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    北京、上海、深圳共有產(chǎn)權(quán)政策比較分析

    2022-03-15 08:26:46肖菲悅丁曉欣
    上海房地 2022年2期
    關(guān)鍵詞:購房人政策性份額

    文/肖菲悅 丁曉欣

    一、引言

    目前,我國的保障性住房包括經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公租房、定向安置房等。然而,這些并不足以滿足所有需要保障的對(duì)象。因此,國家推出了共有產(chǎn)權(quán)住房,并在2014年將北京、深圳、上海、黃石、成都、淮安設(shè)為開展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)的城市。經(jīng)過多年的探索實(shí)踐,各試點(diǎn)城市因地制宜,通過開放共有產(chǎn)權(quán)住房政策,實(shí)際解決了許多夾心層的住房問題,同時(shí)也解決了曾經(jīng)存在的保障性住房產(chǎn)權(quán)劃分不清問題。然而,新政策在實(shí)施過程中也出現(xiàn)了登記方式存在疏漏等問題。本文通過對(duì)比北京、上海、深圳三個(gè)主要城市的相關(guān)政策,梳理共有產(chǎn)權(quán)住房面臨的問題,提出相應(yīng)的解決對(duì)策,以期能夠?qū)罄m(xù)共有產(chǎn)權(quán)住房制度的完善有所幫助。

    二、北京、上海、深圳共有產(chǎn)權(quán)住房政策現(xiàn)狀

    (一)北京

    北京市為進(jìn)一步完善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),按照“低端有保障、中端有政策、高端有控制”的總體思路,發(fā)布了《關(guān)于加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見》,對(duì)土地供應(yīng)、套型面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)、銷售對(duì)象和登記管理以及轉(zhuǎn)讓管理等方面作出了詳細(xì)規(guī)定。

    據(jù)悉,2021年初,位于北京市朝陽區(qū)東壩鄉(xiāng)某小區(qū)共有產(chǎn)權(quán)房正式啟動(dòng)網(wǎng)上申購。項(xiàng)目地上建筑面積約56728平方米、總套數(shù)656套,含全裝修費(fèi)用銷售均價(jià)41000元/平方米,單套住房的購房人產(chǎn)權(quán)份額比例為70%。根據(jù)公告內(nèi)容,此次656套房源將分為兩部分,分別面向京籍與非京籍家庭配售。其中,京籍家庭是指申請(qǐng)人為朝陽區(qū)戶籍的無房家庭以及申請(qǐng)人在朝陽區(qū)工作的北京市其他區(qū)戶籍無房家庭,非京籍家庭是指申請(qǐng)人在朝陽區(qū)工作的非北京市戶籍無房家庭。

    (二)上海

    2016年3月16日,上海市人民政府以政府規(guī)章的形式發(fā)布《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理辦法》,2019年9月23日進(jìn)行了修訂,規(guī)定其分配方式為公開搖號(hào)、抽簽等,規(guī)定其產(chǎn)權(quán)比例為購房人產(chǎn)權(quán)份額,參照共有產(chǎn)權(quán)保障住房所在項(xiàng)目的銷售基準(zhǔn)價(jià)格占相鄰地段、相近品質(zhì)商品住房價(jià)格的比例,予以合理折讓后確定,并在產(chǎn)權(quán)登記時(shí)記載不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人、產(chǎn)權(quán)份額,注明同住人姓名,并注記“共有產(chǎn)權(quán)保障住房”以及“本市城鎮(zhèn)戶籍”或者“非本市戶籍”。同時(shí),在物業(yè)管理中,購房人需全額繳納住宅專項(xiàng)維修資金并承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)等。

    (三)深圳

    深圳作為試點(diǎn)城市之一,有著一套獨(dú)立的政策。在配售方式方面,深圳市政策性支持住房采取抽簽、搖號(hào)、綜合評(píng)分等選房方式,確保政策性支持住房配售過程公平、公正;在產(chǎn)權(quán)登記方面,深圳市明確注明政策性支持住房非市場(chǎng)商品房,屬于限制產(chǎn)權(quán)住房,并禁止此類住房在符合條件前的轉(zhuǎn)移登記。

    深圳市在共有產(chǎn)權(quán)框架下結(jié)合本市住房保障制度的歷史發(fā)展情況,探索、構(gòu)建封閉流轉(zhuǎn)的政策性支持住房制度。深圳市購置型政策性支持住房籌集建立的出發(fā)點(diǎn)與共有產(chǎn)權(quán)住房相同,在房屋建設(shè)、分配、管理等方面的制度設(shè)計(jì)具有共有產(chǎn)權(quán)因素,并結(jié)合深圳實(shí)際情況構(gòu)建封閉流轉(zhuǎn)、解除產(chǎn)權(quán)限制、繳納增值收益等制度,實(shí)現(xiàn)共有產(chǎn)權(quán)住房制度建設(shè)的目的。

    三、北京、上海、深圳共有產(chǎn)權(quán)住房政策異同點(diǎn)分析

    (一)三個(gè)城市共有產(chǎn)權(quán)住房政策的相同點(diǎn)

    在共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)工作開展中,北京市共有產(chǎn)權(quán)住房實(shí)行網(wǎng)上申購,符合條件的申請(qǐng)家庭公開搖號(hào),確定選房順序;上海市采用公開搖號(hào)、抽簽等方式對(duì)符合條件的申請(qǐng)人進(jìn)行選房排序。深圳市政策性支持住房采取抽簽、搖號(hào)、綜合評(píng)分等方式選房,確保政策性支持住房配售過程公平、公正。

    (二)三個(gè)城市共有產(chǎn)權(quán)住房政策的不同點(diǎn)對(duì)比

    北京、上海、深圳是我國經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的城市,其共有產(chǎn)權(quán)住房政策方面有著一些不同點(diǎn)。本文將從四個(gè)方面加以分析。

    1.產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。

    (1)北京在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓方面規(guī)定購房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證未滿5年的,不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額,因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓的,可向原分配區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委(房管局)提交申請(qǐng),由代持機(jī)構(gòu)回購。共有產(chǎn)權(quán)住房購房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年的,可按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額。新購房人獲得的房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)仍為共有產(chǎn)權(quán)住房,所占房屋產(chǎn)權(quán)份額比例不變。

    (2)上海規(guī)定取得房地產(chǎn)權(quán)證滿5年后,共有產(chǎn)權(quán)保障住房可以上市轉(zhuǎn)讓或者由購房人、同住人購買政府產(chǎn)權(quán)份額。上市轉(zhuǎn)讓或者購買政府產(chǎn)權(quán)份額后,住房性質(zhì)轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐纷》俊?/p>

    (3)深圳市規(guī)定購房人自簽訂買賣合同之日起未滿3年的,特殊情形下可向原產(chǎn)權(quán)單位或者主管部門申請(qǐng)回購。自簽訂買賣合同之日起滿3年至解除產(chǎn)權(quán)限制前,可向符合申請(qǐng)條件的對(duì)象轉(zhuǎn)讓,或者向原產(chǎn)權(quán)單位或者主管部門申請(qǐng)回購。

    2.產(chǎn)權(quán)份額。

    (1)北京市規(guī)定以購房人購房價(jià)格占同地段、同品質(zhì)普通商品住房價(jià)格比例確定購房人產(chǎn)權(quán)份額。

    (2)上海市規(guī)定在比例確定的基礎(chǔ)上予以合理折讓后確定購房人產(chǎn)權(quán)份額。

    3.產(chǎn)權(quán)登記。

    (1)北京市規(guī)定,開發(fā)建設(shè)單位、購房人和代持機(jī)構(gòu)按規(guī)定申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記,房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為共有產(chǎn)權(quán)住房。

    (2)上海市規(guī)定記載房地產(chǎn)權(quán)利人、產(chǎn)權(quán)份額,并注記“共有產(chǎn)權(quán)保障住房”,限制購房人房屋處分權(quán)。

    (3)深圳市規(guī)定,政策性支持住房非市場(chǎng)商品房,屬于限制產(chǎn)權(quán)住房,并禁止此類住房在符合條件前的轉(zhuǎn)移登記。

    4.房屋出租、出借、抵押。

    (1)在房屋出租、出借、抵押方面,北京市允許將共有產(chǎn)權(quán)住房用于出租,但優(yōu)先面向符合條件的家庭出租,由購房人和政府代持機(jī)構(gòu)按照所占房屋產(chǎn)權(quán)份額獲得租金收益的相應(yīng)部分;允許購房人依法將擁有的房屋產(chǎn)權(quán)份額用于抵押。

    (2)上海市不允許將共有產(chǎn)權(quán)住房擅自出租、出借,不得設(shè)定除共有產(chǎn)權(quán)保障住房購房貸款擔(dān)保以外的抵押權(quán)。

    (3)深圳市規(guī)定,不得擅自轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)予、抵押、出租房屋,為購買本套房屋而向銀行設(shè)定的抵押除外。

    四、北京、上海、深圳共有產(chǎn)權(quán)住房政策存在的問題及改進(jìn)建議

    (一)共有產(chǎn)權(quán)住房政府產(chǎn)權(quán)份額確定方式缺乏合理性

    1.問題。

    (1)北京采用成本定價(jià)法,房屋銷售均價(jià)以項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本與適當(dāng)利潤為基礎(chǔ),在土地供應(yīng)文件中明確。共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目銷售均價(jià)與共有份額比例分別在共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目土地上市前和房屋銷售前評(píng)估確定。然而,因份額確定與出售時(shí)間的不同步,受房價(jià)漲跌影響,存在購房者實(shí)際支付與所占份額不對(duì)等現(xiàn)象,引發(fā)棄購或搶購等諸多問題。在住房市場(chǎng)價(jià)上漲時(shí),購房者支付金額小于其所占的份額,形成搶購態(tài)勢(shì);而在住房市場(chǎng)價(jià)格下跌時(shí),購房者支付金額大于其所占的份額,造成滯銷,并損害政策的聲譽(yù)。由于房價(jià)下跌,北京市2018年已經(jīng)完成發(fā)售的三個(gè)共有產(chǎn)權(quán)樓盤,都一定程度上存在政府所占份額高于公允值的現(xiàn)象,使部分家庭選擇棄購。

    (2)上海采取成本加成定價(jià)法,住房銷售基準(zhǔn)價(jià)格以建設(shè)項(xiàng)目結(jié)算價(jià)格為基礎(chǔ),購房人產(chǎn)權(quán)份額參照共有產(chǎn)權(quán)保障住房所在項(xiàng)目的銷售基準(zhǔn)價(jià)格占相鄰地段、相近品質(zhì)住房價(jià)格比例予以合理折讓后確定。這種方式雖能有效避免定價(jià)與出售時(shí)市場(chǎng)價(jià)脫節(jié)問題,但也存在核算成本較高、不利于市場(chǎng)機(jī)制的充分引入、利潤薄、打擊社會(huì)資本參與積極性等問題。

    (3)深圳將國有土地價(jià)值和政府公共投入成本顯化為政府的份額,房屋出售所得由共有產(chǎn)權(quán)人按份額分成。深圳市政策性支持住房沒有明確政府產(chǎn)權(quán)份額,而是通過房屋被轉(zhuǎn)讓或被處置時(shí)繳納的增值收益予以體現(xiàn),增值收益繳納方式為“(轉(zhuǎn)讓價(jià)格-原購買價(jià)格)×15%-相關(guān)費(fèi)用”,共有產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)不明確。

    2.建議。根據(jù)《物權(quán)法》第一百零四條的規(guī)定,按份共有制度下共有人可對(duì)共有份額進(jìn)行約定,沒有約定或者約定不明確時(shí),按照出資額確定份額;不能確定出資額的,視為等額享有。深圳市政策性支持住房,購房價(jià)格約為市場(chǎng)商品房的約50%-60%,優(yōu)惠部分多為政府公共成本投入。政策性支持住房上市交易時(shí),這并未損害購房人的權(quán)益。此外,按份共有人可以約定產(chǎn)權(quán)份額。在深圳市政策性支持住房配售過程中,可在配售通告中明確增值收益繳納方式,在配售環(huán)節(jié)明確告知政府在房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)享有的收益比例,體現(xiàn)政府的產(chǎn)權(quán)人身份。

    表1 商品房價(jià)格組成表

    (二)共有產(chǎn)權(quán)住房按份登記方式存在問題

    1.問題。設(shè)置共有產(chǎn)權(quán)登記制度會(huì)使政府陷入較多的訴爭中。對(duì)于這一問題,部分試點(diǎn)城市會(huì)在購房合同中對(duì)相關(guān)權(quán)利義務(wù)進(jìn)行明確。然而,基于合同的相對(duì)性,政府與購房人簽署的購房合同并不對(duì)第三人產(chǎn)生法律效力,雙方對(duì)于相關(guān)權(quán)利義務(wù)的約定并不能對(duì)抗第三人。此外,即使通過相關(guān)規(guī)定明確房屋使用責(zé)任,無法排除被侵權(quán)人基于不動(dòng)產(chǎn)登記信息以政府為主體提起的相關(guān)訴訟,這增加了政府的應(yīng)訴風(fēng)險(xiǎn)。

    因此,在共有產(chǎn)權(quán)住房按份登記制度下,雖明確政府按份共有人的身份,但政府無權(quán)依據(jù)該民事權(quán)利以共有人身份限制購房人對(duì)自有份額的處分。在實(shí)踐中,北京、上海等地亦通過行政手段,出臺(tái)相關(guān)政策文件限制購房人份額的轉(zhuǎn)讓。因此,政府通過政策文件限制購房人對(duì)房屋的處分權(quán)與該房屋是否登記在政府名下并無直接關(guān)系。

    2. 建議?!段餀?quán)法》第三十九條規(guī)定,所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn),依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。深圳市政策性支持住房雖單獨(dú)登記在購房人名下,但通過封閉流轉(zhuǎn)及增值收益繳納制度的設(shè)計(jì),限制購房人處分權(quán),明確房屋處分時(shí)的收益分配方式,基本實(shí)現(xiàn)按份登記的目的,同時(shí)規(guī)避按份登記的弊端,具有制度優(yōu)勢(shì)。為避免按份登記存在的行政管理成本高以及政府可能陷入的責(zé)任糾紛數(shù)量大的問題,北京、上海、深圳可沿用現(xiàn)行登記方式,但建議在房屋配售環(huán)節(jié)明確政府對(duì)房屋享有的處分權(quán)、收益權(quán),通過所有權(quán)人權(quán)利的實(shí)際行使體現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人身份。同時(shí),應(yīng)明確增值收益的繳納方式,避免因增值收益繳納問題引發(fā)糾紛。

    (三)關(guān)于是否允許政策性支持住房出租、抵押的問題

    1.問題。關(guān)于這個(gè)問題,大部分城市有著明確的規(guī)定,即購房人在沒有完全取得產(chǎn)權(quán)前不得擅自出租共有產(chǎn)權(quán)住房。例如,上海不允許將共有產(chǎn)權(quán)住房擅自出租、出借,不允許設(shè)定除共有產(chǎn)權(quán)保障住房購房貸款擔(dān)保以外的抵押權(quán)。深圳也規(guī)定不得擅自轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)予、抵押、出租房屋,為購買本套房屋而向銀行設(shè)定的抵押除外。北京則不僅允許出租行為,并且要求按照合同約定分配租金收入同時(shí)允許購房人依法將擁有的房屋產(chǎn)權(quán)份額用于抵押。

    2.建議。筆者認(rèn)為,首先,應(yīng)該明確解決夾心層的住房問題是社會(huì)保障問題。當(dāng)這些人的住房問題得到解決時(shí),政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)收回住房,將其提供給其他有需求的申請(qǐng)人使用,而不是讓夾心層繼續(xù)通過出租的方式獲得收益,這會(huì)改變共有產(chǎn)權(quán)住房政策的設(shè)計(jì)初衷。其次,如果申請(qǐng)人在需要抵押時(shí)將共有產(chǎn)權(quán)住房作為抵押物,則后續(xù)申請(qǐng)人無法償還債務(wù)時(shí),抵押物可能被法院回收、拍賣,這將導(dǎo)致共有產(chǎn)權(quán)住房的房源流失,所以不應(yīng)允許將共有產(chǎn)權(quán)住房擅自出租、出借,不得設(shè)定除政策性支持住房購房貸款擔(dān)保以外的抵押。

    五、結(jié)語

    我國共有產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展過程難免有些磕磕絆絆,因此,要以發(fā)展的眼光制定一系列適合的政策,并在實(shí)施的過程中不斷完善,讓所有受益者感受到踏實(shí)和穩(wěn)定。

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