房地產(chǎn)過熱對于實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的不利影響

楊潭

摘 要：近年來，房地產(chǎn)行業(yè)在蓬勃發(fā)展的同時(shí)，對實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了一定的抑制作用。從馬克思主義價(jià)值理論的視角來分析，大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，引發(fā)“產(chǎn)業(yè)空心化”現(xiàn)象。房價(jià)過高，扭曲了價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制;房地產(chǎn)行業(yè)獲得超額利潤，抑制其他行業(yè)競爭，違背了價(jià)值規(guī)律。結(jié)合當(dāng)前我國對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策，對其合理性和必然性做出分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)過熱;實(shí)體經(jīng)濟(jì);馬克思價(jià)值規(guī)律

中圖分類號：F12? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A? ? ? 文章編號：1673-291X（2022）01-0049-03

改革開放以來，中國經(jīng)濟(jì)增速明顯。國民收入明顯增加帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的火爆，目前房地產(chǎn)行業(yè)已成為拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱。但問題也隨之而來，近幾年房地產(chǎn)行業(yè)過熱甚至出現(xiàn)泡沫。2015—2019年近五年來，我國房地產(chǎn)投資增長率已由1%增長至9.9%，而居民消費(fèi)率由6.9%下降到5.5%，房地產(chǎn)投資一路高歌猛進(jìn)，而居民消費(fèi)水平卻穩(wěn)定在5.5%～6.9%之間，消費(fèi)水平難以承受，這必將導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)供給過剩，房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象可見一斑。同時(shí)，2015—2019年這五年間，我國制造業(yè)投資增幅持續(xù)下滑，一直下降至2019年的 6%。房地產(chǎn)過熱擠壓制造業(yè)發(fā)展空間，制造業(yè)科技化面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，因此，綜合性、系統(tǒng)性地研究房地產(chǎn)過熱所產(chǎn)生的不利影響，尤其是對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響尤為重要。

一、馬克思主義價(jià)值規(guī)律理論

（一）價(jià)值規(guī)律的基本內(nèi)容

價(jià)值規(guī)律就是商品的價(jià)值量由生產(chǎn)商品的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間決定，交換比例以商品的價(jià)值量為基礎(chǔ)。它是商品經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律，支配著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（二）價(jià)值規(guī)律的表現(xiàn)形式

1.商品的價(jià)格由價(jià)值決定。商品價(jià)格由價(jià)值決定，價(jià)值量則由其本身所包含的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間決定，即在社會(huì)平均勞動(dòng)強(qiáng)度和熟練程度下生產(chǎn)商品使用價(jià)值所需要的勞動(dòng)時(shí)間。商品所包含的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間越多，其價(jià)值也就越大，價(jià)格也就越高。

2.商品的價(jià)格受供求關(guān)系影響，圍繞價(jià)值上下波動(dòng)。市場中商品交換是以其價(jià)值量為基礎(chǔ)，但實(shí)際交換中商品價(jià)值和其價(jià)格經(jīng)常不一致，那么必然還存在一種因素影響二者的關(guān)系，影響價(jià)格的因素還受商品的供求關(guān)系影響。市場上商品供應(yīng)量過大，供大于求導(dǎo)致買方市場則商品會(huì)以低于其價(jià)值的價(jià)格出售。相反，當(dāng)某種商品供不應(yīng)求便形成賣方市場，商品價(jià)格便會(huì)上漲超過其自身價(jià)值。正是由于供求關(guān)系這一對矛盾的影響，使得商品價(jià)格圍繞價(jià)值上下波動(dòng)。

（三）價(jià)值規(guī)律對社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用

1.通過市場機(jī)制作用，自發(fā)調(diào)節(jié)社會(huì)資源配置。市場機(jī)制可以自發(fā)地調(diào)節(jié)社會(huì)資源的配置，如生產(chǎn)資料和勞動(dòng)力在各社會(huì)生產(chǎn)部門之間的分配。商品生產(chǎn)者對市場價(jià)格的高低非常敏感，因?yàn)檫@直接關(guān)系到其經(jīng)濟(jì)效益。當(dāng)市場上某種商品供不應(yīng)求時(shí)，其價(jià)格遠(yuǎn)高于價(jià)值，利潤空間大，就會(huì)有生產(chǎn)者追加生產(chǎn)。相反，當(dāng)某種商品供過于求無利可圖時(shí)，商品生產(chǎn)者就會(huì)減少生產(chǎn)，把勞動(dòng)資料轉(zhuǎn)移到獲利的部門中去，各生產(chǎn)部門之間的比例關(guān)系會(huì)因?yàn)檫@種轉(zhuǎn)移而接近平衡。

2.促進(jìn)市場競爭，提高商品生產(chǎn)者勞動(dòng)生產(chǎn)率。市場中的競爭是指各經(jīng)濟(jì)主體為了自身生存發(fā)展而追求自身利益最大化的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過程，分為良性競爭和惡意競爭。我們主要探討的是市場中的良性競爭，即生產(chǎn)者之間通過優(yōu)勝劣汰這一市場法則體現(xiàn)出來的，競爭機(jī)制是與其他市場機(jī)制緊密聯(lián)系共同發(fā)揮作用的，具有調(diào)節(jié)社會(huì)資源合理配置，提高商品生產(chǎn)者勞動(dòng)生產(chǎn)效率的作用。

二、實(shí)體經(jīng)濟(jì)的內(nèi)容

（一）實(shí)體經(jīng)濟(jì)的概念

實(shí)體經(jīng)濟(jì)是指人類通過物質(zhì)大腦器官使用工具所創(chuàng)造出的經(jīng)濟(jì)。包括農(nóng)業(yè)、工業(yè)、交通通信業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)等物質(zhì)生產(chǎn)和服務(wù)部門，也包括教育、文化、知識、信息、藝術(shù)、體育等精神產(chǎn)品的生產(chǎn)和服務(wù)部門。實(shí)體經(jīng)濟(jì)是指一個(gè)國家生產(chǎn)的商品價(jià)值總量的一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)始終是一個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)重要支柱。

（二）實(shí)體經(jīng)濟(jì)的功能

1.提供基本生活資料。人類的生存必須滿足基本的吃穿住用行所需，社會(huì)必須為人們提供生活資料，保證人類生活有序進(jìn)行。生產(chǎn)活動(dòng)一旦停止了，人們的消費(fèi)活動(dòng)也必然得不到支撐，生活難以維繼進(jìn)而引發(fā)秩序混亂等。例如，新冠疫情期間各類工廠停工，人們的生活資料獲得和消費(fèi)活動(dòng)就會(huì)產(chǎn)生困難。

2.提高人的生活水平。馬斯洛需求理論指出，人們在解決生存問題之后則是進(jìn)一步追求更好的生活。實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為人們追求美好生活提供源源不斷的持久動(dòng)力。工業(yè)革命的發(fā)源地英國，最先發(fā)展起來的是紡織業(yè)，然后是鋼鐵、煤炭產(chǎn)業(yè)，第二次工業(yè)革命則是汽車、化工、石油產(chǎn)業(yè)，兩次工業(yè)革命都對人們的衣食住行產(chǎn)生了巨大的影響，大多數(shù)國家都是通過發(fā)展產(chǎn)業(yè)不斷更新迭代，提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，最終成為發(fā)達(dá)國家的。

3.提高精神文化的修養(yǎng)。當(dāng)人們有了一定的物質(zhì)生活保障之后，還要追求更高層次的精神生活。經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定上層建筑，上層建筑反作用于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。物質(zhì)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的發(fā)展為精神文化的發(fā)展夯實(shí)根基，同時(shí)，人們精神文化水平有了發(fā)展需要又會(huì)助推實(shí)體經(jīng)濟(jì)精神服務(wù)類產(chǎn)品的發(fā)展。

（三）實(shí)體經(jīng)濟(jì)的分類

1.按主體范圍劃分。第一層次即制造業(yè);第二層次包括第一層次、建筑業(yè)、農(nóng)業(yè)，以及除制造業(yè)以外的其他工業(yè);第三層次包括第二層次、零售業(yè)和交通運(yùn)輸?shù)取?/p>

2.按產(chǎn)業(yè)劃分。以農(nóng)業(yè)為主的產(chǎn)第一產(chǎn)業(yè);以制造業(yè)為主的第二產(chǎn)業(yè)。

三、房地產(chǎn)過熱對實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的不良影響

（一）房地產(chǎn)過熱對第一產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的不良影響

1.資金轉(zhuǎn)向第二、三產(chǎn)業(yè)，對農(nóng)林牧漁業(yè)投入不足。2015—2019年第一、二三產(chǎn)業(yè)的平均增長率分別為3.54%、5.94%、7.72%。資本是逐利的，第一產(chǎn)業(yè)的投資回報(bào)率與第二、三產(chǎn)業(yè)相比較低，建筑業(yè)和營銷等產(chǎn)業(yè)對于投資資金的吸引力度相比農(nóng)、林、牧、漁業(yè)高得多;再者房地產(chǎn)行業(yè)本身是高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)率的行業(yè)，土地本身就具有不可再生性和升值的潛力。資本的逐利性會(huì)使資本流向回報(bào)更高的房地產(chǎn)行業(yè)，導(dǎo)致對第一、第二產(chǎn)業(yè)的投入不足，缺乏資金支持，農(nóng)業(yè)機(jī)械化、產(chǎn)業(yè)化將難以進(jìn)行，發(fā)展受限形成惡性循環(huán)。

2.自然資源減少，第一產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間不足。建筑業(yè)在建設(shè)過程中需要耗費(fèi)大量的建筑材料，這些原材料無一不需要從大自然中獲得，開山取石、河中撈沙等，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的火熱，建筑原料的消耗也快速增加，人類對于大自然的掠奪獲取，對耕地、山區(qū)林業(yè)等自然資源的破壞及影響也日漸嚴(yán)重，建筑垃圾的丟棄、污水的處理排放等等，搶占第一產(chǎn)業(yè)的生態(tài)資源、擠壓農(nóng)林牧漁業(yè)的發(fā)展空間。

（二）房地產(chǎn)過熱對第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的不良影響

1.制造業(yè)融資困難，制約其自主創(chuàng)新發(fā)展。2015—2019年的五年間，我國制造業(yè)投資增幅持續(xù)下滑，一直下降至2019年的 6%。制造業(yè)投資問題關(guān)乎當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢以及未來發(fā)展前景，對優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)起著關(guān)鍵性作用。近年來制造業(yè)投資的疲弱低迷，對我國制造業(yè)的優(yōu)化升級形成了嚴(yán)重制約。融資難、融資貴是近年來我國制造業(yè)發(fā)展面臨的一個(gè)突出問題。市場經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)價(jià)格的高漲給人們造成一種未來經(jīng)濟(jì)繁榮的假象，更會(huì)刺激人們購買房地產(chǎn)相關(guān)虛擬產(chǎn)品，增加當(dāng)前的投資。房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)良的資產(chǎn)負(fù)債表會(huì)影響銀行對企業(yè)的評估，這種評估會(huì)進(jìn)一步促使銀行降低貸款的利息費(fèi)用，進(jìn)而降低融資成本，增加投資。反之則會(huì)擔(dān)心導(dǎo)致投資萎縮。房地產(chǎn)高回報(bào)率對資本的吸引，使制造業(yè)資金向房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，形成了對制造業(yè)投資的“擠壓效應(yīng)”，房地產(chǎn)過熱化和“離制造業(yè)”的兩極分化局面?！盁徨X”流入房地產(chǎn)行業(yè)，導(dǎo)致制造業(yè)缺乏發(fā)展資金，中小企業(yè)融資難從而制約其自主創(chuàng)新能力，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一，科技含量低，缺乏高精尖的制造產(chǎn)品等問題急需解決。

2.大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，引發(fā)“產(chǎn)業(yè)空心化”現(xiàn)象。產(chǎn)業(yè)空心化的定義包含兩層，第一層強(qiáng)調(diào)工業(yè)企業(yè)地理位置上的轉(zhuǎn)移，第二層強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化導(dǎo)致原有產(chǎn)業(yè)退出而新的產(chǎn)業(yè)尚未形成。隨著生產(chǎn)力的發(fā)展和技術(shù)進(jìn)步，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展逐步超過第一、二產(chǎn)業(yè)，最終形成以第三產(chǎn)業(yè)為主體的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。這種演變趨勢是合乎規(guī)律的、不可避免的。而在產(chǎn)業(yè)空心化中扮演重要推動(dòng)作用的當(dāng)屬房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的高額利潤使制造業(yè)資本逃離，紛紛流向了房地產(chǎn)金融市場，形成“離制造業(yè)”現(xiàn)象，這又進(jìn)一步加劇了虛擬資本的膨脹，房地產(chǎn)市場資本的虛假繁榮和產(chǎn)業(yè)空心化相互推動(dòng)惡性循環(huán)。2018年制造業(yè)凈資產(chǎn)利潤率為8.72%，金融服務(wù)業(yè)為11.22%;制造業(yè)收入利潤率為2.31%，金融服務(wù)業(yè)為7.98%。目前，我國制造業(yè)內(nèi)部正處于結(jié)構(gòu)優(yōu)化期成本有所提高，而外部市場環(huán)境不佳。因此造成制造業(yè)行業(yè)利潤率不高吸引力不足。制造業(yè)企業(yè)家為了尋找新的利潤增長點(diǎn)，房地產(chǎn)和金融行業(yè)成了制造業(yè)企業(yè)爭先恐后進(jìn)入的行業(yè)，最后出現(xiàn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)脫離制造業(yè)的現(xiàn)象。

3.建筑行業(yè)競爭日趨激烈，為降低成本，而提供低劣產(chǎn)品。一方面，大量資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)，建筑行業(yè)內(nèi)部競爭日趨加劇，競爭者之間互打“價(jià)格戰(zhàn)”，無形中增加了更多營銷成本;另一方面，消費(fèi)者為購買高昂房產(chǎn)耗費(fèi)了太多儲(chǔ)蓄，同時(shí)高昂房價(jià)導(dǎo)致店鋪?zhàn)饨鹕蠞q、商品銷售價(jià)格上漲、物價(jià)上漲的情況下，居民消費(fèi)能力大幅下降，產(chǎn)品有滯銷風(fēng)險(xiǎn)。這種情況下價(jià)格優(yōu)勢尤為重要，建筑商、地產(chǎn)商為降低成本，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量下降，大量低劣房產(chǎn)涌現(xiàn)，“豆腐渣”工程等劣質(zhì)房屋，購房者維權(quán)無門，以及房地產(chǎn)商跑路現(xiàn)象屢屢出現(xiàn)，嚴(yán)重破壞消費(fèi)者權(quán)益。

四、房地產(chǎn)行業(yè)對實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的不良影響——從價(jià)值規(guī)律視角分析

（一）房價(jià)過高，扭曲了價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制

商品供求矛盾的客觀存在，使得價(jià)格不停地圍繞價(jià)值上下波動(dòng)。商品價(jià)格雖然時(shí)升時(shí)降，但價(jià)格的變動(dòng)始終以其價(jià)值為軸心，升降的幅度不會(huì)與商品價(jià)值相差很遠(yuǎn)。但近年來房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)升高，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)脫離了它的價(jià)值基礎(chǔ)，房地產(chǎn)商品價(jià)格已遠(yuǎn)超過房屋的價(jià)值本身，扭曲了價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制。

（二）房地產(chǎn)過熱，抑制其他行業(yè)競爭違背價(jià)值規(guī)律

市場中的競爭包括生產(chǎn)經(jīng)營者為獲得最大化利潤而展開的銷售競爭，還包括不同行業(yè)之間的競爭。在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，一二三產(chǎn)業(yè)齊頭并進(jìn)，為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展添磚增瓦，缺一不可。而近些年房地產(chǎn)行業(yè)獲取了高額投資發(fā)展過熱，導(dǎo)致社會(huì)資源配置的傾斜，榨取了農(nóng)林牧漁業(yè)和制造業(yè)等的發(fā)展資金，削弱了其他行業(yè)的合理競爭力。競爭機(jī)制和其他市場機(jī)制緊密聯(lián)系共同發(fā)揮作用，具有調(diào)節(jié)社會(huì)資源合理配置，提高商品生產(chǎn)者生產(chǎn)效率的作用，房地產(chǎn)行業(yè)過熱，抑制其他行業(yè)競爭違背了價(jià)值規(guī)律，也是對社會(huì)資源的不合理占用，對于其他行業(yè)的勞動(dòng)生產(chǎn)效率的提高造成阻礙，制約了第一產(chǎn)業(yè)的科技化發(fā)展以及制造業(yè)的科技創(chuàng)新等。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)獲得超額利潤，違背價(jià)值規(guī)律

房地產(chǎn)行業(yè)獲得超額利潤，即超過正常利潤的那部分利潤。超額利潤的來源主要有創(chuàng)新、承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和壟斷所獲得。前兩種超額利潤，對社會(huì)發(fā)展是有益的，而壟斷獲得的超額利潤是壟斷者對消費(fèi)者、生產(chǎn)者或生產(chǎn)要素提供者的剝削，是不合理的。

我國房地產(chǎn)行業(yè)雖屬充分競爭的行業(yè)，但土地供應(yīng)是政府負(fù)責(zé)招拍掛政策，有行政性壟斷的性質(zhì)。中小房地產(chǎn)企業(yè)在拿地環(huán)節(jié)缺乏競爭力，實(shí)力雄厚的大房地產(chǎn)商獲得了土地就意味著該企業(yè)將獲得“壟斷的超額利潤”。曾出現(xiàn)大開發(fā)商囤地捂盤、哄抬房價(jià)等投機(jī)性行為，嚴(yán)重脫離了民眾的實(shí)際購買力，合理住房需求難以滿足。供求關(guān)系被扭曲，嚴(yán)重?fù)p害人民群眾的合法權(quán)益，加劇社會(huì)分配的不公。地產(chǎn)商如果靠快捷輕便的途徑就可獲得暴利，將弱化其依靠不斷地提高技術(shù)和管理水平、降低生產(chǎn)成本、提高產(chǎn)品質(zhì)量來獲取利潤的動(dòng)力。這樣，既不利于社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，也不利于社會(huì)和諧穩(wěn)定。

總之，我們需要充分發(fā)揮市場機(jī)制對社會(huì)財(cái)富的創(chuàng)造和生產(chǎn)效率的提高的顯著優(yōu)勢。但由于市場主體的趨利性，易產(chǎn)生違背市場合理秩序的行為出現(xiàn)，市場失靈導(dǎo)致低效率，因此也為政府干預(yù)提供了空間。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策對市場的平衡穩(wěn)定具有重要意義，將競價(jià)機(jī)制引入土地市場，疏導(dǎo)合理性住房需求，抑制高房價(jià)等，形成一個(gè)自由競爭的發(fā)展局面，充分激發(fā)市場活力，使資源配置合理化，國民經(jīng)濟(jì)健康良性發(fā)展。

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[責(zé)任編輯 辰 敏]