論物業(yè)服務(wù)人的法律地位

鐘瑞棟，毛仙鵬

（溫州大學(xué)法學(xué)院，浙江溫州 325035）

隨著住宅商品化改革的不斷深化，建筑物區(qū)分所有形式的商品房占據(jù)了房地產(chǎn)主要市場。[1]與此同時(shí)，為滿足建筑物區(qū)分所有形式下房屋管理的需要，物業(yè)服務(wù)人在人們?nèi)粘Ｉ钪邪缪葜鷣碛匾慕巧＠^《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱《物權(quán)法》）、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》之后，2021年1月1日正式施行的《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）中亦包含諸多涉及物業(yè)服務(wù)人的規(guī)則，其中變化的主要內(nèi)容包括物權(quán)編新增物業(yè)服務(wù)人的法定義務(wù)、合同編典型合同分編新設(shè)物業(yè)服務(wù)合同一章，以及侵權(quán)責(zé)任編確認(rèn)物業(yè)服務(wù)人在高空拋物中的安全保障義務(wù)等。物業(yè)服務(wù)人的角色趨于復(fù)雜化，實(shí)踐中多存在物業(yè)服務(wù)人錯(cuò)誤定位其與業(yè)主之間的關(guān)系，凌駕于業(yè)主之上，致使服務(wù)意旨未能實(shí)現(xiàn)的情形；或有業(yè)主以主人身份自居，拒不配合物業(yè)服務(wù)人的工作，不斷激化彼此之間的矛盾。鑒于此，本文將以《民法典》為解釋文本，厘清物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主之間的關(guān)系，明確物業(yè)服務(wù)人的法律地位，促進(jìn)《民法典》物業(yè)服務(wù)制度的平穩(wěn)運(yùn)行，并以此拋磚引玉，求教于方家。

一、物業(yè)服務(wù)合同的主體界定

在法律科學(xué)中，沒有嚴(yán)格限定的專門概念便無法清楚、理性地思考法律問題。[2]法律地位是相對而言的，以不同的主體為視角可能會得出截然不同的結(jié)論，因此，解釋論上應(yīng)首先對物業(yè)服務(wù)人的相對方主體進(jìn)行限定，并在此基礎(chǔ)上展開討論。本文語境下的物業(yè)服務(wù)人法律地位系以業(yè)主為相對方主體，物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主通過兩者間的基礎(chǔ)合同即物業(yè)服務(wù)合同，形成權(quán)利義務(wù)關(guān)系，物業(yè)服務(wù)人為合同一方當(dāng)事人，但在前期物業(yè)服務(wù)合同抑或普通物業(yè)服務(wù)合同中，業(yè)主卻均非形式上的當(dāng)事人，故對這一問題的厘清有必要以物業(yè)服務(wù)合同為研究起點(diǎn)，確定合同的實(shí)質(zhì)當(dāng)事人構(gòu)成，進(jìn)而探究物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主之間的關(guān)系，為確定物業(yè)服務(wù)人的法律地位提供清晰視角。

《民法典》第939條規(guī)定前期物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人是建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人，普通物業(yè)服務(wù)合同的訂立主體是業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)人，并明確以上合同對業(yè)主具有法律拘束力。由此可知，業(yè)主并非形式上的當(dāng)事人，那么業(yè)主受合同拘束的理論基礎(chǔ)何在？不可否認(rèn)的是，物業(yè)服務(wù)合同頗具集體合同的特征，該特征貫穿于《民法典》物業(yè)服務(wù)合同規(guī)范的始終，合同內(nèi)容的形成、合同的訂立以及合同的解除等各方面均體現(xiàn)了集體合同的特征。[3]因此，難以簡單從認(rèn)定業(yè)主為物業(yè)服務(wù)合同實(shí)質(zhì)當(dāng)事人的角度來解釋合同對業(yè)主的法律拘束力，尚需著眼于法律文本，結(jié)合物業(yè)服務(wù)合同的特點(diǎn)進(jìn)一步闡述。

普通物業(yè)服務(wù)合同形式上的一方主體是業(yè)主委員會，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第15條“業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項(xiàng)”的表述似乎表明了業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，《民法典》對于業(yè)主委員會的性質(zhì)未置一詞，但理論上亦多認(rèn)可業(yè)主委員會作為執(zhí)行機(jī)構(gòu)而存在①業(yè)主委員會既不是獨(dú)立的法人，也不是其他組織，只是作為執(zhí)行機(jī)構(gòu)存在。參見：朱虎.物業(yè)服務(wù)合同作為集體合同：以《民法典》規(guī)范為中心[J].暨南學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會科學(xué)版），2020（11）：46-61。。問題的焦點(diǎn)繼而轉(zhuǎn)向業(yè)主委員會背后業(yè)主大會性質(zhì)的認(rèn)定?！睹穹ǖ洹穼τ谶@個(gè)尚存爭議的問題亦未涉及，有學(xué)者認(rèn)為業(yè)主大會是全體業(yè)主的意思形成機(jī)關(guān)，本身并不具備實(shí)體組織資格②參見：杜江涌.業(yè)主委員會制度的解讀與重構(gòu)[J].學(xué)術(shù)界，2015（11）：214-222；梅夏英.民法典編纂中所有權(quán)規(guī)則的立法發(fā)展與完善[J].清華法學(xué)，2018（2）：23-42。；有學(xué)者則主張業(yè)主大會是一個(gè)自治組織，是全體業(yè)主作為成員的所有權(quán)人聯(lián)合體③參見：陳華彬.業(yè)主大會法律制度探微[J].法學(xué)，2011（3）：67-74；孟強(qiáng).論業(yè)主大會的訴訟主體資格[J].政治與法律，2009（8）：34-39。崔建遠(yuǎn).物權(quán)法[M].北京：中國人民大學(xué)出版社，2020：214。。由此可知，若否認(rèn)業(yè)主大會的實(shí)體組織資格，全體業(yè)主即是物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人；若承認(rèn)其構(gòu)成自治組織，合同當(dāng)事人則為全體業(yè)主的聯(lián)合體。因此，不妨就認(rèn)定物業(yè)服務(wù)合同的一方當(dāng)事人是全體業(yè)主④有學(xué)者采相同觀點(diǎn)。參見：梅夏英，高圣平.物權(quán)法教程[M].北京：中國人民大學(xué)出版社，2010：122；黃薇.中華人民共和國民法典合同編解讀：下冊[M].北京：中國法制出版社，2020：1368-1369。，那么業(yè)主作為集體中的成員自然受集體合同拘束，如此一來問題便迎刃而解。

反觀前期物業(yè)服務(wù)合同，在房屋出售前，建設(shè)單位可認(rèn)為是唯一業(yè)主，前期物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人實(shí)質(zhì)上亦可視為是全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第25條“建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容”的規(guī)定可以得出，建設(shè)單位通過商品房買賣合同，將相應(yīng)的前期物業(yè)服務(wù)合同確定的權(quán)利義務(wù)根據(jù)《民法典》第555條的規(guī)定概括移轉(zhuǎn)給了房屋買受人⑤參見：徐海燕.區(qū)分所以建筑物管理的法律問題研究[M].北京：法律出版社，2009：265。，因此，前期物業(yè)合同即對業(yè)主產(chǎn)生法律拘束力。至于物業(yè)服務(wù)人同意概括移轉(zhuǎn)的方式則可認(rèn)為是物業(yè)服務(wù)人在簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí)已默示同意或者依照行業(yè)慣例通常沒有異議。綜合以上所述，認(rèn)定全體業(yè)主為合同一方實(shí)質(zhì)當(dāng)事人即可將前期物業(yè)服務(wù)合同與普通物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人邏輯連成一貫，也明確了《民法典》第939條規(guī)定的物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主具有法律拘束力的理論基礎(chǔ)。由此可知，在物業(yè)服務(wù)合同中，物業(yè)服務(wù)人與全體業(yè)主居于對等地位，業(yè)主則是作為全體業(yè)主中的一員與物業(yè)服務(wù)人產(chǎn)生聯(lián)結(jié)。

二、物業(yè)服務(wù)人的合同義務(wù)

（一）“物業(yè)服務(wù)”的用語變遷

我國“物業(yè)管理”這一用語濫觴于1981年深圳市房地產(chǎn)管理局借鑒我國香港地區(qū)物業(yè)模式成立的內(nèi)地第一家物業(yè)公司——深圳市物業(yè)管理公司[4]。自此，“物業(yè)管理”以其具有的先發(fā)優(yōu)勢根植于社會實(shí)踐，2003年6月，國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》即廣泛使用“物業(yè)管理”一詞。歷經(jīng)數(shù)年理論與實(shí)踐發(fā)展后，首次用語變遷定格于2007年3月16日通過的《物權(quán)法》，該法律文本將傳統(tǒng)“業(yè)主公約”用語變更為“管理規(guī)約”，并將“物業(yè)管理企業(yè)”用語更改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，以此形成鮮明對照，以彰顯業(yè)主是管理的主體，管理乃是基于業(yè)主的共同意思，而物業(yè)企業(yè)的本質(zhì)則在于提供服務(wù)。遵循《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，《物業(yè)管理?xiàng)l例》隨即做了相應(yīng)的變更。[5]但此次用語變動僅涉及物業(yè)企業(yè)名稱的調(diào)整，并未完全摒棄“物業(yè)管理”用語，如《物業(yè)管理?xiàng)l例》第33條“一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理”的規(guī)定，仍實(shí)質(zhì)性地保留了“物業(yè)管理”，難謂觸及物業(yè)服務(wù)人行為性質(zhì)定性的根基。根本性的改變聚集于《民法典》之中，《民法典》為適應(yīng)社會實(shí)踐需要，凝練理論研究成果，將物業(yè)服務(wù)合同載入合同編典型合同分編，并以“物業(yè)服務(wù)”用語替代“物業(yè)管理”，從而徹底實(shí)現(xiàn)了用語修正。自此，“物業(yè)服務(wù)”的用語變遷正式告一段落，盡管物業(yè)服務(wù)人的管理屬性在《民法典》中未被完全抹殺，但這一過程也充分體現(xiàn)了我國宏觀立法對于物業(yè)服務(wù)人行為性質(zhì)認(rèn)定的變更，明確了物業(yè)服務(wù)制度受法律保護(hù)的價(jià)值取向。質(zhì)言之，在當(dāng)下理論與實(shí)踐的背景下，物業(yè)服務(wù)人以服務(wù)為根本宗旨，物業(yè)服務(wù)制度以實(shí)現(xiàn)服務(wù)目的為根本價(jià)值。

（二）作為核心義務(wù)的“服務(wù)”

非典型合同誕生之后，歷經(jīng)相當(dāng)程度的發(fā)展直至臻于成熟并極具典型時(shí)，立法即應(yīng)適時(shí)規(guī)范，將其納為典型合同[6]?！睹穹ǖ洹泛贤幖词窃谶@種意義上將社會實(shí)踐中普遍存在的，長期由《物業(yè)管理?xiàng)l例》調(diào)整的物業(yè)服務(wù)合同納入典型合同之中，以期提供與物權(quán)編中建筑物區(qū)分所有權(quán)制度相配套的立法措施，滿足廣大人民群眾切身利益保護(hù)的需求。物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容規(guī)定在《民法典》第938條第1款：“物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容一般包括服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和收取方法、維修資金的使用、服務(wù)用房的管理和使用、服務(wù)期限、服務(wù)交接等條款?！绷⒎ㄕ咴谖谋局惺褂枚鄠€(gè)“服務(wù)”以彰顯物業(yè)服務(wù)合同的服務(wù)屬性，并在第2款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人公開作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾，亦屬于物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，如此編排布局明確賦予了業(yè)主被服務(wù)者的地位。

物業(yè)服務(wù)人的出現(xiàn)主要在于解決相互推諉的建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生以及相關(guān)秩序的管理維護(hù)等問題①參見：《中華人民共和國民法典》第937條第1款。。前兩項(xiàng)內(nèi)容均涉及對物的管理，由于業(yè)主不具備專業(yè)知識、技能，若由其自主進(jìn)行，管理成本甚高而效率極低，且該部分的管理并未涉及業(yè)主所有權(quán)之核心，故通常通過物業(yè)服務(wù)合同委托物業(yè)服務(wù)人代為履行，從而形成物業(yè)服務(wù)人的主要義務(wù)。[7]《民法典》第942條第1款對物業(yè)服務(wù)人的義務(wù)作出了明確規(guī)定，具體指出：“物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分?！睆男问缴峡?，以上內(nèi)容所涉皆是對物的管理，但究其實(shí)質(zhì)，該內(nèi)容也均與業(yè)主的利益息息相關(guān)，對建筑物及其附屬設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)是為了確保業(yè)主正常使用其專有部分，對公共區(qū)域進(jìn)行清潔綠化的目的在于為業(yè)主提供舒適宜居的生活環(huán)境。質(zhì)言之，物業(yè)服務(wù)人對與業(yè)主利益相關(guān)的物進(jìn)行管理實(shí)際上就是在為業(yè)主提供服務(wù)?！胺?wù)”與“管理”是物業(yè)服務(wù)的雙重屬性，“服務(wù)”是價(jià)值和目標(biāo)，“管理”則是手段和方法。[8]站在物業(yè)服務(wù)人的角度，其主要任務(wù)是代替業(yè)主進(jìn)行物的管理；而循從業(yè)主的視角，強(qiáng)調(diào)的則是物業(yè)服務(wù)人服務(wù)義務(wù)的履行。綜合以上所述，物業(yè)服務(wù)人在與業(yè)主的關(guān)系中系以服務(wù)為核心義務(wù)，“服務(wù)者”是其首要角色。

三、物業(yè)服務(wù)人的小區(qū)管理職責(zé)

（一）物業(yè)服務(wù)人的管理權(quán)限

立法用語的變遷及價(jià)值取向的設(shè)定，凸顯了物業(yè)服務(wù)人行為的性質(zhì)并非以物權(quán)為基礎(chǔ)的“管理”，而是以履行合同義務(wù)為核心的“服務(wù)”。但與此同時(shí)，立法亦并未徹底消除物業(yè)服務(wù)人的管理屬性：《民法典》第284條、第285條、第287條等仍采用“物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人”的表述；第937條第2款則規(guī)定為“物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人”；第1254條第2款中安全保障義務(wù)的主體亦被確定為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)等建筑物管理人”。立法文本將“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”與“管理人”作為并列概念實(shí)難回避物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理屬性的認(rèn)定。

物業(yè)服務(wù)人除了為業(yè)主提供在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的管理維護(hù)之外，尚需對相關(guān)秩序進(jìn)行管理?！睹穹ǖ洹返?42條第1款規(guī)定的“物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全”即是對物業(yè)服務(wù)人管理職責(zé)的明確；第2款進(jìn)一步規(guī)定：“對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報(bào)告并協(xié)助處理?！逼渲?，“物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止”就是一種典型的管理。由此可知，物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)相關(guān)秩序的管理維護(hù)、業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)安全的保護(hù)以及對違反治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為的制止構(gòu)成了物業(yè)服務(wù)人的管理權(quán)限，其在內(nèi)容上均超出了對物的管理而涉及對人的管理。對人的管理不僅包括規(guī)范業(yè)主的行為，避免其危害公共安全、影響衛(wèi)生和安寧，同時(shí)也涵蓋制止第三人可能侵犯業(yè)主利益的行為。因此，既然物業(yè)服務(wù)人的職責(zé)在對物的管理之外，亦涉及對人的管理，那么將其與“管理人”作為并列概念也尚有解釋余地，這或許正是我國臺灣地區(qū)“公寓大廈管理?xiàng)l例”第四章稱之為“管理服務(wù)人”的原因所在。就此而言，物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行對人的管理對于業(yè)主來說構(gòu)成“管理者”，但究其本質(zhì)，物業(yè)服務(wù)人對人的管理仍是在履行為全體業(yè)主提供服務(wù)的義務(wù)。換言之，物業(yè)服務(wù)人雖于業(yè)主層面兼具服務(wù)與管理屬性，但無論服務(wù)抑或管理，均是物業(yè)服務(wù)人為全體業(yè)主提供服務(wù)的手段，這與“物業(yè)服務(wù)”用語變遷在宏觀上把握物業(yè)服務(wù)人的行為性質(zhì)及價(jià)值取向并不沖突。

（二）物業(yè)服務(wù)人享有管理權(quán)限的正當(dāng)性

1.業(yè)主共同管理權(quán)的形成基礎(chǔ)

依據(jù)《民法典》第271條，“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”。由此可知，建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指區(qū)分所有建筑物的業(yè)主對其專有部分享有專有權(quán)，對共同使用部分享有共有權(quán)，以及互相之間對建筑物整體享有管理權(quán)而構(gòu)成的復(fù)合共有[9]77。區(qū)分所有的建筑物，除專有部分之外，尚有共享部分，該部分屬于因物之使用目的不能分割之共有，又稱為互有。[10]此種于建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬乃至使用上不可分割的相互關(guān)系，以及業(yè)主于整體生活中必須履行的建筑物的存在與生活秩序的維持義務(wù)，使全體業(yè)主之間形成一種共同體關(guān)系。為維系此種共同體關(guān)系，業(yè)主不得不結(jié)成團(tuán)體組織，并借助該團(tuán)體組織的力量，共同管理共用設(shè)施等共有部分以及其他共同事務(wù)，維持建筑物區(qū)分所有權(quán)存在的功能。[11]223-224由此，即形成了業(yè)主作為團(tuán)體組織成員所享有的權(quán)利與承擔(dān)的義務(wù)，此即業(yè)主共同管理權(quán)的形成基礎(chǔ)。

2.全體業(yè)主共同授予管理權(quán)限

當(dāng)代區(qū)分所有建筑物的管理，內(nèi)容上涵蓋物的管理與人的管理兩類，它們共同構(gòu)成管理的完整內(nèi)容。[11]231其中物的管理又可進(jìn)一步劃分為兩項(xiàng)：一是對建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的管理維護(hù)；二是對共有部分進(jìn)行改良、利用及處分等關(guān)涉業(yè)主所有權(quán)內(nèi)容的事項(xiàng)。第一項(xiàng)物的管理通常通過物業(yè)服務(wù)合同確立的權(quán)利義務(wù)關(guān)系委托物業(yè)服務(wù)人代為履行，該部分物的管理以物業(yè)服務(wù)人提供勞務(wù)服務(wù)而得以實(shí)現(xiàn)；第二項(xiàng)物的管理集中體現(xiàn)在《民法典》第278條規(guī)定的建筑區(qū)劃內(nèi)的重大事項(xiàng)由業(yè)主通過表決共同決定。至于人的管理如何實(shí)現(xiàn)，著眼點(diǎn)首先是業(yè)主能否親自進(jìn)行。除卻業(yè)主的積極性與管理成本不論，共同管理權(quán)本是基于業(yè)主的團(tuán)體性而產(chǎn)生，依附于業(yè)主團(tuán)體，[9]88-89業(yè)主的共同管理權(quán)似乎難以與其他業(yè)主形成對抗而實(shí)現(xiàn)業(yè)主的管理，業(yè)主亦不具備辨識并阻止可能侵害業(yè)主利益的第三人侵入建筑區(qū)劃的條件。因此，人的管理無法通過業(yè)主親自實(shí)現(xiàn)，理論上只能由體現(xiàn)全體業(yè)主意志的業(yè)主大會或者其執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)主委員會進(jìn)行。但是，業(yè)主大會與業(yè)主委員會均由業(yè)主組成，并非專職機(jī)構(gòu)，實(shí)踐中難以長期進(jìn)行人的管理以保障業(yè)主的合法權(quán)益。因此，人的管理自然也就成為了物業(yè)服務(wù)人應(yīng)負(fù)擔(dān)的責(zé)任。

對人進(jìn)行管理的權(quán)源是業(yè)主的共同管理權(quán)，業(yè)主的共同管理權(quán)又隸屬于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，因此，業(yè)主的共同管理權(quán)附帶有物權(quán)屬性，理論上無法通過物業(yè)服務(wù)合同確立的債權(quán)債務(wù)關(guān)系進(jìn)行移轉(zhuǎn)。《民法典》第284條第1款規(guī)定：“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理?！庇纱丝芍?，業(yè)主可以通過委托授權(quán)的方式賦予物業(yè)服務(wù)人管理權(quán)限。全體業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)合同實(shí)質(zhì)上的一方當(dāng)事人享有完整的區(qū)分所有建筑物的管理權(quán)，形式上的簽約主體業(yè)主委員會，根據(jù)業(yè)主大會的意志，在物業(yè)服務(wù)合同中確定授權(quán)內(nèi)容，并通過全體業(yè)主的授權(quán)行為使物業(yè)服務(wù)人獲得相應(yīng)的管理權(quán)限。理論上雖強(qiáng)調(diào)授權(quán)行為的獨(dú)立性，但鑒于我國實(shí)踐的長期習(xí)慣，暫且認(rèn)為物業(yè)服務(wù)合同中達(dá)成的授權(quán)合意即包含債權(quán)行為與授權(quán)行為的雙重內(nèi)容。除在合同中意定授權(quán)之外，《民法典》第942條第2款對于違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為以法定授權(quán)的方式授予物業(yè)服務(wù)人管理權(quán)限，《民法典》對于此類涉及業(yè)主利益的重大事項(xiàng)作了預(yù)先安排，避免業(yè)主大會意定授權(quán)時(shí)因思慮不周而陷入被動，以示《民法典》對于業(yè)主利益的側(cè)重保護(hù)。

綜合以上所述，物業(yè)服務(wù)人的“管理者”地位已經(jīng)十分明朗。物業(yè)服務(wù)人通過法定授權(quán)或者全體業(yè)主的意定授權(quán)獲得了該區(qū)分所有建筑物的管理權(quán)限，據(jù)此，物業(yè)服務(wù)人具備了相應(yīng)的管理資格，得以制止業(yè)主損害全體業(yè)主共同利益的行為并且能夠?qū)崿F(xiàn)建筑區(qū)劃的全面管理，拒絕無關(guān)第三人侵犯私人領(lǐng)地。

四、物業(yè)服務(wù)人的行政輔助權(quán)力

（一）法定配合義務(wù)：《民法典》第285條第2款

物業(yè)服務(wù)人通過物業(yè)服務(wù)合同與全體業(yè)主形成權(quán)利義務(wù)關(guān)系，無論是進(jìn)行“人的管理”抑或是“物的管理”均在合同的框架內(nèi)展開，作為民事主體的物業(yè)服務(wù)人與全體業(yè)主始終處于平等地位?！睹穹ǖ洹返?85條第2款規(guī)定的“物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關(guān)工作”突破了物業(yè)服務(wù)人與全體業(yè)主之間的平等關(guān)系。本款是2020年5月提交大會審議的民法典草案新增的內(nèi)容?！睹穹ǖ洹返闹贫ㄕ敌鹿诜窝滓咔閬硪u，在疫情防控中，廣大物業(yè)服務(wù)人執(zhí)行政府依法實(shí)施的防控措施，實(shí)施網(wǎng)格化、地毯式管理，群防群控，穩(wěn)防穩(wěn)控，充分發(fā)揮了社區(qū)動員能力，有效落實(shí)綜合性防控措施，獲得了社會的普遍認(rèn)可。2020年5月22日，全國人民代表大會常務(wù)委員會副委員長王晨在第十三屆全國人民代表大會第三次會議上所作的《關(guān)于〈中華人民共和國民法典（草案）〉的說明》中，針對物權(quán)編內(nèi)容的完善時(shí)提到，結(jié)合疫情防控工作，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的相關(guān)責(zé)任和義務(wù)，增加上述條款。[12]民事立法者為實(shí)現(xiàn)特定時(shí)期的社會公共政策目標(biāo)，依立法原旨創(chuàng)設(shè)了一種特殊的規(guī)范類型，可稱之為政策性規(guī)范。民法對于政策性規(guī)范在規(guī)則設(shè)計(jì)和配置上作了相應(yīng)調(diào)整：在自治與管制的協(xié)調(diào)上，公共政策的貫徹和落實(shí)往往或主要是通過管制的方式推進(jìn)，在民法規(guī)范的設(shè)計(jì)與配置上主要表現(xiàn)為強(qiáng)制性規(guī)范。[13]《民法典》第285條第2款即為之著例，其在民法層面以強(qiáng)制性規(guī)范的形式確定了物業(yè)服務(wù)人的法定配合義務(wù)，至于物業(yè)服務(wù)人的法定配合義務(wù)在理論上的合理性基礎(chǔ)何在，有必要進(jìn)一步展開。

在經(jīng)濟(jì)全球化背景下的現(xiàn)代社會，個(gè)人對國家、社會的依賴程度日益攀升，公共行政的范圍被迫不斷擴(kuò)張，政府被大量的經(jīng)濟(jì)事務(wù)和社會事務(wù)束縛，行政任務(wù)遠(yuǎn)超負(fù)荷。在此現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)上，基于對政府職能的重新定位以及行政權(quán)力的重新把握，公共行政實(shí)行民營化改革，政府由“劃槳人”向“掌舵人”轉(zhuǎn)型，將大量職能交給或者歸還企業(yè)與社會。物業(yè)服務(wù)制度主體的變革亦是公共行政民營化改革題中應(yīng)有之義。盡管根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同就物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)提供的勞務(wù)，業(yè)主需要支付相應(yīng)的報(bào)酬，但物業(yè)服務(wù)人并不能將未支付報(bào)酬的業(yè)主排除在物業(yè)服務(wù)之外，其服務(wù)于業(yè)主而言一般沒有競爭性，并在一定時(shí)期內(nèi)還具有壟斷供應(yīng)的特性，故應(yīng)將其劃歸為特殊的公共產(chǎn)品。[14]就民營化的演進(jìn)而言，根據(jù)政府規(guī)劃及土地出讓，建筑區(qū)劃所屬土地的使用權(quán)由全體業(yè)主共有，既然作為私有財(cái)產(chǎn)，為了排除第三人的侵犯以滿足全體業(yè)主對于安全價(jià)值的追求，區(qū)分所有建筑物形式多形成封閉式小區(qū)，此種小區(qū)模式正是源于政府的策劃，且有物權(quán)法基礎(chǔ)理論支撐，具有法律上的正當(dāng)性。[15]因此，本應(yīng)作為國家所有的公共綠地、道路及公共設(shè)施等均內(nèi)部化、私有化為全體業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)，那么原本屬于政府承擔(dān)的綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)衛(wèi)清潔及公共設(shè)施維護(hù)等亦納入了物業(yè)服務(wù)的范圍。綜合以上可知，住宅小區(qū)物業(yè)管理從單位、政府管理轉(zhuǎn)向業(yè)主自治無疑屬于公共行政民營化的范疇。[16]

公共行政民營化使國家責(zé)任發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變，國家擺脫了執(zhí)行大量行政任務(wù)的責(zé)任，轉(zhuǎn)而承擔(dān)國家擔(dān)保責(zé)任。[17]其中，《民法典》第285條第2款的規(guī)定正是作為國家擔(dān)保責(zé)任之一的國家接管責(zé)任在物業(yè)服務(wù)中的縮影。所謂“國家接管責(zé)任”，是指在由非國家組織履行公共任務(wù)的過程中，國家原則上并不主動參與、介入及干預(yù)非國家組織日常的經(jīng)營運(yùn)作，但是一旦非國家組織執(zhí)行公共任務(wù)時(shí)出現(xiàn)了某種缺陷或障礙，不能持續(xù)地、穩(wěn)定地執(zhí)行公共任務(wù)時(shí)，國家應(yīng)該予以接管，以擔(dān)保該項(xiàng)公共任務(wù)能夠被繼續(xù)履行。[18]具體而言，當(dāng)發(fā)生新冠肺炎疫情等公共衛(wèi)生事件時(shí)，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)主動承擔(dān)起社會責(zé)任，履行疫情防控的公共任務(wù)，但是物業(yè)服務(wù)合同確定的雙方當(dāng)事人，即物業(yè)服務(wù)人與全體業(yè)主處于平等地位，物業(yè)服務(wù)人不享有對全體業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)進(jìn)行限制的權(quán)力，物業(yè)服務(wù)人即陷入因不具備權(quán)力基礎(chǔ)而無法執(zhí)行疫情防控公共任務(wù)的障礙之中，此時(shí)，承擔(dān)國家擔(dān)保責(zé)任的行政機(jī)關(guān)即應(yīng)通過行政手段主動介入物業(yè)服務(wù)人的經(jīng)營運(yùn)作，以確保公共任務(wù)能夠繼續(xù)履行，物業(yè)服務(wù)人則應(yīng)當(dāng)積極配合國家接管，這或許正是《民法典》第285條第2款法定配合義務(wù)的合理性所在。

（二）物業(yè)服務(wù)人行政法上的地位

至于在行政法意義上物業(yè)服務(wù)人究竟以何種身份執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施有必要進(jìn)一步明確。為解決這一問題，應(yīng)當(dāng)對該應(yīng)急處置措施和其他管理措施的性質(zhì)進(jìn)行認(rèn)定。以疫情防控為例，物業(yè)服務(wù)人執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，主要包括聯(lián)合居民委員會等自治組織共同制定疫情防控規(guī)范；對密切接觸者采取隔離和醫(yī)學(xué)觀察措施，對社區(qū)進(jìn)行封閉式管理；對進(jìn)入小區(qū)人員實(shí)行信息登記全覆蓋，測量體溫，協(xié)助疾病預(yù)防控制機(jī)構(gòu)進(jìn)行流行病學(xué)調(diào)查；對建筑物及其附屬設(shè)施和公共區(qū)域進(jìn)行定時(shí)消殺；為業(yè)主提供疫情管控期間的應(yīng)急社會服務(wù)等[19]。其中，除了社會服務(wù)以外，強(qiáng)制隔離、強(qiáng)制治療等保護(hù)性措施涉及對人身自由的強(qiáng)制；進(jìn)入小區(qū)必須測量體溫，協(xié)助流行病學(xué)調(diào)查等涉及對住宅、工作場所的強(qiáng)制；不符合疫情防控要求者不得進(jìn)入小區(qū)亦可能涉及對業(yè)主物權(quán)的強(qiáng)制。以上行為顯然符合對公民人身自由實(shí)施暫時(shí)性限制，或者對公民、法人、非法人組織的財(cái)產(chǎn)實(shí)施暫時(shí)性控制等構(gòu)成要件，在性質(zhì)上屬于行政強(qiáng)制措施。[20]

《中華人民共和國行政強(qiáng)制法》第17條第1款明確規(guī)定：“行政強(qiáng)制措施由法律、法規(guī)規(guī)定的行政機(jī)關(guān)在法定職權(quán)內(nèi)實(shí)施。行政強(qiáng)制措施權(quán)不得委托?！庇纱丝芍?，行政強(qiáng)制措施屬于禁止委托事項(xiàng)，不同于行政處罰、行政許可、行政征收等行政行為可委托給其他行政機(jī)關(guān)、社會組織及個(gè)人行使。因此，以上行政強(qiáng)制措施的實(shí)施者為行政機(jī)關(guān)，物業(yè)服務(wù)人并非行為主體，其僅能作為輔助實(shí)施者存在。疫情期間，各地行政機(jī)關(guān)均發(fā)布了相應(yīng)的關(guān)于物業(yè)服務(wù)人疫情防控工作的通知，如北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會印發(fā)了《關(guān)于物業(yè)企業(yè)進(jìn)一步加強(qiáng)新型冠狀病毒感染肺炎疫情防控期間住宅區(qū)出入管理的通知》、浙江省住房和建設(shè)廳發(fā)布了《浙江省物業(yè)服務(wù)企業(yè)防控疫情工作規(guī)程（試行）》、湖北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好疫情常態(tài)化防控期間物業(yè)服務(wù)管理工作的通知》等。此類通知是以普遍性規(guī)范的形式要求行政機(jī)關(guān)管轄范圍內(nèi)的全體物業(yè)服務(wù)人為一定行為的指令，在性質(zhì)上符合行政命令的特征，構(gòu)成行政命令。[21]物業(yè)服務(wù)人應(yīng)該按照要求配合行政機(jī)關(guān)開展疫情防控工作，否則除了對業(yè)主負(fù)擔(dān)民事責(zé)任外，其負(fù)責(zé)人亦需根據(jù)《中華人民共和國治安管理處罰法》第50條第1款第1項(xiàng)的規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的行政責(zé)任。至于行政命令的對象為何選擇物業(yè)服務(wù)人而非居民委員會、業(yè)主大會或業(yè)主委員會，主要原因有二：其一，依照物業(yè)發(fā)展沿革，在住宅商品化改革前，單位、政府本是物業(yè)服務(wù)的主體，為適應(yīng)社會變化，才由后來誕生的物業(yè)服務(wù)人取而代之，以物業(yè)服務(wù)人為行政命令的對象正是一脈相承的必然結(jié)果；其二，物業(yè)服務(wù)人具備現(xiàn)實(shí)的人力、物質(zhì)資源基礎(chǔ)，且長期提供物業(yè)服務(wù)，熟門熟路，僅需變更職能就能即時(shí)上崗，符合高效便民、效益最大化的基本原則。

綜上，物業(yè)服務(wù)人作為行政命令的對象，執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，在行政法上作為行政強(qiáng)制措施的“輔助實(shí)施者”而存在。相對于業(yè)主而言，物業(yè)服務(wù)人因配合行政機(jī)關(guān)工作享有相應(yīng)的管理資格，在與業(yè)主的關(guān)系中亦具有行政法意義上“輔助管理者”的地位，在其配合執(zhí)行行政命令時(shí)，行使的也不再是私法上的權(quán)利，而更接近于行政管理權(quán)力。

五、結(jié) 論

實(shí)踐中物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主的矛盾沖突多源于雙方當(dāng)事人對于物業(yè)服務(wù)人法律地位的認(rèn)識不清，物業(yè)服務(wù)人法律地位的厘清能有效消弭物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主之間的無謂爭端。物業(yè)服務(wù)合同在宏觀上建立起了物業(yè)服務(wù)人與全體業(yè)主之間的服務(wù)關(guān)系，但是從業(yè)主的微觀視角出發(fā)，物業(yè)服務(wù)人的法律地位根據(jù)所涉事項(xiàng)不同而有所區(qū)別。首先，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，積極履行建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的管理維護(hù)等服務(wù)義務(wù)，聽取業(yè)主合理的意見與建議，貫徹落實(shí)物業(yè)服務(wù)人作為“服務(wù)者”的服務(wù)意旨；其次，物業(yè)服務(wù)人根據(jù)全體業(yè)主共同授權(quán)獲得了管理權(quán)限，應(yīng)當(dāng)對業(yè)主或者第三人可能破壞物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的相關(guān)秩序，威脅業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全等行為進(jìn)行管理，業(yè)主在此有必要積極配合物業(yè)服務(wù)人作為“管理者”的職務(wù)行為，以維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)整體秩序的穩(wěn)定；最后，物業(yè)服務(wù)人為執(zhí)行行政機(jī)關(guān)發(fā)布的行政命令，配合政府采取行政強(qiáng)制措施，有權(quán)對業(yè)主的人身自由實(shí)施暫時(shí)性限制，或者對業(yè)主的財(cái)產(chǎn)實(shí)施暫時(shí)性控制。此時(shí)，物業(yè)服務(wù)人作為行政法層面的“輔助管理者”，超越合同關(guān)系居于優(yōu)勢地位，業(yè)主均應(yīng)服從物業(yè)服務(wù)人及相應(yīng)行政機(jī)關(guān)的管理。