房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅籌劃

張聞靜

摘 要：從房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，近幾年國(guó)家對(duì)該行業(yè)調(diào)控力度較大，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)稅收產(chǎn)生了一定的影響。房地產(chǎn)企業(yè)需要重視稅收環(huán)境對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的影響，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的粗放式管理模式，結(jié)合企業(yè)的實(shí)際業(yè)務(wù)內(nèi)容開(kāi)展稅務(wù)籌劃。以土地增值稅為例，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的土增稅成本較高，通過(guò)精細(xì)化的稅務(wù)籌劃可以減少土地增值稅對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流量的影響，從而實(shí)現(xiàn)合法避稅。文章以房地產(chǎn)企業(yè)為主體，分析土地增值稅的籌劃思路與策略，控制增值額，確保企業(yè)可以從低納稅。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);土地增值稅;粗放式管理模式

中圖分類(lèi)號(hào)：F812.42 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1005-6432（2022）09-0155-02

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2022.09.155

1 引言

土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)涉及的重要稅種之一，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)因土地、建筑物或其他附屬物所獲得的收入部分，需要對(duì)其中產(chǎn)生的轉(zhuǎn)讓增值進(jìn)行計(jì)稅，并向國(guó)家繳納土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃過(guò)程中，需要遵循一定的原則，即信息真實(shí)性、申報(bào)資料完整性、納稅時(shí)間及時(shí)性等，并以確定征稅范圍、整合項(xiàng)目成本、計(jì)算成本分?jǐn)?、選擇適用稅率、及時(shí)申報(bào)納稅、報(bào)稅資料審核、繳納稅款作為基本流程，規(guī)范開(kāi)展納稅活動(dòng)，有效防范稅務(wù)籌劃過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。

2 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)籌劃思路與方法

依據(jù)土地增值稅相關(guān)政策，現(xiàn)行的土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率，適用稅率一般在30%～60%，增值部分越高，企業(yè)所適用的稅率越高，土地增值稅成本就會(huì)隨之升高。也就是說(shuō)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目當(dāng)中，當(dāng)土地增值額小，計(jì)稅數(shù)額也相對(duì)小時(shí)，在適用稅率較低的情況下，企業(yè)的土地增值稅成本較低。[1]因此，以增值額作為土地增值稅的籌劃核心，合理、合法地控制增值稅額，并結(jié)合土地增值稅相關(guān)優(yōu)惠政策享受減稅（免稅）待遇，由此提高土地增值稅籌劃方案的科學(xué)性。具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)從以下三個(gè)方面開(kāi)展稅務(wù)籌劃工作。

2.1 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方式

通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)形式包括合作建房與代建房。稅法規(guī)定，共同合作建房的房地產(chǎn)企業(yè)，如果一方提供土地資源，另一方提供開(kāi)發(fā)資金，則雙方構(gòu)成合作建房的關(guān)系。依據(jù)國(guó)家稅法規(guī)定，合作建房建成以后自用的，可以暫免土地增值稅;建成以后轉(zhuǎn)讓的，則要征收土地增值稅。基于這一政策，房地產(chǎn)企業(yè)可以對(duì)合作建房的開(kāi)發(fā)形式進(jìn)行稅務(wù)籌劃，籌劃方案從以下三方面入手：其一，巧妙利用企業(yè)改制重組的方式，通過(guò)企業(yè)分立共同開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，并簽訂聯(lián)營(yíng)合同，可以享受暫免土地增值稅的優(yōu)惠政策;其二，巧妙利用股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式間接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。雖然土地轉(zhuǎn)讓與股權(quán)轉(zhuǎn)讓是不同的轉(zhuǎn)讓行為，但以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式間接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，實(shí)際上企業(yè)并未發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑒t不產(chǎn)生土地增值稅納稅義務(wù);其三，采取租賃代替銷(xiāo)售的方式經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。合作建房形式下，對(duì)于建成以后自用的房地產(chǎn)，可以暫免土地增值稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以在合作建房完成以后，采取長(zhǎng)期租賃的方式，既能夠獲取租賃利潤(rùn)，又可以享受增值稅暫免政策。此外，合作建房在實(shí)踐操作中也表現(xiàn)出多種形式，主要包括：其一，甲乙合作建房，甲公司負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)，建成后甲乙平分房屋，且雙方分房后均自用;其二，甲乙合作建房，乙公司負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)，建成后甲乙平分房屋，且雙方分房后均自用;其三，甲乙雙方共同投資設(shè)置A企業(yè)，A企業(yè)作為項(xiàng)目建設(shè)單位，建成以后房屋平分，且均為自用。如果房屋建成以后甲乙雙方實(shí)行房屋自用，則選擇第一種、第二種、第三種形式，且由出資方乙公司建設(shè)時(shí)，納稅稅額最低。

2.2 項(xiàng)目扣除內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)可以利用利息支出扣除規(guī)定能提供金融機(jī)構(gòu)證明的可以據(jù)實(shí)列支但不能超過(guò)商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率，此外可加計(jì)扣除土地與開(kāi)發(fā)成本總和的5%;不能取得金融機(jī)構(gòu)證明可采用土地加開(kāi)發(fā)成本的10%扣除。[2]結(jié)合這一政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在融資環(huán)節(jié)，如果項(xiàng)目開(kāi)發(fā)預(yù)計(jì)利息成本較高，可以采取銀行貸款融資的方式，并要求相應(yīng)的銀行提供貸款證明，對(duì)這一部分費(fèi)用據(jù)實(shí)扣除;否則，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取權(quán)益融資的方式，但可以增加開(kāi)發(fā)費(fèi)用可扣除項(xiàng)目，這同樣能夠達(dá)到降低稅務(wù)成本的目的。舉例來(lái)說(shuō)，某房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段，對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)費(fèi)用進(jìn)行籌劃。如果該項(xiàng)目產(chǎn)生的債務(wù)利息費(fèi)用共計(jì)400萬(wàn)元，因獲取土地使用權(quán)，企業(yè)支付的土地使用費(fèi)與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總成本共計(jì)6000萬(wàn)元。按照可扣除比例，房地產(chǎn)企業(yè)獲得了金融機(jī)構(gòu)提供的證明，在不超過(guò)商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率的情況下，加計(jì)扣除比例按照5%計(jì)算，即企業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：400+6000×5%=700萬(wàn)元;如果房地產(chǎn)企業(yè)未能獲取金融機(jī)構(gòu)提供的證明，則需要按照10%的比例加計(jì)扣除，即企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：400+6000×10%=600萬(wàn)元?；诖耍摲康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)選擇第一種方法，及時(shí)向金融機(jī)構(gòu)索要貸款證明，這樣就可以按照稅收政策扣除700萬(wàn)元的費(fèi)用，降低稅務(wù)成本。

2.3 房產(chǎn)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)

從業(yè)務(wù)內(nèi)容層面來(lái)說(shuō)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都需要在房產(chǎn)銷(xiāo)售以前，為了提高成交率而進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修。對(duì)此企業(yè)可以將設(shè)施安裝和裝修維護(hù)費(fèi)用等作為獨(dú)立核算的業(yè)務(wù)，不計(jì)入房?jī)r(jià)當(dāng)中，能有效降低銷(xiāo)售價(jià)格，從而減少土地增值稅的增值率。從銷(xiāo)售價(jià)格層面來(lái)說(shuō)，由于房產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格與項(xiàng)目收入直接掛鉤，而銷(xiāo)售收入又會(huì)影響到稅務(wù)成本。稅法規(guī)定，納稅人所建造的普通住宅在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，如果其增值額低于扣除項(xiàng)目金額的20%以內(nèi)，可以享受免征土地增值稅的政策;且房地產(chǎn)企業(yè)除了普通標(biāo)準(zhǔn)住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，還同時(shí)開(kāi)發(fā)其他項(xiàng)目，需要對(duì)不同的項(xiàng)目類(lèi)型分別核算增值額。對(duì)于沒(méi)有分別核算或核算不準(zhǔn)確的，企業(yè)所建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受免征土增稅的優(yōu)惠政策。針對(duì)這一點(diǎn)，企業(yè)的稅務(wù)籌劃關(guān)鍵點(diǎn)在于控制銷(xiāo)售收入或控制增值率，企業(yè)不僅可以享受土地增值稅優(yōu)惠政策，還可以改善房屋質(zhì)量，提升企業(yè)自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。[3]但要注意控制普通住宅增值率，以防出現(xiàn)稅務(wù)籌劃方案不切實(shí)際、稅務(wù)成本虛增等問(wèn)題。

3 房地產(chǎn)企業(yè)提高土地增值稅籌劃科學(xué)性的策略

3.1 充分研究國(guó)家稅收政策

房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅涉及業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)較多，包括土地獲取、房產(chǎn)銷(xiāo)售、工程決算、項(xiàng)目融資、關(guān)聯(lián)交易等，實(shí)際操作較為復(fù)雜，這需要企業(yè)的稅務(wù)會(huì)計(jì)人員充分掌握土地增值稅相關(guān)政策，并利用各項(xiàng)稅收政策設(shè)計(jì)籌劃方案。尤其在營(yíng)業(yè)稅改增值稅以后，會(huì)計(jì)人員必須把控好納稅點(diǎn)。按照政策規(guī)定，房屋在到達(dá)竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)并取得準(zhǔn)入證以后，以前需要預(yù)繳增值稅，現(xiàn)在改為清繳增值稅。這就需要財(cái)務(wù)部門(mén)聯(lián)合成本部門(mén)完成相關(guān)結(jié)算協(xié)議，取得施工單位所開(kāi)具的增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票進(jìn)行驗(yàn)證抵扣，有效防范多納稅的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，關(guān)注新政策的變化，了解可扣除項(xiàng)目方面的變化，比如車(chē)庫(kù)成本不能扣除、購(gòu)地成本可以抵扣銷(xiāo)項(xiàng)稅等，確保抵扣鏈條與稅法規(guī)定相一致。此外，土地增值稅的籌劃對(duì)會(huì)計(jì)人員的專(zhuān)業(yè)知識(shí)儲(chǔ)備也提出了更高的要求，稅務(wù)會(huì)計(jì)人員必須要樹(shù)立稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，并不斷提高自身的綜合素質(zhì)并更新專(zhuān)業(yè)知識(shí)，結(jié)合企業(yè)的項(xiàng)目投資方向、業(yè)態(tài)類(lèi)型、建設(shè)規(guī)模等合理開(kāi)展稅務(wù)籌劃。

3.2 及時(shí)開(kāi)展土增稅清繳工作

首先，房地產(chǎn)企業(yè)要確定項(xiàng)目清算時(shí)間。即在項(xiàng)目竣工結(jié)算階段，經(jīng)過(guò)房產(chǎn)銷(xiāo)售、土地轉(zhuǎn)讓、支付結(jié)算等環(huán)節(jié)以后，由業(yè)務(wù)部門(mén)第一時(shí)間配合稅務(wù)會(huì)計(jì)人員開(kāi)展土地增值稅清算工作，以防影響企業(yè)納稅時(shí)間。其次，按照稅法規(guī)定，對(duì)于進(jìn)入銷(xiāo)售和轉(zhuǎn)移階段的房產(chǎn)項(xiàng)目，如果項(xiàng)目質(zhì)量達(dá)標(biāo)且已經(jīng)完成竣工驗(yàn)收的，在滿足以下條件后可以開(kāi)展土地增值稅清算活動(dòng)，即：建筑銷(xiāo)售面積達(dá)到85%的;建筑銷(xiāo)售面積未達(dá)85%但剩余部分面積用于租賃或自用的;在稅務(wù)機(jī)關(guān)已經(jīng)備案注銷(xiāo)但尚未開(kāi)展土地增值稅清算的[4]。明確土地增值稅清算條件，有利于稅務(wù)籌劃工作的規(guī)范性。最后，房地產(chǎn)企業(yè)在已經(jīng)辦理完土地增值稅清算手續(xù)以后，對(duì)于清算期間未完成權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)在清算工作完成以后再進(jìn)行轉(zhuǎn)讓與清算，并及時(shí)補(bǔ)繳稅費(fèi)。

3.3 搭建信息溝通渠道

由于大部分規(guī)模相對(duì)較大的房地產(chǎn)企業(yè)，往往會(huì)在同一時(shí)間開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，在時(shí)間與空間的影響下，企業(yè)的稅務(wù)信息采集相對(duì)困難，既影響稅務(wù)處理工作的規(guī)范性，也不利于稅務(wù)籌劃工作順利開(kāi)展?；诖?，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身的管理需求，逐步完善信息溝通機(jī)制和財(cái)務(wù)管理體系，提升企業(yè)整體的稅務(wù)管理水平。具體來(lái)說(shuō)，一方面，企業(yè)可以引入信息技術(shù)搭建稅務(wù)管理平臺(tái)，全面覆蓋企業(yè)的各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，確保土地增值稅業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)能夠在該平臺(tái)上查詢和共享，避免稅務(wù)小組與業(yè)務(wù)部門(mén)之間出現(xiàn)信息孤島問(wèn)題;同時(shí)，發(fā)揮信息技術(shù)在稅務(wù)資料審核方面的作用。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)需要經(jīng)過(guò)土地登記、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)登記、房產(chǎn)預(yù)售登記、房產(chǎn)銷(xiāo)售登記等流程?；诖髷?shù)據(jù)平臺(tái)，企業(yè)所有需要提交給稅務(wù)機(jī)關(guān)的證明、資料等可以利用系統(tǒng)進(jìn)行快速核對(duì)，檢查企業(yè)所提供的資料與稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定是否一致，確保項(xiàng)目登記的合法性;另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)針對(duì)稅務(wù)工作設(shè)置獨(dú)立的稅務(wù)小組，將土地增值稅清算工作落實(shí)到具體的崗位層面，由專(zhuān)業(yè)的稅務(wù)會(huì)計(jì)人員開(kāi)展業(yè)務(wù)梳理、納稅節(jié)點(diǎn)把控、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范等工作。企業(yè)自身也需要制定相應(yīng)的規(guī)章制度，以土地增值稅清算流程為基礎(chǔ)，針對(duì)核算、反饋、審批等環(huán)節(jié)設(shè)置相應(yīng)的操作流程，提高數(shù)據(jù)清算的準(zhǔn)確性。

4 結(jié)論

綜上所述，土地增值稅清算工作直接關(guān)聯(lián)著房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)效益以及運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)管理過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)以當(dāng)下的稅收政策為依據(jù)，確定土地增值稅的籌劃方向與具體措施，從實(shí)際出發(fā)制定有效的稅務(wù)籌劃方案，從而完善企業(yè)的稅務(wù)管理體系，提高企業(yè)資金運(yùn)行效率。

參考文獻(xiàn)：

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