的時間遠(yuǎn)大于已承租時間的，可以根據(jù)該企業(yè)的實(shí)際情況，判斷企業(yè)是否真正因疫情及防控措施影響引起的退租。對于疫情形勢已經(jīng)明朗、防控措施實(shí)行以后簽訂的合同，一般不予考慮是受到不可抗力的影響而無法履行合同。

2.需綜合考慮合同對于租賃房屋的約定用途、租賃合同的等因素。若疫情對合同履行確有重大影響，繼續(xù)履行合同對于承租人明顯不公平，承租方提出解除租賃合同的合理請求，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況酌情考慮。比如，疫情期間，政府要求關(guān)閉娛樂場所，此時娛樂場所沒有任何收入，還需要支付人員工資和場地租賃費(fèi)用，小型企業(yè)一般入不敷出，現(xiàn)金流支撐不了幾個月，若這個時候承租方經(jīng)營面臨重大困難，有意終止經(jīng)營業(yè)務(wù)，向企業(yè)提出退租的請求，企業(yè)應(yīng)根據(jù)實(shí)際調(diào)研情況，酌情考慮在符合退租條件的情況下予以退租。但對于大型商超這種保障民生“菜籃子”的企業(yè)，疫情期間也需要適當(dāng)營業(yè)保障人民的正常生活，這時候如果承租方向企業(yè)提出經(jīng)營困難的請求，實(shí)則希望企業(yè)降低租金的做法，企業(yè)可以不予考慮。綜上所述，房屋的用途，租賃合同定立的目的，是考量是否合理退租的關(guān)鍵。

3.需綜合考慮疫情延續(xù)時間、政府防控措施區(qū)間和等級。有部分經(jīng)營不善的不良承租方，本身已有經(jīng)營危機(jī)，借著疫情的期間防控措施實(shí)施期間的時間，要求企業(yè)無條件退租，若不能正確識別該類承租方，將給企業(yè)造成經(jīng)濟(jì)損失。對于目前這種大部分地區(qū)疫情已經(jīng)緩解，局部地區(qū)仍存在疫情蔓延的情況，政府按照疫情的嚴(yán)重等級，劃分了高風(fēng)險、中風(fēng)險、低風(fēng)險地區(qū)，而且就算是同一個城市，政府也按嚴(yán)重程度，隔離部分街道，所以收疫情影響的一般是特定區(qū)域的承租方，且一般都可以根據(jù)每日新增病例數(shù)量和治愈出院的數(shù)量來大概評估疫情可能持續(xù)的時間。企業(yè)可以根據(jù)這些信息，評估承租方是否確確實(shí)實(shí)收到疫情的影響而無法交租導(dǎo)致退租現(xiàn)象。

綜上所述，正確地識別承租方是否因疫情影響提出退租，可以給企業(yè)挽回一定的經(jīng)濟(jì)損失，同時警示一些不良企業(yè)，疫情不是他們的法外之地。任何事務(wù)的發(fā)展都必須遵循法理，任何投機(jī)倒把，有損市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行發(fā)展的行為，都應(yīng)當(dāng)收到法律的約束和制裁。企業(yè)以積極解決問題的姿態(tài)，分析和解決目前的苦難，為企業(yè)的有序發(fā)展做鋪墊。

五、結(jié)束語

新冠疫情是一場突入其來的突發(fā)公共衛(wèi)生事件，已納入我國傳染病防治法規(guī)定的乙類傳染病。在這樣的背景下，企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)受阻，租賃合同的履行肯定也會遭受到前所未有的障礙。出租方和承租方都遭受到不可估量的損失，國家以大局出發(fā)，要求國企此時站出來體現(xiàn)責(zé)任擔(dān)當(dāng)，國企應(yīng)采取相應(yīng)舉措，紛紛減免房租及物業(yè)費(fèi)用，盡己所能積極響應(yīng)國家號召，給各中小企業(yè)雪中送炭，提供了一定的支持和幫助。但國企在幫助中小企業(yè)的同時，本身也在遭受新冠疫情的重大打擊，雙重壓力之下國企的生存也受到了不小的影響。租賃雙方如何實(shí)現(xiàn)救濟(jì)，需要結(jié)合雙方合同的履行期限、約束內(nèi)容、疫情影響程度及相互間因果關(guān)系等因素具體分析。