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    供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革視角下房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展分析

    2022-03-19 15:28:03李峰
    中國市場 2022年9期
    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)行業(yè)

    摘 要:在全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化和我國產(chǎn)能過剩的背景下,我國政府提出了供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革政策。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)體系的支柱產(chǎn)業(yè),在供給方面進(jìn)行了重大的結(jié)構(gòu)性改革。但由于處在政策發(fā)展初期階段,在實(shí)際應(yīng)用方面還不完善,一些問題亟待解決。文章探尋了房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀,找出房地產(chǎn)行業(yè)目前發(fā)展行情,對供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革進(jìn)行論述,討論供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)的積極意義,針對改革可能會出現(xiàn)的問題,提出明確目標(biāo)、降低庫存、完善法律法規(guī)、提升服務(wù)質(zhì)量四點(diǎn)具有針對性的改進(jìn)措施。

    關(guān)鍵詞:供給側(cè)結(jié)構(gòu);刺激消費(fèi);房地產(chǎn)行業(yè)

    中圖分類號:F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A 文章編號:1005-6432(2022)09-0068-02

    DOI:10.13939/j.cnki.zgsc.2022.09.068

    1 房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

    1.1 房地產(chǎn)市場日趨成熟

    國家實(shí)施了積極的刺激消費(fèi)和支持經(jīng)濟(jì)的政策,雖然目前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)處在瓶頸期,但是大經(jīng)濟(jì)環(huán)境較好,各行各業(yè)處在上升時期,房地產(chǎn)也不例外。國家出臺了一系列政策,有效地對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控,對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)揮出高水平的指導(dǎo)作用,極大改善了人民生活。為刺激需求,維護(hù)經(jīng)濟(jì),房地產(chǎn)企業(yè)也逐漸改變自己的發(fā)展道路,目前來說,通過政府與企業(yè)的協(xié)調(diào)并進(jìn),整個房地產(chǎn)市場日趨成熟。

    1.2 房地產(chǎn)與大數(shù)據(jù)融合

    隨著互聯(lián)網(wǎng)時代的到來,大數(shù)據(jù)的應(yīng)用越來越廣泛,與房地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)行了深度融合。比如在房地產(chǎn)銷售中,不同的市場定位、人們的需求、意向銷售人群,都可以通過大數(shù)據(jù)分析有針對性地進(jìn)行銷售;也可以通過大數(shù)據(jù)對樓盤進(jìn)行定價,通過對以往的市場進(jìn)行分析,分析樓盤的價值和未來的發(fā)展趨勢,使樓盤售價更加合理。通過大數(shù)據(jù)可以減輕很多的人力、物力、財力,而且數(shù)據(jù)的分析比人的經(jīng)驗(yàn)更加的客觀,計算過程方便快捷,結(jié)果也更加準(zhǔn)確,受到主觀因素影響較小。在未來,大數(shù)據(jù)與房地產(chǎn)的聯(lián)系將會更加緊密,使用范圍將會更加廣泛。

    1.3 區(qū)域差異較大

    不同區(qū)域房價差異較大,而且需求差異更大。一線城市房價可以說是“天價”,二三線城市的住房價格總體上是穩(wěn)定且基本合理的。隨著房價的不斷上升,人們的需求開始分化。普通群眾可能更注重地理位置來購買房產(chǎn),隨著時代發(fā)展,人們逐漸注重房產(chǎn)的品質(zhì)和服務(wù)。人們對于住房的需求開始分化,有人想享受更好的服務(wù),選擇郊區(qū)和更大的房屋;有人為降低工作通勤時間,選擇地段較好但是房屋質(zhì)量較差的住宅。政府依舊要出臺相應(yīng)的政策,引導(dǎo)不同的群眾根據(jù)不同的需求去購買住房,降低庫存,讓所有群眾選擇適合自己的住房。

    2 供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革概述及意義

    供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,就是從供給層面提高質(zhì)量,用改革的辦法推進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整,優(yōu)化資源配置,增加有效供給。具體而言,主要是五個方面,即去庫存、去產(chǎn)能、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板。

    近年來,房價過高,房產(chǎn)優(yōu)勢不明顯,消費(fèi)者在購買房產(chǎn)時都會認(rèn)真考慮,若發(fā)現(xiàn)一些問題,房屋就會堆積滯銷,最終導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂,公司破產(chǎn)。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極轉(zhuǎn)變盈利模式,制定相應(yīng)方案,在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革大環(huán)境下,找出一條全新的發(fā)展道路。

    金融危機(jī)后,房地產(chǎn)作為實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)進(jìn)行大量開發(fā),但同時導(dǎo)致產(chǎn)能過剩的問題,樓市中低端產(chǎn)品過剩,高端產(chǎn)品缺少,人民收入較低房價過高,產(chǎn)生大量積壓,因此對于房地產(chǎn)來說,去庫存具有十分重要的意義,需要供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革進(jìn)行科學(xué)地調(diào)整。近幾年,農(nóng)村地區(qū)人口涌入城市,對于房產(chǎn)需求激增,而城市房產(chǎn)體量相對有限,因此會產(chǎn)生房地產(chǎn)市場過熱現(xiàn)象。通過政府調(diào)控與改革政策的實(shí)施,同時政策與實(shí)際情況相協(xié)調(diào),有利于平衡房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu),實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定持續(xù)增長。通過供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,能提高生產(chǎn)能力,按照法律制度管理房產(chǎn)公司,使生產(chǎn)要素重新流動,供需匹配,激發(fā)市場活力,實(shí)現(xiàn)去庫存、去產(chǎn)能、去杠桿的目標(biāo),滿足人們需求,最終保證經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)企業(yè)健康綠色發(fā)展。

    3 供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革視角下房地產(chǎn)行業(yè)中存在的問題

    3.1 政策不穩(wěn)定,目標(biāo)不明確

    我國房地產(chǎn)業(yè)面臨首要問題是政策制定是否科學(xué),對于改革的發(fā)展目標(biāo)是否明確。一些房地產(chǎn)公司在初期對于政策的條例認(rèn)知不到位,不能充分理解政策制定的目的和意義,導(dǎo)致目標(biāo)不明確,不能發(fā)揮政策的指導(dǎo)作用。且政策本身處于試驗(yàn)階段,屬于發(fā)展初期,條例也并沒有對所有問題進(jìn)行完善,內(nèi)容也會欠缺,導(dǎo)致房地產(chǎn)公司無法有統(tǒng)一的目標(biāo)。隨著政策的深入實(shí)施,就會出現(xiàn)一些漏洞,增加政策的不穩(wěn)定性因素。一般而言,目標(biāo)不明確、政策不穩(wěn)定,會導(dǎo)致整個房地產(chǎn)行業(yè)市場處于不穩(wěn)定狀態(tài)。

    3.2 高庫存問題一直存在

    我國房地產(chǎn)高庫存問題一直存在,由于改革實(shí)施后,這一問題更加突出。因?yàn)樯唐贩康牟粩嚅_發(fā),庫存不斷增加,盡管居民生活水平不斷提高,但是供求關(guān)系依然沒有改變,且貧富差距增加。在一些三四線城市,房地產(chǎn)供應(yīng)量很大,但是由于地區(qū)經(jīng)濟(jì)原因購買力不足,人們的整體需求不大,也會導(dǎo)致大量的房產(chǎn)庫存積壓,但是開發(fā)商因?yàn)槌杀尽⒗麧櫟葐栴},不愿意降價,導(dǎo)致商品房不斷開發(fā)但是沒人買,陷入庫存越來越多的惡性循環(huán)。

    3.3 相關(guān)法律體系不夠完善

    國家出臺一項(xiàng)對策后,無法準(zhǔn)確把握實(shí)際效果,因此將延遲制定配套的法律法規(guī),導(dǎo)致對政策的保障體系不夠完善。就非常成熟的房地產(chǎn)市場而言,穩(wěn)定的發(fā)展基本上歸功于一套完善、科學(xué)的法律法規(guī),但我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策一直處于不斷變化當(dāng)中,因此相關(guān)法律法規(guī)仍在不斷完善。法律制度落后于快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場,結(jié)構(gòu)性改革實(shí)施一段時間后,對人們生活和房地產(chǎn)市場的影響加劇,逐步出現(xiàn)各式各樣的問題,法律保障體系需盡快制定,加快立法監(jiān)督,提高制定效率,使供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的部署和政策解讀有法可依,使人們更加信服。

    4 供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革視角下房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展策略

    4.1 建立長期發(fā)展方向,明確目標(biāo)

    在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的背景下,針對我國房地產(chǎn)業(yè)的未來發(fā)展,首先必須將供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革對房地產(chǎn)市場的影響與我國房地產(chǎn)市場的特征相結(jié)合,規(guī)劃長期發(fā)展目標(biāo),并根據(jù)長期發(fā)展目標(biāo)制定相應(yīng)措施。對于房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)而言,面對供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革帶來的發(fā)展環(huán)境變化,應(yīng)該首先解決價格和居民的需求問題,以不斷提高居民的生活質(zhì)量為前提,了解居民的實(shí)際需求,回歸現(xiàn)實(shí),解決居民基本住房問題。對政府而言,加大宏觀調(diào)控,積極與房地產(chǎn)企業(yè)溝通協(xié)調(diào),加大對土地、房產(chǎn)的價格調(diào)控,制定相應(yīng)規(guī)劃措施,明確目標(biāo),以應(yīng)對長短期可能發(fā)生的問題。

    4.2 加大房地產(chǎn)補(bǔ)助,降低庫存

    我國房地產(chǎn)面臨最主要的問題就是庫存,加大對房地產(chǎn)補(bǔ)助,制定合理價格,刺激低收入群眾消費(fèi),降低庫存,才是解決問題的根本方法。可以采用直接的貨幣補(bǔ)貼,例如降低首付比例、降低抵押貸款利率、政府對購房的直接補(bǔ)貼、減稅等措施,以減少消費(fèi)者的實(shí)際購買成本;也可以對我國現(xiàn)行的公積金政策做進(jìn)一步的調(diào)整。例如,可以直接提供房地產(chǎn)消費(fèi)補(bǔ)貼,取消其他地方的貸款限制,增加公積金額貸款度等。而且也可以對房地產(chǎn)公司提供一些福利措施,給予房地產(chǎn)公司補(bǔ)貼,讓房地產(chǎn)企業(yè)自主降低房屋價格,去化房地產(chǎn)庫存。

    4.3 完善相關(guān)的法律法規(guī)

    加快政策出臺,以法律保障為基礎(chǔ),加強(qiáng)政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控,促進(jìn)供求更加均衡,切實(shí)保護(hù)人民的利益,防止個別人投機(jī)取巧,避免炒房的發(fā)生,將房價保持在合理的水平,增加不同大眾買房欲望,合理的手段去化庫存,以引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。國外許多居民更愿意選擇租房,因?yàn)榘l(fā)達(dá)國家更加注重保護(hù)房客的利益,并制定科學(xué)的法律法規(guī)來保護(hù)弱勢群體,我國也要不斷吸取國外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),不斷探索出適合我國國情的房地產(chǎn)調(diào)控政策,制定各種法規(guī),以促進(jìn)市場的穩(wěn)定運(yùn)行。

    4.4 不斷提升服務(wù)品質(zhì)

    房地產(chǎn)開發(fā)具有較長周期,并需要大量人、物、財支撐的行業(yè)。因此,房地產(chǎn)企業(yè)可縮短項(xiàng)目周期,不斷擴(kuò)大服務(wù)品質(zhì),從房屋設(shè)計到小區(qū)綠化環(huán)境多環(huán)節(jié)提高品質(zhì)。可拓寬行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈,開發(fā)出更多群眾所需求的業(yè)務(wù),不斷提升自身競爭力,并根據(jù)相應(yīng)的成本進(jìn)行定價,讓更多群眾購買,降低庫存,并非以高額盈利為目的。政府通過宏觀調(diào)控,根據(jù)住房產(chǎn)生聚集效應(yīng),加強(qiáng)人口聚集,布局城市核心及周邊配套的發(fā)展,做大做強(qiáng)產(chǎn)業(yè)和文旅項(xiàng)目,為人民提供良好的居住環(huán)境,拓寬產(chǎn)品附加值,解決供需關(guān)系。

    5 結(jié)論

    在改革開放40多年的快速經(jīng)濟(jì)發(fā)展中,我國經(jīng)濟(jì)取得了驕人的成績,在經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)中,如二次生產(chǎn)過剩、第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)不足、產(chǎn)能過剩等問題突出,在這種情況下,我國及時發(fā)現(xiàn)問題,并提出進(jìn)行供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,旨在優(yōu)化和調(diào)整在我國多年的廣泛經(jīng)濟(jì)發(fā)展之后出現(xiàn)的結(jié)構(gòu)性問題,確保我國在新時代的經(jīng)濟(jì)發(fā)展,尤其是房地產(chǎn)作為重要產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。文章根據(jù)房地產(chǎn)實(shí)際情況并結(jié)合政策,發(fā)現(xiàn)目前政策不穩(wěn)定,目標(biāo)不清晰、高庫存問題一直存在、相關(guān)法律體系不夠完善三點(diǎn)問題,并提出四點(diǎn)建議。在發(fā)展過程中,不能僅依靠政府的宏觀調(diào)控,還需要充分發(fā)揮協(xié)會和有關(guān)組織的支持作用,使行業(yè)協(xié)會承擔(dān)起雙方協(xié)調(diào)的橋梁,促進(jìn)政府和企業(yè)溝通交流,維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。在多方共同努力下,不斷完善相關(guān)政策法規(guī),建立健全有關(guān)機(jī)制,穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè),促進(jìn)房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展,使我國房地產(chǎn)公司積極地面對供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,在改革中受益,最終帶動經(jīng)濟(jì)向高水平高質(zhì)量的方向發(fā)展。

    參考文獻(xiàn):

    [1]周詩怡.供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革背景下房地產(chǎn)行業(yè)的問題及發(fā)展路徑研究[J].大眾投資指南,2020(17):61-62.

    [2]徐靖波.供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革背景下房地產(chǎn)如何去庫存——基于東北區(qū)域視角[J].銀行家,2017(7):140-141.

    [3]張寧,肖慧.供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革視角下房地產(chǎn)行業(yè)去庫存研究[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè),2016,37(15):12-14.

    [4]王秀英,王冠.共生視閾下中國房地產(chǎn)供給側(cè)改革面臨的問題與對策分析[J].建材與裝飾,2018(51):107-108.

    [作者簡介]李峰(1987—),男,漢族,浙江人,本科,研究方向:招標(biāo)采購領(lǐng)域。

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