如何防控房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)

王瑤瑤

摘要：隨著我國宏觀調(diào)控對于房地產(chǎn)企業(yè)越來越嚴(yán)格，加上央行的資金限制對于企業(yè)回款產(chǎn)生的壓力，使得房地產(chǎn)在稅收方面面臨著越發(fā)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊?，因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要更加注重財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)的控制，才能在市場中保持其競爭力。文章通過對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)涵的了解，分析財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)主要包括的具體內(nèi)容，從而提出了相應(yīng)的解決措施，以期幫助房地產(chǎn)企業(yè)在未來的發(fā)展中做好財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)的防控工作。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn);防控措施

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展直接影響著我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，是促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)良好發(fā)展的動力。在市場環(huán)境不斷變化和相關(guān)法律不斷完善的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的未來不僅要應(yīng)對市場帶來的風(fēng)險(xiǎn)，還要解決自身經(jīng)營不斷顯現(xiàn)的財(cái)務(wù)和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。許多房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前都將戰(zhàn)略目標(biāo)從原來只重視經(jīng)濟(jì)效益逐漸向風(fēng)險(xiǎn)防控進(jìn)行轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)企業(yè)通過不斷改變原來粗放型的經(jīng)營模式，以更加精細(xì)化的管理模式來指導(dǎo)經(jīng)營工作和風(fēng)險(xiǎn)防控，進(jìn)而幫助企業(yè)在經(jīng)營過程規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，減少因?yàn)樨?cái)稅問題而對企業(yè)造成的不利影響。房地產(chǎn)企業(yè)自身最大的經(jīng)營特點(diǎn)就是周期長和風(fēng)險(xiǎn)大，稅務(wù)涉及面也比較廣，這些共同影響了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防控工作，所以對房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防控，是企業(yè)未來需要重點(diǎn)關(guān)注的問題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)涵

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營的過程中，由于自身的財(cái)務(wù)或者稅務(wù)問題而產(chǎn)生的一系列對經(jīng)濟(jì)效益造成影響的風(fēng)險(xiǎn)總稱，主要的風(fēng)險(xiǎn)來自債務(wù)、投資、稅務(wù)等經(jīng)營工作方面。房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)與其他企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)較為不同，具有不確定、客觀性和可控性。財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)客觀性是由企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動本身的客觀性決定的，所以財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)是很難避免的，房地產(chǎn)企業(yè)只能通過一定的方式來對財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制，讓其處于企業(yè)可控的范圍內(nèi)。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)的不確定性是因?yàn)槠髽I(yè)的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)難以提前預(yù)知所導(dǎo)致的，不僅如此，風(fēng)險(xiǎn)所造成的后果也是潛在的，外部環(huán)境變化的不確定性也讓房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營受到了影響。雖然房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)不能進(jìn)行預(yù)測，但是可以進(jìn)行一定的控制。房地產(chǎn)企業(yè)通過分析財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因，在風(fēng)險(xiǎn)防控體系的支持下，及時(shí)給出解決策略，讓企業(yè)的損失降到最低。

房地產(chǎn)企業(yè)對財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制，目的就是降低自身的經(jīng)營損失。但是由于外界的政策和市場環(huán)境的變化，會對各類企業(yè)的經(jīng)營產(chǎn)生影響，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營也會在這樣的環(huán)境下受阻。比如，房地產(chǎn)企業(yè)客戶不同類型的付款方式會讓企業(yè)很難立即收到回款，與此同時(shí)，稅收核算方面也會存在較大的差異，企業(yè)的財(cái)務(wù)人員要控制財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)，做好稅收籌劃就很難進(jìn)行。正因房地產(chǎn)行業(yè)自身獨(dú)特性的存在，導(dǎo)致其實(shí)際運(yùn)營的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)一直存在。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)為了保證自身經(jīng)營項(xiàng)目能夠順利實(shí)施，從而獲得戰(zhàn)略目標(biāo)的經(jīng)濟(jì)效益，其會在每個(gè)項(xiàng)目開始之前，就對項(xiàng)目的投資數(shù)據(jù)進(jìn)行測算，其中就包括了項(xiàng)目中銷售單價(jià)、周期、成本、稅收等方面的內(nèi)容。投資風(fēng)險(xiǎn)最先就可能出現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的前期測算工作中，如果項(xiàng)目的實(shí)際銷售情況與測算不符，那么風(fēng)險(xiǎn)會因此產(chǎn)生。比如，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行銷售時(shí)，其戶型并不是目前市場上熱銷的類型，導(dǎo)致企業(yè)銷售情況不是很好，收入也不能及時(shí)回款，資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)就此產(chǎn)生。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了資金風(fēng)險(xiǎn)之后，資金鏈很有可能發(fā)生斷裂，企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)會面臨很大的阻礙。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)往往需要很長的周期，項(xiàng)目從啟動到完成一般需要好幾年的時(shí)間，在這個(gè)長周期中，房地產(chǎn)企業(yè)所處的外部環(huán)境一旦發(fā)生變化，例如銷售和金融政策，又或者是消費(fèi)群體的偏好等方面，就會對其銷售和發(fā)展產(chǎn)生重大影響。

（二）融資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程面臨的困難中，比較普遍的就是融資問題，融資難成為了房地產(chǎn)企業(yè)尤其是地方房地產(chǎn)企業(yè)需要重點(diǎn)解決的問題。對于地方性房地產(chǎn)企業(yè)來說，相關(guān)的支持政策不夠充分，其自身也不能快速得到資金回款，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在融資政策的限制及客觀的外部環(huán)境影響下，從而產(chǎn)生了融資難的問題。不少房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得更多的融資，往往會向銀行之外的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資借款，但是融資利息對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，是一個(gè)較大的負(fù)擔(dān)。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)一般都是以高資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)行經(jīng)營運(yùn)作的，所以其普遍存在較高的償債風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)企業(yè)的資金緊張時(shí)，其償還能力就難使其克服相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，以獲得經(jīng)濟(jì)效益。

（三）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營開發(fā)的項(xiàng)目中，涉稅事項(xiàng)是貫穿在其中的，從企業(yè)的前期測算到項(xiàng)目開發(fā)再到銷售后的資金回收，每一個(gè)環(huán)節(jié)都離不開稅收工作。一方面，由于我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展時(shí)間不長，其對于稅收制度的理解還不夠深入，很有可能因?yàn)槎愂照叩腻e(cuò)誤理解，而讓自身獲得更大的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中會涉及到較多的稅務(wù)種類，各地對于房地產(chǎn)企業(yè)的稅收政策都不相同，所以財(cái)務(wù)核算工作整體就比較復(fù)雜。以增值稅和企業(yè)所得稅為例，其需要房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)當(dāng)前的地方規(guī)定來進(jìn)行預(yù)繳，而土地增值稅以目前我國的稅種來看，是最為嚴(yán)格的一個(gè)。增值稅和企業(yè)所得稅預(yù)繳制度，讓房地產(chǎn)企業(yè)做到了稅款的預(yù)繳，這樣會產(chǎn)生一定程度的現(xiàn)金流損失，或者項(xiàng)目完工之后的應(yīng)繳稅款比預(yù)繳稅款低的情況。房地產(chǎn)企業(yè)由于現(xiàn)金流而造成的損失，可以通過加速回款和提升銷售價(jià)格的方式來進(jìn)行彌補(bǔ)，但是企業(yè)提前繳納的稅款是不會得到退稅處理的，這樣會讓房地產(chǎn)企業(yè)的資金常年被占用，產(chǎn)生一定程度上的資產(chǎn)損失。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)的防控措施

由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的特殊性，無論是其經(jīng)營者還是管理者都需要具備完善的知識體系，才能對企業(yè)的綜合管理工作質(zhì)量進(jìn)行把握，從而降低經(jīng)營過程中的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)，保證經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)。

（一）以測算工作為方向，控制稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)要降低投資風(fēng)險(xiǎn)，首先要做的就是從組織機(jī)構(gòu)的建設(shè)工作入手，建立起專門的項(xiàng)目投資委員會，讓其能夠在項(xiàng)目前期的開發(fā)中，對項(xiàng)目的成本、銷售周期及價(jià)格等方面做出較為準(zhǔn)確的預(yù)測，之后來評估項(xiàng)目開展之后的收益，以此來確定項(xiàng)目實(shí)施的可行性。房地產(chǎn)企業(yè)對項(xiàng)目進(jìn)行投資預(yù)測主要包括對立項(xiàng)的測算和土地成本等方面的測算工作，所以測算結(jié)果越精準(zhǔn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性也就越高。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，該項(xiàng)工作就需要房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門之間的配合，在完全了解了開發(fā)項(xiàng)目的具體情況之后，對市場上消費(fèi)群體欲望給出一定的評估，并以當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢為基礎(chǔ)，進(jìn)而對房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售價(jià)格和周期作出分析，從而準(zhǔn)確測算出房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目資金。在預(yù)測的工作中，對于稅收的測算是十分重要的，稅收直接與房地產(chǎn)企業(yè)的銷售和成本問題息息相關(guān)，房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營過程中的任何一個(gè)細(xì)小的環(huán)節(jié)都與稅收之間產(chǎn)生著密切的聯(lián)系，特別是土地增值稅和企業(yè)所得稅這兩個(gè)方面的，其本身的稅率較高，要求也比較嚴(yán)格，只有對這兩方面的稅務(wù)進(jìn)行準(zhǔn)確處理，才能提升測算的準(zhǔn)確度，讓企業(yè)的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)因此得到控制。

（二）以拓寬渠道為基礎(chǔ)，控制融資風(fēng)險(xiǎn)

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，要解決融資帶來的風(fēng)險(xiǎn)，就要找出影響企業(yè)融資工作的主要因素。由于房地企業(yè)在市場上的規(guī)模擴(kuò)大和不斷發(fā)展，使得政府出臺了相應(yīng)的政策來對其進(jìn)行調(diào)控。央行針對房地產(chǎn)企業(yè)出臺的相關(guān)政策，就是為了限制其開發(fā)的融資渠道和成本。對于小型的房地產(chǎn)企業(yè)而言，要從銀行中獲得低成本的融資是比較困難的，所以中小型房地產(chǎn)企業(yè)一般會從金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資。除此之外，銀保監(jiān)對于個(gè)人購房的按揭行為也給出了一定的限制，綜上原因，就造成了房地產(chǎn)企業(yè)的資金回款速度較慢，進(jìn)而增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)支出和融資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)要控制好融資風(fēng)險(xiǎn)，最重要的就是控制好融資規(guī)模，讓其融資產(chǎn)生的利息符合企業(yè)自身能夠承擔(dān)的范圍。不少中小型房地產(chǎn)企業(yè)如果融資渠道困難，可以考慮通過海外融資股權(quán)的方式來拓寬渠道。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一定要保證資金回款及時(shí)，才能保證資金鏈不斷裂，實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)的經(jīng)營發(fā)展。

（三）以財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)型為手段，控制稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也是其財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)中的重要組成部分，要解決稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，首先就要了解財(cái)務(wù)管理工作，讓企業(yè)實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)工作的融合，以更為創(chuàng)新的財(cái)務(wù)思維來指導(dǎo)企業(yè)的相關(guān)工作。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)部門的傳統(tǒng)工作就是為了將業(yè)務(wù)目標(biāo)予以達(dá)成，在管理上就比較重視原定的目標(biāo)。這使得業(yè)務(wù)部門為了達(dá)到目標(biāo)，出現(xiàn)一些違反制度的行為產(chǎn)生，為企業(yè)的發(fā)展帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)型，能夠?qū)崿F(xiàn)業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)之間的融合，促使企業(yè)對于業(yè)務(wù)整體的流程進(jìn)行全面地管理，從過去的事后管理做到對業(yè)務(wù)事前、事中和事后的全程監(jiān)督。此外，財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)型之后，其也能為企業(yè)的決策提供更加有價(jià)值的信息。除了將財(cái)務(wù)進(jìn)行轉(zhuǎn)型之外，房地產(chǎn)企業(yè)還能要重視合同，以合同中的業(yè)務(wù)為基礎(chǔ)，從根本上降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。例如，銷售合同的制定必須要與財(cái)務(wù)部門進(jìn)行密切的溝通，保證合同的內(nèi)容不會對企業(yè)造成稅務(wù)負(fù)擔(dān)，與此同時(shí)，還要明確合同中關(guān)于交房和交款等時(shí)間節(jié)點(diǎn)，進(jìn)而保證房地產(chǎn)企業(yè)能及時(shí)收到項(xiàng)目回款。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)是我國市場經(jīng)濟(jì)的重要組成，其發(fā)展就會直接影響到我國經(jīng)濟(jì)的未來動向。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，對其管理和發(fā)展影響最大的，就是財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)管理，只有將經(jīng)營過程中的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制，才能保證房地產(chǎn)企業(yè)獲得長遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)效益。為了讓房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)得到有效防范，就要使其在已有的政策基礎(chǔ)之下，順應(yīng)時(shí)代發(fā)展，抓住發(fā)展機(jī)遇，做好各類風(fēng)險(xiǎn)的管理工作，讓房地產(chǎn)企業(yè)始終具備長久的市場競爭力，實(shí)現(xiàn)持續(xù)性發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

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（作者單位：四川濱江地產(chǎn)集團(tuán)有限公司）