不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響與策略分析探討

閆穎

摘要：隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們生活水平得到了較大幅度的提升，房地產(chǎn)行業(yè)也迎來了新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。在房屋的購買過程中，經(jīng)常會(huì)因?yàn)榉课莓a(chǎn)權(quán)的問題發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛，這樣不僅會(huì)給人們帶來經(jīng)濟(jì)損失，也會(huì)影響房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。此種背景下，不動(dòng)產(chǎn)登記制度誕生了，它的誕生標(biāo)志著不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展的階段。文章從不動(dòng)產(chǎn)登記制度和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的關(guān)系分析、不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響、不動(dòng)產(chǎn)登記制度如何促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展三個(gè)方面出發(fā)展開論述，旨在為不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響與策略提供參考依據(jù)。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記制度;房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì);策略與分析

隨著我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，人們對(duì)于自身權(quán)益維護(hù)的關(guān)注度也有了很大的提升，為了適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展需要，從2015年開始，我國陸續(xù)出臺(tái)了一系列關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的制度方法。以房地產(chǎn)為代表的不動(dòng)產(chǎn)，必須要確定好產(chǎn)權(quán)的歸屬問題，這樣才能避免后續(xù)出現(xiàn)這樣或者那樣的問題，進(jìn)而更好地推動(dòng)我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展和進(jìn)步。為了更好地保障民眾的合法權(quán)利，也為了政策措施可以更好的貫徹執(zhí)行，便需要建立信息共享機(jī)制，讓登記工作更加流暢的開展，在提高不動(dòng)產(chǎn)登記效率的基礎(chǔ)上，早日實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記“一網(wǎng)通辦”。

一、不動(dòng)產(chǎn)登記制度和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的關(guān)系分析

伴隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的進(jìn)步和發(fā)展，為了使用社會(huì)的需求，從2015年開始，我國針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記出臺(tái)了相關(guān)的政策措施。在這些措施出臺(tái)后，社會(huì)上對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記是否會(huì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的問題進(jìn)行了深入的討論。其實(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記只是一項(xiàng)常規(guī)的物權(quán)法制度，由不動(dòng)產(chǎn)的所有者提出申請(qǐng)，隨后由國家有關(guān)人員進(jìn)行登記備案，隨后發(fā)放不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證。因此，詳細(xì)了解二者之間的關(guān)系你會(huì)發(fā)現(xiàn)，二者之間沒有必然的聯(lián)系，不動(dòng)產(chǎn)登記不會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生影響，因此也就不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。不動(dòng)產(chǎn)登記的主要目的是為了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)益進(jìn)行確定，這是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所有人的一種保護(hù)，為后續(xù)可能出現(xiàn)的問題避免了很多的漏洞，歸根結(jié)底是一種規(guī)范行為，更加方便有利于房產(chǎn)權(quán)益的交割。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記制度與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系

（一）不動(dòng)產(chǎn)等級(jí)制度影響房價(jià)

實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度，從某種意義上來說能夠解決分散登記的問題，以此來保護(hù)相關(guān)權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)合法權(quán)益，對(duì)于加快行業(yè)的治理水平和效率十分有益，同時(shí)也是相關(guān)部門掌握房產(chǎn)具體情況的重要方法，能夠?yàn)榉锤?、產(chǎn)權(quán)改革和市場調(diào)控工作的開展奠定牢固的基礎(chǔ)。實(shí)際上，房產(chǎn)登記制度的實(shí)行，主要目的不是降低房價(jià)，而是為我國的房產(chǎn)提供調(diào)控依據(jù)和判斷標(biāo)準(zhǔn)。舉例來講，比如部分人擁有多套房產(chǎn)，一旦開始征收房產(chǎn)稅，則會(huì)對(duì)這些人造成一定的影響，他們?yōu)榱俗畲笙薅鹊慕档陀绊?，?huì)將自己多余的房產(chǎn)進(jìn)行變賣，這樣就會(huì)增加市場上二手房的數(shù)量，從而改變?cè)械墓┣箨P(guān)系。但是這不意味著不動(dòng)產(chǎn)登記會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格造成較大的影響，也不會(huì)對(duì)宏觀的經(jīng)濟(jì)狀況產(chǎn)生影響。

（二）對(duì)二手房的影響

首先要明確出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的初衷是為了更好的保障人們的基本權(quán)益，而不是為了擾亂正常的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)于二手房市場來看，只是為了將相關(guān)的信息進(jìn)行收集和整理。伴隨著房產(chǎn)稅的出臺(tái)，價(jià)值平臺(tái)的審核需求，可能會(huì)在一定時(shí)間內(nèi)增加二手房的供應(yīng)量，短期內(nèi)看可能會(huì)有一些波動(dòng)，但是從長遠(yuǎn)來看，這是規(guī)范房地產(chǎn)市場的重要手段和形式，對(duì)于二手房市場的發(fā)展也發(fā)揮著重要的意義。對(duì)于有購買意愿的民眾來說，因?yàn)橛胁粍?dòng)產(chǎn)登記制度的存在，可以看到更多有價(jià)值真實(shí)的房產(chǎn)資源，這對(duì)于市場買賣也會(huì)起到良好作用。良性市場的發(fā)展會(huì)對(duì)行業(yè)的發(fā)展起到很好的推動(dòng)作用。因此，從長遠(yuǎn)來看，不動(dòng)產(chǎn)登記制度不僅可以在一定程度上增加二手房的供應(yīng)量，還對(duì)市場發(fā)展起到重要的推動(dòng)作用。

（三）對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

通常情況下，一項(xiàng)制度的設(shè)立不會(huì)對(duì)相關(guān)領(lǐng)域立馬產(chǎn)生影響。不動(dòng)產(chǎn)登記制度也是一樣的，不會(huì)在短期內(nèi)產(chǎn)生明顯的影響，初期只會(huì)對(duì)部門或者局部范圍內(nèi)產(chǎn)生影響。對(duì)普通人群而言，可能會(huì)因?yàn)橹贫鹊某雠_(tái)改變?cè)械馁彿恳庠福缈赡軙?huì)降低他們購買的欲望等，但是從長時(shí)間來看，不會(huì)產(chǎn)生太大的影響。不動(dòng)產(chǎn)登記制度切實(shí)發(fā)揮其作用可能需要一個(gè)時(shí)間段，可能會(huì)是三年或五年之后，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場的影響就會(huì)出現(xiàn)比較明顯的影響。對(duì)于國家層面來說，出臺(tái)一個(gè)領(lǐng)域的制度，絕對(duì)不僅僅是要從短期內(nèi)看收益，肯定要分析其長遠(yuǎn)的效益，著眼于房地產(chǎn)市場的整個(gè)發(fā)展來看的，因此從對(duì)國家發(fā)展的角度來看，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的作用是非常明顯的。當(dāng)今是信息化時(shí)代，不動(dòng)產(chǎn)登記制度可以最大限度上利用技術(shù)進(jìn)行信息的收集整理，以此來對(duì)房地產(chǎn)市場做出合理規(guī)劃，避免出現(xiàn)問題和漏洞，這對(duì)于推動(dòng)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要。從房地產(chǎn)信息管理來看，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記將土地、房屋、林地、草原、海域等登記職責(zé)整合到自然資源系統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)登記部門一個(gè)部門，搭建了登記信息共享平臺(tái)，逐步實(shí)現(xiàn)區(qū)域、層級(jí)、行業(yè)間的互通互享，有利于房屋買賣信息的儲(chǔ)存和管理，這也為房地產(chǎn)市場研究提供詳細(xì)的數(shù)據(jù)，有利于有關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)市場的長遠(yuǎn)規(guī)劃，并且對(duì)房地產(chǎn)資源進(jìn)行分類，能夠有效地解決我國住房困難的現(xiàn)狀?？偟膩碚f，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記在短期內(nèi)可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)造成一些影響，但隨著制度不斷的完善房地產(chǎn)市場將會(huì)迎來快速的發(fā)展。

三、如何用不動(dòng)產(chǎn)登記制度推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展

（一）發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)單元的價(jià)值

隨著不動(dòng)產(chǎn)登記制度的深入發(fā)展，要想充分發(fā)揮出制度本身的作用和價(jià)值，就要將不動(dòng)產(chǎn)單元的價(jià)值充分挖掘，逐步建立起完備的不動(dòng)產(chǎn)登記體系，將原來那種效率比較低的登記形式進(jìn)行替換更新登記形式和手段，保證不動(dòng)產(chǎn)登記高效、高質(zhì)開展，徹底解決以往存在的不規(guī)范、不全面的問題。為了更好地推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的推動(dòng)，首先要做好不動(dòng)產(chǎn)登記的司法程序問題，做好司法解釋，建立起完善、靈活的管理登記系統(tǒng)。其次，要避免不動(dòng)產(chǎn)登記的程序復(fù)雜問題，盡量簡化，讓更多的人在操作簡便的情況下完成登記，提升登記的效率和比例。除此之外，要做好信息系統(tǒng)的建設(shè)，保證登記好的信息可以在系統(tǒng)里產(chǎn)生，為以后的信息查詢和發(fā)布提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。只有在制度完善的保障下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)才能快速地發(fā)展。

（二）健全不動(dòng)產(chǎn)的登記體系

就目前世界上其他國家來看，主要是采用以土地登記為核心的不動(dòng)產(chǎn)登記體系，這也從側(cè)面說明了土地登記是發(fā)展潮流，更是事物發(fā)展的規(guī)律。我國從2015年開始對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記事項(xiàng)進(jìn)行整合，出臺(tái)了相關(guān)的制度規(guī)定，建立了新的自然資源不動(dòng)產(chǎn)登記局進(jìn)行專門的業(yè)務(wù)管理和指導(dǎo)，各級(jí)政府機(jī)關(guān)也都成立了相關(guān)的部門，讓不動(dòng)產(chǎn)登記形成了上下一線的狀態(tài)，使得不動(dòng)產(chǎn)登記工作得到推動(dòng)，確保各項(xiàng)工作在合理合法有規(guī)劃的狀態(tài)下進(jìn)行，保證各項(xiàng)登記的資料數(shù)據(jù)保存完整，為后續(xù)的數(shù)據(jù)使用提供了基本的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。對(duì)相關(guān)工作進(jìn)行歸并，將自然資源部門的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)作為基本，土地等要素的資源進(jìn)行整合完善，確保相關(guān)信息準(zhǔn)確統(tǒng)一，進(jìn)一步梳理了相關(guān)的關(guān)系。

（三）實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)的資源共享

從某種程度上講， 在推行不動(dòng)產(chǎn)登記的過程中會(huì)對(duì)房地產(chǎn)交易市場產(chǎn)生一定的約束作用。在實(shí)際的房地產(chǎn)交易中，需要信息共享，只有買賣雙方的信息一致才能進(jìn)行有效的交易。因此要不斷完善信息交易平臺(tái)的建設(shè)，盡量完善相關(guān)的信息資料，實(shí)現(xiàn)信息整合，推動(dòng)建設(shè)一個(gè)完善、流暢、數(shù)據(jù)充足的數(shù)據(jù)交流平臺(tái)，可以為有需要的人提供盡可能多的信息，并且通過信息技術(shù)的發(fā)展和進(jìn)步可以快速瞄定所要的信息，同時(shí)進(jìn)行相應(yīng)的處理、整合。在與相關(guān)部門的交流和合作中，也要借鑒他們的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合自身的實(shí)際情況，制定相應(yīng)的政策措施，推動(dòng)平臺(tái)的建設(shè)。在對(duì)信息的存儲(chǔ)和使用過程中，也要做好信息資源的保存和保密，避免因?yàn)楣芾聿划?dāng)造成信息資源的泄露。為了更好的利用相關(guān)數(shù)據(jù)信息，要與其他部門建立信息共享機(jī)制，既可以充分發(fā)揮信息資源的優(yōu)勢(shì)，還能拓展信息的來源渠道。

（四）減少交易過渡行政干預(yù)

我國是社會(huì)主義國家，一切土地歸國有和集體所有，所以在土地的交易中，政府是占據(jù)絕對(duì)主體的，這樣一方面避免了土地出現(xiàn)私有聚集，但是也確實(shí)在一定程度上限制了土地交易的活力。因此為了更好地促進(jìn)房地產(chǎn)市場的活動(dòng)和發(fā)展，需要在土地交易中提升政府的管理能力和水平，因此，在土地登記的過程中，要把權(quán)源的實(shí)質(zhì)性問題落實(shí)到位，而這部分工作恰恰是在實(shí)際工作中比較繁重的部分，如果處理不當(dāng)，勢(shì)必會(huì)造成影響。因?yàn)橐ＷC政府管理的工作職能有效的發(fā)揮，政府部門可以借鑒其他國家的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，引入保險(xiǎn)公司，這樣可以由保險(xiǎn)公司來承擔(dān)信息登記錯(cuò)誤所導(dǎo)致的損失，實(shí)現(xiàn)政府風(fēng)險(xiǎn)的分散。

（五）房屋和土地登記的統(tǒng)一

在房地產(chǎn)管理和制度較為成熟的國家中，已經(jīng)把不動(dòng)產(chǎn)登記與土地制度進(jìn)行結(jié)合，并且進(jìn)行統(tǒng)一管理，以此讓房地產(chǎn)登記制度能夠全面的發(fā)揮。在制度全面發(fā)揮的作用下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也將快速的發(fā)展。并且讓土地登記成為主要核心從而讓不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)管效率較高。在登記工作的進(jìn)行中，要注意不動(dòng)產(chǎn)信息的完整以及數(shù)據(jù)的融合與轉(zhuǎn)接，保障不動(dòng)產(chǎn)登記信息的完整性，避免出現(xiàn)重復(fù)登記，盡可能地保證不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)數(shù)據(jù)的完善，使不動(dòng)產(chǎn)登記在實(shí)際運(yùn)用中能夠得到貫徹與落實(shí)。

四、結(jié)語

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記制度的最終目的就是為了解決產(chǎn)權(quán)不明確的問題，讓產(chǎn)權(quán)更加清晰，從而為國家房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展掃清障礙。為了保障不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善和人民的合法權(quán)益，我國在2015年陸續(xù)出臺(tái)了不動(dòng)產(chǎn)登記的法律。在法律實(shí)施的過程中可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的影響，主要表現(xiàn)在對(duì)二手房和房價(jià)的影響，但是，從長遠(yuǎn)來看，出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)登記制度，對(duì)于我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展還有經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展都具有非常大的幫助。因此要不斷推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善和發(fā)展，為了更好地推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記制度落實(shí)落地，需要不斷完善登記過程的技術(shù)支持，這樣才能幫助不動(dòng)產(chǎn)登記高效高質(zhì)開展。除此之外，也要根據(jù)我國房地產(chǎn)市場的不斷變化和發(fā)展注重對(duì)相關(guān)制度的調(diào)整和改善，使之成為推動(dòng)行業(yè)發(fā)展的動(dòng)力。

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【作者單位：西峽縣自然資源局（原西峽縣國土資源局）】

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