2021年中國(guó)住房土地市場(chǎng)形勢(shì)及2022年展望

沈立

編者按：本文作者以翔實(shí)的數(shù)據(jù)和多角度的觀察分析了近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展過(guò)程和變化趨勢(shì)，這很難能可貴，但是編者在閱讀過(guò)程中感覺(jué)還有被作者忽略掉的別的因素在持續(xù)地影響甚至沖擊我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。編者認(rèn)為，作為近年來(lái)我國(guó)總體經(jīng)濟(jì)體系中較為重要的一個(gè)產(chǎn)業(yè)——房地產(chǎn)市場(chǎng)，它與其他對(duì)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活有值得關(guān)注的影響力的行業(yè)一樣，都有一個(gè)產(chǎn)品生命周期的問(wèn)題，人們不會(huì)忘記當(dāng)初的黑白家電、電腦、私人家用汽車(chē)、手機(jī)等產(chǎn)品都曾經(jīng)成為社會(huì)資金追逐的“熱門(mén)貨”，大家之所以沒(méi)有像今天關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)一樣對(duì)它們進(jìn)行集中關(guān)注，是因?yàn)檫@些社會(huì)產(chǎn)品的生命周期進(jìn)入下行通道時(shí)，社會(huì)上很快就有了比它們更搶眼的社會(huì)大宗產(chǎn)品上市。在這一輪又一輪的“你方唱罷我登場(chǎng)”的喧囂中，中國(guó)經(jīng)濟(jì)迎來(lái)了有史以來(lái)的最大規(guī)模的繁榮，但是只有房地產(chǎn)這個(gè)歷史上體量最大的行業(yè)在由頂峰開(kāi)始下行的檔口沒(méi)有新的社會(huì)大宗產(chǎn)品來(lái)接手這個(gè)擊鼓傳花的游戲了，充裕的社會(huì)資金找不到新的表演的舞臺(tái)了，造成了這個(gè)產(chǎn)業(yè)被數(shù)量空前的資金所追逐，積累天量資金的同時(shí)也積累了極大的風(fēng)險(xiǎn)，于是投機(jī)所造成的負(fù)債一端的弊端就不可避免地出現(xiàn)了，恒大的爆雷就是這樣一個(gè)信號(hào)。

擺在我們面前的房地產(chǎn)領(lǐng)域的問(wèn)題，其內(nèi)在機(jī)制不是一朝一夕形成的，其復(fù)雜性也不是我們能用某項(xiàng)制度調(diào)整、加大管控力度這些措施和手段所能輕易解決的，可以預(yù)見(jiàn)，這個(gè)問(wèn)題在短時(shí)間內(nèi)將會(huì)存在下去，甚至還會(huì)蔓延很長(zhǎng)的一段時(shí)間。之所以造成這樣的境況，與我們對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律認(rèn)識(shí)仍然不足高度相關(guān)。換一個(gè)角度說(shuō)就是，現(xiàn)在是時(shí)候應(yīng)當(dāng)把“摸著石頭過(guò)河”策略轉(zhuǎn)變?yōu)楦永硇缘慕?jīng)濟(jì)戰(zhàn)略了。

所有的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象都有萬(wàn)變不離其宗的內(nèi)在規(guī)律，沒(méi)有一種局部的社會(huì)產(chǎn)品能夠長(zhǎng)盛不衰。況且，在所有經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的背后，都有其外部環(huán)境在影響著它，例如新材料新技術(shù)進(jìn)入經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域、外部世界的經(jīng)濟(jì)榮衰、外資的進(jìn)入和退出、時(shí)冷時(shí)熱的大國(guó)之間的各種性質(zhì)的博弈，都在影響著我們的經(jīng)濟(jì)生活。而2020年初暴發(fā)的新冠肺炎疫情更讓我們措手不及，也對(duì)我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成了一定的沖擊。

我們希望有更多領(lǐng)域的學(xué)者加入進(jìn)來(lái)，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)各個(gè)行業(yè)的發(fā)展前景予以高度關(guān)注，從多個(gè)角度、多個(gè)側(cè)面，從整體架構(gòu)方面共同描繪出我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀，分析出各種因素的影響，預(yù)測(cè)可能發(fā)生的各種風(fēng)險(xiǎn)。只有全方位多學(xué)科的通力合作，才能為我國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)的發(fā)展制定出符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律的發(fā)展戰(zhàn)略。

2021年，我國(guó)住房土地市場(chǎng)總體呈現(xiàn)由熱轉(zhuǎn)冷態(tài)勢(shì)。從空間分布看，不同區(qū)域和城市群住房土地市場(chǎng)大多呈現(xiàn)大起大落現(xiàn)象，但在具體表現(xiàn)和變化態(tài)勢(shì)方面存在一定差異;從層級(jí)視角看，一線城市“價(jià)升量跌”，二線城市“疲態(tài)盡顯”，三四線城市“總體轉(zhuǎn)涼”。當(dāng)前住房土地市場(chǎng)走勢(shì)主要由政策加碼效應(yīng)、融資收緊效應(yīng)、預(yù)期轉(zhuǎn)換效應(yīng)、需求下滑效應(yīng)等四方面因素引起。展望2022年，我國(guó)住房土地市場(chǎng)總體將呈現(xiàn)低溫回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，區(qū)域和城市群分化現(xiàn)象將逐漸凸顯，一二三四線城市多頻共振。

2021年住房土地市場(chǎng)形勢(shì)

從總體視角看，全國(guó)土地市場(chǎng)總體呈現(xiàn)由熱轉(zhuǎn)冷態(tài)勢(shì)。從住宅用地市場(chǎng)看，2020年第四季度以來(lái)全國(guó)住宅用地市場(chǎng)同樣呈現(xiàn)“由熱轉(zhuǎn)冷”跡象。自2020年第四季度以來(lái)，全國(guó)300個(gè)城市的住宅用地成交均價(jià)出現(xiàn)“快漲猛跌”態(tài)勢(shì)。住宅用地成交均價(jià)由2020年第四季度的8342元/平方米快速上漲至2021年第二季度的12892元/平方米，增長(zhǎng)54.5%;但是，進(jìn)入第三季度，住宅用地成交均價(jià)又快速下降至11184元/平方米，下跌13.2%。與此同時(shí)，住宅用地市場(chǎng)的平均溢價(jià)率也呈現(xiàn)先升后降趨勢(shì)，由2020年第四季度的15.54%上漲至2021年第一季度的20.01%，之后隨著多地調(diào)整土地拍賣(mài)規(guī)則，抬高土地出讓門(mén)檻后，又快速下降至第三季度的8.7%。伴隨住宅用地市場(chǎng)的降溫，土地市場(chǎng)流拍率呈現(xiàn)震蕩上揚(yáng)趨勢(shì)，住宅用地成交比例明顯下降。流拍宗數(shù)比例和流拍面積比例分別由2020年第四季度的8.58%和7.68%上升至2021年第三季度的11.05%和12.86%;土地宗數(shù)成交比例和建設(shè)用地面積成交比例則分別由2020年第四季度的86.54%和84.97%快速下降至2021年第三季度的67.22%和64.56%，均下降約20個(gè)百分點(diǎn)（見(jiàn)圖1）。

從區(qū)域視角看，各大區(qū)域住房土地市場(chǎng)總體呈現(xiàn)大起大伏現(xiàn)象，但在具體表現(xiàn)和變化態(tài)勢(shì)方面存在一定差異。就變化趨勢(shì)而言，各大區(qū)域住房土地市場(chǎng)均呈現(xiàn)大起大落現(xiàn)象。從成交土地均價(jià)同比看，2020年第四季度至2021年第三季度，東北地區(qū)成交土地均價(jià)同比增速分別為12.51%、-6.55%、68.62%和37.44%，最大值與最小值之間相差75個(gè)百分點(diǎn)，呈現(xiàn)劇烈起伏態(tài)勢(shì);華北地區(qū)依次為2.57%、-23.38%、55.75%和-5.8%，同樣呈現(xiàn)大起大落態(tài)勢(shì)，最大值與最小值之間相差79個(gè)百分點(diǎn)。華東、中西部、華南等地區(qū)的成交土地均價(jià)同比增速也呈現(xiàn)類(lèi)似劇烈起伏的現(xiàn)象。就橫向?qū)Ρ榷裕煌瑓^(qū)域在絕對(duì)表現(xiàn)、變化節(jié)奏方面存在一定差異。一是絕對(duì)表現(xiàn)存在一定差異。從成交土地均價(jià)同比增速看，2021年第三季度，東北、華北、華東、中西部、華南等地區(qū)的成交土地均價(jià)同比增速分別為37.44%、-5.8%、12.63%、8.44%和3.24%，東北地區(qū)遠(yuǎn)高于其他地區(qū)，華北地區(qū)則呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。從平均溢價(jià)率看，2021年第三季度，華南和華東地區(qū)的平均溢價(jià)率分別高達(dá)11.16%和10.58%，遠(yuǎn)高于東北的1.11%、華北的4.45%以及中西部的6.8%。從建設(shè)用地成交比例看，2021年第三季度，華東地區(qū)建設(shè)用地成交比例高達(dá)91.53%，遠(yuǎn)高于其他地區(qū)。二是變化節(jié)奏存在一定的不同。比如，2020年第四季度至2021年第三季度，東北地區(qū)和中西部建設(shè)用地成交比例呈現(xiàn)逐步下降趨勢(shì)，華北、華南地區(qū)則呈現(xiàn)先上升后下降趨勢(shì)，而華東地區(qū)則呈現(xiàn)先上升后下降再回升態(tài)勢(shì)（見(jiàn)表1）。

從城市群視角看，不同城市群住房土地市場(chǎng)總體呈現(xiàn)明顯起落態(tài)勢(shì)，但具體表現(xiàn)和變化節(jié)奏存在一定差異。就變化趨勢(shì)而言，不同城市群住房土地市場(chǎng)總體呈現(xiàn)明顯起落態(tài)勢(shì)。從成交土地均價(jià)同比增速看，大部分城市群呈現(xiàn)驟升驟降趨勢(shì)。比如，關(guān)中平原城市群的成交土地均價(jià)同比增速先由2020年第四季度的-27.05%上升至2021年第一季度的40.86%，后又急劇下跌至2021年第三季度的-26.98%;海峽西岸城市則由2021年第一季度的23.14%急劇下跌至2021年第三季度的-51.19%;京津冀城市群先由2021年第一季度的-49.5%上升至2021年第二季度的115.52%，后又急劇下跌至2021年第三季度的-25.24%。就橫向?qū)Ρ榷?，不同城市群在具體表現(xiàn)、變化節(jié)奏等方面存在一定差異。從具體表現(xiàn)看，不同城市群住房土地市場(chǎng)總體表現(xiàn)不一。從建設(shè)用地面積成交比例看，截至2021年第三季度，北部灣、南昌、武漢等城市群的建設(shè)用地面積成交比例低于50%，成渝、關(guān)中平原、遼中南、山東半島、中原、珠三角等城市群介于50%～60%，合肥、京津冀等城市群介于60%～70%，長(zhǎng)沙、海峽西岸等城市群介于70%～80%，長(zhǎng)三角城市群則高達(dá)95.34%。從變化節(jié)奏看，不同城市群住房土地市場(chǎng)變化節(jié)奏不同。根據(jù)各城市群的成交土地均價(jià)同比增速，北部灣、南昌、珠三角等城市群呈現(xiàn)先降后升態(tài)勢(shì);關(guān)中平原、海峽西岸、遼中南、長(zhǎng)三角等城市群則呈現(xiàn)先升后降態(tài)勢(shì)，上半年相對(duì)較熱而下半年急速降溫;京津冀、長(zhǎng)沙、中原等城市群則呈現(xiàn)先降后升再降態(tài)勢(shì)，第二季度相對(duì)過(guò)熱而其他時(shí)期表現(xiàn)較冷（見(jiàn)表2）。

從層級(jí)視角看，一線城市“價(jià)升量跌”，二線城市“疲態(tài)盡顯”，三四線城市“總體轉(zhuǎn)涼”。一線城市住房土地市場(chǎng)“價(jià)升量跌”。一線城市住宅用地價(jià)格在經(jīng)歷短期的遇冷之后有所反彈，但成交比例持續(xù)下降。一線城市成交土地均價(jià)同比增速由2021年前兩個(gè)季度的負(fù)增長(zhǎng)回升至2021年第三季度的81.42%;平均溢價(jià)率由2021年第二季度的9.25%回升至第三季度的12.1%。與此同時(shí)，一線城市住宅建設(shè)用地成交比例在2021年第三季度急劇下降至25.16%，遠(yuǎn)低于前三個(gè)季度90%以上的水平。二線城市住房土地市場(chǎng)“疲態(tài)盡顯”。在政策收緊、融資受限、銷(xiāo)售遇冷等因素的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)在二線城市的土地購(gòu)置意愿明顯下降。從成交土地均價(jià)同比增速看，二線城市由2021年第一季度的21.23%下降至2021年第三季度的0.29%。從溢價(jià)率看，二線城市由2021年第二季度的17.69%下降至2021年第三季度的4.64%。從建設(shè)用地面積成交比例看，二線城市由2021年第一季度的95.51%下降至2021年第三季度的59.25%。三四線城市住房土地市場(chǎng)“總體降溫”。房地產(chǎn)企業(yè)投資意愿下降同樣影響到了三四線城市的住宅用地市場(chǎng)。雖然三四線城市的成交土地均價(jià)同比增速由2020年第四季度的16.09%上升至2021年第三季度的31.15%，但從溢價(jià)率和建設(shè)用地成交比例看，三四線城市均出現(xiàn)不同程度的下降趨勢(shì)。三四線城市住宅用地市場(chǎng)平均溢價(jià)率由2021年第一季度的24.34%下降至第三季度的12.03%，建設(shè)用地面積成交比例由2020年第四季度的83.87%下降至2021年第三季度的70.74%。

政策性因素和市場(chǎng)性因素交織疊加導(dǎo)致住房土地市場(chǎng)趨冷

自2020年第四季度以來(lái)，全國(guó)土地市場(chǎng)總體呈現(xiàn)由熱轉(zhuǎn)冷態(tài)勢(shì)，原因主要有如下幾點(diǎn)。

政策加碼效應(yīng)：政策調(diào)控加碼推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)拿地難度增加。一方面，土地出讓方式轉(zhuǎn)變給土地市場(chǎng)帶來(lái)新的變量。2021年上半年，22個(gè)重點(diǎn)城市實(shí)施“兩集中”土地出讓制度，即集中發(fā)布出讓報(bào)告、集中組織出讓活動(dòng)。“兩集中”制度實(shí)施以來(lái)，重點(diǎn)城市的土地出讓節(jié)奏明顯改變，對(duì)土地市場(chǎng)造成很大影響。一是通過(guò)提高信息透明度，營(yíng)造更加公開(kāi)透明的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，使得土地出讓市場(chǎng)回歸理性。二是加大了大型房地產(chǎn)企業(yè)的籌資難度，使其不能同時(shí)參加多個(gè)地塊競(jìng)爭(zhēng)，從而降低土地溢價(jià)率。三是打亂地方政府“先次后好”的供地順序，有效抑制其通過(guò)“饑餓營(yíng)銷(xiāo)”逐步抬高地價(jià)的行為。另一方面，地方政府通過(guò)“打補(bǔ)丁”進(jìn)一步完善了競(jìng)拍政策。由于上半年第一輪集中出讓過(guò)程中出現(xiàn)一些漏洞，使得房地產(chǎn)企業(yè)有機(jī)可乘，導(dǎo)致部分城市部分地塊出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象。下半年第二輪集中出讓時(shí)，多地政府相繼調(diào)整土拍規(guī)則，包括競(jìng)價(jià)達(dá)上限后從競(jìng)配建、競(jìng)自持轉(zhuǎn)為“搖號(hào)”，下調(diào)土地溢價(jià)率上限，引入“競(jìng)品質(zhì)”方案，設(shè)置“禁馬甲”規(guī)則，限制單一房企參拍土地?cái)?shù)量，規(guī)范購(gòu)地資金及參拍企業(yè)資質(zhì)等。比如，北京在熱點(diǎn)區(qū)域和地塊推出“限地價(jià)、競(jìng)政府共有產(chǎn)權(quán)份額、競(jìng)高品質(zhì)方案”的土地出讓方式;杭州加強(qiáng)拿地資金審查，要求競(jìng)得人不得直接或間接使用金融機(jī)構(gòu)各類(lèi)融資資金，不可使用上下游企業(yè)借款或預(yù)付款，不得使用其他自然人、法人等借款等，同時(shí)嚴(yán)查企業(yè)購(gòu)地資格，要求競(jìng)買(mǎi)人必須持有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)一年以上。

融資收緊效應(yīng)：資金渠道受控導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力驟增。一方面，金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理使得資金供給端受控。為有效抑制房地產(chǎn)貸款特別是個(gè)人住房貸款過(guò)快增長(zhǎng)這一現(xiàn)象，2020年12月31日，中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)對(duì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)分五檔制定房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款占比上限標(biāo)準(zhǔn)。這一新規(guī)對(duì)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)產(chǎn)生重大沖擊。許多銀行明顯收緊了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款額度和個(gè)人住房按揭貸款額度，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增速明顯放緩，個(gè)人住房按揭貸款額度明顯下降、周期大幅延長(zhǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，個(gè)人按揭貸款累計(jì)同比增速由2021年2月份的63.7%快速下降至9月份的10.7%。另一方面，“三道紅線四檔兩觀察”制度使得房地產(chǎn)資金需求端受限。2020年下半年，住建部和中國(guó)人民銀行提出重點(diǎn)房企資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則（簡(jiǎn)稱(chēng)“三道紅線四檔兩觀察”），同時(shí)對(duì)連續(xù)三年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額為負(fù)或拿地金額超過(guò)銷(xiāo)售額40%的房企做窗口指導(dǎo)。這一規(guī)定實(shí)施以后，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款行為形成了極大約束。截至2021年9月，房地產(chǎn)企業(yè)國(guó)內(nèi)貸款累計(jì)同比下降8.4%，較1～2月下降了22.8個(gè)百分點(diǎn)。

預(yù)期轉(zhuǎn)換效應(yīng)：市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)換引致房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)地意愿下降。一方面，“房住不炒”長(zhǎng)效機(jī)制彰顯中央決心、穩(wěn)固市場(chǎng)預(yù)期。自習(xí)近平總書(shū)記提出“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的理念以來(lái)，各部門(mén)堅(jiān)持“房住不炒”的定位，積極構(gòu)建房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，相繼出臺(tái)了一系列有力措施，特別是針對(duì)住房土地市場(chǎng)特點(diǎn)出臺(tái)了“兩集中”“三道紅線”等不少有針對(duì)性的舉措，抑制了土地市場(chǎng)頻繁過(guò)熱現(xiàn)象，有效穩(wěn)定了住房土地市場(chǎng)預(yù)期，增強(qiáng)了房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，部分房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始用降低杠桿來(lái)實(shí)現(xiàn)合規(guī)要求，住房土地市場(chǎng)總體回歸理性。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)觀望情緒上升、拿地意愿下降。隨著“房住不炒”理念的深入人心、長(zhǎng)效機(jī)制的持續(xù)發(fā)力以及房地產(chǎn)金融審慎管理的持續(xù)顯效，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)壓力持續(xù)加大，房地產(chǎn)企業(yè)出于財(cái)務(wù)安全考慮，更加趨向于“以銷(xiāo)定投”的審慎拿地策略，總體表現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)的觀望情緒加重、拿地意愿下降。

需求下滑效應(yīng)：住房銷(xiāo)售轉(zhuǎn)冷導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金持續(xù)承壓。2021年年初以來(lái)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)總體呈現(xiàn)明顯的先熱后冷態(tài)勢(shì)，進(jìn)入下半年，房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)明顯轉(zhuǎn)冷。一方面，居民購(gòu)房意愿有所下降。根據(jù)央行城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶(hù)問(wèn)卷調(diào)查數(shù)據(jù)，2020年第四季度至2021年第三季度，未來(lái)三個(gè)月預(yù)計(jì)增加購(gòu)房支出比例分別為19.9%、19.3%、19.7%和19.2%。從中可以發(fā)現(xiàn)，進(jìn)入2021年第三季度，居民購(gòu)房意愿明顯下降。另一方面，住房銷(xiāo)售市場(chǎng)明顯降溫。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2021年1～9月，商品住宅銷(xiāo)售面積累計(jì)同比增速回落至11.4%，商品住宅銷(xiāo)售額累計(jì)同比僅增長(zhǎng)17.8%，呈現(xiàn)持續(xù)下降態(tài)勢(shì)。另外，根據(jù)70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格數(shù)據(jù)，截至2021年9月，超過(guò)一半的城市新房房?jī)r(jià)環(huán)比下跌，超過(guò)七成的城市二手房房?jī)r(jià)環(huán)比下跌。伴隨住房銷(xiāo)售市場(chǎng)的整體轉(zhuǎn)冷，房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售收入大幅下降，使得原本已經(jīng)緊張的資金鏈條持續(xù)承壓。根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源數(shù)據(jù)，定金及預(yù)收款累計(jì)同比增速由2021年2月的96.3%持續(xù)下降至9月的25.6%。

2022年住房土地市場(chǎng)展望

從市場(chǎng)總體看，住房土地市場(chǎng)將呈現(xiàn)低溫回穩(wěn)態(tài)勢(shì)。政策調(diào)控方面，調(diào)控政策將保持總體穩(wěn)中有調(diào)，有利于住房土地市場(chǎng)趨于穩(wěn)定。在落實(shí)“房住不炒”定位、穩(wěn)步推進(jìn)共同富裕、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的要求下，2022年住房土地市場(chǎng)調(diào)控政策將保持總體穩(wěn)定，但不排除各地政府根據(jù)各自實(shí)際情況實(shí)施適度微調(diào)，在土地市場(chǎng)出現(xiàn)大幅下滑時(shí)進(jìn)行小幅放松，在土地市場(chǎng)出現(xiàn)大幅上漲時(shí)進(jìn)行部分收緊，以避免住宅土地市場(chǎng)重回過(guò)熱態(tài)勢(shì)或發(fā)生趨勢(shì)性下滑，這有助于2022年住房土地市場(chǎng)出現(xiàn)低溫回穩(wěn)態(tài)勢(shì)。土地需求方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)趨向穩(wěn)健，導(dǎo)致住房土地市場(chǎng)總體處于低溫狀態(tài)。隨著近年來(lái)一系列住房土地市場(chǎng)調(diào)控政策的相繼落地實(shí)施，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)迎來(lái)一波嚴(yán)峻考驗(yàn)，恒大等一批前期相對(duì)激進(jìn)的企業(yè)遭遇逆流，許多房地產(chǎn)企業(yè)明顯推遲了拿地計(jì)劃，預(yù)計(jì)2022年房地產(chǎn)企業(yè)的拿地意愿仍將保持低迷狀態(tài)。信貸融資方面，嚴(yán)格的信貸政策導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金饑渴無(wú)力拿地。金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中管理制度從供需兩端對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)擰緊資金流“水龍頭”，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)起到“釜底抽薪”作用，預(yù)計(jì)2021年第四季度及2022年，嚴(yán)格信貸政策會(huì)有所松動(dòng)，但“嚴(yán)”的主題仍將持續(xù)，因此住房土地市場(chǎng)整體熱度仍將維持低位運(yùn)行。

從空間分布看，區(qū)域和城市群分化現(xiàn)象將逐漸凸顯。區(qū)域?qū)用妫瑓^(qū)域住房土地市場(chǎng)分化態(tài)勢(shì)持續(xù)深化。不同地區(qū)住房土地市場(chǎng)的變化幅度和變化節(jié)奏將呈現(xiàn)出明顯的差異性。華東、華南地區(qū)將呈現(xiàn)出更強(qiáng)的韌性，而東北地區(qū)、華北地區(qū)和中西部地區(qū)可能更容易出現(xiàn)波動(dòng)?？偟膩?lái)看，華東和華南地區(qū)將會(huì)更快地出現(xiàn)筑底回暖趨勢(shì)，而東北地區(qū)、華北地區(qū)和中西部地區(qū)可能回溫速度相對(duì)較慢。此外，華東、華南地區(qū)的土地成交均價(jià)將持續(xù)上揚(yáng)，與東北、華北、中西部地區(qū)的差距將進(jìn)一步擴(kuò)大。城市群層面，城市群住房土地市場(chǎng)分化趨勢(shì)將進(jìn)一步顯現(xiàn)。不同城市群住房土地市場(chǎng)的波動(dòng)幅度和節(jié)奏將表現(xiàn)出明顯的差異性。珠三角、長(zhǎng)三角、合肥、成渝等城市群將保持較強(qiáng)韌性，京津冀等北方城市群和武漢等中西部城市群可能更易出現(xiàn)波動(dòng)?？偟膩?lái)看，珠三角、長(zhǎng)三角、合肥、成渝等城市群將更快筑底回暖，而京津冀等北方城市群和武漢等中西部城市群或?qū)⒕彶交胤€(wěn)。此外，不同能級(jí)城市群之間的土地成交均價(jià)差距也將進(jìn)一步擴(kuò)大。

從城市能級(jí)看，一二三四線城市住房土地市場(chǎng)多頻共振。在政策調(diào)控趨緊、融資渠道受限、銷(xiāo)售市場(chǎng)遇冷的大環(huán)境下，一二三四線城市仍將整體承壓，但是仍將存在一定的差異。一線城市呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)分化”趨勢(shì)。受人口流入受限、優(yōu)質(zhì)土地資源稀缺等因素影響，一線城市住房土地市場(chǎng)內(nèi)部同樣面臨分化態(tài)勢(shì)。部分優(yōu)質(zhì)地塊將獲得較高溢價(jià)，但是另一部分具有較高門(mén)檻或地理位置不佳的地塊可能面臨流拍風(fēng)險(xiǎn)，由此導(dǎo)致一線城市內(nèi)部出現(xiàn)“土地出讓均價(jià)、平均溢價(jià)率、流拍率三高”的現(xiàn)象。二線城市總體將由冷轉(zhuǎn)暖并呈現(xiàn)內(nèi)部冷熱不均趨勢(shì)。2021年第四季度，二線城市住房土地市場(chǎng)將延續(xù)三季度走勢(shì)，整體表現(xiàn)低迷。2022年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)重點(diǎn)二線城市的土地補(bǔ)倉(cāng)需求將有所上漲，導(dǎo)致重點(diǎn)二線城市的住房土地市場(chǎng)將有所回暖，但是非重點(diǎn)二線城市的土地市場(chǎng)大概率仍將維持低溫狀態(tài)。三四線城市或?qū)⒄w表現(xiàn)低迷。在房地產(chǎn)融資政策沒(méi)有大幅度放寬的情況下，除熱點(diǎn)城市周邊的三四線城市外，三四線城市特別是人口持續(xù)流出城市的住房土地市場(chǎng)將面臨更大的下滑壓力，預(yù)計(jì)三四線城市與一二線城市之間的分化趨勢(shì)將進(jìn)一步加大。

政策建議

穩(wěn)預(yù)期：有效穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。一要合理引導(dǎo)預(yù)期。堅(jiān)持“房住不炒”定位，堅(jiān)持“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”原則，積極引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)期。樹(shù)立調(diào)控政策的權(quán)威性、嚴(yán)肅性，彰顯“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的決心，督促企業(yè)克服“政府一定會(huì)給予企業(yè)改錯(cuò)機(jī)會(huì)”的慣性思維，高度重視“三線四檔”“兩集中”等調(diào)控政策的威懾力和執(zhí)行力。提升市場(chǎng)主體的風(fēng)險(xiǎn)承受能力，正確認(rèn)識(shí)“鏟除風(fēng)險(xiǎn)就必須要冒點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)”的事實(shí)，積極引導(dǎo)市場(chǎng)主體緩解短期過(guò)激反應(yīng)，防止預(yù)期逆轉(zhuǎn)。二要確保調(diào)控韌性。保持房地產(chǎn)調(diào)控政策穩(wěn)定性，抓住有利時(shí)間窗口持續(xù)推進(jìn)住房土地市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康有序發(fā)展。保持房地產(chǎn)金融政策連續(xù)性，完善“三線四檔”“金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中管理”等政策，強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款監(jiān)管。遏制不當(dāng)和過(guò)度融資行為，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)地資金來(lái)源審查，持續(xù)清理房地產(chǎn)企業(yè)“明股實(shí)債”融資行為。三要把握調(diào)控力度。提升調(diào)控柔韌度，幫助金融機(jī)構(gòu)準(zhǔn)確理解房地產(chǎn)金融審慎管理制度，及時(shí)糾正部分金融機(jī)構(gòu)存在的對(duì)“三線四檔”融資管理規(guī)則的實(shí)操偏差，保證房地產(chǎn)貸款平穩(wěn)有序投放。針對(duì)局部暴露的風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格依法依規(guī)開(kāi)展風(fēng)險(xiǎn)處置工作，督促涉事企業(yè)保證項(xiàng)目順利建設(shè)，并做好必要的金融支持，防止風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散，確保不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

建機(jī)制：持續(xù)健全房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。一要推進(jìn)政策一體化。持續(xù)構(gòu)建“人、地、錢(qián)、房、服”五位一體聯(lián)動(dòng)機(jī)制，將土地、資金、公共服務(wù)、住房與人口增減相掛鉤。科學(xué)編制住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，保障合理供地需求，及時(shí)根據(jù)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際運(yùn)行情況和人口數(shù)量的變化動(dòng)態(tài)調(diào)整土地供應(yīng)量。人口持續(xù)流入的大中城市要加大住宅用地供應(yīng)，特別是保障性住宅用地供應(yīng)。積極優(yōu)化住宅用地供應(yīng)的空間布局，促進(jìn)職住平衡。二要推進(jìn)政策機(jī)制化。推動(dòng)調(diào)控政策機(jī)制化，根據(jù)市場(chǎng)變化情況自動(dòng)啟動(dòng)相應(yīng)政策或調(diào)整政策，提升相機(jī)抉擇能力。盡快構(gòu)建個(gè)人住房信息系統(tǒng)，加快解決房產(chǎn)評(píng)估等征收環(huán)節(jié)的技術(shù)問(wèn)題，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革。三要推進(jìn)政策差異化。推進(jìn)雙向調(diào)控，熱點(diǎn)城市要增加土地供給，防止出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象，收縮城市要適度減少土地供給，防止土地市場(chǎng)過(guò)快下滑。推動(dòng)因城施策、因企施策、因人施策，根據(jù)不同城市、不同企業(yè)、不同人群的情況，采取不同政策取向、政策組合和政策力度。

優(yōu)監(jiān)管：推動(dòng)監(jiān)測(cè)監(jiān)管考評(píng)相結(jié)合。一要加強(qiáng)事前監(jiān)測(cè)。完善住宅用地信息公開(kāi)制度，確保住宅用地信息及時(shí)公開(kāi)、全面準(zhǔn)確。完善監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系，加強(qiáng)地價(jià)增長(zhǎng)率、地價(jià)占房?jī)r(jià)比例、溢價(jià)率等價(jià)格指標(biāo)監(jiān)測(cè)，完善人口增量、住房存銷(xiāo)比、人均住房面積等需求指標(biāo)監(jiān)測(cè)，優(yōu)化建設(shè)用地供給、空置率、住房存量、住房用地比例等供給指標(biāo)監(jiān)測(cè)。二要加強(qiáng)事中監(jiān)管。健全全國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系，推動(dòng)重點(diǎn)城市建立地價(jià)監(jiān)測(cè)預(yù)警機(jī)制，開(kāi)展季度預(yù)警和年度考核，對(duì)地價(jià)漲幅超出合理區(qū)間的城市及時(shí)進(jìn)行預(yù)警并督促整改。建立常態(tài)化監(jiān)管機(jī)制，對(duì)整改不徹底的城市予以通報(bào)批評(píng)并適時(shí)組織專(zhuān)項(xiàng)檢查。完善督導(dǎo)機(jī)制，適時(shí)采取“飛檢”等方式進(jìn)行抽查督導(dǎo)。三要加強(qiáng)事后考評(píng)。壓實(shí)地方政府的領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任和主體責(zé)任，健全房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的考核問(wèn)責(zé)制度，完善監(jiān)督考核和獎(jiǎng)懲問(wèn)責(zé)相結(jié)合的監(jiān)管督查機(jī)制。積極開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制評(píng)價(jià)考核，對(duì)未能實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)”目標(biāo)且調(diào)控措施落實(shí)不到位的城市實(shí)行“一票否決”。

（作者單位：國(guó)家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部）

責(zé)任編輯：孫 爽