新收入準則對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的影響

董小華

一、新收入準則與舊準則相比存在的主要變化

隨著現(xiàn)代社會經(jīng)濟的多樣化發(fā)展，各項業(yè)務日益復雜多變，隨之收入準則和建造合同準則邊界不清晰的問題日益突顯出來，致使原有收入準則難以為企業(yè)收入確認提供有效指導，在這種復雜的環(huán)境背景下，我國頒布了新收入準則，使其得以更好地適應當前時代發(fā)展對于各項業(yè)務收入確認的實際需求，但與此同時也給企業(yè)會計核算工作帶來了新的挑戰(zhàn)，尤其是對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的影響更為明顯。

（一）建立起新的收入確認模型。新收入準則的頒布合理地將2006 年所頒布的收入準則與建造合同準則有機融合起來，成功引入合同概念，使合同在收入確認中的地位得到了確立，真正建立起以合同為基礎的五步法確認模型，也就是識別合同、識別履約義務、確定合同價款、將合同價款分攤至各履約義務和實現(xiàn)履約義務時確認收入五個步驟的收入確認模型[1]。

（二）對收入確認時點的判斷標準作出了明確。國內(nèi)舊收入準則主要從銷售的視角以商品所有權(quán)風險及報酬轉(zhuǎn)移作為收入確認的時點，而新收入準則對其收入確認時點作出了新的明確，主要是從客戶的視角以客戶取得商品控制權(quán)為收入的確認時點。

（三）對于包含多項交易安排合同的會計處理指明了方向。如企業(yè)在合同開始時就需要對合同實施全面地管理，對合同中的各項履約義務進行識別，同時，還需將合同總價款向各單項履約義務進行分攤，并在履行相關(guān)義務時對收入進行確認。

（四）明確規(guī)定了某些特定交易事項的收入。如在實務平臺銷售模式中收入的確認需要使用哪種方法？在房地產(chǎn)企業(yè)總承包合同中專項分包合同業(yè)務收入確認中又需要使用哪種方法？在新收入準則中對這些交易事項的收入確認均做了詳細的分析和說明。

（五）進一步擴大了收入披露的范圍。對于房地產(chǎn)企業(yè)收入披露上來講，新收入準則對其披露范圍做了進一步擴大，同時，對有關(guān)會計信息質(zhì)量的要求也更為嚴格一些，所以，房地產(chǎn)企業(yè)會計核算人員在對收入信息進行確認時，需要會計信息更加及時且高質(zhì)量。在新收入準則下，房地產(chǎn)企業(yè)會計核算人員在對建設項目實施信息采集與會計信息核算、分析等工作時，還新增了會計信息估計并結(jié)合實際需求進行會計信息內(nèi)容的采集，進一步擴大了其收入披露的范圍，使其會計報表能夠更加真實、全面地反映相關(guān)信息。

新收入準則的頒布或多或少均會對各行業(yè)在收入確認上產(chǎn)生一定程度的影響。從房地產(chǎn)企業(yè)的角度來看，因其產(chǎn)品建造具有周期長、資產(chǎn)造價高、體積大且無法復制等特殊性，致使其與其他普通生產(chǎn)制造業(yè)的產(chǎn)品核算存在較大的差異，因此，其在會計處理、收入成本確認等方面也有著一定的特殊性，換句話來講，新收入準則的頒布與實施對房地產(chǎn)企業(yè)所造成的影響會更大一些。對于房地產(chǎn)企業(yè)收入的確認來講，以往主要是以其的建造合同為依據(jù)，在資產(chǎn)負債表中應用成本法、工作量法和實際測定完工進度百分比法等在某時間段內(nèi)進行確認。而新收入準則的頒布則作出了明確的規(guī)定，在滿足有關(guān)條件要求的情況下可以應用投入法和產(chǎn)出法對某時間段內(nèi)的收入進行確認，又或是在某一時點確認收入[2]。新收入準則的頒布與實施使房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算上得以實現(xiàn)系統(tǒng)化和規(guī)范化發(fā)展，也更加科學合理性，其對房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算和財務管理方面的應用具有更高的價值和意義。

二、新收入準則對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的影響分析

（一）在收入確認方式方面的影響

從房地產(chǎn)企業(yè)的角度上來看，新收入準則下收入確認方式發(fā)生了極大的變化，主要可從以下幾個方面體現(xiàn)：第一，在確認收入時主要以控制權(quán)的轉(zhuǎn)移為依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)合同的簽證是新收入準則下確認收入的重要節(jié)點，并以此為依據(jù)對收入核算的時間、方式等加以確認，進而使確認系統(tǒng)得以實現(xiàn)完善。在新收入準則環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)所應當履行的義務在合同中也需作出進一步明確，同時，還需對商品控制權(quán)轉(zhuǎn)移的時間、方向等進行確定，也因此給買賣雙方提供了良好的權(quán)益保障，有效降低房屋買賣風險。第二，收入計量以交易價格作為判定。在新收入準則中，房地產(chǎn)企業(yè)收入主要以交易價格作為判定交易，這一價格與實際業(yè)務的需求相適應，一旦在交易價格中進行確定必需以合同價格作為依據(jù)，同時，還需對合同中可變對價和存在的重要融資成分，客戶支付對價與非現(xiàn)金對價等多方面內(nèi)容作出適當?shù)目紤]。在以往舊的收入準則中，房地產(chǎn)收入計量主要是收入的類型作為劃分依據(jù)，而在新收入準則的統(tǒng)一規(guī)定中，計量收入需由交易價格加以確定，但在對交易價格進行確定時給企業(yè)財務人員工作增加了一定難度，且對財務人員專業(yè)水平也提出了新的要求。房地產(chǎn)企業(yè)交易價格是指客戶在購買商品且房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移后應當支付給房地產(chǎn)企業(yè)的對價金額，這種使價格具有統(tǒng)一計量標準的方式可以使原先繁瑣的計量工作變得簡單許多，這在一定程度上促進了房地產(chǎn)企業(yè)收入核算工作質(zhì)量和效率地提升。

（二）在收入及成本核算方面的影響

在新收入準則下，收入確認五步法的基礎原則緊緊圍繞合同展開，尤其是對合同中各項履約義務的識別在收入確認與計量中起到至關(guān)重要的作用，換句話說就是評估合同組合中所有合同并對各約定履行義務實施辨別，進而對其約定履行是否在其時段內(nèi)，還是在時點內(nèi)。房地產(chǎn)企業(yè)在進行收入確定時，應當嚴格以合同各條款為依據(jù)對收入展開核算，同時，還需從實際出發(fā)對收入加以確定。第一，在銷售竣工房屋且與客戶簽訂銷售合同時，房地產(chǎn)企業(yè)在合同履約義務履行完以前的應收未收款項除受到時間流逝因素的影響以外，需在合同資產(chǎn)中作加應的記錄。待履約義務完成以后，并就房屋辦理好有關(guān)交付手續(xù)時，可以看作控制權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，而此時達到了收入確認的條件，與此同時可以進行成本結(jié)轉(zhuǎn)；第二，對于已經(jīng)達到預期銷售條件的房屋進行銷售時，房地產(chǎn)企業(yè)在與客戶簽訂預售合同時因未達到交付條件而不能按合同約定完成履約義務，在這種情況下收取客戶全款或首付款時應在合同外債中對所有收取的貨款作好全面詳細的記錄，待房產(chǎn)竣工交付并辦理好相關(guān)手續(xù)時，方可以將合同負債中余額結(jié)轉(zhuǎn)到主營業(yè)務收入項目中，從而對收入進行確認并以適當?shù)姆绞竭M行成本結(jié)轉(zhuǎn)[3]。

（三）在所得稅核算方面的影響

在新收入準則下，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅核算工作受到了相應的影響，尤其是在調(diào)整銷售傭金核算方式和銷售價格確認兩個方面影響比較大，在新收入準則中對收入和費用的配比原則更為重視一些。一般來講，銷售傭金實際發(fā)生至最后一筆收入確認的時間超出一年的往往需要作資本化處理，將其計入到合同取得成本中，在收入確認時點按照當期收入確認額與總收入額的比重實施攤銷并將其計入到當期損益中。而在以往舊的收入準則中，銷售傭金在發(fā)生當期全部費用化處理，通常以銷售合同復印紙金額為依據(jù)對收入進行確認，這種方法相對要簡便許多；但在新收入準則下對交易價格進行確認過程中，還需將可變對價和合同中的重大融資成本、非現(xiàn)金對價和應付客戶對價等多方面因素進行綜合考量，從而致使最終確認收入的依據(jù)與合同簽訂金額有可能出現(xiàn)差異的情況，所以，在新舊兩種不同收入準則的核算方式下對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅核算有著一定的影響，可能會出現(xiàn)企業(yè)當期稅前利潤產(chǎn)生一定差異的情況。

三、新收入準則下房地產(chǎn)企業(yè)有效應對會計核算影響的有效措施

（一）對會計核算影響的要點及內(nèi)容加以明確

在新收入準則下，房地產(chǎn)企業(yè)想要有效應對因此而帶來的不同影響，企業(yè)財務人員應當對新收入準則有關(guān)內(nèi)容及核算方法等加以重視，應當積極深入、全面了解新收入準則，并對企業(yè)會計核算中新準則的原則、內(nèi)容、標準及方式等多方面發(fā)生變化的情況，對自身會計核算所造成的不良影響作出明確。鑒于房地產(chǎn)企業(yè)在資產(chǎn)債務法中的運用來看，可以采用公允價值計量方式的稅務運用來有效反映企業(yè)真實的財務現(xiàn)狀。從整體上來看，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員應當充分發(fā)揮其領導帶頭作用，積極向各層級員工下達相應職責的工作任務及責任，切實促進企業(yè)會計核算部門發(fā)揮其應有的核算管理功能，推動企業(yè)會計工作體系的進一步健全與完善，以為企業(yè)后續(xù)會計核算工作的持續(xù)進行提供有力的支持，努力實現(xiàn)會計核算質(zhì)量和效率地提升[4]。

（二）對企業(yè)會計核算做進一步完善體系

房地產(chǎn)企業(yè)在建設會計核算體系過程中，應當以新收入準則的核算內(nèi)容為依據(jù)，所以，這就需要對新收入準則對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作影響的內(nèi)容予以足夠的重視，努力調(diào)整并完善自身核算體系，以使企業(yè)得以更好地適應新收入準則的實際要求。例如，在具體的會計核算過程中，需將企業(yè)各項經(jīng)營活動進行細化分解，如劃分為銷售、代理建設、租金及資本增值等細項，同時，還需結(jié)合房地產(chǎn)的用途對其開發(fā)、自用等作進一步確認，進而以與之相適宜的會計核算標準對后續(xù)計量方法展開有效分析與研究。另外，還需結(jié)合房地產(chǎn)屬性的不同依據(jù)相應的收入準則及要求，以為后續(xù)公允價值核算和成本核算模式的選擇奠定良好基礎。對于投資性房地產(chǎn)的購買初始計量成本，需以購買時的價款、稅款和歸屬資產(chǎn)費用綜合進行計量；而企業(yè)在這一過程中以其他方式獲取投資性房地產(chǎn)的，在進行成本計量時應以新收入準則為依據(jù)，在對后續(xù)展開計量作業(yè)時不會對成本模式和公允模式作出相應的要求。

（三）注重企業(yè)合同的管理

因新收入準則下的房地產(chǎn)企業(yè)會計核算發(fā)生了較大的變化，而在房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作中，合同管理是一項十重要的內(nèi)容，所以，在新收入準則背景下的房地產(chǎn)企業(yè)應當進一步強化合同的管理，而這一工作則需要企業(yè)內(nèi)部各部門共同協(xié)作完成，只有這樣才能確保企業(yè)合同管理得以滿足新收入準則的各項標準及要求。如就銷售合同來講，企業(yè)需對合同雙方的權(quán)利和義務作進一步明確。對于以分期方式購買房產(chǎn)的客戶來講，則需要對客戶的信用展開詳細、深入地分析和調(diào)查，以免發(fā)生合同風險問題。同時，在銷售合同中應將違反有關(guān)約定時應當承擔的具體責任作出明確，以免后續(xù)發(fā)生違約問題時出現(xiàn)責任不清晰、扯皮等情況。對于建造合同則需要對開發(fā)商和承包商等的各方責任和義務加以確定，同時，企業(yè)法務人員還需及時跟進和管理建造合同，對建造合同的簽訂、執(zhí)行及變更等全過程展開認真、嚴格的跟蹤與審查，以免發(fā)生風險問題。另外，在新收入準則背景下，建筑工程的施工進度同樣也會影響到房地產(chǎn)企業(yè)的確認與計量方面的工作，所以，房地產(chǎn)企業(yè)應當積極與監(jiān)理部門協(xié)調(diào)配合起來落實好各項工作，以確保已經(jīng)完工的工程量計量工作得以合理有效地進行，從而保證工程項目成本得以實現(xiàn)精準計算。此外，如果房地產(chǎn)企業(yè)在對代建商品房進行處理過程中雙方簽訂了建造合同的，則可以對房產(chǎn)項目的完成情況進行有效計量，并嚴格按照合同約定的工程進度對相關(guān)款項進行合理支付，且房地產(chǎn)企業(yè)可以依據(jù)實際履約進度來對收入進行合理確認[5]。

（四）對收入確認流程作進一步規(guī)范

新收入準則與以往舊收入準則相比具有更高的科學合理性，且在現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)新發(fā)展環(huán)境下，新收入準則能夠更好地適應市場環(huán)境和當前企業(yè)經(jīng)營管理模式，所以，房地產(chǎn)企業(yè)應當對新收入準則予以足夠的重視，切實按照新收入準則有關(guān)內(nèi)容及要求對企業(yè)會計核算、財務管理等工作加以指導，并對收入確認流程做進一步規(guī)范處理。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以從自身企業(yè)內(nèi)部規(guī)章制度著手加以完善，并以新收入準則為其他對企業(yè)會計核算、財務人員等的收入確認行為加以規(guī)范和約束，切實按照科學合理的確認方法和管理流程展開各項工作，使之形成規(guī)范的流程體系。隨著房地產(chǎn)企業(yè)信息化技術(shù)水平的快速提升，工程項目所涉及的會計和財務信息也日益繁雜起來，所以，房地產(chǎn)企業(yè)在運營發(fā)展過程中還應當對自身收入確認流程加以規(guī)范化管理，切實要求企業(yè)會計核算與財務人員能夠熟練掌握收入確認流程并將其運用到具體的核算與管理工作中去，確保企業(yè)收入確認工作得以順利進行。

（五）注重財務人員綜合素質(zhì)地提升

隨著現(xiàn)代社會經(jīng)濟和科技的快速發(fā)展，各項工作對于人員的綜合素質(zhì)要求也越來越高，尤其是企業(yè)的會計工作崗位來講，因其具有較強的專業(yè)性，所以對會計崗位人員的綜合素質(zhì)也就更高一些。因此，企業(yè)財務會計人員不僅要具備較強的專業(yè)知識和技能，還應當具備良好的綜合素質(zhì)，尤其在新收入準則背景下，財務會計人員更應當注重于對新收入準則有關(guān)內(nèi)容、規(guī)定和要求的學習、理解和把握，深刻認識到其內(nèi)涵。在新收入準則下的商品和勞務間發(fā)生了極大的變化，企業(yè)財務人員更應當精準地對收入確認條件進行分析，以正確地判斷其確認方法，在具體的確認工作前需及時有效地收集整理相關(guān)數(shù)據(jù)和報表，以便對其收入確認時點進行把控[6]。在新收入準則下確認收入需要以控制權(quán)的轉(zhuǎn)移作為判斷，其主要以合同交付來作出判斷，進而對其收入進行確認，而這些均需要企業(yè)財務人員根據(jù)合同加以把控。另外，財務人員還應當能夠精準地對交易價格進行計量，特別是對于一些合同價格外影響因素的更應當深入解讀新收入準則下會計核算的有關(guān)內(nèi)容及其適用條件等知識。此外，因新舊收入準則間存在較大差異，尤其是對于一些新手來講更是難以理解和解讀，所以，房地產(chǎn)企業(yè)還應當進一步加大企業(yè)財務人員就新收入準則有關(guān)內(nèi)容、規(guī)定及要求等的學習和培訓，使之形成系統(tǒng)性的學習，切實從根本上提升企業(yè)財務人員專業(yè)知識和技能[7]。

四、結(jié)語

綜上所述，新收入準則的頒布與實施在一定程度上促進了企業(yè)會計核算工作效率與會計信息質(zhì)量地提升，盡管如此，但對于房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算工作來講，同時還會給其工作造成一定的影響，結(jié)合企業(yè)財務核算目標，房地產(chǎn)企業(yè)應當對其收入確認時點加以規(guī)范和重視，在日常的會計核算工作中還應當科學有效地運用新收入準則來為企業(yè)會計工作準則及流程等加以指導，同時，在具體的工作中還應當對新收入準則對企業(yè)會計核算工作影響的重要內(nèi)容加以分析，不斷完善自身會計核算系統(tǒng)并強化合同管理，努力規(guī)范企業(yè)會計核算行為，使其得以與新收入準則有關(guān)內(nèi)容及要求相符合，更好地促進企業(yè)實現(xiàn)健康與持續(xù)發(fā)展。

引用

[1]李潔雯.淺析新收入準則會計核算的變化[J].現(xiàn)代營銷(下旬刊),2018,(05):198.

[2]時軍.淺析新收入準則的變化及其對會計核算的影響[J].財會月刊,2018,(05):113-119.

[3]熊守娟.分析新收入準則對施工企業(yè)會計核算與財務管理的影響[J].市場周刊·理論版,2021,(48):155-156.

[4]甘麗坤.新收入準則下建筑企業(yè)會計核算銜接問題探究[J].財會學習,2021(23):100-101.

[5]胡玥.基于新收入準則淺析企業(yè)會計核算受到的影響[J].財會學習,2019,(13):120+123.

[6] 高進,王錦.其他收入核算探析——基于新舊事業(yè)會計制度及企業(yè)會計準則的比較[J].財會學習,2018,(15):114-115.

[7]李淑娟.新收入準則變化及對企業(yè)會計核算的作用研究[J].營銷界（理論與實踐）,2020,(03):95-96.