“一房二賣”糾紛刑民交叉案件法律適用問題探究

文/韓夢純

“一房二賣”類刑民交叉案件既涉及民事法律關系，又涉及刑事法律關系，兩者之間存在交叉影響。本文認為，研究刑民交叉案件的目的不僅包括在實體法上確定民事法律關系和刑事法律關系的類型，也包括在程序法上證明法律標準的優(yōu)先性。正如陳興良教授所說，“對于刑民交叉案件，我們不僅必須根據(jù)實體法或程序法進行調(diào)查，而且必須堅持實體法和程序法的雙重視角” 。常見的“一房二賣”問題已可利用司法解釋和相關的司法適用予以解決，但二手房買賣中偶爾出現(xiàn)的代理欺詐行為導致的“一房二賣”現(xiàn)象成為司法實踐中的新問題。所以，本文就“一房二賣”案件的行為定性分歧、此類案件的認定及解決思路等方面進行論述，分析處理類似案件的邏輯方法。

一、一起“一房二賣”刑民交叉案件引發(fā)的思考

熱播電視劇《安家》中，有一個資深中介“老油條”，將自己的房子同時賣給兩個買家，兩個買家來到中介所時才發(fā)現(xiàn)自己買的房子竟然還賣給了別人。

現(xiàn)實生活中也有很多“一房二賣”的案例。例如：2013年5月，甲通過簽訂房屋補償協(xié)議，確定將可獲得兩套動遷房。2014年1月，甲與乙約定，以72萬元的價格向乙出售其中一套房屋。合同簽訂后，乙支付了62萬元購房款。2017年3月，甲向法院起訴請求確認與乙房屋買賣合同無效，同年8月被判決駁回。2017年3月，甲隱瞞前述房產(chǎn)已經(jīng)出售的事實，欲將該房產(chǎn)出售給丙丁夫婦，并收取了丙丁夫婦定金5萬元。2017年4月，甲與丙丁夫婦簽訂房屋預售合同，約定以240萬元出售房屋。2017年4月至2018年5月，丙丁夫婦向甲累計支付200萬元，甲收取款項后將其花費殆盡。法院認為，被告人甲在將房屋賣給乙的前提下，又以非法占有為目的，在與丙丁夫婦簽訂、履行合同過程中，隱瞞房屋已出售的事實，收取巨額購房款消耗殆盡不予返還，騙取丙丁夫婦的財物數(shù)額為200萬元，屬數(shù)額特別巨大，其行為已構成合同詐騙罪。

司法實踐中，很多類似案例最終會將賣方的行為認定為犯罪。然而，對于違約行為和合同侵權行為引發(fā)的民事案件，這種處理方式一方面會限制權利人通過民事訴訟解決問題的途徑，一方面又會在社會關系調(diào)整中限制非刑罰手段發(fā)揮作用?！耙环慷u”行為的認定在現(xiàn)行法律中未有確切的規(guī)定，所以實踐中司法機關一邊認可民事合同的效力，一邊以犯罪來認定出賣人的非法行為。通過檢索“中國裁判文書網(wǎng)”可以發(fā)現(xiàn)，以合同詐騙罪來處理“一房二賣”案件的不在少數(shù)。但是本文認為，在處理涉民涉刑案件時，不能單純地將一方按犯罪處理，也不能簡單地將案件作為民事糾紛來解決。所以，對于現(xiàn)實生活中頻發(fā)的“一房二賣”行為的處理，需要進行以下幾個方面的思考：一是分析此行為的性質(zhì)，二是明確此行為是否具有非法占有的故意，三是研究如何防范此行為。

二、“一房二賣”行為性質(zhì)的分歧

“一房二賣”行為是涉及民事和刑事的行為，解決起來格外復雜，對此行為的性質(zhì)也沒有明確的規(guī)定。雖然司法解釋規(guī)定，若出賣人將房屋出賣給買受人后又與第三方簽訂同一房屋的買賣合同，致使買受人合同目的無法實現(xiàn)，買受人可以請求解除合同并要求返還財產(chǎn)并返還利息。但是此規(guī)定只是為此類糾紛的解決提供了一條路徑，并沒有提到“若情節(jié)嚴重，可視為犯罪”，所以我們對此類行為的性質(zhì)進行分析是有必要的。

因為現(xiàn)行法律沒有對“一房二賣”行為進行具體規(guī)定，所以學界就此類行為是否存在合同詐騙罪中的非法占有目的產(chǎn)生了分歧。

有學者認為，“一房二賣”行為是現(xiàn)實中比較常見的行為，屬于民事合同糾紛，應當用民事訴訟來解決，不應認定為犯罪。前述案例中，出賣人甲將同一房屋出賣兩次屬于民事合同糾紛，買受人可以追究其違約責任或者侵權責任，但司法機關不應認定甲犯罪。

另有學者認為，房屋所有權人與買受人簽訂房屋買賣合同并收取購房款后，隱瞞房屋已經(jīng)出售的事實，又與第三方簽訂同一房屋的買賣合同，且對原買受人交付的購房款沒有返還的意思，可以認定出賣人主觀上具有非法占有原買受人財物的故意。前述案例中，甲在與乙簽訂房屋買賣合同后，又將同一房屋賣給了善意第三人丙丁夫婦并簽訂了預售合同。若甲將乙的購房款揮霍殆盡，可以認為甲具有非法占有的故意。在這種情況下，可以認定出賣人甲非法占有乙的購房款，構成合同詐騙罪。也有學者認為，甲的犯罪故意是在決定將房屋賣給第三人時產(chǎn)生的，即甲的行為構成合同詐騙罪，但其詐騙對象是丙丁夫婦，因此涉案金額更大，量刑應更重。

本文認為，甲在收取乙的購房款后又將同一房屋賣給丙丁夫婦，但甲未與乙辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)，也未與丙丁夫婦辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)，該房屋的所有權人還是甲，甲對此房屋擁有權處分，因此，不應將甲的行為認定為犯罪，即甲的行為屬于單純的民事侵權，不應認定為合同詐騙罪。

三、“一房二賣”行為的認定及解決思路

（一）“一房二賣”情況下房屋權屬問題的認定

法律規(guī)定，在一房二賣甚至多賣的情況下，如果合同有效且買方要求執(zhí)行合同，一般應根據(jù)房屋所有權變更登記順序、房屋的合法占有順序、合同的執(zhí)行順序以及訂立買賣合同順序等來確定權利保護順位。

在司法實踐中，法院對“一房二賣”案件形成了較為統(tǒng)一的司法意見。首先考慮是否辦理房屋所有權變更登記，分為兩種情況：

其一，是否已經(jīng)辦理房屋轉讓登記手續(xù)。如果買方A辦理了而買方B未辦理，則A享有主張所有權的優(yōu)先權。

其二，是否已經(jīng)辦理預告登記手續(xù)。如果所有買方都沒有辦理房屋轉讓登記手續(xù)，但有人已經(jīng)辦理了預告登記，那么辦理了預告登記的人就享有主張所有權的優(yōu)先權。

如果沒有進行轉讓登記和預告登記，法院將考慮誰先合法占有該房屋，此人將享有主張所有權的優(yōu)先權。

如果有關房屋沒有進行所有權變更登記，也沒有人合法占有房屋，法院將審查合同的履行情況，一般為房款的支付情況。誰先支付房屋全款，誰就有主張所有權的優(yōu)先權。如果所有買方均未支付全部款項，法院將考慮第四種情況，即簽署合同的先后順序，誰先簽署合同誰就有主張所有權的優(yōu)先權。

未取得房屋所有權的一方可以向出賣人要求補償和賠償。根據(jù)法律規(guī)定，如果合同仍然有效，買受人可以基于買賣合同關系追究出賣人的違約責任，也可以請求出賣人返還財產(chǎn)及利息，拒不返還的可以追究其侵權責任并要求其賠償。

（二）出賣人非法占有故意的認定

出賣人的“一房二賣”行為一般發(fā)生在市場房價上漲時，即原出賣房產(chǎn)價格較低，出于獲得更多財產(chǎn)的目的將房屋賣給第三人。一般情況下，此類行為只是合同履行過程中的違約行為，屬于簡單的合同糾紛，很難將其與合同詐騙罪聯(lián)系起來。判斷“一房二賣”行為到底是合同違約行為還是刑事詐騙行為，是很有必要的。

合同違約行為是指合同雙方當事人在履行合同時，行為人單方面拒絕履行或者懈怠履行合同義務，導致合同目的無法實現(xiàn)，但行為人不存在故意欺詐和非法占有對方財物的目的。刑事詐騙行為是指行為人采取欺騙手段使權利人基于認識錯誤而處分財產(chǎn)。

合同違約行為和刑事詐騙行為有很多相似之處：首先，兩者都發(fā)生在民事行為過程中，兩者都以簽訂契約為前提；其次，合同簽訂后，合同未執(zhí)行或未完全執(zhí)行；再次，都存在隱瞞或者捏造事實真相的行為。雖然這兩種行為存在相似之處，但是其處理結果卻完全不同。房屋買賣合同涉案金額一般為幾十萬，甚至可達幾百萬、上千萬，若被認定為刑事詐騙行為，行為人很可能“家破人亡”。因此，辨別“一房二賣”是民事糾紛還是刑事案件時，司法工作人員應當謹慎深入地分析行為人是否具有非法占有故意。

在具體案件中，主客觀相一致原則是判斷“一房二賣”行為是否具有非法占有故意的關鍵所在，不能僅依據(jù)行為人本人的供述，也不能僅依據(jù)行為的結果，要具體案件具體分析。有時候“一房二賣”僅為民事上的合同違約糾紛，并不能上升到刑事犯罪層面，當有證據(jù)證明出賣人的行為不具有非法占有目的時，不能逼迫行為人作違背其主觀意愿的供述。司法工作人員在司法實踐中辨別主觀意志確實存在諸多困難，所以不能僅依靠當事人的供述來給行為人定罪，還要結合行為人的相關行為加以分析。

前述案例中，甲在與乙簽訂房屋買賣合同后并未辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)，幾年后又將該房屋出賣給不知情的第三人丙丁夫婦，也未辦理過戶登記手續(xù)。在這種情況下，房屋的所有權并未轉移，房屋仍然歸甲所有，所以甲有權處理該房屋，不構成非法處分他人財產(chǎn)，也就不存在刑法上的非法占有目的。第三人丙丁夫婦更談不上“善意取得”，因為善意取得的前提是出賣人無權處分，所以此案件中不能認定出賣人甲的行為是犯罪。

（三）非法占有目的的形成時間

對于前述案例中非法占有目的的形成時間存在分歧。一種觀點認為非法占有目的是在將房屋賣與第三人后不返還原買受人的購房款時產(chǎn)生的，另一種觀點認為該犯罪故意是在決定將房屋賣給第三人之后騙取第三人房款時產(chǎn)生的。

如果出賣人在與第三人簽訂合同時沒有非法占有的目的，那么其只是單純地不予返還原買受人的財物，此時出賣人沒有欺詐行為，合同是有效的，即使存在故意，也只是民事上不履行合同的故意，或者是侵占的故意，而不是詐騙的犯罪故意，因此不構成詐騙罪。首先，根據(jù)《刑法》第二百二十四條的規(guī)定，合同詐騙罪的犯罪是發(fā)生在“合同簽訂和履行過程中”的，即犯罪意圖既可以發(fā)生在合同簽訂時，也可以發(fā)生在合同履行時，此條文沒有對犯罪行為發(fā)生的時間作嚴格限制，單方面將該罪的犯罪時間認定為“合同簽訂之前和簽訂時”是片面的，違反了罪刑法定原則。如果在合同簽訂之前沒有產(chǎn)生欺騙的故意，而在合同履行時由于一系列的客觀原因產(chǎn)生了欺詐意圖，出賣人通過隱瞞事實真相、捏造事實欺騙買受人，則完全符合合同詐騙罪的主客觀要件，也符合主客觀一致的原則，認定其構成合同詐騙罪是無可非議的。

前述案例中，出賣人甲與乙簽訂購房買賣合同并收取購房款，如果甲與乙辦理了房屋過戶登記手續(xù)，后來又采取欺騙手段隱瞞房子已出售的事實將房屋出賣給丙丁夫婦，則出賣人甲的行為是非法處分房屋。因為不動產(chǎn)轉移登記后，房屋所有權已為乙所有，此時甲又與第三人簽訂買賣合同，意圖非法占有丙丁夫婦的購房款，此時可以明確甲的詐騙對象為丙丁夫婦。

綜上所述，甲不管是在合同簽訂前后還是在合同履行過程中產(chǎn)生了非法占有目的，都不能認為甲構成犯罪。甲未與乙和丙丁夫婦辦理房屋過戶登記手續(xù)，所以甲還是房屋的所有權人，是有權處分房屋的。既然房屋的所有權未發(fā)生轉移，那么甲基于意志自由，無論與誰再簽訂房屋買賣合同，都沒有超越物權轉移自由限度規(guī)則。

四、結語

“一房二賣”行為絕大多數(shù)是違約行為，會導致權利人遭受財產(chǎn)利益損失，但是絕不能以此推定房屋出賣人違反了法律禁止性規(guī)定，進而認為出賣人的行為是嚴重危害社會的犯罪行為。對于前述案例，不可否認，甲確實違反了法律規(guī)定，但是違反的是《民法典》“合同編”的規(guī)定。作為民事行為有過錯的一方，甲應當賠償對方當事人的損失，也就是承擔違約責任，同時，違約責任也派生出懲罰性民事賠償。

實踐中，司法機關往往將此類行為認定為犯罪，原因大概是：行為人具有非法占有財物的故意，犯罪數(shù)額巨大甚至特別巨大，獲得財物后不予返還。種種因素足以表明，主觀層面上，行為人具有犯罪故意，客觀層面上，行為人的行為具有違法性。

本文認為，民事規(guī)范是私法范疇，是雙方當事人基于自愿原則、誠信原則建立的，以實現(xiàn)雙方的平等權利為目標，而刑法屬于公法范疇，立足于公平正義原則，具有強制執(zhí)行力，只有在民商事法律不能保護當事人的合法性權益時才會站出來施加保護， 應當具有斷后性。刑法對一種行為作過多的干涉會產(chǎn)生很多副作用，不利于實現(xiàn)對社會秩序的維護和人權的保護，更會影響法治社會的發(fā)展?？傊?，社會關系復雜多樣，司法機關在處理 “一房二賣”行為引發(fā)的刑民交叉案件時，應當尊重行為人及權利人的意思表示，不能簡單地推定行為人具有犯罪故意，與此同時，還應充分考慮到刑法是社會關系的最后保障，避免刑罰功能的濫用與刑事處理的擴大化，從而確立用非刑法規(guī)范調(diào)解民事糾紛的信心。