物業(yè)資產(chǎn)相關(guān)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析及納稅籌劃探討

盧玉花 長(zhǎng)城物業(yè)集團(tuán)股份有限公司廣州分公司

近年來(lái)，物業(yè)資產(chǎn)的管理也日益受到物業(yè)行業(yè)的關(guān)注，成為各物業(yè)企業(yè)的巨大商機(jī)。但是，在我國(guó)，許多企業(yè)的物業(yè)資產(chǎn)管理方面仍處在初級(jí)階段，仍然有許多不完善之處，與國(guó)外的成熟制度比較，尚且存在著許多問(wèn)題。隨著我國(guó)城市化的加速和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的日趨完善，企業(yè)要想在經(jīng)濟(jì)上取得持續(xù)的發(fā)展，就必須不斷地提升自身的經(jīng)濟(jì)效益、降低企業(yè)的成本、增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。在現(xiàn)代企業(yè)的物業(yè)管理工作中，稅務(wù)問(wèn)題顯得日益重要，實(shí)施科學(xué)的稅務(wù)籌劃不僅可以降低企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，而且可以有效地提升企業(yè)的管理水平和競(jìng)爭(zhēng)能力，尤其對(duì)于涉稅種類繁多的物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)，其重要性更為凸顯。因此，各企業(yè)要進(jìn)行深入的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究，尋找出行之有效的納稅籌劃方法，以提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

一、我國(guó)各企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理

(一)具體表現(xiàn)和內(nèi)涵

我國(guó)各企業(yè)的物業(yè)資產(chǎn)主要分為六大類：1.建筑物；2.正在建設(shè)的項(xiàng)目工程；3.土地；4.租金；5.自然資源；6.除上述5種以外的其他財(cái)產(chǎn)的工廠和設(shè)備的附屬部分。對(duì)于不同的地區(qū)，其定義和分類可能會(huì)有差異，但內(nèi)容卻是大同小異。面對(duì)迅速變化的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，很多企業(yè)都做出了相應(yīng)的戰(zhàn)略和結(jié)構(gòu)調(diào)整，在此過(guò)程中，物業(yè)資產(chǎn)被視為繼資本、技術(shù)、人力和信息之后的第五大戰(zhàn)略資源。企業(yè)的物業(yè)資產(chǎn)管理是指規(guī)劃、使用、管理、處置、經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)，目的在于促進(jìn)企業(yè)的資產(chǎn)管理與企業(yè)的總體戰(zhàn)略相適應(yīng)，從而獲得資產(chǎn)增值[1]。

(二)現(xiàn)狀與存在的問(wèn)題

1.市場(chǎng)不成熟或市場(chǎng)失靈

目前，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度、專業(yè)化程度和產(chǎn)業(yè)化程度尚不完善，中國(guó)的物業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)仍以消費(fèi)和自用為主，占據(jù)了全部資產(chǎn)總量的三分之二；而投資與經(jīng)營(yíng)的商業(yè)房地產(chǎn)，只占中國(guó)物業(yè)資產(chǎn)的10%—20%，不足三分之一[2]。這表明，我國(guó)的物業(yè)資產(chǎn)管理的市場(chǎng)化尚處于初級(jí)的萌芽期，其市場(chǎng)化程度并不高，市場(chǎng)總體上還處于不完全的競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，這就是所謂的競(jìng)爭(zhēng)“失靈”。例如，具有投資型、經(jīng)營(yíng)型的辦公樓、商業(yè)用房、酒店及公寓等類型的投資者，仍是以“建設(shè)與管理”一體為主。從近幾年來(lái)物業(yè)項(xiàng)目的招投標(biāo)情況來(lái)看，90%—95%的商業(yè)地產(chǎn)都處于“誰(shuí)投資、誰(shuí)管理、誰(shuí)收益”的狀況。

2.專業(yè)化人才匱乏

根據(jù)不完全的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)大部分的物業(yè)管理從業(yè)人員和大部分的物業(yè)企業(yè)，都從事基本的物業(yè)管理和物業(yè)維護(hù)工作，對(duì)物業(yè)資產(chǎn)管理有一定的認(rèn)識(shí)，而從事實(shí)務(wù)操作物業(yè)資產(chǎn)管理的人員卻不到3萬(wàn)人，較為系統(tǒng)地研究物業(yè)資產(chǎn)管理的專業(yè)人士不滿300人[3]。目前，我國(guó)物業(yè)資產(chǎn)管理專業(yè)研究尚處在初級(jí)階段，專業(yè)人員缺乏，專業(yè)知識(shí)、專業(yè)技能和專業(yè)培訓(xùn)尚未形成，使得中國(guó)物業(yè)資產(chǎn)管理仍缺乏一定的專業(yè)性。

3.缺乏必要的資本金

中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展極大地促進(jìn)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但盡管房地產(chǎn)企業(yè)取得了長(zhǎng)足的發(fā)展和迅速的積累，物業(yè)企業(yè)的先天“營(yíng)養(yǎng)”仍然很少，既沒(méi)有充足的資金，也沒(méi)有足夠的原始積累，甚至缺乏相應(yīng)的金融資本，要想通過(guò)兼并、整合、收購(gòu)等方式，實(shí)施物業(yè)投資、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、設(shè)施管理、資產(chǎn)評(píng)估與處置以及財(cái)務(wù)管理等活動(dòng)，其難度很大[4]。

4.法律與政策不夠完善

在我國(guó)，將不良資產(chǎn)交給專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行大規(guī)模的處理是一項(xiàng)全新的業(yè)務(wù)，其中涉及的法律問(wèn)題很多，而且缺乏法律與政策上的支持，甚至與現(xiàn)有的法律制度格格不入。同時(shí)，國(guó)內(nèi)和國(guó)際資本市場(chǎng)的融資狀況也不容樂(lè)觀。

二、物業(yè)資產(chǎn)相關(guān)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

(一)稅率偏高

目前，物業(yè)管理企業(yè)仍然屬于服務(wù)業(yè)，稅率有5%，比其他產(chǎn)業(yè)的3%要高許多。但是，從企業(yè)盈利角度來(lái)看，物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)要比其他服務(wù)部門低得多，所以把稅率定為5%顯然不太合適。如此高的稅收稅率、相對(duì)較低的收益，無(wú)疑是一個(gè)重大的稅收風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，嚴(yán)重地限制了物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展，給企業(yè)帶來(lái)了巨大的壓力。由于我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)大多處于發(fā)展的初級(jí)階段，且其利潤(rùn)空間較窄，加之稅率過(guò)高，以及國(guó)家并沒(méi)有出臺(tái)相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策，使得物業(yè)企業(yè)的非盈利的經(jīng)營(yíng)程度達(dá)到40%以上[5]。

(二)稅務(wù)管理人員能力不足

物業(yè)管理是一個(gè)特殊的產(chǎn)業(yè)團(tuán)體，它在城市的建設(shè)與發(fā)展中起到了積極的保障和服務(wù)的作用，而現(xiàn)行的物業(yè)資產(chǎn)稅制改革，則是政府政策的外在影響。只有對(duì)這種影響進(jìn)行深入的分析，才能夠確定相關(guān)的政策對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的影響，從而推動(dòng)物業(yè)資產(chǎn)的發(fā)展，同時(shí)也可以提高相關(guān)從業(yè)人員的專業(yè)素養(yǎng)。財(cái)務(wù)人員的稅務(wù)籌劃，首先是監(jiān)督各個(gè)部門的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的合法性和合理性，確保物業(yè)資產(chǎn)管理的合法、合理，同時(shí)也要防止稅務(wù)人員在稅務(wù)籌劃的時(shí)候出問(wèn)題。另外，財(cái)務(wù)部必須嚴(yán)格按照相關(guān)的規(guī)定來(lái)處理稅務(wù)問(wèn)題，絕不能放過(guò)任何不合理的行為。其次是要對(duì)企業(yè)的全部資產(chǎn)進(jìn)行全面的監(jiān)控，確保企業(yè)的財(cái)產(chǎn)不被侵犯。由此可以看出，稅務(wù)籌劃是一個(gè)系統(tǒng)性的、綜合性的工程，它要求有先進(jìn)的教育和高素質(zhì)的人員，但目前，物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)主管還達(dá)不到這個(gè)程度，也不具備從各個(gè)方面來(lái)制定稅務(wù)籌劃計(jì)劃的能力。

(三)管理層的重視不夠

首先，管理的理念較為模糊是引起稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一大問(wèn)題，大部分的企業(yè)僅僅把物業(yè)資產(chǎn)看作是一種生產(chǎn)性的資源，并沒(méi)有把它當(dāng)作成本和利潤(rùn)的核心。在這種情況下，企業(yè)的剩余財(cái)產(chǎn)不能充分發(fā)揮其作用，缺乏多元化投資所產(chǎn)生的利益。其次，對(duì)于物業(yè)資產(chǎn)的管理形式較為保守，目前，我國(guó)的物業(yè)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)大都與財(cái)務(wù)部門合并，雖然保留了物業(yè)產(chǎn)權(quán)的所有權(quán)，但在實(shí)行經(jīng)營(yíng)管理上仍然太過(guò)保守，經(jīng)營(yíng)收益也被推到了第二位，利益最大化不能達(dá)到，有時(shí)甚至?xí)蛊髽I(yè)分心，從而引起一定的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。此外，由于部分稅務(wù)主管部門對(duì)稅務(wù)籌劃工作缺乏深入的認(rèn)識(shí)，將其與逃稅、漏稅等違法活動(dòng)混淆在一起，不僅會(huì)給物業(yè)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作帶來(lái)很多問(wèn)題，也會(huì)使管理層對(duì)物業(yè)資產(chǎn)的稅務(wù)籌劃工作產(chǎn)生阻力，誤導(dǎo)物業(yè)對(duì)稅收籌劃的理解。由于物業(yè)企業(yè)并沒(méi)有把物業(yè)資產(chǎn)的稅務(wù)籌劃放在很重要的地位，從而使企業(yè)的管理者對(duì)相應(yīng)的稅務(wù)籌劃工作產(chǎn)生了偏差的認(rèn)知。物業(yè)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)們對(duì)稅務(wù)籌劃持偏見(jiàn)，覺(jué)得這樣做既不光彩，又會(huì)弄巧成拙，還不如把更多的精力放在推動(dòng)生產(chǎn)力上[6]。

(四)稅務(wù)籌劃方案缺乏科學(xué)性

在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，除了要具備健全知識(shí)儲(chǔ)備的財(cái)務(wù)管理人員外，還必須參與到物業(yè)企業(yè)的稅收籌劃方案的設(shè)計(jì)工作中。然而，企業(yè)在與其他部門的協(xié)作方面，卻存在著一種不協(xié)調(diào)的現(xiàn)象。由于物業(yè)原來(lái)是由財(cái)務(wù)主管自行完成，所以稅務(wù)籌劃方案設(shè)計(jì)不合理?，F(xiàn)行的方案設(shè)計(jì)者在提出籌劃方案時(shí)，存在部分工作人員缺乏積極性，無(wú)法提出有建設(shè)性的建議的情況[7]。結(jié)果就是使物業(yè)主管不了解具體的業(yè)務(wù)流程，也就不能根據(jù)業(yè)務(wù)流程和稅務(wù)法律來(lái)制訂適當(dāng)?shù)亩悇?wù)籌劃方案。此外，因?yàn)樨?cái)務(wù)主管忙于處理日常的金融事務(wù)，所以較少地將日常工作時(shí)間用于物業(yè)資產(chǎn)的稅務(wù)籌劃匯總，而研究稅務(wù)籌劃，大多數(shù)時(shí)候都需要和外部專家進(jìn)行商談，雙方彼此推脫也會(huì)造成一定的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的不足。

三、物業(yè)資產(chǎn)相關(guān)的納稅籌劃策略探討

(一)組織財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)，加強(qiáng)人才培養(yǎng)力度

經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)最終要靠人來(lái)完成，管理人員的職業(yè)素質(zhì)與專業(yè)水平會(huì)直接影響到企業(yè)的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益。我國(guó)已逐步建立并實(shí)施了物業(yè)管理人員的資質(zhì)認(rèn)證，這不僅為企業(yè)招聘人才提供了一定的保證，而且為注冊(cè)資產(chǎn)管理師的誕生打下了良好的基礎(chǔ)。企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)的培訓(xùn)力度，并定期考核，可以通過(guò)激勵(lì)員工參與職業(yè)評(píng)估，不斷更新自己的知識(shí)結(jié)構(gòu)，從而為企業(yè)和社會(huì)帶來(lái)更多的效益。要想處理好物業(yè)資產(chǎn)的稅務(wù)方面的信息，企業(yè)管理人員必須有豐富的專業(yè)技能。所以，企業(yè)要注重培養(yǎng)目前的財(cái)會(huì)人才，全面提高員工的素質(zhì)，引進(jìn)適合物業(yè)資產(chǎn)發(fā)展的優(yōu)秀稅務(wù)人才。這些優(yōu)秀的人才可以帶領(lǐng)物業(yè)企業(yè)的不同部門，為物業(yè)資產(chǎn)制定合理的稅務(wù)籌劃方案，以減少各種費(fèi)用，從而達(dá)到最大的經(jīng)濟(jì)效益。

(二)完善企業(yè)內(nèi)部管理制度

首先，資產(chǎn)管理必須要有一個(gè)良好的管理機(jī)制，接受客戶與社會(huì)各界的監(jiān)督，并建立一個(gè)公開(kāi)、透明的金融體系；其次，財(cái)政收支清晰，設(shè)立相應(yīng)一個(gè)監(jiān)察機(jī)構(gòu)，以保證收支由不同的人員負(fù)責(zé)，這樣可以減少許多風(fēng)險(xiǎn)；第三，要進(jìn)行年度審計(jì)，一切的賬目都要按照企業(yè)的規(guī)定來(lái)進(jìn)行，審批流程、審計(jì)均按規(guī)范的樣板進(jìn)行。從硬件上來(lái)看，企業(yè)要對(duì)物業(yè)資產(chǎn)種類進(jìn)行精煉，對(duì)物業(yè)進(jìn)行多樣化的投資。將閑置、未充分使用的物業(yè)資產(chǎn)與企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的資產(chǎn)進(jìn)行分離，以挖掘其潛在的投資價(jià)值，從而獲得更大的利潤(rùn)。一方面，適時(shí)地對(duì)企業(yè)的資產(chǎn)進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幹茫热缈梢砸罁?jù)市場(chǎng)、政策的變化，對(duì)其進(jìn)行適當(dāng)?shù)耐顿Y組合或可盈利資產(chǎn)的剝離。另一方面，聘請(qǐng)專業(yè)咨詢?nèi)藛T，組建健全的物業(yè)資產(chǎn)管理組織。打破現(xiàn)有的管理體制，由各部門自行協(xié)商，形成內(nèi)部租賃，從而有效地減少運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。甚至可以聘用具有一定經(jīng)驗(yàn)的外部專業(yè)咨詢?nèi)藛T，為企業(yè)的物業(yè)資產(chǎn)提供有效的建議。此外，在對(duì)硬件進(jìn)行管理的同時(shí)，也要做好相應(yīng)的軟件支持，為客戶提供豐富的后勤服務(wù)，讓客戶可以集中精力進(jìn)行非核心業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)。專業(yè)的物業(yè)管理能經(jīng)受住時(shí)代的檢驗(yàn)，能使物業(yè)主的項(xiàng)目得到長(zhǎng)久的增值和保值；另外，租賃也是一種管理，租賃不單指租出去，而是要給租客提供一個(gè)良好的工作環(huán)境[8]。此外，為客戶提供全方位的服務(wù)，例如，定期對(duì)顧客進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，改善硬件、軟件等方面的不足，從而提高客戶的投資收益。

(三)建立良好的稅企關(guān)系

企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃的過(guò)程中，其實(shí)就是稅務(wù)局財(cái)政和法律執(zhí)行的一場(chǎng)博弈。物業(yè)企業(yè)所制訂的規(guī)劃，都是以私人利益為基礎(chǔ)，而稅務(wù)部門的執(zhí)行人員，基本上不會(huì)從整體上考慮稅制，而有時(shí)部分不違背稅法的行為，也會(huì)得到執(zhí)行機(jī)構(gòu)的認(rèn)同。如果企業(yè)所制訂的納稅籌劃方案沒(méi)有得到稅務(wù)部門的證實(shí)，那么物業(yè)就會(huì)被認(rèn)為是偷稅漏稅，會(huì)受到一定警告，并有可能被稅務(wù)部門懲罰。所以，企業(yè)的稅務(wù)人員要認(rèn)真看待與物業(yè)資產(chǎn)有關(guān)的稅收風(fēng)險(xiǎn)和稅務(wù)籌劃，以便與稅務(wù)機(jī)關(guān)、稅務(wù)部門、執(zhí)法機(jī)關(guān)形成良好的稅企關(guān)系[9]。

(四)合理減稅、避稅

企業(yè)稅務(wù)部門要根據(jù)國(guó)家相關(guān)稅務(wù)政策提交必要的減稅、退稅神申請(qǐng)，按照固定期限納稅選擇以1個(gè)月或1個(gè)季度的納稅期限。此外，通過(guò)大程度分?jǐn)傎M(fèi)用可以達(dá)到減稅的目的。費(fèi)用分?jǐn)偸侵肝飿I(yè)企業(yè)在確保日常開(kāi)支的同時(shí)，盡量將費(fèi)用分?jǐn)偟匠杀局?，以達(dá)到最大程度地減稅的目的。此種形式可以選擇減少固定資產(chǎn)的折舊年限，也可以采用加速折舊方法進(jìn)行折舊；另外，企業(yè)可以提高壞賬準(zhǔn)備金的提款比例，因?yàn)閴馁~準(zhǔn)備金要計(jì)入管理成本，降低利潤(rùn)，可以降低所得稅。除了運(yùn)用現(xiàn)行的體制和費(fèi)用分?jǐn)偟姆椒?，還可以采取合同的方法來(lái)進(jìn)行合理的避稅。比如，如果租約的租金比較高，可以分成租金和管理費(fèi)，這樣，稅收就會(huì)相對(duì)更低。另外，若合約為場(chǎng)地使用費(fèi)，則可開(kāi)具服務(wù)發(fā)票，以減少稅率。因此，運(yùn)用合同進(jìn)行稅收籌劃，對(duì)物業(yè)企業(yè)的稅收籌劃來(lái)說(shuō)，是一種合理且行之有效的避稅手段。此外，還可應(yīng)用轉(zhuǎn)移定價(jià)避稅，轉(zhuǎn)移定價(jià)是指在企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，由于沒(méi)有按照市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行交易，因此使得企業(yè)之間的利益成為一種自我定價(jià)的度量的方式。一般情況下，當(dāng)稅收水平不同，并且有一定的關(guān)聯(lián)關(guān)系時(shí)使用，比如某物業(yè)企業(yè)將小區(qū)的綠化維護(hù)工作委托給下屬分公司，那么這個(gè)養(yǎng)護(hù)費(fèi)物業(yè)管理公司作為成本列支沖減利潤(rùn)后按25%的所得稅率繳稅，而分公司只按5%的稅率繳納稅款，由此可看出，實(shí)際向分公司繳納的綠化維護(hù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)越高，而相對(duì)應(yīng)的，企業(yè)的所得稅也就降低了[10]。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，我國(guó)的物業(yè)管理資產(chǎn)相關(guān)的企業(yè)存在的稅負(fù)高、重復(fù)征稅等問(wèn)題，嚴(yán)重阻礙了企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。因此，除了在企業(yè)內(nèi)部制訂出一套行之有效的稅務(wù)籌劃方案外，還需要政府有關(guān)部門結(jié)合我國(guó)國(guó)情，結(jié)合物業(yè)管理行業(yè)的特點(diǎn)，制定出科學(xué)的物業(yè)管理稅收政策。通過(guò)企業(yè)自身的科學(xué)規(guī)劃，以及良好的外部政策環(huán)境，提高企業(yè)整體的經(jīng)濟(jì)效益，為廣大業(yè)主提供更加完善的物業(yè)管理服務(wù)，從而促進(jìn)企業(yè)健康、長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。