房地產(chǎn)行業(yè)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制研究

董炳輝 何鄭博 郭沫涵

摘 要：近年來，房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展并成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱。然而，房地產(chǎn)行業(yè)一直是我國FSI風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)最差的行業(yè)之一，同時(shí)近年來由于政策導(dǎo)向和疫情的發(fā)生使我國房地產(chǎn)行業(yè)的大環(huán)境并不景氣。雖然大型房地產(chǎn)企業(yè)憑借著自身雄厚的資金條件不斷發(fā)展壯大，但是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也愈發(fā)明顯。因此對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制是大型房地產(chǎn)企業(yè)迫切解決的問題。文章以現(xiàn)存的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)理論為基礎(chǔ)，以萬科集團(tuán)為研究對象，對其現(xiàn)狀進(jìn)行分析，識(shí)別現(xiàn)存的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提出具體的控制建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);風(fēng)險(xiǎn)控制

中圖分類號(hào)：F832.51文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1005-6432（2022）11-0142-03

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2022.11.142

1 緒論

隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的存在越來越突出并且直接關(guān)系著企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的好壞。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的存在是每個(gè)企業(yè)經(jīng)營過程中都不可避免的，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析對于企業(yè)長期發(fā)展起著重要作用。本文對萬科集團(tuán)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行研究，描述和分析其近年的經(jīng)營成果、財(cái)務(wù)狀況及其變動(dòng)規(guī)律，目的是分析過去、評價(jià)現(xiàn)在、著眼未來，將數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化成對決策有用的信息來減少?zèng)Q策的不確定性，便于公司在風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生時(shí)及時(shí)止損，幫助萬科集團(tuán)改善相應(yīng)措施。

2 萬科集團(tuán)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀分析

2.1 籌資風(fēng)險(xiǎn)

籌資方式分為債券融資和股權(quán)融資兩種。債權(quán)融資作為主要融資方式之一，高債務(wù)的情況可能會(huì)讓企業(yè)加重破產(chǎn)的可能，降低公司的籌資能力，并且若不及時(shí)償還很可能會(huì)影響后續(xù)融資計(jì)劃。評價(jià)一個(gè)企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)，分析償債能力在一定程度上是一個(gè)好的辦法，即通過其償債能力高低看出債務(wù)負(fù)擔(dān)是否過重以及是否存在無法償還債務(wù)的可能，一個(gè)優(yōu)秀的償債能力指標(biāo)可以幫助投資者建立信心。

2.1.1 短期償債能力分析

經(jīng)計(jì)算萬科集團(tuán)2015—2020年的各項(xiàng)短期償債能力指標(biāo)，得出營運(yùn)資本周轉(zhuǎn)率大于1，且呈上升趨勢，說明萬科目前的流動(dòng)負(fù)債有足夠的流動(dòng)資產(chǎn)作為保證，短期償債能力較好。近六年，流動(dòng)比率先降后升，但低于同行業(yè)平均水平，萬科的流動(dòng)比率呈逐步增長趨勢而速動(dòng)比率穩(wěn)定，體現(xiàn)了企業(yè)的存貨也一直在不斷增加，因而企業(yè)的資金流動(dòng)被減弱。速動(dòng)比率越低于行業(yè)的平均水平，企業(yè)的短期償債能力越好。而現(xiàn)金比率的上升，則表明萬科集團(tuán)能夠通過有價(jià)證券或者現(xiàn)金等價(jià)物來償還債務(wù)的能力得到增強(qiáng)。

2.1.2 長期償債能力分析

經(jīng)計(jì)算萬科集團(tuán)2015—2020年的各項(xiàng)長期償債能力指標(biāo)，得出權(quán)益乘數(shù)不斷升高，一直保持持續(xù)上升的趨勢，意味著債權(quán)融資占比不斷升高。萬科集團(tuán)相對于同行業(yè)來說資產(chǎn)負(fù)債率近六年一直處于較高水平，2016—2020年間資產(chǎn)負(fù)債率一直處于80%以上，雖然2020年有所下降但依舊處于高負(fù)債水平。居高不下的資產(chǎn)負(fù)債率說明企業(yè)更偏向債權(quán)融資，高債務(wù)水平還會(huì)增加財(cái)務(wù)杠桿從而擴(kuò)大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。雖然房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在資產(chǎn)負(fù)債率高的情況，但是萬科比同層次其他企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率還要高很多，如此高的債務(wù)占比，企業(yè)償債能力和籌資能力減弱，后續(xù)可能導(dǎo)致銀行的信任評級下降限制貸款金額等。對于利益相關(guān)人來說，目標(biāo)公司資產(chǎn)負(fù)債率81.30%的風(fēng)險(xiǎn)也非常大，可能造成后續(xù)投資者們對萬科集團(tuán)的不信任縮減投資額等問題。

2.2 投資風(fēng)險(xiǎn)

2.2.1 主營業(yè)務(wù)投資活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)分析

企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的主要目的是通過獲得資金以獲取更高的利益。因此，強(qiáng)大的盈利能力在現(xiàn)如今競爭激烈的房地產(chǎn)市場中，是企業(yè)保持自身持續(xù)發(fā)展能力必須所具備的條件。如果企業(yè)長期產(chǎn)生經(jīng)營虧損以及利潤負(fù)增長等情況，說明企業(yè)存在盈利能力不足，主營業(yè)務(wù)投資風(fēng)險(xiǎn)過大的問題。如果企業(yè)不能識(shí)別出潛在的經(jīng)營危機(jī)，就會(huì)給企業(yè)造成利潤損失，難以進(jìn)行日常經(jīng)營，對凈利潤和所有者權(quán)益也造成一定程度的影響。

經(jīng)計(jì)算萬科集團(tuán)2015—2020年的各項(xiàng)盈利能力指標(biāo)，得出營業(yè)利潤率在2018年達(dá)到最高，但是之后兩年有所下降，且2020年下降幅度較大;銷售毛利率在2019年達(dá)到最高，但是在這六年間有起伏不太穩(wěn)定;銷售凈利率在2018年達(dá)到最高，在后兩年也呈下降趨勢?？偠灾瑥慕耆f科集團(tuán)盈利數(shù)據(jù)來看，萬科集團(tuán)總體是高于行業(yè)平均水平的。就目前數(shù)據(jù)來看，萬科集團(tuán)擁有著高于行業(yè)水平的盈利能力，主營業(yè)務(wù)投資風(fēng)險(xiǎn)短期內(nèi)并不明顯。

2.2.2 對外投資活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)分析

萬科集團(tuán)在2018年的長期股權(quán)投資增長率達(dá)到59.6%，說明萬科在這一年加大了股權(quán)投資的力度，但是萬科更多的是進(jìn)軍商貿(mào)、文化、證券，事后又發(fā)生了大面積的投資失敗及虧損情況。而2020年股權(quán)投資達(dá)到最大值140億，可以很明顯的看出，萬科的投資總額非常龐大，這種情況一旦碰到利率變動(dòng)，目標(biāo)公司虧損等導(dǎo)致可能發(fā)生較為嚴(yán)重的投資損失;從投資性房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)來看，從2018年相較于2017年猛增的87%以及2020年相較于2019年的差距來看，投資性房地產(chǎn)是不穩(wěn)定的，波動(dòng)極大，可能是由于萬科對于投資項(xiàng)目的不明確以及沒有一個(gè)系統(tǒng)的投資分析的緣故。

2.3 營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)

營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)包括存貨管理風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)收賬款回收風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)越快，流動(dòng)性越強(qiáng)，獲得利潤的速度越快，那么財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就越小。企業(yè)保持一定的安全存貨量對于企業(yè)經(jīng)營來說是必要的，但是對于存貨量的把控是否精準(zhǔn)是困難的，一旦出現(xiàn)存貨積壓，導(dǎo)致占用過多倉儲(chǔ)成本，隨之而來的就是風(fēng)險(xiǎn)增加。存貨不夠?qū)е虏缓侠磉\(yùn)用企業(yè)資源，影響企業(yè)正常運(yùn)營，而對于房地產(chǎn)行業(yè)而言確實(shí)存在著普遍的存貨流動(dòng)能力差的情況，這說明房地產(chǎn)具有較高的營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)，且營運(yùn)管理成本較其他行業(yè)來說更高，較低的資金周轉(zhuǎn)能力會(huì)提高現(xiàn)金流的風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)收賬款回收速度的快慢也會(huì)影響企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)收賬款影響了企業(yè)資產(chǎn)流動(dòng)性，超出企業(yè)負(fù)荷的應(yīng)收賬款賬期，勢必影響到企業(yè)的正常經(jīng)營。下面將對萬科存貨周轉(zhuǎn)情況及應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)情況進(jìn)行闡述。

2.3.1 存貨管理

萬科集團(tuán)對于產(chǎn)成品存貨的管理上有著較高的效率且態(tài)勢良好呈上升趨勢。萬科的存貨周轉(zhuǎn)率從2016年的0.41后下滑至2018年的0.28，2019年沒有改善此情況。更是在2020年，出現(xiàn)了新的下降至0.156的低谷。萬科截至2020年12月31日，萬科集團(tuán)現(xiàn)存的產(chǎn)品分布于53個(gè)城市，年末總存貨約為742億元，其中受到2020年疫情的影響，約有1/4的工程停工半年，存貨滯銷情況較為嚴(yán)重。

2.3.2 應(yīng)收賬款管理

萬科應(yīng)收賬款管理能力良好，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度比其他行業(yè)更快。速動(dòng)資金使用效率高，說明公司日常收賬管理效率較高，應(yīng)收賬款的壞賬損失比較低，說明其萬科在應(yīng)收賬款回收方面存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并不明顯。但是萬科集團(tuán)2020年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率下降，可以初步判斷為受2020年疫情情況影響，許多企業(yè)應(yīng)付逾期或者資金流動(dòng)不足的情況，從而導(dǎo)致最新一年萬科的部分應(yīng)收賬款出現(xiàn)回籠速度慢，即便如此，萬科集團(tuán)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率依舊處于一個(gè)比較良好的情況。

3 萬科集團(tuán)存在的問題

3.1 資本結(jié)構(gòu)不合理

目前萬科集團(tuán)連續(xù)三年的資產(chǎn)負(fù)債率均超過80%，其更傾向進(jìn)行債務(wù)融資，但相應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也隨之增加。債務(wù)融資占比過大，說明企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力會(huì)不足，會(huì)加大企業(yè)破產(chǎn)的可能，使得企業(yè)在進(jìn)行預(yù)測和投資上必須更加準(zhǔn)確，容錯(cuò)率更低。同樣也會(huì)減少投資者信心以及降低銀行信用評級，影響后續(xù)再籌資難度。雖然萬科集團(tuán)的權(quán)益乘數(shù)從2019—2020年確實(shí)下降了，但是就目前來看，萬科集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率依舊過高，依舊令投資者望而生畏。

3.2 未合理調(diào)整戰(zhàn)略投資計(jì)劃

在國家政策對房地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)厲的加劇下，萬科集團(tuán)并未合理選擇戰(zhàn)略布局，反而在2018年投入更多的長期股權(quán)投資，其中有大部分是盲目地投入資金進(jìn)行商貿(mào)文化等陌生行業(yè)，萬科更要瞻前顧后進(jìn)行全方位的風(fēng)險(xiǎn)分析。

近年的萬科集團(tuán)存在部分房屋較嚴(yán)重滯銷情況。萬科集團(tuán)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身實(shí)際情況，將更多資金投入到主營業(yè)務(wù)當(dāng)中，以發(fā)展自身主營業(yè)務(wù)為主、探索其他新型行業(yè)為輔的路線。所以可以發(fā)現(xiàn)萬科集團(tuán)在這幾年調(diào)整自身的投資計(jì)劃時(shí)，并未審時(shí)度勢進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，甚至盲目投資引發(fā)損失。

3.3 營運(yùn)能力不足

雖然萬科集團(tuán)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率良好，但是存貨周轉(zhuǎn)率持續(xù)走低，產(chǎn)品存貨滯壓現(xiàn)象較嚴(yán)重。萬達(dá)集團(tuán)的存貨周轉(zhuǎn)期越來越長，使得其資金周轉(zhuǎn)速度變慢，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率變慢，而且過多的商品房需要人工、維護(hù)等成本，資金占用率高且回收不及時(shí)甚至收益為負(fù)，增加企業(yè)資金負(fù)擔(dān)。2020年突如其來的新冠肺炎疫情，造成過多的土地儲(chǔ)備，這也導(dǎo)致了萬科存貨周轉(zhuǎn)率大幅下降的外在不可抗力因素。從萬科集團(tuán)的項(xiàng)目銷售情況中可以看出，依然存在以往竣工房產(chǎn)大量滯銷的情況，甚至部分一線城市的商品房都出現(xiàn)滯銷，對企業(yè)未來資金流動(dòng)造成壓力。成品房不能及時(shí)的轉(zhuǎn)換成流動(dòng)資金，后續(xù)可能要通過增加更多的資產(chǎn)負(fù)債率來獲得資金。

4 對策建議

4.1 采用多元化融資方式

從萬科集團(tuán)的資本結(jié)構(gòu)來看，資產(chǎn)負(fù)債率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過資產(chǎn)權(quán)益比例，債務(wù)融資占比較高。萬科集團(tuán)應(yīng)增加權(quán)益融資，合理調(diào)整資本結(jié)構(gòu)，優(yōu)化負(fù)債長期融資和短期融資的配置。萬科集團(tuán)可以采用以下兩種有效的方法。

4.1.1 發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券

可轉(zhuǎn)換債券具有股票和債券的雙重性，這種方法不僅靈活，也能滿足萬科集團(tuán)的資金需求。使用可轉(zhuǎn)換債券時(shí)，企業(yè)能夠改變自身的債券股權(quán)結(jié)構(gòu)，同時(shí)降低資產(chǎn)負(fù)債率較為容易，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)資本結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整和優(yōu)化。

4.1.2 房地產(chǎn)信托和房地產(chǎn)投資基金融資

對于房地產(chǎn)信托的融資方式來說，資金籌集更為方便，在融資成本低且資產(chǎn)負(fù)債率不高的情況下可以達(dá)到融資要求。房地產(chǎn)投資基金的方式是作為投資基金，對房地產(chǎn)的投資是股權(quán)投資，不僅不會(huì)提高集團(tuán)負(fù)債的水平，還可以降低集團(tuán)負(fù)債的比率，有助于優(yōu)化集團(tuán)資本結(jié)構(gòu)。

4.2 審時(shí)度勢調(diào)整戰(zhàn)略計(jì)劃

近年房地產(chǎn)行業(yè)的大環(huán)境并不景氣，許多大的地產(chǎn)企業(yè)都致力于其他新型行業(yè)的探索。在發(fā)展戰(zhàn)略上，各大地產(chǎn)公司戰(zhàn)略分歧早已經(jīng)凸顯，而萬科集團(tuán)的戰(zhàn)略投資計(jì)劃并不合時(shí)宜。在投資新型行業(yè)上，本文認(rèn)為萬科集團(tuán)之后應(yīng)該審時(shí)度勢調(diào)整戰(zhàn)略計(jì)劃。

對房地產(chǎn)行業(yè)來說，多元化的確能夠給企業(yè)帶來活力，能給企業(yè)注入新鮮血液，但是萬科集團(tuán)進(jìn)軍商貿(mào)、文化、證券等行業(yè)的行為，卻因?yàn)樾袠I(yè)陌生且相關(guān)經(jīng)驗(yàn)不足，造成了大規(guī)模的投資失敗。萬科集團(tuán)不能盲目擴(kuò)張投資，應(yīng)把主要資本圍繞著主營業(yè)務(wù)范圍內(nèi)進(jìn)行探索，圍繞“住”這一本質(zhì)再開展相關(guān)輔助行業(yè)的投資。隨著愈多新興行業(yè)的興起，萬科集團(tuán)的投資計(jì)劃也在與時(shí)俱進(jìn)，同時(shí)要具備敏銳的辨別能力，避免盲目進(jìn)入陌生行業(yè)。

4.3 加強(qiáng)營運(yùn)能力

萬科集團(tuán)應(yīng)當(dāng)積極引進(jìn)和培養(yǎng)專業(yè)化存貨管理和市場營銷人才，并且進(jìn)一步加強(qiáng)對企業(yè)內(nèi)部員工的職業(yè)技能提高，增強(qiáng)企業(yè)自身人力資本質(zhì)量的積累，充分發(fā)揮技術(shù)和文化創(chuàng)新的作用。在企業(yè)內(nèi)部對于相關(guān)從業(yè)員工定期的進(jìn)行服務(wù)規(guī)范化培訓(xùn)，培養(yǎng)前沿的服務(wù)意識(shí)，培養(yǎng)正確的服務(wù)態(tài)度，提升購房者對萬科集團(tuán)的印象，利于產(chǎn)品更好的銷售，從而提高存貨周轉(zhuǎn)效率。

同時(shí)，萬科應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對企業(yè)產(chǎn)品的宣傳工作。房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)成品生產(chǎn)周期長，易受到國家政策變化及購房者心理因素等影響，因此，萬科竣工前進(jìn)行合理的房產(chǎn)宣傳，制定新穎的銷售推廣方案是必要的，迅速讓購買者了解產(chǎn)品并對萬科有一個(gè)良好的第一印象，從而能有效地促進(jìn)房產(chǎn)銷售速率，減輕存貨積壓情況，也能減少存貨所占用的企業(yè)資金，以提高存貨周轉(zhuǎn)率。

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[作者簡介]董炳輝，男，漢族，湖北黃岡人，武漢工商學(xué)院管理學(xué)院，學(xué)士，美國注冊管理會(huì)計(jì)師，研究方向：風(fēng)險(xiǎn)分析與控制;通訊作者：何鄭博，男，漢族，河南漯河人，湖北工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，碩士研究生，美國注冊管理會(huì)計(jì)師，研究方向：財(cái)務(wù)管理、財(cái)政與稅收;郭沫涵，男，漢族，湖北武漢人，武漢工商學(xué)院管理學(xué)院，學(xué)士，研究方向：風(fēng)險(xiǎn)分析與控制、投資分析。